Bonjour à toutes et à tous,

Avant d’acheter un hôtel à Paris, il faut franchir quelques étapes. Si le parcours d’acquisition de ce type d’outil financier est devenu limpide pour certains, nous savons que les conseils et l’assistance ne sont pas superflus pour les nouveaux investisseurs.

Et c’est tout à fait normal. Acquérir un hôtel nécessite une préparation et une base solide de connaissances afin d’éviter les déconvenues financières et temporelles. Personne ne saute en parachute sans y être préparé ! Et ici, c’est un peu la même chose…

Acheter un hôtel, ce n’est pas comme acheter un appartement sur le marché immobilier classique. Pour faire un choix raisonné, il faut se familiariser avec les normes spécifiques à cette catégorie de produit financier. C’est donc ce que nous allons voir ici : de la recherche au compromis de vente, tout ce qu’il faut savoir pour devenir propriétaire d’un hôtel à Paris.

Au sommaire de cet article : 

Acheter un hôtel à Paris : les étapes à suivre

Se renseigner sur le marché parisien avant de se lancer

Avant d’acheter un hôtel à Paris : définissez votre projet

Clarifier vos motivations et vos attentes

Choisir le type d’hôtel qui vous convient

Définir son budget

Choisir un ou plusieurs emplacements

Affiner ses choix

Considérer les installations et services des établissements

Considérer les différents espaces

Identifier les opportunités et les menaces des murs et des sols

Faites un maximum de visites

Se faire accompagner par des professionnels

Quels professionnels missionner pour nous accompagner lors d’une visite ?

Prêtez attention aux espaces communs

Évaluez les opportunités financières et améliorer l’offre de l’hôtel

Évaluez le potentiel d’agrandissement et d’aménagement de l’établissement

Pensez à une future revente

Adapter l’offre aux besoins spécifiques de la clientèle cible

Les monuments et arrondissements entrent aussi dans l’équation

La concurrence par arrondissement : typographie par arrondissement

Anticipez les coûts cachés

Les coûts liés aux mise aux normes

Les coûts liés à l’entretien

Les coûts associés aux commerces et services supplémentaires

Les coûts liés à la gestion du personnel

Les coûts juridiques et administratifs

Se préparer mentalement à la période d’achat

Anticiper les délais et les formalités de l’achat d’un établissement

Maintenir sa motivation malgré les obstacles du marché immobilier parisien

Trouvez des professionnels qualifiés pour vous accompagner durant la transaction

Trouver un avocat

Trouver un cabinet

Récapitulatif des étapes : acheter un hôtel à Paris

Vous savez maintenant tout ce qu’il faut pour acheter un hôtel à Paris

Bonne lecture.

Se renseigner sur le marché parisien avant de se lancer

Si vous lisez cet article, c’est que vous êtes déjà dans un bon état d’esprit. Cela prouve que vous êtes à la recherche d’informations. Et c’est obligatoire. Vous devez vous renseigner en profondeur sur le marché spécifique auquel vous vous intéressez.

Si vous êtes habitué au marché d’autres villes de France telles que Lyon, par exemple, vous pourriez être tenté de dire que tout est trop cher à Paris. Mais comparaison n’est pas raison, surtout dans ce cas de figure ! Le marché hôtelier parisien a ses propres règles, il s’agit vraiment d’un écosystème à part et c’est pour ça qu’il ne peut pas se comparer à celui d’autres villes. 

Voici 7 points capitaux qui permettent d’en prendre conscience :

• Les chambres d’hôtels franciliennes sont souvent peu spacieuses comparées aux chambres des hôtels situées en province (mais non moins confortables !).
• Il y a seulement 40 à 50 transactions d’hôtels par an en moyenne et la demande est plus importante que l’offre, notamment de la part des investisseurs institutionnels et étrangers.
• L’hôtel moyen parisien est un 3 étoiles de 34 chambres avec 9 salariés.
• La rentabilité annuelle oscille entre 35 et 50 %, offrant une opportunité intéressante pour les investisseurs.
• Le TRI moyen sur 10 ans est supérieur à 10 %.
• Le taux d’occupation hôtelier à Paris a une moyenne supérieure à 80 %, grâce à l’afflux constant de touristes au sein de la ville lumière.
• Le marché parisien est résilient, sécurisé et offre un rendement particulièrement stable. 

Même si ce n’est pas un point capital, notons également que les hôtels situés en exclusivité près des commerces de luxe attirent une clientèle davantage fortunée, inversement pour les hôtels qui s’en éloignent. 

En somme, investir dans un hôtel à Paris, c’est investir plus d’argent, pour plus de rentabilité. Et, plus vous vous approchez du centre, ou des arrondissements fréquentés de la ville, plus cette règle est vraie. 

Avant d’acheter un hôtel à Paris : définissez votre projet

Une fois que vous aurez correctement analysé les tenants et aboutissants du marché, il sera temps de vous recentrer sur votre propre vision afin de donner à votre investissement l’orientation la plus cohérente possible. Pour faire le meilleur choix, nous vous conseillons de vous concentrer sur quatre éléments avant toute chose : vos attentes, le type d’hôtel, le budget et la localisation.

Clarifier vos motivations et vos attentes

Avant de vous lancer, prenez le temps d’identifier clairement les raisons qui vous poussent à acheter un hôtel à Paris. Souhaitez-vous générer un revenu complémentaire, diversifier votre patrimoine, vous lancer dans une nouvelle aventure entrepreneuriale ou vous spécialiser dans le secteur de l’hôtellerie ? 

Il s’agit également de définir vos objectifs : recherchez-vous une rentabilité rapide, la création d’une marque forte, ou encore la mise en place d’un concept unique ? Plus vos motivations et vos attentes seront précises, plus vous pourrez cibler un produit hôtelier en parfaite adéquation avec votre vision.

Choisir le type d’hôtel qui vous convient

L’offre hôtelière parisienne est particulièrement riche. Avant de vous lancer, identifiez précisément le type d’établissement qui correspond à vos objectifs et à l’expérience que vous souhaitez offrir à vos futurs clients :

• Hôtel-bureau : Centré uniquement sur l’hébergement, sans service de restauration, il convient aux voyageurs recherchant un pied-à-terre fonctionnel.
• Hôtel-restaurant : Alliant hébergement et offre culinaire, il attire une clientèle souhaitant profiter d’une expérience gastronomique complète sur place.
• Résidence hôtelière : Idéale pour les séjours prolongés, elle propose généralement des chambres équipées ou des appartements, assurant un confort plus proche de celui d’un logement privé.
• Palace de luxe : Destiné à une clientèle internationale fortunée, ce type d’établissement offre un niveau d’exclusivité et de raffinement hors du commun, avec des services haut de gamme et un emplacement prestigieux.
• Hôtel familial et intimiste : Vise une clientèle cherchant un cadre chaleureux et personnalisé, avec une relation de proximité entre le personnel et les clients.
• Boutique-hôtel : Axé sur le charme, le design et l’expérience unique, il séduit une clientèle en quête de singularité et d’authenticité.
• Hôtel d’affaires : Conçu pour accueillir réunions et conférences, il s’adresse principalement aux voyageurs professionnels, offrant des services et des équipements adaptés aux besoins des entreprises.

Définir clairement le type d’hôtel qui vous intéresse vous aidera à mieux cibler vos recherches et à concentrer vos efforts sur le segment du marché le plus en adéquation avec vos ambitions.

Définir son budget

Côté budget, vous devez être conscient que l’hôtellerie n’est pas comparable à l’immobilier résidentiel. Là où, pour l’achat d’un immeuble, vous devez avoir un apport situé entre 20 et 30 %, en hôtellerie, c’est plutôt entre 50 et 60 % du financement. Sachant que les montants des hôtels parisiens sont relativement importants (plusieurs millions), cette contrainte est loin d’être anodine.

C’est pourquoi, avant même d’effectuer des recherches, il est nécessaire d’avoir mis en place un réel plan de financement. Il est assez évident que plus votre budget sera élevé, plus vous aurez accès à des établissements idéalement situés, étoilés et donc dotés d’un potentiel plus important.

Choisir un ou plusieurs emplacements

Quand vous aurez défini le budget maximum pour votre investissement, ce sera le moment de déterminer le ou les emplacements qui pourraient vous intéresser. Le budget, ici, est un critère essentiel : un apport trop modeste ne permettra pas l’acquisition d’un hôtel prestigieux sur les Champs-Élysées. Plus l’établissement est situé au cœur de la ville, plus les prix grimpent, et plus l’investissement initial devra être conséquent.

Point important à considérer : contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, de nombreuses banques connaissent assez mal le marché de l’hôtellerie. Elles peuvent donc se montrer réticentes lorsqu’il s’agit de financer l’acquisition d’un fonds de commerce hôtelier. L’achat des murs, en plus du fonds, rassure généralement les établissements bancaires, car il offre une garantie supplémentaire. Si vous souhaitez investir dans l’hôtellerie – murs et fonds, ou seulement fonds de commerce – sachez qu’il existe des organismes spécialisés avec lesquels nous pouvons vous mettre en relation.

Affiner ses choix

Une fois que vous aurez clarifié vos attentes, choisi le type d’hôtel qui vous correspond, défini votre budget et déterminé les zones géographiques compatibles avec vos ambitions, vous disposerez d’une vision plus précise de votre projet. Il vous sera alors plus simple de comparer les offres disponibles, d’analyser chacune des structures proposées à la vente et d’affiner votre choix. Souhaitez-vous acquérir les murs avec le fonds de commerce ? Quelle classification visez-vous réellement : un 3 étoiles, un 4 étoiles, davantage ? Combien de chambres minimum ? Qu’en est-il de la masse salariale, des services proposés, du positionnement marketing ?

Le catalogue qui s’offrira à vous, une fois vos critères définis, sera bien plus facile à décrypter. Ainsi, vous pourrez progresser sereinement dans votre démarche et vous approcher pas à pas de l’établissement idéal, répondant à la fois à vos envies, à vos moyens et aux spécificités du marché hôtelier parisien.

Considérer les installations et services des établissements

Parfois, il vaut mieux rénover, parfois non. C’est une équation qui demande de révéler pas mal d’inconnus. Plus elles seront levées, plus vous serez apte à décider ce qui est le mieux pour vous, pour saisir une belle opportunité. 

Considérer les différents espaces

Considérer les installations et services que propose l’établissement est indispensable pour établir ses projections budgétaires. Dispose-t-il d’un restaurant? D’une cuisine équipée? Les salles de réunion, les salons privés, les espaces de bien-être sont-ils en adéquation avec l’offre que vous souhaitez mettre en place?

Si vous envisagez d’investir dans le luxe par exemple, assurez-vous que les chambres offrent des prestations haut de gamme, avec des équipements modernes et une décoration soignée. La présence d’une salle de sport, d’un spa ou d’une piscine peut également augmenter l’attrait de votre établissement.

Identifier les opportunités et les menaces des murs et des sols

N’oubliez pas de vérifier l’état des murs et du terrain, car des rénovations peuvent représenter un coût important. Obtenir des étoiles est plus difficile en France par rapport à beaucoup d’autres pays. 

• Réaliser une étude approfondie des sols. Acheter un hôtel, même à Paris, peut devenir un réel fiasco si on se trouve dans une zone où les dangers géotechniques sont potentiellement élevés. Il est nécessaire de s’assurer de la stabilité du terrain sur lequel vous investissez !
• Soyez sûr de la hauteur de votre hôtel. La ville de Paris a une législation particulière qui limite la hauteur des immeubles de la capitale. Pour information, suivant les arrondissements, la hauteur plafond varie de 27 à 37 mètres seulement. Cela peut impacter vos projets d’extensions. Les arrondissements du centre sont naturellement les moins hauts de la capitale.
• Vérifiez les déperditions d’énergie en demandant le DPE (diagnostic de performance énergétique) de l’établissement. Les bâtisses de la capitale ont parfois un peu d’âge et forment des passoirs thermiques, qui font nettement grimper les coûts énergétiques. 
• Vérifiez l’humidité des murs. Sur votre lancée, n’hésitez pas à rechercher les moindres traces d’humidité. Des infiltrations d’eau sont nécessairement des calvaires à venir. 

Toutes ces caractéristiques constituent des opportunités ou des menaces  pour augmenter la valeur de votre investissement et vous démarquer sur le marché hôtelier de Paris. 

À noter : le nombre d’hôtels est en baisse dans toute la France, et cela touche notamment les petits hôtels, qui ne peuvent faire face à des contraintes de plus en plus lourdes. 

Faites un maximum de visites

Vous savez maintenant ce que vous voulez ou presque et connaissez mieux le marché. L’heure est donc venue de faire des visites ! Nous vous conseillons d’en faire autant que possible avant de vous prononcer. Cela vous permettra de vous confronter à la réalité du marché. Savoir que les chambres parisiennes ont une superficie plus faible est une chose, le constater lors d’une visite en est une autre. Cette étape est cruciale pour vous sentir à l’aise avec la transaction hôtelière que vous envisagez.

Lors de vos visites, il est important de vous mettre dans la peau d’un gestionnaire d’affaires et non pas dans la peau d’un client potentiel. Vous ne visitez pas un appartement ou une maison, mais bel et bien un outil commercial. C’est avec cette mentalité seulement qu’il convient d’entreprendre votre quête. Une écrasante majorité de nos clients n’ont jamais essayé leur hôtel et n’y travaillent pas non plus. Les tâches sont souvent déléguées à un gérant qui établit des rapports réguliers. Attention donc à garder le bon état d’esprit.

Attention toutefois à ne pas tomber dans une trop grande négativité. Relevez également les points positifs de chaque hôtel. Il est plus que nécessaire de se faire une idée positive pour réussir à se projeter. 

Les chambres sont petites ? Mais l’emplacement est parfait. Peut-être puis-je réduire le nombre de chambres pour en augmenter la surface, monter en gamme. Il vous faut investir en fonction de votre projet, mais aussi d’un RevPAR supérieur.  

Se faire accompagner par des professionnels

Il peut être très bénéfique de se faire accompagner par des professionnels lors de vos visites, tels qu’un architecte, un expert en hôtellerie ou un conseiller en immobilier. Leur expertise vous aidera à identifier les potentiels cachés de chaque établissement et à estimer le prix éventuel de chaque rénovation, de chaque nouvel espace. 

Acheter un hôtel, c’est investir dans une entreprise qu’il est nécessaire de choyer. Or, chaque branche de votre entreprise nécessite une expertise. N’oublions jamais qu’un expert généraliste est antinomique. 

Quels professionnels missionner pour nous accompagner lors d’une visite ?

Se faire accompagner oui, mais par qui? Notre cabinet vous propose une liste de professionnels qui pourrait bien vous être utiles pour répondre aux nombreuses questions épiphénoméniques de votre investissement : 

• Un conseiller en urbanisme et droit de la construction pour vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme, aux autorisations de travaux, aux normes incendie et d’accessibilité. 
• Un architecte spécialisé pour évaluer les espaces, les potentiels d’aménagement de l’hôtel. 
• Un ingénieur ou un technicien de bureau de contrôle pour inspecter la solidité de la structure, la qualité des matériaux, les installations électriques, la plomberie, la ventilation et le chauffage ; pour détecter d’éventuels vices cachés ou travaux de remise aux normes.
• Un diagnostiqueur immobilier, pour contrôler la présence d’amiante, de plomb, de termites ou d’autres parasites et évaluer l’isolation phonique et thermique, ainsi que la performance énergétique (si le DPE n’est pas disponible).
• Un consultant hôtelier pour conseiller sur la fonctionnalité de l’hôtel, la pertinence des services et la cohérence avec la clientèle ciblée.
• Un consultant en restauration pour évaluer la cuisine, les équipements, le respect des normes HACCP (normes d’hygiène en restauration et commerce).
• Un décorateur d’intérieur pour juger l’ambiance générale, la qualité du mobilier, la cohérence esthétique et suggérer des améliorations pour renforcer l’attrait des chambres et des espaces communs.
• Un expert paysagiste pour vérifier l’état du terrain, la faisabilité d’aménagements paysagers et conseiller sur la création ou l’amélioration d’espaces extérieurs pour augmenter la valeur perçue de l’hôtel.

Il va de soi que, suivant le projet que vous souhaitez mettre en place, il n’y a pas nécessité de faire intervenir l’intégralité de cette liste. L’ajout de ces accompagnants doit s’inscrire dans votre budget, c’est un certain prix qui vous sera demandé, mais c’est également l’assurance d’un avenir sain et serein. 

Prêtez attention aux espaces communs

Les espaces communs sont cruciaux pour la satisfaction des clients et peuvent être des sources de revenus supplémentaires. Voici une liste non exhaustive qu’il est nécessaire de prendre en compte : 

• Vérifiez la qualité de la cuisine si vous envisagez de proposer des services de restauration. Assurez-vous, entre autres, que la cuisine soit aux normes actuelles, sans quoi vous allez devoir investir davantage pour ouvrir votre restaurant.
• Vérifiez l’optimisation des salles disponibles pour organiser des événements ou des conférences, ce qui peut attirer une clientèle professionnelle, tout en contribuant à la renommée de votre établissement. 
• Vérifiez l’installation des espaces d’entretien, comme la blanchisserie. L’espace souvent étriqué des hôtels parisiens nécessite parfois d’organiser différemment les lieux cachés au public.
• Le mobilier de l’hôtel est-il réutilisable ? À jeter ? Entre-t-il dans votre projet ? 

Comme énoncé plus en amont, nous vous conseillons fortement de bien vous entourer pour ne pas laisser passer la moindre menace. En vous accompagnant et en écoutant vos différentes remarques pendant les visites, nos experts Huchet-Demorge feront rapidement le tri entre ce qui vous séduit et ce qui vous chiffonne. Ces informations précieuses leur permettront de vous proposer des fonds de commerce d’hôtels plus proches de vos attentes.

Évaluez les opportunités financières et améliorer l’offre de l’hôtel

S’il y a une similitude entre une visite immobilière et une visite hôtelière, c’est exclusivement dans la capacité à se projeter. Tout comme le manque de perspective dans une maison est un frein à l’achat, le manque de projection, en termes de valeur ajoutée, est également un repoussoir pour investir dans un hôtel. 

Il est donc important d’évaluer les opportunités d’augmentation de la valeur de votre investissement. Par exemple, l’ajout de services de luxe, comme un spa, une piscine ou un salon VIP, peut attirer une clientèle plus aisée. La rénovation des chambres pour les rendre plus modernes ou l’aménagement d’une nouvelle salle de conférence peut également augmenter vos revenus potentiels. 

Acheter un hôtel, c’est investir dans un modèle économique qui nécessite d’être optimisé.  

Évaluez le potentiel d’agrandissement et d’aménagement de l’établissement

Pour augmenter la valeur d’un établissement, il est essentiel d’évaluer le potentiel d’agrandissement et d’aménagement de ce dernier. L’ajout de nouvelles pièces ou de chambres supplémentaires peut non seulement accroître votre capacité d’accueil, mais aussi attirer une clientèle qui correspond à votre cible. 

Considérez l’aménagement de nouveaux étages –  si la structure le permet – ou l’optimisation des espaces existants. Transformer des pièces inutilisées en salles de réunion, en salons particuliers ou en espaces de bien-être peut créer des opportunités supplémentaires et diversifier vos services. L’ajout d’un jardin ou d’une terrasse peut également offrir un lieu de détente prisé par les clients, tout en ajoutant une touche de verdure en plein cœur de Paris.

Pensez à une future revente

L’amélioration des installations, comme la rénovation des murs ou la modernisation des infrastructures, peut augmenter significativement la valeur de votre hôtel lors d’une future vente. S’il vous vient un jour l’idée de revendre votre bien, pensez que les acheteurs prendront également leurs dispositions. 

En évaluant soigneusement le potentiel de votre hôtel, vous le transformez en une destination incontournable. Cela vous permet non seulement de maximiser votre investissement, mais aussi de vous démarquer sur le marché concurrentiel de l’hôtellerie dans la ville lumière. Ce n’est pas un secret, la renommée d’un hôtel joue sur son chiffre d’affaires (CA), et par conséquent sur le prix de vente de ce dernier. 

Adapter l’offre aux besoins spécifiques de la clientèle cible

Pour maximiser le potentiel de votre établissement hôtelier, il est essentiel d’adapter votre offre aux besoins spécifiques de votre clientèle cible. Si votre hôtel est situé dans le centre de la ville, profitez de ce positionnement pour attirer une clientèle à la recherche du charme parisien, du luxe, une clientèle davantage aisée. Aménagez des chambres avec des pièces de mobilier raffinées qui reflètent le luxe et le caractère particulier de votre établissement. Un restaurant avec une salle élégante peut ajouter une valeur supplémentaire à votre hôtel. Pensez également à exploiter des espaces privés. Le vrai luxe, c’est d’avoir un jardin privé, une suite avec salon, une terrasse avec vue sur les toîts de Paname. 

En adaptant vos prix en fonction des services et en mettant en avant les atouts de votre hôtel, vous attirerez une clientèle prête à payer pour une expérience exceptionnelle.

Enfin, il est sûrement inutile de vous l’annoncer, mais veillez à l’entretien des murs et à la qualité des infrastructures pour maintenir une image irréprochable de votre hôtel. Chaque détail compte pour se démarquer dans une ville comme Paris, où la concurrence est forte et les opportunités nombreuses.

Les monuments et arrondissements entrent aussi dans l’équation

Parfois, selon le séjour qu’une personne prévoit de passer au sein de la capitale, la nuit qu’ils sont prêts à passer varie. Un court séjour, comme un concert, une exposition, une réunion d’affaires, détermine le prix qu’elle est prête à débourser. 

C’est pourquoi, il est parfois nécessaire de prendre en compte le quartier et les monuments parisiens qui se situent autour de votre hôtel. Par exemple, si vous êtes à proximité de Paris La Villette ou de Bercy, il peut être assez judicieux de multiplier le nombre de chambres, plutôt que de les diviser. Inversement, certains lieux peuvent vous pousser à augmenter votre offre vers plus de luxe. On ne séjourne pas sur les Champs-Élysées comme on séjourne à La Défense ou à Ménilmontant. 

La concurrence par arrondissement : typologie par arrondissement

Sans transition, il peut être judicieux de connaître sa concurrence directe. Certains arrondissements sont bien plus prisés que d’autres, plus luxueux que d’autres, ou inversement plus populaires. Voici une typographie des hôtels en fonction des arrondissements afin de se faire une première idée des offres à mettre en place, qui permettront de vous démarquer : 

La première chose qui ressort de ces données, c’est la diversité du parc hôtelier parisien. La seconde, c’est la concentration des offres de luxe au sein des arrondissements du centre de Paris. À l’inverse, les arrondissements les plus éloignés du cœur ont un plus grand nombre d’hôtels-bureau. Cela est essentiellement la conséquence de l’attractivité des divers quartiers de la capitale. 

Anticipez les coûts cachés

N’oubliez pas les coûts cachés qui peuvent survenir lors de l’achat d’un hôtel. Les frais de notaire, les taxes foncières, les coûts de mise aux normes des installations, ainsi que les éventuels travaux de rénovation sont autant d’éléments à prévoir dans votre budget. Voici les coûts cachés les plus sous-estimés par la plupart des nouveaux investisseurs. 

Les coûts liés aux mise aux normes

Il est crucial de réaliser un audit complet de l’établissement pour éviter les mauvaises surprises. Cet audit doit inclure une inspection détaillée des murs, des étages, des terrains attenants, et des infrastructures comme le restaurant, le parking, la piscine, le jardin, la terrasse, les salons et les salles de réception. Les coûts liés à la mise aux normes de la cuisine, des salles de bain, des chambres, des salons, et des bureaux administratifs (s’il y en a) peuvent s’accumuler rapidement. Ils représentent un réel piège dans lequel il ne faut pas tomber. 

Les coûts liés à l’entretien

Si l’hôtel dispose de chambres ou de suites de luxe, classées 4 ou 5 étoiles, les standards de qualité exigent souvent des investissements importants pour maintenir le niveau attendu par la clientèle. Les hôtels particuliers situés dans des maisons historiques peuvent également nécessiter des travaux de restauration spécifiques, augmentant ainsi les coûts d’entretien.

Pensez aussi aux dépenses liées aux équipements technologiques, comme la mise à jour des systèmes de réservation, des infrastructures Wi-Fi et des systèmes de sécurité. Les coûts d’aménagement des espaces extérieurs, comme le jardin ou la terrasse, pour créer des espaces conviviaux offrant une expérience unique aux clients, sont également à considérer. Ces aménagements peuvent nécessiter des autorisations spécifiques en fonction de la région et du terrain sur lequel l’hôtel est situé.

Les coûts associés aux commerces et services supplémentaires

N’oubliez pas les frais associés aux commerces ou services additionnels que vous souhaitez proposer. Chacun de ces services peut impliquer des coûts d’installation et de mise aux normes importants. Par exemple, un restaurant demande davantage de normes et le coût de licences spécifiques est à prévoir. 

Si l’hôtel est situé dans une zone où le parking est rare, la création ou la rénovation d’un espace de parking peut représenter un coût substantiel. Faire des travaux au sein de la capitale, ce n’est pas la même affaire que dans le reste de la France. 

Les coûts liés à la gestion du personnel

Les bureaux de gestion et les pièces administratives nécessitent également une attention particulière. Les coûts liés à la transition du personnel, à la formation de nouveaux employés ou au changement de la gestion administrative doivent être anticipés. Les dépenses pour les pièces dédiées au personnel, comme la ou les salles de repos, sont aussi à considérer.

Les coûts juridiques et administratifs

Tout cela sans oublier les frais juridiques et administratifs inhérents à la vente et à l’acquisition dans le secteur hôtelier à Paris. Les services d’un avocat spécialisé, les frais d’agence, les audits techniques et financiers font partie des coûts cachés souvent sous-estimés. Pour information, voici comment calculer les droits d’enregistrement lors d’une mutation de fonds de commerce. 

Anticiper ces coûts cachés vous permettra de définir un budget plus réaliste et d’évaluer précisément le prix total de votre investissement. Cela vous donnera également l’opportunité de négocier le prix de vente avec le vendeur, en prenant en compte les travaux et les mises aux normes nécessaires. Ainsi, votre hôtel offrira une qualité de service en adéquation avec vos ambitions, et vous pourrez proposer à vos clients une expérience exceptionnelle.

Se préparer mentalement à la période d’achat

Vous vous êtes renseigné, vous avez défini vos critères en fonction du marché et avez fait vos visites. À ce stade, vous comprenez pourquoi une estimation est correcte – ou non – et vous avez une vue plus claire sur le potentiel de rentabilité des différents lieux visités.

Après plusieurs déceptions, vous trouvez enfin l’hôtel qui répond à la majorité de vos critères. Félicitations ! Mais la route ne s’arrête pas là… L’achat d’un fonds de commerce de ce type est bien différent de l’achat d’un bien immobilier. La durée de vente est longue, en moyenne 6 à 7 mois. Cela peut décourager. Vous devez vous y préparer pour que ça n’arrive pas et tout faire pour réussir à acquérir l’hôtel qui occupe vos pensées la nuit.

Anticiper les délais et les formalités de l’achat d’un établissement

La vente d’un hôtel à Paris peut être un processus long et complexe. Il est essentiel d’anticiper les délais liés aux démarches administratives, aux inspections des murs et des pièces, ainsi qu’aux négociations sur le prix. Comprendre les formalités liées à l’achat d’un tel établissement vous aidera à rester serein tout au long de cette période. N’oubliez pas que chaque opportunité nécessite du temps pour être concrétisée, surtout dans une ville aussi prisée que Paris.

L’administration française est reconnue pour être complexe, et s’apparenter parfois à Astérix et les douze travaux. C’est une donnée à prendre en compte lorsqu’on souhaite acquérir ou effectuer la vente d’un hôtel. 

Maintenir sa motivation malgré les obstacles du marché immobilier parisien

Le marché immobilier à Paris est aussi compétitif que particulier, et peut présenter des obstacles inattendus. Il est important de rester motivé et concentré sur votre objectif d’acheter un hôtel. Les retards, les négociations difficiles ou les problèmes ne doivent pas entamer votre détermination. Entourez-vous de professionnels compétents pour surmonter ces défis et transformer cette période en une opportunité d’apprentissage et de croissance.

Trouvez des professionnels qualifiés pour vous accompagner durant la transaction

Pour faire face à cette période stressante et pleine de rebondissements, le mieux est de se faire accompagner de professionnels habitués à ce genre de transactions. 

Trouver un avocat

Côté droit, mieux vaut oublier l’avocat de famille et privilégier un avocat spécialisé dans la transaction d’hôtels à Paris. Il y en a 5 à 6 dans la ville et nous pouvons vous mettre en contact avec l’un d’eux. 

Ces spécialistes du droit vont optimiser et sécuriser chaque étape d’achat, de vente et de gestion d’hôtel. Le marché est très concurrentiel, il est nécessaire de se protéger juridiquement pour ne pas se faire dépasser. 

Le rôle de l’avocat consiste à : 

• Rédiger et réviser les compromis de vente, les actes définitifs et les annexes pour éviter les clauses désavantageuses,
• Analyser les risques associés à l’hôtel comme les litiges, la conformité des permis, etc.  
• Négocier les conditions et défendre vos intérêts lors des négociations de vente,
• S’assurer que l’hôtel que vous apprêtez à acquérir correspond aux règles d’urbanisme et d’exploitation de la capitale française,
• Vérifier les conditions du bail, notamment la durée, les clauses de renouvellement ou de résiliation dans le cas où l’hôtel est exploité dans des locaux loués, 
• Examiner les aspects juridiques de l’hôtel (propriété des murs, droits d’usage, conflits potentiels, etc.). 

La région parisienne en particulier, comme d’autres régions, nécessite de s’armer juridiquement. Un bon avocat fait partie du prix à investir pour finaliser son acquisition sereinement. 

Trouver un cabinet

Nous vous recommandons logiquement de faire appel à un cabinet de transactions comme le nôtre. La connaissance du terrain et notre habitude de ces négociations vous permettront d’obtenir votre hôtel à Paris au prix le plus juste, avec plus de sérénité et des délais souvent raccourcis.

Récapitulatif des étapes : acheter un hôtel à Paris

Nous avons conscience que ce n’est pas une mince affaire de retenir l’intégralité des étapes et données nécessaires à l’achat d’un hôtel dans la capitale. C’est pourquoi, nous vous avons concocté une fiche récapitulative. 

Fiche récapitulative : 

Pour réussir l’achat d’un hôtel à Paris, plusieurs étapes clés sont à respecter :

• Étudier le marché parisien : Renseignez-vous en détail sur les spécificités du marché, les niveaux de prix, les particularités des arrondissements et la concurrence, afin de connaître précisément l’environnement dans lequel vous investissez.
• Définir votre projet :
  • Clarifier vos motivations et vos objectifs (rentabilité, diversification, positionnement unique).
  • Choisir le type d’hôtel adapté à votre vision (hôtel-bureau, hôtel-restaurant, résidence hôtelière, palace, hôtel familial, boutique-hôtel, hôtel d’affaires).
  • Déterminer votre budget en gardant à l’esprit que l’hôtellerie requiert souvent un apport plus élevé que l’immobilier résidentiel.
  • Sélectionner un ou plusieurs emplacements cohérents avec vos objectifs, votre budget et le profil de clientèle visé.
• Affiner votre choix : Comparez les offres, analysez la classification visée (3 étoiles, 4 étoiles ou plus), estimez le nombre de chambres nécessaire, évaluez la masse salariale et définissez votre positionnement marketing.
• Examiner l’état de l’établissement :
  • Vérifier les installations et services (cuisine, salles de réunion, spa, équipements sportifs).
  • Contrôler l’état des murs, du sol et du terrain, en tenant compte des travaux de rénovation ou d’aménagement possibles.
  • Prêter attention aux espaces communs (lobby, bar, restaurant) et aux opportunités d’amélioration pour augmenter la valeur de votre investissement.
• Multiplier les visites : Approchez chaque visite avec une vision d’investisseur plutôt que de client, identifiez les points forts et les faiblesses, et projetez-vous dans les améliorations potentielles.
• S’entourer de professionnels :
  • Architecte, diagnostiqueur, expert en hôtellerie pour l’examen technique et fonctionnel.
  • Avocat spécialisé pour sécuriser juridiquement la transaction.
  • Cabinet spécialisé en transactions hôtelières pour négocier au mieux et réduire les délais.
• Anticiper les coûts cachés : Préparez-vous aux frais liés aux mises aux normes, à l’entretien, aux travaux de rénovation, à la gestion du personnel, et aux formalités juridiques et administratives.
• Se préparer mentalement : Sachez que la durée de vente peut être longue (6 à 7 mois en moyenne), les démarches complexes et la concurrence intense. Gardez votre motivation, restez flexible et appuyez-vous sur les compétences de vos partenaires professionnels.

En somme, une approche méthodique, une analyse approfondie, une stratégie claire et un accompagnement professionnel s’avèrent indispensables pour mener à bien l’achat d’un hôtel à Paris.

Vous savez maintenant tout ce qu’il faut pour acheter un hôtel à Paris

Vous l’aurez compris, acheter un hôtel à Paris est loin d’être évident. Cela demande de s’investir personnellement et de dégager du temps. Mais comme dirait OSS 117 : le jeu en vaut la chandelle.

Le marché hôtelier parisien est merveilleux et risque bien d’exploser tous les records dans les années à venir. Tant d’un point de vue résilience, sécurité, financier et humain, vous pourriez bien en tomber amoureux.

Si vous êtes à la recherche d’un hôtel ou que le projet commence doucement à germer dans votre esprit, n’hésitez pas à nous contacter.

Merci pour votre lecture.