Bonjour à toutes et à tous, 

Aujourd’hui, nous allons répondre à une question que beaucoup de nos clients ont pu nous poser : comment faire une bonne affaire quand on décide d’acheter un hôtel ? Comment trouver la perle rare à Paris, pour le meilleur prix ? 

Quels sont les tips ? Existe-t-il des astuces réservées à un certain cercle ? Faut-il faire partie d’un réseau en particulier ? 

Vous allez le voir, les informations qui suivent n’ont rien de vraiment révolutionnaire. À vrai dire, il s’agit plutôt de conseils puisés dans les richesses du bon sens, mais une piqûre de rappel peut toujours être utile ! 

Comme les années d’expérience nous l’ont montré, il n’est pas rare que certains se lancent dans l’aventure sans s’être bien renseigné. C’est là que le bât peut blesser, sévèrement. En combinant le manque d’informations et de préparation, l’aventure hôtelière peut amener son lot de désillusions. Pour trouver le sourire sur le chemin de l’investissement hôtelier, la sagesse le démontre tous les jours : mieux vaut être informé qu’intrépide ! 

Bonne lecture !

Se renseigner sur le marché, écouter les conseils des acteurs et visiter

Comme nous l’avons déjà expliqué dans un article précédent, la première étape pour trouver l’hôtel de vos rêves consiste à beaucoup vous renseigner. Et cela vaut pour presque tout le monde : qu’on soit déjà un professionnel du monde de l’hôtellerie ou non. Pourquoi ? 

Parce que le marché diffère dans chaque pays et même dans chaque ville. La rentabilité d’un hôtel à Paris n’est pas la même que celle d’un hôtel à Bordeaux ou à Bruxelles, par exemple. Et les perspectives non plus. En France on note une nette différence entre le marché de l’hôtellerie parisienne et celui de l’hôtellerie de région.

Si vous cherchez à faire l’acquisition d’un hôtel à Paris ou en Île-de-France, par exemple, vous allez devoir faire plusieurs choses : 

Se renseigner sur le marché avant d’acheter un hôtel

La première action à mener consiste à vous renseigner, comme vous le faites sur ce blog aujourd’hui. Vous devez intégrer de nombreuses informations : les typologies d’hôtels existantes, les zones les plus recherchées, les types d’hôtels qui offrent le meilleur rendement, les budgets pratiqués pour une vente – avec et sans murs -, les prévisionnels moyens, la liquidité des biens, le nombre annuel de transactions, etc. 

Cette première étape nous semble primordiale pour vous imprégner de l’écosystème dans lequel vous comptez investir. Comme dans tout investissement, seule la connaissance permet de distinguer le bon et le mauvais, le risque et la sérénité. 

Connaître l’actualité grâce aux communiqués des acteurs du marché  hôtelier convoité

Avec la première étape, vous serez en mesure de comprendre les tarifs pratiqués et leur justification. Pendant vos recherches, qui peuvent prendre plusieurs mois, nous vous conseillons de tout faire pour suivre l’actualité du marché, au risque de faire des erreurs dans vos projections à cause d’informations désuètes. 

En suivant l’actualité, que ce soit via les newsletters des différents acteurs, en vous abonnant aux revues spécialisées, en regardant les annonces régulièrement, ou tout autre moyen (appel, réunions régulières avec un conseiller), vous aurez toutes les informations pour ne pas passer à côté du mouton à 5 pattes que vous convoitez.  

Faire un maximum de visites pour concrétiser vos observations

La théorie ? Très utile ! La pratique ? Nécessaire. 

Ce qui est vrai dans 99% des cas l’est aussi dans notre exercice. Réaliser des visites, concrétiser vos idées, vous confronter à la réalité : tout cela est obligatoire pour cerner au mieux le véhicule d’investissement qui vous intéresse. 

Bien préciser la typologie d’hôtel qu’on souhaite acquérir

Vos recherches, vos connaissances, vos visites : l’enchaînement de ces étapes va vous permettre de définir votre projet avec plus de précision. Il est maintenant temps de prendre votre décision. Vous le savez : ce n’est qu’une fois qu’on connaît sa proie qu’on se trouve en mesure de la traquer ! 

Alors, maintenant que le marché n’a presque plus de secret pour vous, dans quels emplacements cherchez-vous à faire l’achat d’un hôtel ? Dans quel arrondissement ? Soyez précis ! 

Le second point, tout aussi important que le premier, est de vous décider sur la capacité que vous souhaitez. Combien de chambres souhaitez-vous ? En moyenne, un hôtel à Paris est composé de 34 chambres, affiche 3 étoiles et emploie 7 salariés. Et vous, quel est l’hôtel qui vous intéresse ? À l’instar de la construction de personae lorsqu’on crée son entreprise, il peut être utile de définir, sur le papier, la typologie exacte et idéale de votre projet. 

Bien entendu, c’est également à cette étape que vos projets de développement de l’hôtel doivent être pensés. Songez-vous à une grosse rénovation ? Visez-vous l’obtention d’une ou plusieurs étoiles supplémentaires ? Si c’est le cas, non seulement vous devriez vous renseigner sur les critères d’attribution de ces dernières, mais surtout il vous faut intégrer cela à notre prochain point.

Définir son budget et éviter de subir un coût d’opportunité

Dans la suite logique des choses, il importe de définir votre budget. Ce que vous ne pouviez pas réellement faire plus tôt, puisque le marché vous était inconnu. Alors, combien comptez-vous investir ? 

Dans le cadre d’un investissement en hôtellerie, il existe une règle : si vous avez 1, vous pourrez en investir 2 grâce à votre banque. Autrement dit, il est nécessaire d’avoir 50% d’apport pour bénéficier d’un accompagnement financier. Et ce, quel que soit le montant dont on parle. Il s’agit d’une information capitale pour bien définir le budget que vous pouvez allouer à votre projet. Pour bien procéder, il est nécessaire de prendre connaissance de l’aspect fiscal d’une cession de fonds de commerce, aussi bien en tant qu’acheteur, qu’en tant que potentiel revendeur.

Une fois que vous aurez pris votre décision, assurez-vous que votre partenaire financier soit en mesure de vous accompagner. Il est nécessaire qu’il soit sensibilisé à ce véhicule d’investissement. Contrairement à l’immobilier, l’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel est encore méconnu par beaucoup de professionnels. Si vous n’avez pas encore de partenaire, n’hésitez pas à nous contacter : nous pouvons vous mettre en relation avec des entités de confiance. 

Rester en contact avec les acteurs du marché hôtelier

S’il n’existe pas de secte mystérieuse, il existe bien des réseaux. N’hésitez pas à aller à la rencontre d’hôteliers qui travaillent dans le secteur que vous convoitez, d’avocats spécialisés ou bien évidemment d’intermédiaires, comme notre cabinet, qui peuvent vous aider à acheter un hôtel ! 

Ces trois acteurs sont chaque jour sur le terrain et au courant des moindres nouveautés, des futures ventes, des potentiels acquéreurs… Rappelez-vous que le monde est un village. 

En restant en contact avec l’un de nos conseillers, vous serez le plus à même d’être au courant d’une nouvelle entrée sur le marché qui correspond à vos recherches. Vous aurez aussi toutes les informations sur les perspectives, sur les capacités d’évolution du CA, sur les potentiels travaux. Bref ! Vous aurez toutes les billes nécessaires pour concrétiser votre projet dans des délais raisonnables. 

Acheter un hôtel : qu’est-ce que ça veut dire, faire une bonne affaire ?

La fin de l’article se profile, mais nous n’avons toujours pas parlé d’acheter un hôtel à bas prix, alors que nous parlions de faire une bonne affaire… Un peu étrange, non ? 

Mettons nous d’accord : ce que nous appelons une “bonne affaire”, ce n’est pas un hôtel 20% moins cher que le prix du marché, bien évidemment. En réalité, le prix ne vient que comme un détail dans la définition que nous en avons. Une bonne affaire hôtelière, c’est avant tout : trouver un hôtel qui vous correspond, dans un délai raisonnable, dans la zone que vous recherchez et doté d’éventuelles capacités d’évolution. 

Éviter de passer en direct et conserver la qualité du marché

L’investissement dans l’hôtellerie offre des résultats non négligeables, notamment à Paris, et ce pour une raison simple : très peu de personnes passent en direct. 

Mais pourquoi ? Tout simplement parce que notre cabinet ou ceux de nos confrères jouent un rôle de régulation. Nous maintenons la qualité du marché grâce à des règles et à leur application. Si cela veut dire qu’il est très difficile d’acheter un hôtel à bas prix, cela veut aussi dire que la valeur de votre patrimoine sera conservée à la revente !

Notre rôle, au-delà de la mise en relation, du conseil, de l’accompagnement, de la sécurisation de la transaction, c’est aussi de protéger les intérêts des acheteurs et des vendeurs. En clair : conserver la liquidité et la stabilité du marché qui crée toute sa valeur et sa qualité. 

Vous cherchez à acheter un hôtel à Paris ou en Île-de-France, n’hésitez pas à consulter le catalogue Huchet-Demorge ou à nous contacter. 

Merci pour votre lecture.