Bonjour à toutes et à tous, 

Dans cet article, nous vous proposons d’explorer dans le détail le paysage hôtelier français, en mettant en lumière les nuances entre l’hôtellerie parisienne et le reste de la France. Nous plongerons dans les statistiques, les tendances de valorisation, les écarts de rentabilité et les disparités d’offres à travers le prisme expert du marché des fonds de commerce d’hôtels.

Bonne lecture. 

Le parc hôtelier de Paris

Avant toute chose, commençons par un panorama du joyau hôtelier qu’est Paris. Sur les 18 000 hôtels recensés en France, près de 10% se trouvent à Paris intra-muros, tandis que plus de 3000 établissements fleurissent en Île-de-France. Cette concentration exceptionnelle s’explique par le statut de Paris en tant que première destination touristique mondiale. Et elle lui offre son statut de ville insubmersible du point de vue hôtelier tant elle semble rebondir après chaque crise.

La région parisienne détient le record du plus grand nombre de palaces et d’établissements quatre étoiles et trois étoiles en France. En comparaison, d’autres villes telles que Nice et Lyon comptent environ 300 hôtels cinq étoiles chacune. Cette concentration accrue à Paris est le résultat d’une demande touristique constante, permettant à la Ville Lumière de maintenir un taux d’occupation naturel de 82-83% depuis la fin de la pandémie, avec un prix moyen, tout type d’établissement confondu, par nuit grimpant à 165€ HT, contre 140€ HT avant la crise. 

Panorama des régions

Avant de parler de l’industrie hôtelière dans les autres régions de la France, rappelons qu’il est compliqué – si ce n’est impossible – de livrer des chiffres généraux, tant ces derniers varient considérablement en fonction des villes et départements. L’appellation “hôtellerie de région” est en somme un terme parapluie regroupant de nombreuses réalités.

Une différence significative de valorisation

Cependant, nous pouvons dire qu’en termes de valorisation, les fonds de commerce parisiens oscillent entre 3,5 et 6 fois le chiffre d’affaires, selon la taille et l’emplacement de l’établissement, alors qu’en province, cette fourchette varie de 0,5 à 3,5 fois le chiffre d’affaires pour les villes les plus attractives, telles que Lyon, Nice-Centre, Aix-en-Provence, Annecy ou encore Rennes. 

Les murs et fonds, quant à eux, suivent une tendance similaire, avec des valeurs entre 7 et 12 fois le CA à Paris, contre 2 à 5-6 fois en province, les villes les plus attractives que nous venons de citer obtenant les multiples les plus élevés.

Si vous avez besoin d’un petit rappel sur les distinctions entre fonds de commerce et murs et fonds, le voici.

Un écart de rentabilité important entre l’hôtellerie parisienne et l’hôtellerie de région

L’écart de valorisation entre Paris et les régions se traduit également par des différences de rentabilité importantes. Économiquement parlant (sans inclure le sujet de plus-value), un hôtel comparable à Paris et à Lyon générera un chiffre d’affaires plus élevé dans la capitale, mais la rentabilité nette à Lyon peut dépasser celle de Paris. 

Par exemple : 

Un fonds de commerce d’un établissement parisien de 40 chambres peut générer un chiffre d’affaires de 2 millions d’euros et être estimé à 10 millions d’euros. En comparaison, à Lyon, un hôtel identique de 40 chambres pourrait réaliser un chiffre d’affaires de 1,5 million d’euros, avec une valorisation d’environ 4 à 5 millions d’euros. 

Bien que la valorisation lyonnaise soit inférieure, sa rentabilité peut surpasser celle de son homologue parisien. Avec un chiffre d’affaires de 1,5 million d’euros, l’hôtel lyonnais afficherait une rentabilité de 350 000 à 450 000 euros, alors que l’hôtel parisien, avec 2 millions d’euros de chiffre d’affaires, aurait une rentabilité d’environ 650 000 euros à 750 000 euros. 

Cette différence significative se reflète également dans les exigences en fonds propres pour l’achat. L’acquisition de l’hôtel parisien nécessiterait un apport en fonds propres d’au moins 50%, soit 5 millions d’euros, tandis qu’à Lyon, un montant d’environ 1,5 million d’euros, représentant 30% de la valeur de 4,5 millions d’euros, serait requis. Cela permet de constater les nuances économiques entre les deux marchés.

Hôtellerie de région : des offres plutôt disparates sur le territoire français

Dans une perspective plus approfondie, les opportunités sur le marché hôtelier présentent une diversité marquée. Certains territoires, tels que le bassin s’étendant de Lyon à Annecy, bénéficient d’une vigueur économique remarquable, renforcée par l’activité industrielle et leur attrait pour les voyageurs d’affaires et de loisirs. En revanche, des régions moins pourvues d’un bassin économique dynamique voient leur demande en tourisme d’affaires diminuer, impactant potentiellement leurs taux d’occupation. 

Ceci dit, l’après Covid a permis aux hôteliers de constater que la France restait un pays riche, avec une population d’affaires et de loisirs qui se déplace beaucoup. Sur l’ensemble du territoire, toutes sources confondues, la clientèle hôtelière est française à plus de 50%. Dans les hôtels situés en dehors de Paris, après la pandémie, les affaires sont reparties plus vite grâce aux déplacements professionnels et au tourisme national. Pour de nombreuses villes de province, la clé de la reprise ne fut donc pas dépendante du tourisme international.

Dans les villes secondaires, globalement, le taux d’occupation reste un indicateur déterminant. Pour faire face aux frais de personnel et aux charges fixes, il est préférable d’avoir un taux d’occupation supérieur à 55 %, à l’exception des hôtels saisonniers. 

Lorsqu’on examine les opportunités en province, une connaissance approfondie de la région s’avère essentielle pour évaluer les taux d’occupation anticipés et les prix moyens. Il peut être très rentable d’investir dans une zone affichant un taux d’occupation de 50 à 60% si l’on peut y proposer des tarifs élevés à des moments stratégiques, comme la période de ski. Bien que l’occupation ne soit pas constante tout au long de l’année, la capacité à offrir des tarifs élevés à des périodes spécifiques peut en effet égaler, voire surpasser, l’attrait commercial de certains établissements situés à Paris.

Hôtellerie parisienne vs Hôtellerie de région : bilan final

En conclusion, le marché des murs et fonds d’hôtels présente des distinctions marquées entre Paris et les régions. Les investisseurs doivent tenir compte de ces nuances pour prendre des décisions éclairées. À Paris, la demande constante et la concentration élevée d’hôtels influent sur la valorisation, avec des multiples de 6 à 11 fois le chiffre d’affaires, comparés à 2 à 6 fois en province. Cependant, la rentabilité peut être plus élevée en province, comme souligné dans notre exemple. 

La diversité des offres régionales plaide pour une approche experte. Des zones comme Lyon, Nice, Bordeaux, Marseille, Aix ou encore Annecy se démarquent, démontrant la nécessité de comprendre les particularités locales. Malgré des taux d’occupation parfois plus faibles, la capacité à appliquer des tarifs élevés à des moments stratégiques peut compenser ces fluctuations.

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