Paris compte 1 624 hôtels selon Statista et représente l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe pour l’achat de fonds de commerce hôteliers. Chaque année, entre 50 et 60 transactions de fonds de commerce se réalisent dans la capitale, ce qui témoigne d’un secteur en perpétuel mouvement.

Face à cette effervescence, comment naviguer intelligemment sur ce marché ? Faut-il privilégier un arrondissement central ou miser sur les quartiers périphériques ? Comment évaluer la rentabilité réelle d’un établissement ? Comment identifier les bonnes opportunités dans un contexte de forte demande ?

Le marché parisien révèle des disparités importantes entre arrondissements, avec des écarts de prix qui peuvent atteindre un facteur de 3 entre le centre et la périphérie. Cette réalité redéfinit les stratégies d’investissement et ouvre de nouvelles perspectives pour les acquéreurs avisés.

Types de fonds de commerce hôteliers disponibles à Paris

Fonds de commerce seuls vs murs et fonds : une évolution majeure

Le marché parisien propose deux types d’acquisitions principales. Les fonds de commerce seuls, traditionnellement majoritaires, permettent d’acquérir l’activité sans l’immobilier. Cette approche limite l’investissement initial mais impose une dépendance au propriétaire des murs.

Les ventes de murs et fonds, en progression constante, offrent un contrôle total de l’actif. Cette formule, devenue majoritaire en 2025, séduit par la maîtrise complète de l’outil de travail et les perspectives de valorisation immobilière.

Profils d’établissements selon les arrondissements

Arrondissements centraux (1er-9e) : Ces zones concentrent principalement des hôtels 3-5 étoiles de 20 à 40 chambres, avec des chiffres d’affaires élevés et une clientèle internationale. Ces établissements, souvent situés dans des immeubles haussmanniens, nécessitent des investissements importants mais offrent une sécurité locative remarquable.

Arrondissements périphériques (10e-20e) : Ces secteurs proposent des établissements plus modestes, généralement 2-3 étoiles de 15 à 50 chambres. Ces fonds de commerce, plus accessibles financièrement, s’adressent à une clientèle locale et offrent des marges de progression intéressantes.

État du marché : une dynamique post-Covid transformée

Un marché qui s’inverse : vers la prédominance des murs et fonds

Avant la pandémie, le marché parisien s’articulait principalement autour de la vente de fonds de commerces seuls, qui représentait environ 35 transactions annuelles selon l’analyse de marché contre une vingtaine de murs et fonds. Cette répartition traditionnelle a été bouleversée depuis 2021.

2024 marque un tournant historique avec un équilibre parfait 50-50 entre murs seuls et murs et fonds, situation exceptionnelle sur le marché parisien. Plus révélateur encore, 2025 s’oriente vers une prédominance des murs et fonds, avec environ 30 transactions prévues selon les experts du secteur contre 25 murs seuls.

Cette inversion s’explique par plusieurs facteurs convergents :

• La recherche de contrôle total de l’actif par les investisseurs
• L’attractivité des rendements globaux
• La volonté de maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur

L’évolution des valorisations : adaptation post-pandémie

Le marché révèle une adaptation remarquable des valorisations post-Covid. Si les multiples appliqués aux fonds de commerce ont légèrement diminué – ils sont passés de 5 en 2019 à 4,5 en 2024 – cette baisse est largement compensée par l’augmentation des chiffres d’affaires.

Les établissements parisiens affichent en moyenne une progression de leur chiffre d’affaires comprise entre 20% et 30% par rapport à 2019, selon la localisation et la capacité. Cette croissance neutralise l’impact de la baisse des multiples et maintient les valorisations des fonds de commerce à leur niveau d’avant-crise.

Pour les murs et fonds, les multiples restent stables entre 7 et 10 fois le chiffre d’affaires. Ces références se justifient par le contrôle complet de l’actif et les perspectives de développement qu’elles offrent aux acquéreurs.

Critères de choix pour l’achat d’un fonds de commerce hôtelier

L’emplacement : facteur déterminant du prix et de la rentabilité

Le choix de l’arrondissement constitue la décision stratégique majeure pour l’achat d’un commerce hôtelier à Paris. Les arrondissements centraux garantissent une clientèle stable et des revenus prévisibles, mais nécessitent un investissement conséquent.

À l’inverse, les arrondissements périphériques offrent des opportunités d’acquisition plus accessibles. Un hôtel dans le 18e ou 19e arrondissement permet d’envisager des rendements supérieurs, à condition d’accepter un profil de risque plus élevé et de maîtriser les spécificités de ces marchés locaux.

Critères financiers : évaluation du prix et de la rentabilité

L’analyse financière d’un fonds de commerce nécessite l’examen de plusieurs indicateurs clés :

Chiffre d’affaires : Les trois dernières années révèlent la tendance et la stabilité de l’activité EBE (Excédent Brut d’Exploitation) : Détermine la capacité bénéficiaire réelle de l’établissement 

Multiples de marché : entre 3,5 et 5,5 fois le CA pour un fonds seul avec une moyenne à 4,5. 7 à 10 fois pour les murs et fonds. 

Ces références de prix, variables selon l’emplacement et le standing, constituent la base de toute négociation sérieuse.

Géographie parisienne : comprendre les deux marchés distincts

Arrondissements centraux vs périphériques : l’équation rentabilité-prix

Dans les arrondissements centraux : Un hôtel 3 étoiles de 30 chambres génère facilement entre 1,8 et 2 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel selon les références de marché. Sa valorisation atteint couramment 9 à 10 millions d’euros. L’EBE se situe autour de 750 000 euros selon les standards du secteur. 

Dans les arrondissements périphériques : Le même profil d’établissement plafonne souvent à 1,2 million d’euros de chiffre d’affaires selon l’analyse des professionnels. Sa valorisation n’excède généralement pas 4 millions d’euros, mais l’EBE atteint 300 000 euros après loyer selon les études de marché, ce qui offre un rendement brut supérieur.

Les défis spécifiques de la périphérie parisienne

Les arrondissements périphériques font face à des enjeux particuliers qui impactent directement leur attractivité commerciale. Un hôtel de 20 chambres 3 étoiles dans le 13e arrondissement peine à dépasser 800 000 à 900 000 euros de chiffre d’affaires annuel selon les références du secteur.

Cette limitation structurelle s’explique par plusieurs facteurs :

• Clientèle principalement touristique avec un pouvoir d’achat limité
• Absence de tourisme d’affaires significatif
• Concurrence des plateformes de location courte durée

Ces contraintes créent un cercle vicieux : faible rentabilité, difficultés de revente, désintérêt croissant des investisseurs. Seuls les exploitants familiaux ou les investisseurs qui recherchent spécifiquement des rendements élevés s’intéressent encore à ces segments.

La pression réglementaire sur les locations courte durée renforce indirectement l’attractivité de l’hôtellerie traditionnelle. Paris a notamment réduit de 120 à 90 jours la durée autorisée pour les locations Airbnb depuis janvier 2025.

Étapes pour l’achat d’un fonds de commerce hôtelier

Préparation et recherche d’opportunités

La première étape consiste à définir précisément votre budget et vos objectifs d’achat. Souhaitez-vous privilégier la rentabilité immédiate ou la valorisation patrimoniale ? Cette orientation détermine le type de commerce à cibler et l’arrondissement de recherche à Paris.

La recherche active d’opportunités s’impose dans un marché tendu. Multipliez les sources : réseaux professionnels, cabinets spécialisés, annonces. Dans un marché où l’offre reste limitée, la réactivité prime sur l’attentisme pour l’acquisition d’un fonds de commerce.

Due diligence et négociation du prix

L’analyse approfondie du dossier constitue l’étape cruciale de l’achat. Vérifiez :

• Les comptes des trois dernières années
• Les baux commerciaux
• Les autorisations d’exploitation
• L’état des installations
• Les investissements nécessaires

Cette due diligence détermine le prix juste et révèle les éventuels points de négociation. Dans un marché de vendeurs, les marges de manœuvre restent limitées, mais une approche professionnelle permet souvent d’obtenir des conditions favorables sur les modalités de paiement ou la prise en charge de certains coûts.

Stratégies d’investissement : arbitrer entre rendement et plus-value

L’approche rendement : miser sur les arrondissements périphériques

Pour les investisseurs qui privilégient la rentabilité immédiate, les arrondissements périphériques offrent des opportunités intéressantes. L’exemple type : un fonds de commerce de 30 chambres dans le 18e, valorisé 3,5/4 millions d’euros, contre 9 millions dans le 1er arrondissement.

Cette différence de prix se traduit par un rendement brut d’exploitation significativement supérieur. De plus, ces établissements conservent souvent des marges de progression importantes :

• Optimisation du taux d’occupation
• Amélioration de la politique tarifaire
• Développement de services annexes

L’investissement initial réduit autorise également des travaux d’amélioration plus substantiels proportionnellement au capital investi.

L’approche patrimoniale : privilégier les emplacements premium

Les arrondissements centraux séduisent les investisseurs patrimoniaux qui recherchent la sécurité et la valorisation à long terme. Un fonds de commerce dans le 1er arrondissement, bien qu’il exige un investissement initial important, bénéficie d’une clientèle stable et d’une valorisation soutenue.

Ces emplacements premium offrent une résilience remarquable face aux cycles économiques. La demande reste soutenue même en période difficile, ce qui garantit des taux d’occupation élevés et limite la volatilité des revenus.

La revente s’avère également plus aisée, avec un bassin d’acquéreurs potentiels plus large et des délais de commercialisation réduits. Cette liquidité constitue un avantage non négligeable pour les stratégies d’investissement à moyen terme.

Informations sur les coûts et financements

Financement et montage juridique pour l’acquisition

L’acquisition d’un fonds de commerce parisien nécessite un montage financier adapté aux spécificités du secteur. Les établissements bancaires connaissent bien ces dossiers d’achat et proposent des financements spécialisés, généralement sur 15 à 20 ans pour la partie fonds de commerce.

L’apport personnel requis varie selon le profil de l’acquéreur et les caractéristiques de l’établissement, mais se situe généralement entre 40% et 50% du prix d’acquisition. Les garanties incluent souvent une hypothèque sur l’immobilier (quand cela est possible) et un nantissement du fonds de commerce.

Coûts additionnels à prévoir

Au-delà du prix principal, plusieurs coûts s’ajoutent à l’acquisition : 

Droits d’enregistrement : Variables selon le type d’acquisition, peuvent atteindre 5% du prix si acquisition du fonds de commerce en direct

Coûts de due diligence : Entre 5 000 et 15 000 euros selon la complexité du dossier Investissements de mise aux normes : À provisionner dès l’acquisition

Valorisation et négociation : décrypter les mécanismes de prix

Comprendre les multiples et leur évolution

La valorisation des fonds de commerce parisiens obéit à des règles précises, même si elle intègre une dimension subjective importante. Le multiple moyen de 4,5 appliqué en 2024 aux fonds de commerce seuls constitue une référence, mais les variations restent importantes selon les spécificités de chaque dossier.

Les critères déterminants incluent :

• La localisation précise
• L’état du bâti
• La qualité de l’exploitation récente
• Le potentiel d’amélioration
• Les contraintes réglementaires

Un établissement bien situé avec un exploitant performant peut justifier un multiple supérieur à la moyenne.

L’impact des grosses transactions sur le marché

Les transactions exceptionnelles, comme la vente du Hilton Opéra à plus de 300 millions d’euros, créent un effet de référence qui influence l’ensemble du marché. Ces opérations confortent les vendeurs dans leurs prétentions et maintiennent la pression haussière sur les valorisations.

Ces références premium révèlent que les fonds de commerce ne représentent qu’une fraction limitée de la valeur totale. Dans ces transactions d’envergure, l’immobilier constitue une part importante de la valorisation mais toujours inférieure à la valorisation du fonds de commerce.

Opportunités et conseils pratiques

Le marché parisien demeure un marché de vendeurs, caractérisé par une offre limitée face à une demande soutenue. Cette tension structurelle impose une approche opportuniste : dès qu’un bien présente un intérêt, il convient d’analyser rapidement et de se positionner.

La rareté de l’offre transforme chaque opportunité en potentielle bonne affaire. Un établissement correctement positionné, même vendu à prix de marché, peut s’avérer rentable à moyen terme grâce à l’optimisation de l’exploitation et la valorisation du marché.

L’accompagnement professionnel devient crucial dans ce contexte. La connaissance fine du marché, des références récentes et des spécificités réglementaires fait la différence entre un investissement réussi et une déception commerciale.

Conclusion : investir avec méthode et accompagnement

L’investissement dans un fonds de commerce hôtelier parisien représente une opportunité patrimoniale intéressante, à condition de maîtriser les spécificités d’un marché complexe et segmenté. La réussite repose sur trois piliers : une analyse rigoureuse des fondamentaux économiques, une compréhension fine des dynamiques locales et un accompagnement professionnel spécialisé.

Le choix entre arrondissements centraux et périphériques doit s’articuler autour de vos objectifs patrimoniaux : rendement immédiat ou valorisation à long terme. Dans tous les cas, la qualité de l’emplacement et le potentiel d’optimisation de l’exploitation restent déterminants.

Dans un marché où l’offre demeure limitée face à une demande soutenue, l’opportunisme intelligent prime sur l’attentisme. Les meilleures affaires se font souvent rapidement, ce qui impose une préparation en amont et une capacité de décision rapide.

Chez Huchet-Demorge, notre connaissance approfondie du marché hôtelier parisien nous permet d’accompagner nos clients dans leurs projets d’acquisition de fonds de commerce. Nous vous conseillons pour identifier les meilleures opportunités et optimiser votre stratégie d’investissement selon vos objectifs patrimoniaux.

FAQ : Questions essentielles avant d’investir

Quelle rentabilité espérer selon l’arrondissement ?

Dans les arrondissements centraux (1er-9e), attendez-vous à un rendement brut de 5% mais avec une sécurité locative élevée. En périphérie (10e-20e), les rendements peuvent atteindre 7-10% mais avec plus de risques opérationnels.

Comment évaluer un fonds de commerce hôtelier ?

Analysez le chiffre d’affaires des 3 dernières années, l’EBE moyen, les investissements nécessaires et appliquez le multiple de marché (4,5 pour un fonds seul, 7-10 pour murs et fonds). N’oubliez pas d’intégrer les spécificités locales.

Quels sont les pièges à éviter ?

Méfiez-vous des établissements sous-exploités sans potentiel d’amélioration, des baux commerciaux défavorables, des travaux de mise aux normes importants non provisionnés et des localisations en déclin démographique.

Faut-il acheter les murs avec le fonds ?

En 2025, c’est devenu la norme pour contrôler totalement votre investissement. Les murs et fonds offrent plus de flexibilité opérationnelle et de potentiel de valorisation, ce qui justifie le surcoût initial.

Quel profil d’établissement privilégier ?

Pour un premier investissement : 20-40 chambres, 3-4 étoiles, arrondissement adapté à votre budget et stratégie. Évitez les très petites structures (<15 chambres) difficiles à rentabiliser si pas d’implication quotidienne. 

Comment se positionner dans un marché tendu ?

Préparez votre dossier de financement en amont, visitez rapidement les hôtels intéressants et n’hésitez pas à faire une offre rapidement. La réactivité prime sur la négociation.