Bonjour à toutes et à tous,

L’hôtellerie est un service de consommation qui ne cesse de faire rêver. Pour le particulier-consommateur, il est associé aux parenthèses de bien-être, propices au repos et à la revitalisation. Un moment de vacances où le seul choix crucial de la soirée sera le suivant : un rouge ou un blanc pour accompagner son dîner ? 

Outre l’engouement inébranlable de la part des consommateurs pour ce secteur, c’est aussi, dans le monde des affaires, un domaine d’activité particulièrement lucratif pour l’entrepreneur ou l’investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine.  

Mais avant d’aller plus loin, peut-être devons-nous commencer par nous présenter. 

Notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerces d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France. Et il nous arrive régulièrement d’être en contact avec des investisseurs néophytes dans l’hôtellerie. Ces derniers se demandent assez logiquement si elle est vraiment faite pour eux. 

Dans l’absolu, impossible de donner une réponse définitive, puisque même si l’investissement est objectivement rentable, c’est le cœur et l’envie qui doivent trancher avant d’entériner une décision de ce type. 

Mais du côté de la raison – niveau rendement et gestion – nous sommes pleinement capables de vous offrir un bref panorama de ce à quoi vous pouvez vous attendre en investissant dans un hôtel.  

Comment investir dans un hôtel ? À quel retour sur investissement peut-on s’attendre ? Quels sont les pièges dans lesquels vous ne devez pas tomber ? 

Nous allons tâcher de répondre à toutes ces questions ! Excellente lecture. 

Investir dans un hôtel : comment ça marche ?

Investir dans un hôtel, c’est investir dans un actif un peu particulier. 

Il est toujours utile de préciser qu’un hôtel n’est pas un “bien immobilier”. Il s’agit avant tout d’un fonds de commerce, c’est-à-dire d’une entreprise. Et comme toute entreprise, son but est de réaliser des profits. 

Ces profits, après investissements et impôts, sont utilisés à titre redistributif pour les actionnaires (ou associés), à titre de revenus complémentaires pour le personnel ou sont tout simplement mobilisés pour améliorer la solidité d’un bilan (les capitaux propres, ou l’actif net de l’entreprise). Une personne peut investir dans un hôtel en prenant une participation au capital social d’une entreprise (un fonds de commerce), en totalité ou partiellement. 

Un hôtelier est donc un entrepreneur, détenteur d’une entreprise. Ainsi, pour acheter une entreprise, il vaut mieux faire appel à des spécialistes de la transaction pour ne pas risquer de vous tromper. Cela vous permettra de suivre les étapes essentielles quand on veut acheter un hôtel. 

Acheter un fonds de commerce d’hôtel, quel intérêt ?

L’intérêt de cet investissement par rapport à “l’immobilier” traditionnel est sans comparaison.

Avec un fonds de commerce, vous bénéficiez d’un appareillage entrepreneurial pour répondre à la nature de votre activité. Du matériel corporel, mais aussi des éléments incorporels pour faire tourner le business et faire croître sa profitabilité. 

Vous avez un contact régulier avec une clientèle qu’il faut satisfaire et un personnel qu’il faut rémunérer. En investissant dans un fonds de commerce, vous devenez un associé qui peut prendre part aux bénéfices réalisés par son entreprise (au prorata du pourcentage de détention des parts). 

Outre l’aspect purement entrepreneurial, le deuxième intérêt réside dans le fait que votre fonds de commerce est une personnalité morale. Cela peut vous permettre de jouir d’une protection supplémentaire sur votre patrimoine en cas de difficultés financières (dans le cas d’une SAS par exemple), puisque vous, personne physique, êtes différente de votre entreprise, personne morale. 

Investir dans un fonds de commerce, c’est donc bénéficier de tous les avantages que représente le fait d’avoir une entreprise. Ces avantages se révèlent ainsi au bout du bout par le  retour sur investissement possible au moment de la vente de son hôtel, puisqu’au titre de fonds de commerce, il vous permet de bénéficier de catégories fiscales particulières.

Quel retour sur investissement en moyenne ?

En moyenne, le retour sur investissement en hôtellerie est très intéressant. 

Grâce à l’environnement de taux très avantageux, l’investisseur bénéficie d’un climat favorable pour bénéficier du meilleur effet de levier et ainsi obtenir le meilleur rendement possible. En tout, il faut par exemple en moyenne 9 à 12 ans pour rembourser un fonds de commerce d’hôtel qui se trouve en Île-de-France et 7 à 9 ans pour les autres villes. À noter également que le TRI (taux de rentabilité interne) moyen sur 10 ans est de 15%. De quoi offrir à l’investisseur des performances plus que satisfaisantes. 

Outre cet aspect-ci, du côté du fonds de commerce, la rentabilité pure dégagée par l’entreprise peut facilement se fixer aux alentours des 30 à 50% (à Paris du moins). Cette rentabilité moyenne est constatée sur une longue période et reste stable (sans compter bien sûr la période du coronavirus, une parenthèse désenchantée qui ne remet pas en cause la tendance positive générale). 

En plus de cette rentabilité inhérente à la profitabilité du fonds de commerce (ses résultats), il faut bien sûr noter l’appréciation de l’actif au fil des années.

Connaître le prix pour investir dans un hôtel

Le prix d’un hôtel varie fortement d’une région à une autre, du nombre de chambres à disposition, de la vétusté des lieux, de la performance du fonds de commerce, etc. 

Impossible donc de vous donner une fourchette de prix cohérente et fiable. 

En général, vous devez simplement savoir savoir qu’on exprime le prix de l’hôtel en “nombre de fois son chiffre d’affaires”. À titre d’exemple, à Paris et en Île-de-France, un hôtel vaut entre 4 à 6 fois le chiffre d’affaires pour le fonds de commerce seul et 8 à 12 fois le chiffre d’affaires lorsque la vente porte sur les murs et le fonds de commerce. 

Enfin, nous devons nous assurer que vous connaissez cette information essentielle : il est bien entendu possible d’acheter seulement le fonds de commerce d’hôtel, c’est-à-dire l’entreprise qui exerce au sein d’un local (murs), ou bien d’acheter le fonds de commerce d’hôtel et les murs qui l’abritent. 

En règle générale, on achète soit le fonds de commerce tout seul, soit le fonds de commerce et les murs (rarement les murs seuls). À savoir que la dernière option est très commune et permet de faciliter la gestion du bail, (parfois) faire des économies intéressantes, garder son indépendance et optimiser son rendement. 

Le financement de votre projet pour investir dans un hôtel

Si vous souhaitez investir dans un hôtel, il va falloir démontrer à vos partenaires que votre projet a du sens et que vous êtes prêt à vous engager pleinement dedans. C’est pourquoi il est couramment nécessaire d’apporter entre 40 à 60% du prix total de votre investissement pour pouvoir solliciter un financement auprès d’acteurs spécialisés dans la transaction d’hôtels (qui vous aideront pour acquérir un emprunt). Bien entendu, nous vous aiderons à choisir idéal pour votre capital, compte tenu de cette balance et de vos potentiels projets d’aménagements.

En tout cas, du côté de Huchet-Demorge, une règle nous est chère : c’est 50/50. L’investisseur doit apporter au minimum 50%, et la seconde moitié de l’acquisition peut être financée par l’emprunt. 

Cet apport donnera un signe positif à votre partenaire financier car le risque lors du financement d’une entreprise n’est pas négligeable pour lui. 

Enfin, si l’investisseur souhaite mettre toutes ses économies dans l’acquisition d’un fonds de commerce, il va falloir prendre des gants et agir avec raison et prévoyance. Il vaut mieux prévoir une marge de sécurité de l’ordre de 15% pour pouvoir pallier les imprévus éventuels (travaux…) et éviter d’être bloqué par des mauvaises surprises ! 

Investir dans un hôtel suppose d’être à l’aise avec les caractéristiques de cet actif commercial

Investir dans un hôtel, ce n’est pas fait pour tout le monde. 

Et ce n’est pas parce que vous avez travaillé dans le milieu que vous saurez gérer une entreprise. Êtes-vous donc prêt à endosser le rôle d’un chef d’entreprise ou d’un associé ? À devoir gérer une clientèle et des salariés 24h/24, participer à des assemblées générales et donner votre avis, à devoir répondre constamment à des problèmes, trouver des solutions, prendre vos responsabilités ? Beaucoup de personnes n’ont pas les épaules pour accepter toute cette pression et les cheveux blancs prématurés risquent de pousser sur nombre de têtes ! 

Avez-vous donc le caractère pour devenir hôtelier ? 

Aussi, un hôtelier doit pouvoir faire preuve d’une intelligence de l’aménagement des espaces, d’un sens esthétique soigné et d’une intelligence financière (pour optimiser la performance attendue à la suite de travaux engagés par exemple), d’une gestion parfaite de ses employés qui sont le reflet de l’hôtel auprès des clients. En ayant toutes ces qualités, l’hôtelier peut alors déployer tout le potentiel de rentabilité de son fonds de commerce et transformer son hôtel en petit coin de paradis incroyablement lucratif. 

Voir les possibilités infinies d’aménagement, être à l’écoute des clients et de son personnel pour travailler à les satisfaire toujours, tout cela demande finalement une bonne dose de savoir-faire et de savoir-être.

Si le contact humain n’est pas fait pour vous et que vous n’avez pas le sens de la résolution de problèmes, nous sommes au regret de vous dire qu’il vaut peut-être mieux vous tourner vers un autre type d’actif. Ou bien de trouver des solutions pour déléguer radicalement sa gestion et faire appel à un gérant qualifié pour cette mission, moyennant des frais de personnel supplémentaires.

Investir passivement dans l’hôtellerie : c’est possible

Si vous souhaitez investir passivement et indirectement dans l’hôtellerie, de nombreuses solutions existent : SCPI, FCPI, FIP et titres vifs accessibles sur les marchés financiers réglementés. 

Ici, vous ne vous occupez de rien : c’est l’entreprise dans laquelle vous prenez des parts qui gère les actifs pour vous. Dans ce type d’investissement, votre rentabilité peut se révéler plus faible qu’un investissement en direct, vous avez une part peu importante dans les choix de gestion, mais en contrepartie vous n’avez à vous occuper de rien et vous laissez les choses se faire naturellement. 

Être expert pour investir dans un hôtel : non, mais il faut se former et bien s’entourer

Au global, il n’est pas nécessaire d’être un expert pour investir dans un hôtel, tant les possibilités de délégation existent. Mais il sera dans ce cas absolument nécessaire de bien vous entourer et surtout de vous former un minimum à la gestion d’entreprise et d’avoir un sens de l’entrepreneuriat.

Voici ce qu’il vous faudra acquérir : 

• Bases de comptabilité
• Formation en management et en gestion d’entreprise
• Formations complémentaires en hôtellerie (yield, réglementation, assurances…)
• Constitution d’un réseau d’hôteliers
• Connaissances en droit des affaires et fiscal

Sachez que si beaucoup d’investisseurs choisissent d’engager un gérant qualifié, ce sera toujours à vous de prendre les grandes décisions d’investissement et vous serez responsable du succès ou de l’échec de votre hôtel. 

Vous devrez aussi vous entourer d’une armée de spécialistes en tout genre : fiscalistes, avocats…

Quelques conseils supplémentaires pour le débutant qui veut investir dans un hôtel

Si vous êtes un néophyte mais que l’aventure vous tente, nous vous conseillons de commencer par prendre part à un conglomérat d’hôteliers pour acheter votre premier hôtel. 

Cela vous permettra d’apprendre en limitant vos responsabilités ou implications et en allouant plus facilement une faible part de votre patrimoine à votre investissement. Si l’investissement groupé est une option à envisager, nous vous recommandons aussi de commencer par vous intéresser à des fonds de commerce qui présentent peu de risques et d’ambiguïtés. 

Mais pour le débutant hôtelier bien formé qui souhaite commencer son activité, il est toujours possible de prendre un peu plus de risques… Le maître-mot étant de définir des objectifs réalistes et cohérents en fonction de ses compétences. 

Dans tous les cas, il faut que l’investisseur prenne conscience de ses qualités et ses défauts, mais aussi du potentiel de formation qu’il a et du degré d’implication qu’il veut mettre dans son projet.

Investir dans un hôtel avec les conseils d’un cabinet spécialisé en transaction de fonds de commerce

Un conseil essentiel triomphe parmi les autres : ne faites pas l’erreur de vous lancer seul. Vous ne connaissez sans doute pas assez le marché de l’hôtellerie qui vous fait envie. En faisant appel à un cabinet de transaction, vous saurez définir des objectifs clairs et réalistes, vous faciliterez le financement de votre fonds de commerce et vous gagnerez du temps. 

Ce cabinet vous permettra entre autres d’intégrer un réseau et de ne pas rester isolé. Vous aurez ainsi une pleine conscience des contraintes, des réglementations et des taxes qui vous attendent. Vous bénéficierez de conseils adaptés venant d’experts prêts à transmettre leurs connaissances et leur amour de l’hôtellerie. 

Enfin, gardez à l’esprit cette information capitale : le cabinet de transaction a intérêt à ce que vous réussissiez. S’il sent que votre projet n’est pas mature ou pas assez précis ou réaliste, il jouera franc jeu et vous évitera de faire un faux pas : il doit évidemment veiller à sa réputation auprès de ses partenaires ! 

Cela vous permet donc de jouir d’une protection supplémentaire pour votre projet d’investissement dans un hôtel. Si vous avez un projet d’investissement en hôtellerie en tête ou que vous vous posez des questions, nous sommes aptes à y répondre dans les plus brefs délais !