Nos hôtels à vendre

Bienvenue dans ce guide consacré à l’achat d’un hôtel à vendre en France. Que vous envisagiez la reprise d’un hôtel bureau, la création d’un hôtel restaurant, l’acquisition d’un hôtel particulier au coeur d’une grande ville, ou encore un établissement en province (comme en région Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Centre-Val de Loire, etc.), vous trouverez ici des pistes pour mener votre projet à bien. Nous expliquerons également les spécificités du marché de l’hôtellerie à Paris, tant sur la rive gauche que dans les arrondissements centraux, en rappelant les différences de prix et de rentabilité avec le reste de la France.

Première destination touristique mondiale, la France attire chaque année des millions de visiteurs. Du littoral atlantique aux plages méditerranéennes, des sommets alpins aux campagnes du Massif central, chaque région peut offrir une opportunité d’investissement hôtelier. La richesse culturelle, gastronomique et patrimoniale du pays garantit un afflux constant de voyageurs, soutenant ainsi le dynamisme du secteur hôtelier.

L’offre hôtelière en France est variée, permettant d’adapter l’investissement à son projet et à sa cible :

- Hôtel bureau : Axé sur l’hébergement, sans service de restauration (sauf petit-déjeuner).

- Hôtel-restaurant : Intègre un service de restauration, intéressant pour diversifier ses sources de revenus.

- Hôtel boutique : Établissement de charme, souvent installé dans un bâtiment historique et positionné sur un segment haut de gamme.

- Résidence hôtelière : Destinée aux séjours de moyenne et longue durée.

- Hôtel étoilé : De 3 à 5 étoiles, allant du confort standard au palace ultra-luxueux, comme ceux du Luberon ou de la rive gauche parisienne.

Chaque type d’établissement implique une stratégie de gestion, un positionnement et une valorisation spécifiques.

Bien exploité, un hôtel en France peut offrir une rentabilité attractive, notamment dans les zones à forte affluence touristique (Côte d’Azur, Pays Basque, Centre-Val de Loire) ou les grandes villes d’affaires comme Paris, Lyon et Toulouse. À Paris, un établissement 3 étoiles d’une trentaine de chambres affiche souvent une rentabilité brute comprise entre 30 et 50 %. En province, les performances dépendent de nombreux facteurs : saisonnalité, concurrence locale, potentiel d’agrandissement (surface habitable, espaces communs) et positionnement (économique, milieu de gamme, luxe).

Comme nous l’avons dit, l’hôtel bureau s’oriente principalement sur l’hébergement et le petit-déjeuner. Il s’adresse volontiers à une clientèle d’affaires ou de passage. Les charges d’exploitation sont plus faibles (pas de brigade de cuisine), et la gestion est simplifiée.

- Avantages : Masse salariale réduite, prix de vente parfois plus accessible, bonne souplesse de gestion.

- Inconvénients : Moins d’occasions de revenus annexes, dépendance forte au taux d’occupation des chambres.

L’hôtel restaurant propose l’hébergement et un service de restauration (déjeuner/dîner). Certains établissements disposent d’une grande d’un restaurant gastronomique. Cela attire une clientèle plus large (gastronomique, événements, etc.), mais implique des compétences en restauration et le respect strict des normes HACCP.

- Avantages : Revenus plus diversifiés, possibilité de développer une identité culinaire forte.

- Inconvénients : Gestion plus complexe, masse salariale plus élevée, investissements en équipements de cuisine.

Un hôtel particulier à vendre est synonyme de charme, de luxe, voire de standing historique. Il peut se situer au cœur d’une ville d’art comme Avignon, au centre ville d’une cité touristique (ex. Carcassonne, le Luberon, etc.), ou dans certains quartiers huppés (16e ou 7e à Paris).

- Avantages : Attractivité pour une clientèle haut de gamme, potentiel de prix par nuitée plus élevé.

- Inconvénients : Normes parfois plus contraignantes (bâtiments anciens), travaux de rénovation coûteux, entretien régulier.

- Résidence hôtelière : Axée sur des studios ou appartements équipés, pour un public en moyen/long séjour (familles, corporate, etc.).

- Palace : Très haut de gamme, souvent dans des arrondissements centraux (1er, 8e, etc.), sur la Côte d’Azur ou dans les stations huppées des Alpes. Les prix vente hôtel y sont particulièrement élevés, mais la clientèle internationale est prête à payer cher pour l’exclusivité.

Premier marché hôtelier de France, Paris offre une grande diversité d’établissements, des hôtels bureaux situés en périphérie aux hôtels-restaurants haut de gamme en centre-ville. Les arrondissements centraux (1er, 2e, 7e, 8e) concentrent une clientèle internationale, des prix immobiliers élevés et un taux d’occupation très fort. Sur la rive gauche, notamment dans le 6e et le 7e, les hôtels attirent une clientèle férue de culture. À Saint-Germain-des-Prés, un hôtel particulier se vendra à prix d’or. Les valorisations oscillent souvent entre 3,5 et 6 fois le chiffre d’affaires pour le fonds de commerce, et 7 à 11 fois pour murs + fonds.

Ville portuaire dynamique, La Rochelle bénéficie d’une forte affluence estivale et d’un patrimoine attractif (aquarium, vieux port, remparts). Un hôtel situé en centre-ville peut proposer des tarifs moyens entre 120 et 200 € la nuit, particulièrement entre mai et septembre. Un hôtel bureau de 25 chambres bien situé s’évalue généralement entre 3 et 4 fois son chiffre d’affaires, selon la surface et les travaux éventuels.

De Saint-Malo à Concarneau, en passant par Dinard, la Bretagne attire chaque été une clientèle variée : familles, randonneurs du GR34, amateurs de gastronomie locale. Les prix y sont plus abordables que sur la Côte d’Azur, tout en restant compétitifs, notamment pour les hôtels situés sur le littoral.

Connue pour ses stations balnéaires comme Les Sables-d’Olonne et Saint-Jean-de-Monts, mais aussi pour le Puy du Fou, la Vendée offre de belles opportunités hôtelières. Un hôtel-restaurant en bord de mer peut réaliser jusqu’à 70 à 80 % de son chiffre d’affaires en haute saison. La valeur des murs dépendra de l’emplacement et du potentiel d’extension.

Biarritz, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz… Le Pays Basque séduit par son offre mêlant surf, gastronomie et culture locale (piment d’Espelette, jambon de Bayonne). La clientèle est variée : sportifs, familles, seniors. Un hôtel-restaurant bien situé peut être un bon investissement, tout comme un hôtel bureau, pour une gestion plus simple.

Capitale de la Côte d’Azur, Nice bénéficie d’une fréquentation stable toute l’année. Les hôtels situés sur la Promenade des Anglais ou dans le Vieux-Nice affichent des prix élevés, mais leur rentabilité est soutenue par une forte demande. Les murs d’un hôtel bureau de petite capacité peuvent déjà valoir plusieurs millions d’euros, selon l’emplacement.

Ce département englobe Avignon, le Luberon et des sites emblématiques comme Gordes et Roussillon. Un hôtel particulier dans Avignon intra-muros profite du dynamisme du Festival en juillet et d’un tourisme culturel régulier. La valorisation d’un hôtel dans la région dépend de nombreux facteurs : taille, état du bâtiment, proximité des sites touristiques majeurs.

L’Île-de-France ne se limite pas à Paris. Des destinations comme Versailles ou Disneyland Paris attirent une clientèle touristique importante, tandis que des pôles économiques comme La Défense et Saclay garantissent un flux d’affaires régulier. Un hôtel bien positionné près d’un grand bassin d’emploi ou d’un site touristique peut générer un chiffre d’affaires conséquent, à condition d’adapter son offre (familles, business, séjours longs).

Lyon séduit autant la clientèle d’affaires (congrès, salons) que les visiteurs attirés par son Vieux-Lyon et sa gastronomie renommée. Un hôtel bureau bien situé, sur la Presqu’île ou près de la Part-Dieu, présente un bon ratio prix/occupation. Les valorisations sont inférieures à celles de Paris, mais la rentabilité peut être aussi bonne, voire meilleure.

Cannes reste une destination de prestige, portée par son Festival du Film et la Croisette. Un hôtel-restaurant en bord de mer se vend à des prix élevés, grâce à une clientèle fortunée. Si l’activité ralentit hors saison, les congrès et salons professionnels assurent une occupation régulière.

La région Provence-Alpes-Côte d’Azur (Aix-en-Provence, Marseille, Toulon…) bénéficie d’un climat attractif et d’une clientèle mixte (tourisme, business, événements). Les valorisations d’hôtels varient fortement selon l’emplacement : en bord de mer ou à l’intérieur des terres.

1. CA (chiffre d’affaires) : On parle souvent de multiples (2 à 6 fois, voire plus à Paris).

2. EBE (Excédent Brut d’Exploitation) : Ratio crucial pour mesurer la rentabilité et calculer le retour sur investissement.

3. Statut des murs : Vente de l’hôtel + murs ou fonds de commerce seul ? Les murs hôtel bureau offrent une meilleure garantie patrimoniale, mais coûtent nécessairement plus cher.

4. Surface habitable et possibilités d’extension : La présence d’un terrain ou de pièces inutilisées peut augmenter la valeur, notamment si l’on peut créer une salle de réception supplémentaire ou aménager un spa, par exemple.

5. État des lieux et travaux : Des rénovations importantes (mise aux normes, décoration) influeront logiquement sur le prix vente hôtel.

6. Emplacement : Centre-ville, zone périphérique, station balnéaire, montagne, etc.

Fonds de commerce seul : Moins cher à l’achat, mais vous restez locataire (bail commercial).

Murs + fonds : Plus onéreux, mais sécurise votre investissement (pas de risque de non-renouvellement du bail) et facilite parfois l’obtention d’un prêt.

Paris : 3,5 à 6 fois le CA (fonds seul), parfois 7 à 11 fois pour murs + fonds.

Régions : 2 à 4 fois le CA dans les grandes villes (Lyon, Bordeaux, etc.), 1 à 3,5 dans des zones moins tendues.

- Budget : Apport personnel de 20 à 50 % selon la localisation.

- Type d’hôtel : restaurant ou non, nombre de chambres, standing (1 à 5 étoiles).

- Localisation : Sélectionnez la où les régions susceptibles de vous intéresser (rhône alpes, centre val loire, Paris, etc.).

- Consultez les annonces, notamment via des cabinets spécialisés (comme Huchet-Demorge, évidemment !)

- Comparez plusieurs hôtels pour mieux appréhender le marché : potentiel de développement, état des commerces alentour, etc.

- Visite technique : Vérification de l’état général, des normes (incendie, accessibilité), de la surface habitable réelle.

- Analyse financière : Bilan, taux d’occupation, saisonnalité, EBE, charges (personnel, entretien).

- Potentiel : Agrandissement possible, rénovation, changement de gamme, etc.

- Ajustez le prix vente hôtel si des travaux sont à prévoir et négociez à l’aide de votre cabinet de transactions.

- Examinez les clauses (reprise du personnel, contrats fournisseurs).

- Signez le compromis, avec éventuelle clause suspensive de financement.

- Passage chez le notaire (ou l’avocat spécialisé).

- Transfert effectif du fonds, des licences (alcool, restaurant), du bail si seuls les murs restent la propriété d’un tiers.

- Mise en place de votre projet (travaux, repositionnement, etc.).

Paris enregistre 50 à 60 transactions d’hôtels par an, pour un parc d’environ 1 750 établissements intra-muros. Cette rareté gonfle les prix. Le marché se segmente par arrondissement :

- Zone 1 (luxe) : Louvre, Champs-Élysées, Triangle d’Or, etc.

- Zone 2 : Étoile, Opéra, parties du 5e et du 6e hors Saint-Sulpice.

- Zone 3 : 14e, 15e, 17e, 18e.

- Zone 4 : Périphérie proche (13e, 19e, 20e).

Les banques et autres organismes financiers exigent souvent un apport d’environ 50 % du montant total pour accorder un prêt sur 10 à 12 ans (voire 15 pour murs + fonds). Les multiples de CA sont plus élevés qu’en province, ce qui demande une solidité financière accrue.

Malgré un coût d’acquisition élevé, le taux d’occupation peut dépasser 80-90%. Un hôtel bureau bien situé peut générer un CA conséquent et justifier son prix élevé. Le marché reste toutefois concurrentiel, incitant les hôteliers à innover (décoration, concept, marketing digital).

Normes incendie et accessibilité PMR particulièrement surveillées.

Mise aux normes énergétiques (la plupart des immeubles parisiens sont anciens).

Travaux parfois coûteux (difficulté d’accès, réglementation stricte sur la façade, la hauteur, etc.).

Valorisation : 3,5 à 6 fois le CA (Paris) contre 2 à 4 en région (hors secteurs premium).

Rentabilité : Paris offre un CA élevé, mais un coût d’achat conséquent ; en région, certains hôtels (ex. station de ski, littoral) peuvent être très rentables en saison.

Apport : 50% à Paris, 20-30% en province.

Taux d’occupation : Souvent 80-90% à Paris, 50-70% en régions (plus variable selon la saison).

Une rénovation intelligente ne se limite pas à un simple coup de peinture. Mettez l’accent sur les éléments qui font la différence : une literie haut de gamme, une décoration soignée, un lobby accueillant et, si le positionnement le permet, un espace bien-être ou un rooftop avec vue. L’objectif ? Créer une signature visuelle et sensorielle qui ancre l’hôtel dans l’esprit des clients.

Un hôtel-restaurant n’est pas une simple adresse pour dormir et manger : c’est une expérience à part entière. Investissez dans un chef talentueux et une carte axée sur des produits locaux de qualité. Que ce soit les saveurs basques, provençales ou bretonnes, misez sur l’authenticité et la saisonnalité pour séduire aussi bien les voyageurs que les habitants du quartier.

Ne laissez pas Booking, Expedia et Google Maps dicter vos réservations : utilisez-les intelligemment. Travaillez vos photos, soignez vos descriptions et maximisez les avis clients. Sur les réseaux sociaux, adoptez une approche plus immersive : mettez en avant les coulisses, les meilleures chambres, les événements en cours. Un hôtel bien référencé et bien raconté capte une clientèle avant même leur arrivée en ville.

Un hôtel ne vit pas en autarcie. Collaborez avec les offices de tourisme, les organisateurs d’événements, les stations de ski, les entreprises locales. Un festival, un congrès ou une saison de haute affluence peuvent transformer vos périodes creuses en opportunités. Tissez des liens stratégiques pour intégrer votre établissement dans les circuits touristiques et professionnels.

Le revenue management ne consiste pas à brader les chambres hors saison ni à doubler les prix en été. Il s’agit d’une approche fine : analysez les pics d’affluence, ajustez vos tarifs selon la demande, et proposez des offres attractives pour remplir les périodes creuses sans dévaloriser votre positionnement. Un bon pricing peut faire la différence entre un hôtel rentable et un établissement sous-performant.

Le coût d’un hôtel varie selon la localisation, la taille, le standing et le type d’exploitation. Un hôtel bureau de 15 chambres en zone rurale peut s’acquérir pour 200 000 à 300 000 € (fonds de commerce seul), tandis qu’un établissement de 30 chambres à Paris ou Cannes peut dépasser 2 à 3 millions d’euros (fonds uniquement).

Cependant, un hôtel plus cher ou plus haut de gamme n’est pas forcément le plus rentable. Un petit hôtel bien géré dans une zone touristique saisonnière peut offrir une meilleure rentabilité qu’un établissement plus prestigieux avec des charges d’exploitation élevées. L’important est de bien analyser les marges, les coûts de gestion et le taux d’occupation avant d’investir.

Acquérir le fonds de commerce seul permet un investissement initial plus accessible, mais implique le paiement d’un loyer. Acheter les murs en plus du fonds représente un investissement plus conséquent, mais offre un actif patrimonial, plus de liberté pour rénover et une meilleure valorisation à long terme. Les banques apprécient généralement ce type d’acquisition, car l’immobilier constitue une garantie plus solide.

Avant l’achat, réalisez un audit technique complet : conformité aux normes incendie, état de la structure, potentiel d’agrandissement, etc. Si vous prévoyez de transformer un hôtel bureau en hôtel-restaurant, anticipez les coûts d’installation d’une cuisine professionnelle et d’une salle de restauration aux normes sanitaires. Un hôtel mal dimensionné ou mal rénové peut rapidement générer des coûts cachés qui grèvent la rentabilité.

Les conditions de financement varient selon l’établissement bancaire, la solidité du projet et le prix d’achat. En moyenne :

- Fonds de commerce seul : prêt sur 7 à 12 ans

- Murs + fonds : prêt sur 10 à 15 ans

Un bon dossier, incluant une étude de rentabilité et un business plan détaillé, permet d’obtenir des conditions de financement plus avantageuses.

Certaines zones connaissent un fort dynamisme touristique :

- Paris et l’Île-de-France : Premier marché hôtelier du pays, portée par le tourisme d’affaires, les grands événements et les flux internationaux. La demande y est forte toute l’année, en particulier dans les arrondissements centraux et à proximité des pôles économiques comme La Défense.

- Région Rhône-Alpes : Lyon, Annecy, stations de ski des Alpes du Nord, qui captent une clientèle mixte (loisirs et business).

- Provence-Alpes-Côte d’Azur : Aix-en-Provence, Marseille, le littoral méditerranéen et le Luberon, très prisés des touristes français et étrangers.

- Centre-Val de Loire : Zone attractive pour le tourisme patrimonial, notamment avec les Châteaux de la Loire.

- Bretagne, Pays Basque, Vendée : Régions à forte identité culturelle qui bénéficient d’un engouement estival marqué.

Le choix d’une région dépend du type de clientèle ciblée, de la saisonnalité et des possibilités de développement à moyen terme.

Oui, Paris n’est pas le seul marché rentable. De nombreux hôtels en station balnéaire ou de ski affichent des taux d’occupation élevés sur une partie de l’année, avec des tarifs moyens attractifs. La clé est de diversifier la clientèle (familles, séminaires, événements) et de bien optimiser les périodes creuses. Dans certaines destinations, la rentabilité peut même être supérieure à celle de certains quartiers parisiens, notamment grâce à des charges moindres et des marges plus confortables.

La surface habitable correspond aux mètres carrés réellement exploités : chambres, couloirs, espaces communs. Elle détermine le potentiel d’agrandissement : possibilité d’ajouter des chambres, de créer un espace bien-être, un bar ou une salle de séminaire. Un grand terrain ou un espace inutilisé peuvent être des atouts majeurs pour améliorer la rentabilité et la valeur de l’hôtel lors d’une future revente.

Acheter un hôtel à vendre en France requiert de la méthode, du pragmatisme et une bonne vision stratégique. Que ce soit un hôtel bureau en Île de France, un hôtel restaurant au cœur de la Provence, ou encore un hôtel particulier vendre dans un quartier chic de Paris, votre réussite dépendra :

1. D’un audit approfondi : chiffres, état des lieux, normes, concurrence.

2. D’un plan de financement solide : apport, négociation bancaire, délai de remboursement.

3. De la définition d’un positionnement : hôtel familial, hôtel bureau pour clientèle d’affaires, restaurant paris gastronomique, etc.

4. D’une stratégie commerciale et marketing adaptée.

Malgré les différences notables entre Paris et la province, entre un hôtel en bord de mer et un hôtel bureau murs dans une grande ville, le marché français recèle de véritables opportunités pour qui sait être réactif et bien entouré. N’hésitez pas à solliciter des experts pour finaliser votre projet en toute sérénité.

Vous voilà mieux préparé pour identifier et acquérir un hôtel qui correspond à votre projet. Mais une bonne acquisition ne se limite pas à une localisation idéale ou à un prix attractif : elle repose aussi sur une approche stratégique et un accompagnement expert.

Chez Huchet-Demorge, nous ne nous contentons pas d’être un simple intermédiaire. Notre rôle est de vous guider à chaque étape, depuis la sélection des meilleures opportunités jusqu’à la finalisation de la transaction. Nous vous aidons à obtenir un deal équitable, en veillant à l’équilibre entre vos ambitions et les réalités du marché.

Grâce à notre réseau d’experts financiers et juridiques, nous vous mettons en relation avec les bons interlocuteurs pour sécuriser votre investissement : financement, due diligence, conformité réglementaire… Chaque aspect est étudié pour que votre acquisition repose sur des bases solides, garantissant la réussite de votre projet et la satisfaction de toutes les parties prenantes.

Consultez nos annonces d’hôtels à vendre sur notre site et n’hésitez pas à nous contacter directement. Certaines opportunités ne sont pas encore en ligne et nous pourrions avoir la perle rare que vous recherchez.

L’investissement hôtelier est une aventure passionnante : Huchet-Demorge est là pour vous aider à la mener à bien.