Bonjour à toutes et à tous,

Notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerces d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France depuis maintenant quelques décennies. Disons le tout de go : avant la crise de la covid-19, nous n’avions jamais été confrontés à une crise économique de cette ampleur (surtout côté hôtellerie). 

Depuis ce choc, nos clients ne cessent de s’enquérir de la situation du marché hôtelier pour savoir si les affaires “tiennent le coup”. Logique : la vie d’un investisseur oscille, non pas “entre souffrance et ennui” comme dirait Schopenhauer, mais plutôt entre deux sentiments contradictoires : la crainte de faire un mauvais placement et l’exaltation face aux opportunités.

Opportunité ou importunité ? Action ou attente ? Oui ou non ? Des conséquences importantes peuvent résulter de ces choix binaires. L’exigence minimale, c’est donc de préparer le terrain avec sérieux et efficacité.

Que peut-on espérer pour la suite (2022-2030) ? Pourquoi l’hôtellerie reste un véhicule d’investissement très lucratif et intéressant pour les années à venir ? Que nous révèle la crise sanitaire sur la nature de l’hôtellerie parisienne ? 

Toutes nos réponses dans cet article. Excellente lecture ! 

Une crise sanitaire très éprouvante pour l’hôtellerie parisienne

Nous l’écrivions déjà dans notre article sur la relance de l’économie parisienne : la crise sanitaire a clairement secoué l’écosystème hôtelier parisien. Logique, considérant la situation de “hub” touristique et d’affaires qui caractérise la capitale française. 

Des chiffres terrifiants pour l’hôtellerie de la capitale en 2020

En 2020, le RevPAR (Revenue per available room) des établissements a reculé de 55% et le taux d’occupation moyen s’est écroulé de 52% à Paris. Sur la même période, le chiffre d’affaires des hôtels parisiens chutait de 74%. 

Un chiffre absolument terrible, non causé par des facteurs endogènes, mais directement lié à des éléments externes, contraignants et improbables, comme l’instauration de mesures sanitaires très restrictives et la fermeture des frontières de nombreux pays dans le monde.

L’hôtellerie parisienne a ainsi principalement souffert de sa dépendance à la clientèle internationale. Le frein touristique et la mise à l’arrêt des voyages d’affaires ont pesé très lourd dans la balance. 

En effet, les clients nationaux représentaient la quasi-totalité des clients de l’hôtellerie parisienne en 2021 (96% à Paris selon le Comité régional du Tourisme Paris Île-de-France). À titre de comparaison, la clientèle nationale représente 50% des touristes en période habituelle. 

Notons aussi que la rive gauche a été plus fortement touchée que la rive droite.

À mettre en perspective avec des informations plus positives

Heureusement, les mesures gouvernementales intervenues en soutien et les trésoreries globalement abondantes ont permis de sauver les meubles. Et pour l’heure, des signaux extrêmement positifs commencent à émerger ici et là pour l’avenir de l’hôtellerie parisienne. 

Tout d’abord, notons que la valeur des actifs ne s’est pas détériorée. Les fonds de commerce seuls – représentant pas moins de 70% du marché – se vendent toujours (en moyenne) 4.26 fois le chiffre d’affaires annuel et les murs et fonds 10 fois le CA. 

Ensuite, s’il faut mettre 2020 entre parenthèses, il faut noter qu’en dépit des événements (grèves, gilets jaunes, attentats), l’hôtellerie parisienne se portait extrêmement bien. D’année en année, elle n’a cessé d’afficher des records de fréquentation (196,4 millions de nuitées en 2019). 

Face aux questions d’Eugénie Déloire pour les Echos, notre gérant Jean-François Demorge le rappelle avec fermeté : “La crise sanitaire a marqué une parenthèse désenchantée sur un marché hôtelier parisien qui, en dépit des grèves, du mouvement des gilets jaunes et des attentats, continuait d’afficher des taux de fréquentation record.”

Cette solidité de la fréquentation hôtelière à Paris repose entre autres sur la forte attractivité touristique de la capitale. L’aimant reste magnétique et Paris jouit toujours d’une image inspirante dans le monde, en particulier dans le Céleste Empire. Rappelons que la ville accueillait 2.2 millions de touristes chinois en 2019 avec des dépenses moyennes estimées à 1024 euros/jour. De quoi soutenir pleinement l’activité de l’hôtellerie de la capitale.

Une rareté structurelle des actifs hôteliers à Paris

Au-delà de l’attractivité touristique parisienne, un autre argument doit retenir l’attention de l’investisseur. 

Comme le souligne Jean-François Demorge, la solidité du marché provient en fait d’une rareté structurelle des actifs : “Il est très difficile de transformer et réaffecter un immeuble à Paris. Pour un mètre carré transformé, il faut pouvoir livrer, en contrepartie, deux mètres carrés de commerce ou d’habitation.” 

L’offre hôtelière est donc globalement très limitée et il est très difficile de reconvertir des bâtiments et/ou de créer de nouveaux actifs. D’ailleurs les chiffres le confirment. Comme nous l’avions rappelé sur notre compte Instagram, entre 1987 et aujourd’hui, le nombre d’hôtels, toutes catégories confondues, est passé de 3247 à 1800 dans la capitale. 

En tenant compte, en plus, de la diminution progressive du nombre de chambres “classiques” au profit de suites et d’un manque de foncier spécifique à Paris, vous obtenez une conclusion limpide : les actifs extrêmement convoités sont solides sur leurs appuis. 

Une leçon essentielle : le marché de l’hôtellerie parisienne est solide, fiable et résilient

Et maintenant, que nous réserve l’avenir ? 

Après avoir mis un genou à terre, l’hôtellerie reprend franchement du poil de la bête et les perspectives s’annoncent positives. 

Nous voyons revenir les sourires sur les visages des hôteliers !

Investisseurs, c’est à vous de jouer. 

Malgré la multiplicité des crises, l’hôtellerie de Paris “fluctuat nec mergitur”

Si on veut être le plus précis possible sur la situation parisienne, il faut la mettre en perspective ! Notre capitale est très exposée aux aléas du marché économique mondial et de son expansion. Logique donc que Paris réagisse à la baisse en période de contraction économique “globalisée” sévère.

En général, c’est l’une des capitales européennes qui souffre le plus en cas de crise économique globale. Mais elle rebondit et reprend ses marques plus rapidement que les autres. La capitale est ainsi soumise à une certaine volatilité qui peut parfois faire peur aux investisseurs. Mais sur le long terme, la ville est capable d’apporter aux investisseurs/entrepreneurs des résultats très probants…

Mieux que cela, puisque les bas de cycles de l’économie parisienne ont paradoxalement tendance à renforcer son positionnement sur le long terme, confirmant sa fameuse devise : fluctuat nec mergitur. Il est battu par les flots, mais ne sombre pas. Ce fut le cas pour toutes les crises économiques du XXème et XXIème siècle (et notamment celle de 2008). 

L’hôtellerie parisienne est habituée aux tempêtes du marché et a appris à traverser les crises avec agilité. Gageons donc ensemble que l’attractivité historique de la capitale reprendra ses droits après la pandémie et que l’hôtellerie en bénéficiera pleinement !

Crise sanitaire : un crash-test très utile pour évaluer le secteur de l’hôtellerie parisienne

La crise sanitaire ne s’est pas cantonnée aux informations négatives pour l’hôtellerie parisienne, bien au contraire. 

Pour l’investisseur et l’entrepreneur, ce choc peut être vu comme une sorte de “crash test” dans les conditions réelles. Un bon moyen pour estimer avec conviction la solidité du marché de l’hôtellerie parisienne. L’investisseur a pu constater le comportement de son actif dans un environnement défavorable,  affecté par une série d’aléas.

En dépit d’une situation qualifiée de cataclysmique par certains, la conclusion se résume en trois mots : solidité, stabilité et résilience. Une fois encore, les faits nous démontrent que l’hôtellerie parisienne sait accuser le coup et sortir grandie de ses expériences. 

Ce degré de sécurité constitue un garde-fou pour l’investisseur. Surtout quand le met en perspective avec la rentabilité moyenne d’un hôtel à Paris. Nous confirmons ici notre profonde conviction chez Huchet-Demorge : l’hôtellerie est à la fois un instrument de diversification passionnant et fiable, mais aussi incroyablement lucratif. 

Ce crash test a d’ailleurs été interprété très positivement par de nombreux professionnels. Comme le rappelait Les Echos, un conglomérat (le groupe Bertrand, Oceania Hôtels, et Jean-Claude Lavorel) a racheté le 25 juin 2021 six hôtels de catégories 3, 4 et 5 étoiles du groupe JJW pour un montant total estimé à 175.5 millions d’euros. De quoi envoyer au marché des signaux de confiance appuyés.

Jean-François Demorge précise même :

“Pour ce lot, l’administration judiciaire a reçu 156 offres formulées par des fonds d’investissement vautours, persuadés d’en tirer un bon prix. Sa valorisation a envoyé un signal très positif au marché en démontrant que, malgré la crise, les hôtels ne se bradent pas” 

Leçon n° 2 : le monde de l’hôtellerie parisienne sait s’adapter et créer de nouveaux axes de croissance, crise sanitaire ou pas

La crise sanitaire n’est pas la seule difficulté rencontrée par l’hôtellerie.

Avec l’émergence de nouvelles pratiques sociales qui redéfinissent la place du logement, les systèmes de location courte durée (AirBnB) ou encore l’explosion des chambres d’hôtes, les hôteliers connaissent le sens du mot challenge ! Au quotidien, leur environnement les pousse à se surpasser et à innover toujours plus.

L’hôtellerie parisienne garde un œil attentif sur les tendances, les mouvances et les exigences. Les hôteliers sont inventifs et proposent des montées en gamme. Ils se focalisent sur une clientèle en recherche d’expériences singulières, et ils n’hésitent pas à multiplier les projets de rénovation pour affirmer une nouvelle identité ! 

Certains surfent sur l’explosion du télétravail et l’avènement du “salarié nomade” pour aménager de nouveaux environnements adaptés et “cosy”. Nous pouvons donc l’affirmer sans crainte : l’hôtellerie parisienne sait se trouver une place dans le monde de demain. Et elle affiche déjà les pourtours d’une nouvelle identité, fraîche et moderne. 

Circonstances, expériences, contraintes, efforts, remises en cause… Ce qu’on observe entre toutes les lignes, c’est que l’hôtellerie parisienne est particulièrement souple et très réactive. Ces qualités sont évidemment précieuses pour aborder sereinement une décennie qui promet bien des évolutions !

Pour vous aider dans l’abordage de ce chapitre de l’hôtellerie parisienne post-crise sanitaire, n’hésitez pas à nous contacter ! Experts des transactions, nous vous conseillerons sur vos biens, ou futurs biens, et vous aiderons à faire les meilleures affaires.