Bonjour à toutes et à tous, 

Avant d’acheter un hôtel à Paris, il faut franchir quelques étapes. Si le parcours d’acquisition de ce type d’outil financier est devenu limpide pour certains, nous savons que les conseils et l’assistance ne sont pas superflus pour les nouveaux investisseurs. 

Et c’est tout à fait normal. La recherche et l’acquisition d’un hôtel nécessitent une préparation importante et une solide base de connaissances pour éviter les déconvenues, qu’elles soient financières ou temporelles. Personne ne saute en parachute sans y être préparé ! Et ici, c’est un peu la même chose… 

Acheter un hôtel, ce n’est pas comme acheter un appartement sur le marché immobilier classique. Pour faire un choix raisonné, il faut se familiariser avec les normes spécifiques à cette catégorie de produit financier. C’est donc ce que nous allons voir ici : de la recherche au compromis de vente, tout ce qu’il faut savoir pour acquérir un hôtel à Paris. 

Bonne lecture.

Se renseigner sur le marché parisien avant de se lancer

Si vous lisez cet article, c’est que vous êtes déjà dans un bon état d’esprit. Cela prouve que vous êtes à la recherche d’informations. Et c’est obligatoire. Vous devez vous renseigner en profondeur sur le marché spécifique auquel vous vous intéressez. 

Si vous êtes habitué au marché lyonnais, par exemple, vous pourriez être tenté de dire que  que tout est trop cher à Paris. Mais comparaison n’est pas raison, surtout dans ce cas de figure ! Le marché hôtelier parisien a ses propres règles, il s’agit vraiment d’un écosystème à part et c’est pour ça qu’il ne peut pas se comparer à celui d’autres villes.

Voici 7 points capitaux qui permettent d’en prendre conscience : 

1. Les chambres d’hôtels franciliennes sont souvent peu spacieuses comparées aux chambres des hôtels situés en province (mais non moins confortables !).
2. Il y a seulement 40 à 50 transactions d’hôtels par an en moyenne et la demande est plus importante que l’offre, notamment de la part des investisseurs institutionnels et étrangers. 
3. L’hôtel moyen parisien est un 3 étoiles de 34 chambres avec 9 salariés.
4. La rentabilité annuelle oscille entre 35 et 50% (lien rentabilité hôtel). 
5. Le TRI moyen sur 10 ans est supérieur à 10%. 
6. Le taux d’occupation hôtelier à Paris a une moyenne supérieure à 80%. 
7. Le marché parisien est résilient, sécurisé et offre un rendement particulièrement stable. (lien vers l’article sur la diversification du patrimoine) 

Avant d’acheter un hôtel à Paris : définissez votre projet

Une fois que vous aurez correctement analysé les tenants et aboutissants du marché, il sera temps de vous focaliser sur vous et sur ce que vous souhaitez réaliser comme investissement. Et pour faire votre choix au mieux,  nous vous conseillons de vous  concentrer sur 2 points avant toute chose : le budget et l’emplacement. 

Définir son budget 

Côté budget, vous devez être conscient que l’hôtellerie n’est pas comparable à l’immobilier. Là où pour l’achat d’un immeuble, vous devez avoir un apport situé entre 20 et 30%, en hôtellerie, c’est plutôt entre 50 et 60% du financement. Sachant que les montants des hôtels parisiens sont relativement importants (plusieurs millions), c’est loin d’être anodin. 

Choisir un ou plusieurs emplacements 

Quand vous aurez défini un budget maximum pour votre nouveau véhicule d’investissement, ce sera l’heure de choisir le où les emplacements qui pourraient vous intéresser. Si nous vous recommandons d’agir dans cet ordre, c’est tout simplement parce que le budget déterminera tout de suite les zones auxquelles vous pourrez avoir accès ou non. À titre d’exemple, un apport inférieur à 10 millions d’euros ne vous permettra pas d’acquérir un hôtel prestigieux sur les Champs Élysées. Si vous visez un hôtel idéalement situé dans un cadre privilégié, vous devrez bien sûr y mettre le prix.  

Point important à considérer avant d’acheter un hôtel à Paris :

Contrairement à ce qu’on pourrait imaginer, de nombreuses banques connaissent assez mal le marché de l’hôtellerie. Elles peuvent donc se montrer réticentes quand il s’agit de faire l’acquisition d’un fonds de commerce hôtelier. L’achat des murs – en plus du fonds de commerce – aura tendance à les rassurer, car cela leur offre davantage de garantie. Si vous souhaitez investir dans l’hôtellerie, que ce soit pour murs et fonds ou simplement fonds de commerce, nous connaissons des organismes spécialisés, avec lesquels nous pourrons vous mettre en relation. 

Affiner ses choix 

Lorsque vous aurez une idée précise de budget et d’emplacement, cela vous permettra de voir ce qui existe sur le marché et qui répond à vos premiers critères. Il faudra alors analyser chacune des structures proposées à la vente pour affiner votre choix. Voulez-vous acquérir les murs avec le fonds de commerce ? Quelle classification d’hôtel cherchez-vous ? Un 3 étoiles ? Un 4 étoiles ? Combien de chambres minimum ? Quid de la masse salariale ? 

Le catalogue que vous aurez sous les yeux apportera des réponses précises à toutes ces questions. 

Faites un maximum de visites

Vous savez maintenant ce que vous voulez ou presque et connaissez mieux le marché. L’heure est donc venue de faire des visites ! Nous vous conseillons d’en faire autant que possible avant de vous prononcer. Cela vous permettra de vous confronter à la réalité du marché. Savoir que les chambres parisiennes ont une superficie plus faible est une chose, le constater lors d’une visite en est une autre. Cette étape est cruciale pour vous sentir à l’aise avec la transaction hôtelière que vous envisagez. 

Lors de vos visites, il est important de vous mettre dans la peau d’un gestionnaire d’affaires et non pas dans la peau d’un client potentiel. Vous ne visitez pas un appartement ou une maison, mais bel et bien un outil commercial. C’est avec cette mentalité qu’il convient de faire ses visites. Une écrasante majorité de nos clients n’ont jamais essayé leur hôtel et n’y travaillent pas non plus. Les tâches sont souvent déléguées à un gérant qui établit des rapports réguliers. Attention donc à garder le bon état d’esprit durant les visites. 

Comme pour tout autre achat, vous pouvez bien entendu faire appel à des professionnels pour vous épauler, comme les experts de notre cabinet, par exemple. En vous accompagnant et en écoutant vos différentes remarques pendant les visites, ils feront rapidement le tri entre ce qui vous séduit et ce qui vous chiffonne. Ces informations précieuses leur permettront de vous proposer des fonds de commerces d’hôtels plus proches de vos attentes. 

Se préparer mentalement à la période d’achat

Vous vous êtes renseigné, vous avez défini vos critères en fonction du marché et avez fait vos visites. À ce stade, vous comprenez pourquoi une estimation est correcte – ou non – et vous avez une vue plus claire sur le potentiel de rentabilité des différents lieux visités. 

Après plusieurs déceptions, vous trouvez enfin l’hôtel qui répond à la majorité de vos critères. Félicitations ! Mais la route ne s’arrête pas là… L’achat d’un fonds de commerce de ce type est bien différent de l’achat d’un bien immobilier. La durée de vente est longue, en moyenne 6 à 7 mois. Cela peut décourager. Vous devez vous y préparer pour que ça n’arrive pas et tout faire pour réussir à acquérir l’hôtel qui occupe vos pensées la nuit. 

Trouvez des professionnels qualifiés pour vous accompagner

Pour faire face à cette période stressante et pleine de rebondissements, le mieux est de se faire accompagner de professionnels habitués à ce genre de transactions. 

Trouver un avocat 

Côté droit, mieux vaut oublier l’avocat de famille et privilégier un avocat spécialisé dans la transaction d’hôtels à Paris. Il y en a 5 à 6 dans la capitale et nous pouvons vous mettre en contact avec l’un d’eux.

Trouver un cabinet 

Nous vous recommandons logiquement de faire appel à un cabinet de transactions comme le nôtre. La connaissance du terrain et notre habitude de ces négociations vous permettront d’obtenir votre hôtel à Paris au prix le plus juste, avec plus de sérénité et des délais souvent raccourcis. 

Vous savez maintenant tout ce qu’il faut pour acheter un hôtel à Paris

Vous l’aurez compris, acheter un hôtel à Paris est loin d’être évident. Cela demande de s’investir personnellement et de dégager du temps. Mais comme dirait OSS 117 : le jeu en vaut la chandelle. 

Le marché hôtelier parisien est merveilleux et risque bien d’exploser tous les records dans les années à venir. Tant d’un point de vue résilience, sécurité, financier et Humain, vous pourriez bien en tomber amoureux. 

Si vous êtes à la recherche d’un hôtel ou que le projet commence doucement à germer dans votre esprit, n’hésitez pas à nous contacter. 

Merci pour votre lecture.