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Quels sont les critères d’attribution des étoiles pour un hôtel en France ?

  • 17/09/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Vous êtes-vous déjà demandé à quoi correspondait concrètement le nombre d’étoiles pour les hôtels ? Bien entendu, tout le monde sait que plus un hôtel a d’étoiles, plus son niveau de confort est élevé et plus il est jugé haut de gamme. Là n’est pas la question. Mais quels sont les critères d’attribution de ces étoiles qui font rêver les visiteurs ? Et que doivent faire les établissements hôteliers pour les mériter ? Sur quoi se base-t-on ? Un hôtel garde-t-il ses étoiles et son accréditation pour toujours ? Les étoiles ont-elles toutes la même valeur en fonction des pays (suit-on le même référentiel) ? Sont-elles toujours un gage de qualité ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article ! Bonne lecture. Comment les étoiles sont-elles attribuées aux hôtels en France ?Si nous parlerons aussi de la qualité liée au nombre d’étoiles dans des hôtels à l’étranger, nous nous attarderons tout de même davantage sur les critères de classement des hôtels de notre pays. En France, il existe une liste importante de critères – jusqu’à 240 – pour déterminer le nombre d’étoiles qu’un hôtel peut afficher. Pour être gratifié de ses galons, un hôtel doit créer un dossier de demande assorti de toutes les pièces justificatives nécessaires, en fonction de ces différents critères : surface des chambres et des pièces communes, équipements, produits et articles de confort, services, etc.Une fois ce dossier envoyé à Atout France – l’agence de développement touristique française chargée d’attribuer les étoiles et de mettre à jour le cahier des charges d’attribution – un cabinet accrédité vient effectuer une visite de l’hôtel pour vérifier si l’établissement hôtelier dispose bien des atouts détaillés dans son dossier. Lors d’une inspection, le résultat de celle-ci doit être conforme à 95% avec les critères nécessaires pour le classement. Pour chaque classement, il y a des points obligatoires et non compensables (comme la taille des chambres ou les services) et des points à la carte.Pour les hôtels 1, 2 et 3 étoiles, les dirigeants sont toujours prévenus de la visite. Ils connaissent la date et l’heure de l’inspection de l’organisme évaluateur. La chose est toute autre pour les hôtels de luxe, classés 4 ou 5 étoiles, dont l’inspection se fait de façon cachée. Cette visite d’inspection mystère est une bonne manière de s’assurer que les services de l’hôtel demeurent les mêmes en toute circonstance. L’usage veut que l’inspecteur prévienne l’hôtel qu’il se rendra dans les lieux en indiquant une période approximative de 30 jours.C’est donc en fonction de la conformité de l’hôtel avec la grille de contrôle que les spécialistes d’Atout France décideront – ou non – de décerner le nombre d’étoiles demandé. Un hôtel garde-t-il toujours ses étoiles ?Contrairement à une idée répandue, les étoiles ne sont pas données pour la vie. Et ce pour une raison toute simple : les notions de confort et d’accueil évoluent avec le temps. Un hôtel classé 5 étoiles dans les années soixante ne répondrait sans doute plus aux critères requis pour être un hôtel 5 étoiles en 2021. La durée d’attribution est de 5 ans. L’objectif est clair : veiller à la modernisation des services et challenger les hôteliers sur leur capacité à innover pour que le standing soit toujours mis à jour. Une fois le délai passé, le dirigeant de l’hôtel doit introduire une nouvelle demande pour obtenir une classification up-to-date. En fonction des modifications opérées au cours des dernières années, son établissement pourrait garder ses astres précieux, se voir déclasser ou obtenir une étoile supplémentaire. Jetons maintenant un œil sur les critères d’attribution. Il va de soi que la liste qui suit n’est pas exhaustive; elle se résume aux critères les plus importants. Pour en savoir plus, vous pouvez télécharger le tableau des critères d’attribution sur le site Étoiles de France. Quels critères pour les hôtels 1 étoile ?Pour avoir une étoile en France, le principal critère est que l’hôtel propose des chambres double faisant un minimum de 9 m2, sans compter l’espace sanitaire, qui peut être privé ou commun. Quels critères pour les hôtels 2 étoiles ?Un hôtel 2 étoiles doit aussi disposer de chambres doubles de minimum 9 m2, mais également de pièces communes de 30 m2 ou plus. Par ailleurs, le service d’accueil de l’établissement doit couvrir une plage horaire minimale de 10 heures par jour et pouvoir s’exprimer dans une langue étrangère utilisée en Europe. Dans le cas où l’hôtel aurait quatre étages ou plus, il doit mettre un ascenseur à la disposition de ses clients. Quels critères pour les hôtels 3 étoiles ? Un hôtel trois-étoiles doit presque proposer les mêmes prestations qu’un hôtel 2 étoiles. Cependant, quelques normes minimales varient. Ses chambres doubles doivent faire 13.5 m2 au moins, sanitaires individuels compris. La plage horaire du service d’accueil passe de 10 à 12 heures quotidiennes. Par ailleurs, une télévision couleur est obligatoire. Quels critères pour les hôtels 4 étoiles ?Globalement, passer du 3 au 4 étoiles représente un véritable bond. Les chambres doubles doivent faire 16 m2 au minimum en comprenant les sanitaires individuels. Les espaces communs doivent se déployer sur un minimum de 70 m2. Si l’établissement compte plus de 30 chambres, le service d’accueil doit être disponible 24h/24. La climatisation, l’accès aux chaînes internationales, l’ascenseur à partir de 2 étages, le wi-fi et bien d’autres équipements sont à prévoir. Quels critères pour les hôtels 5 étoiles ?S’il existe des hôtels au plus grand nombre d’étoiles à l’étranger, comme l’hôtel 7 étoiles Burj al Arab à Dubaï, en France, la limite est de 5 étoiles pour les meilleurs hôtels. Pour atteindre ce Graal, les hôteliers doivent proposer un confort irréprochable et des prestations exceptionnelles, de haut standing : Chambres doubles d’une surface minimale de 24 m2 sanitaires compris ;Room Service ; Ascenseur à partir d’un étage ; Peignoir à disposition ; 90 m2 minimum pour les salles communes ; Coffre-fort ; Étagères ;Service voiturier ; Deux langues étrangères parlées par l’accueil, dont l’anglais. Quels critères pour devenir un Palace ?Pour se voir attribuer le titre de Palace, l’hôtelier doit également faire appel à Atout France. Obtenir ce titre honorifique est loin d’être une mince affaire. Globalement, il est attendu que l’établissement permette de faire rayonner la France à l’international. Que ce soit par son architecture, sa localisation, son histoire, son restaurant gastronomique ou par des prestations hors du commun, l’hôtel doit être exceptionnel pour être référencé parmi les palaces ! Une différence notable avec les hôtels situés à l’étrangerLes critères utilisés par Atout France sont jugés stricts par rapport aux normes internationales. C’est notamment pour cette raison qu’un hôtel 5 étoiles à l’étranger pourra parfois ne pas être au niveau d’un hôtel 3 étoiles en France. Il est entendu que le parc hôtelier français est l’un des plus beaux du monde et cela vient en partie de ces normes très sélectives qui permettent de maintenir des services touristiques de très haute qualité. Acheter son premier hôtel et lui offrir les étoiles qu’il mérite, c’est possible ?Vous cherchez à investir dans le fonds de commerce (avec ou sans murs) d’un hôtel à Paris ? Vous voulez en faire un hôtel étoilé ou lui offrir une étoile supplémentaire ? Sachez que c’est tout à fait possible ! Notre cabinet est spécialisé dans l’accompagnement d’achat et de revente d’hôtels à Paris depuis plus de 30 ans. Nous pouvons vous conseiller des établissements susceptibles de vous intéresser.  N’hésitez pas à jeter un œil à notre catalogue pour vous faire une idée. De la recherche à la signature, au conseil après votre achat, nous pouvons vous aider sur tous les tableaux. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements. 

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Top 10 des meilleurs hôtels 4 étoiles à Paris

  • 06/09/2021
  • HÔTELLERIE

Bonjour à toutes et à tous, Aujourd’hui, nous ne parlerons pas directement de l’achat ou de la revente d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur ces sujets, il existe déjà plusieurs ressources sur notre blog ! En tant que cabinet spécialisé dans la transaction d’hôtels parisiens, nous nous devons de connaître le marché. Aussi bien d’un point de vue financier que d’un point de vue utilisateur. C’est cette vision à 360° qui nous permet d’offrir les meilleurs conseils à nos clients. Et ce serait dommage de garder ces connaissances uniquement pour les membres de notre équipe et nos clients. C’est pour cette raison que nous avons décidé de vous présenter la liste des 10 hôtels 4 étoiles que nous aimons le plus. Cela devrait vous donner des idées pour votre prochain séjour dans la capitale. Il va de soi que l’ordre d’affichage est purement aléatoire et ne fait en aucun cas office de classement. Maintenant que les choses sont dites, place au rêve ! Bonne lecture.Le top 10 des meilleurs hôtels 4 étoiles de ParisHôtel de l’AbbayeNiché au sein du quartier de Saint-Germain-des-Prés  (6ème arrondissement), l’hôtel 4 étoiles de l’Abbaye est un ancien couvent de Bénédictines. L’établissement a ouvert en 1973 et a été rénové en 1990. Depuis, très peu de choses ont changé. Et cela procure un charme fou au lieu.Avec ses grandes portes en fer forgé, son jardin privé, son bar, son restaurant à la française et ses 44 chambres décorées avec du mobilier d’époque, l’hôtel de l’Abbaye ne peut que conquérir le cœur des touristes en quête de patrimoine et d’histoire ! Hôtel FabricComme son nom le laisse deviner, l’hôtel Fabric est un ancien bâtiment industriel. Dans un temps plus lointain, c’était une usine de textile. L’établissement est situé dans le quartier Oberkampf (11ème arrondissement) et il offre des prestations exceptionnelles. Son hammam et sa salle de sport ne sont pas ses seuls atouts. Avec une décoration contemporaine qui rend honneur au passé du lieu, l’hôtel Fabric offre une véritable expérience. Ses 33 chambres, plus spacieuses qu’à l’habitude, ne laissent personne indifférent. Hôtel Montecristo  Plus qu’un séjour, l’hôtel Montecristo vous propose un voyage en ses murs. Directement inspirée par l’univers d’Alexandre Dumas, la décoration se veut à la fois originale et luxueuse. Tout a été fait avec une grande attention. Que ce soit le choix des matériaux, des objets et des plantes ou les influences orientales choisies. À moins de 2 kilomètres de Notre-Dame et moins de 3 de l’opéra Bastille et du Louvre, sa situation géographique est idéale. Le sauna et la piscine luxuriante de l’hôtel Montecristo sont d’autres arguments indiscutables pour l’inviter dans ce top 10.L’hôtel François 1erÀ deux pas des Champs-Élysées et quelques pas de plus de l’Arc de Triomphe, l’hôtel François 1er ne pouvait que figurer dans cette liste. Le jardin d’hiver de l’établissement, sa situation géographique parfaite et son bar en font un endroit d’exception. Entre luxe et tradition, la décoration des chambres ne manquera pas d’émerveiller les voyageurs qui y séjourneront. La Maison Favart Dans le même ordre d’idée que l’hôtel Montecristo, La Maison Favart s’inspire de l’univers du couple Favart, qui fut l’instigateur de l’Opéra comique à Paris. La décoration puise ses trésors dans le style du 18ème siècle. Elle est donc haute en couleur, généreuse, théâtrale, audacieuse et luxueuse, mais sans jamais tomber dans le kitch ou le mauvais goût. Proche de l’opéra Garnier, de la ligne Richelieu-Drouot et de la place Vendôme, cet hôtel de 39 chambres (classiques, luxe, suite et duplex) ravit tous les clients qui décident d’y poser leurs valises.Regent’s Garden Proche de l’Arc de Triomphe et du Palais des Congrès, l’hôtel Regent’s Garden jouit d’une décoration contemporaine. Dans l’éventail de ses qualités, la palme revient à sa cour intérieure, véritable écrin de verdure. Un cadre idéal pour retrouver le calme après une journée trépidante et l’agitation de la ville. Parfaitement équipées, les chambres ne pourront que satisfaire les attentes les plus pointilleuses.Hôtel La ComtesseSitué dans le 7ème arrondissement de Paris, à une paire de minutes du Champ-de-Mars et du musée Rodin, l’hôtel La Comtesse a beaucoup à offrir ! Ce superbe bâtiment d’angle haussmannien datant du 19ème siècle cache derrière sa jolie façade un hammam, une salle de sport, une belle bibliothèque et un must irrésistible : plusieurs chambres avec vue sur la Tour Eiffel. Pas étonnant qu’il provoque un coup de cœur chez nombre de voyageurs. Hôtel National des Arts et Métiers Avec une décoration post-new-yorkaise imaginée par le designer Raphaël Navot et l’agence d’architecture DVVD, l’hôtel National des Arts et Métiers plonge ses clients dans une atmosphère très tendance/chic. Les 66 chambres – sortes de mini appartements – ont été dessinées avec soin et jouissent des plus beaux matériaux naturels. Le bar à cocktails Herbarium et l’incroyable rooftop qui offre une vue splendide sur Paris en font un endroit hyper trendy. Hôtel Royal Madeleine Dans le quartier de l’Opéra (8ème arrondissement), l’hôtel 4 étoiles Royal Madeleine est un véritable havre de paix et de tranquillité. Rénové il y a peu, il offre tout le confort nécessaire pour ses voyageurs : spa luxueux, espace bien-être, salle de fitness. Ses chambres sont toutes finement décorées et la sensation cocon est omniprésente. Proche du théâtre Edouard VII, de l’Olympia, de l’opéra Garnier, du musée d’Orsay et des Tuileries, le Royal Madeleine est un endroit parfait pour les touristes qui souhaitent découvrir le patrimoine de la capitale française. 20 minutes de marche suffisent pour rejoindre le Musée du Louvre.Hôtel RochechouartÀ deux pas de la butte Montmartre, l’hôtel Rochechouart existe depuis 1929. Sa magnifique façade Art Déco abrite un intérieur intimiste, mélangeant modernité et style rétro. L’univers chaleureux et confortable rappelle celui des artistes et intellectuels de l’entre deux guerres. L’hôtel est idéalement placé dans le quartier de Pigalle, à seulement  2 minutes de la station du même nom et de celle d’Anvers. Il est à 10 minutes du Sacré-Coeur et du Moulin rouge et à moins de 3 kilomètres des Champs-Élysées. Alors, lequel vous a fait rêver ?Ce n’est un secret pour personne : le parc hôtelier de Paris est l’un des plus beaux et qualitatifs du monde. Il était donc difficile de faire un choix ! Nous espérons que ce petit top vous aura plu et que certains établissements auront éveillé votre intérêt. Il est important de relancer l’activité hôtelière suite à la crise du Covid, comme beaucoup d’autres secteurs. Si vous souhaitez devenir plus qu’un simple voyageur et posséder votre propre hôtel, sachez que c’est tout à fait possible et que nous pouvons vous y aider ! Notre cabinet est spécialisé dans l’acquisition et la revente de fonds de commerces d’hôtels à Paris depuis plus de 30 ans. Nous pouvons vous accompagner de l’idée jusqu’à sa concrétisation, et même après ! Merci pour votre lecture. 

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Comment évaluer l’emplacement d’une boulangerie : les critères

  • 01/09/2021
  • BOULANGERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et à tous, Le monde des boulangeries-pâtisseries continue de surprendre par sa croissance. Sa popularité dans les émissions télévisées et les magazines fait rêver de nombreux entrepreneurs. Bien qu’une part non négligeable du marché ait été progressivement avalée par des entreprises de plus grande envergure, comme les grandes surfaces et les franchises (Paul, Mie Câline, etc.), il est toujours possible de créer une entreprise de boulangerie florissante. Le succès repose évidemment sur de multiples conditions – le boulanger doit raisonner plus que jamais comme un homme d’affaires – mais l’une d’elles reste déterminante : le choix de l’emplacement. La situation géographique d’une boulangerie est un facteur clé de réussite ou d’échec ! Il est donc essentiel de comprendre ce qui différencie un emplacement efficace d’un lieu-catastrophe qui vous empêcherait de trouver un repreneur. Si cet article s’adresse davantage aux personnes qui souhaitent se lancer dans la boulangerie, comme notre article sur les 6 conseils avant d’acheter un fonds de commerce de boulangerie, les professionnels ne manqueront pas d’y trouver quelques éléments intéressants. Bonne lecture. Quel type de boulangerie souhaitez-vous gérer ?Avant de vous lancer dans la recherche du local qui vous permettra de travailler pendant de nombreuses années, il est intéressant de savoir ce que vous voulez faire comme type de boulangerie-pâtisserie. Votre positionnement marketing aura un impact direct sur le choix de votre emplacement. Une boulangerie artisanale spécialisée dans la création de sandwichs et la restauration rapide aura certainement son fief entouré de bureaux. Une petite boulangerie plus classique, quant à elle, cherchera davantage à être proche d’habitations. Enfin, les concepts plus originaux et les boulangeries haut de gamme trouveront plus facilement leur bonheur dans des quartiers touristiques où les prix de vente sont plus élevés. Nous le répétons volontairement : avoir une idée concrète du business que vous souhaitez diriger – tant en termes de produits de boulangerie qu’en termes de types de clients – est loin d’être anodin pour choisir son emplacement. Les critères pour évaluer la qualité d’un emplacement pour une boulangerieMaintenant que ce préambule est posé, entrons dans le vif du sujet. Alors ? Quels critères devez-vous vérifier avant de faire votre choix ?Les bureaux et entreprisesCe n’est pas une grande surprise : la présence de multiples entreprises et de bureaux à moins de 5 minutes de marche maximum est un point extrêmement positif. Mais votre business-model doit être adapté à une position géographique de ce type. Vous devez penser rapidité, qualité et petits prix. Sandwichs savoureux, mini quiches, pizzas et salades diverses pourraient vite devenir les produits que vous vendrez le plus. Si votre vitrine se concentre sur les viennoiseries, les pâtisseries de maître et les baguettes artisanales plus chères que la moyenne, vous risquez de passer à côté de la cible. Il ne suffira pas de vendre différents pains et des baguettes de tradition pour satisfaire cette clientèle.Si vous êtes intéressé par ce type de localisation, nous vous encourageons à chercher des fonds de commerces situés dans des zones commerciales ou dans des quartiers d’affaires. Petit point : Les fonds de commerce de boulangerie situés en ZI sont rarement pourvus d’un appartement. La présence d’écoles, collèges, lycées ou d’études supérieures à proximitéFaut-il vraiment développer ce point ? Pour certains, aller à la boulangerie est un vrai rituel. Se situer près d’un établissement scolaire est un vrai plus, pour de multiples raisons. Quand les parents vont chercher leurs enfants, ils profitent de l’occasion pour acheter deux croissants et un pain au chocolat. Pour les étudiants, pousser la porte d’une boulangerie reste un moyen de se restaurer à moindre frais. Toujours dans un périmètre équivalent à 5 minutes de marche maximum. Cette limite est importante pour une planification optimale du business model de votre future boulangerie.Le nombre d’habitants dans la zoneLe nombre d’habitations qui entourent le local est le troisième critère le plus important. Le marché de la boulangerie se caractérise par des amplitudes d’ouverture importantes. En d’autres termes, un artisan boulanger peut ouvrir sa boutique très tôt et la fermer relativement tard. Or, en dehors des heures de bureau, ce sont les résidents qui sont susceptibles de venir faire leurs emplettes. En se trouvant à moins de 3 minutes à pied d’une zone de résidence importante, le boulanger-pâtissier peut tabler sur des achats inopinés, compulsifs. Au delà de 3 minutes, beaucoup de clients renonceraient à faire l’effort de marcher. Le local est situé dans une zone très touristiqueLa gastronomie française est saluée mondialement. La boulangerie et la pâtisserie françaises s’inscrivent dans ce courant de reconnaissance. Les touristes étrangers sont friands des produits dont nos artisans ont le secret. Un local situé dans une zone touristique peut donc être une aubaine. Mais attention à la régularité du flux touristique. Si le tourisme est de saison, vous pourriez réaliser la moitié de votre chiffre d’affaires en 5 à 6 mois et endurer des périodes plus creuses le reste de l’année. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise chose, mais votre prévisionnel doit en tenir compte. Le flux de véhicules à proximité de l’emplacementSi un local est proche d’un axe routier important et que votre vitrine donne directement sur ce dernier, c’est une excellente nouvelle. Mais ne vous arrêtez pas à cet indice. Sans place de stationnement à proximité, cela ne pourrait être que de la poudre yeux. Un flux de véhicules est un point positif, mais sans résidents ou zones commerciales/de travail, ce n’est pas nécessairement une bonne affaire. Il faudrait au moins 10.000 à 15.000 voitures quotidiennes sur l’axe pour maintenir le cap, contre à peine 6.000 si des résidents et des travailleurs sont proches de la position de la boulangerie.  Petite astuce : Pour obtenir des informations sur le flux de véhicules, contactez le service DDE de la ville dans laquelle vous souhaitez vous implanter. La concurrenceAvec plus de 33.000 boulangeries en France, dont 6000 en Île-de-France, la concurrence existe. Il ne sert à rien de le nier. Et contrairement à ce que vous pourriez penser, ce n’est pas toujours via de meilleurs produits qu’on arrive à dépasser une boulangerie concurrente. Le consommateur est souvent paresseux. Aussi, il préférera marcher 3 minutes plutôt que 5, même si la boulangerie la plus éloignée offre des produits autrement plus qualitatifs. Comment trouver toutes les informations ?Que ce soit pour connaître le taux de chômage, le nombre de travailleurs, le salaire moyen, le nombre d’entreprises et bien d’autres informations, nous vous conseillons de faire appel à l’INSEE. Attention à demander un découpage par IRIS (par pâté de maison), sinon les données que vous recevrez seront trop difficiles à exploiter. Penser à soi avant de choisir un emplacement de boulangerieComme dernier critère, n’oubliez pas de penser à vous ! Vous allez devoir y être tous les jours ou presque, alors autant que le quartier de votre futur commerce vous plaise. Pensez également au trajet quotidien pour vous y rendre. Fixez-vous clairement sur la nécessité – ou non – de trouver une boulangerie assortie d’un appartement, comme c’est souvent le cas. Derrière les chiffres, n’oubliez pas les exigences de la réalité : il s’agit d’un engagement personnel important. Il serait dommage de privilégier toutes les statistiques au détriment de vos envies et d’acheter une boulangerie qui ne vous fait pas vraiment rêver. Les meilleurs points de vente sont tenus par des boulangers qui aiment avant tout leur métier et savent fournir des produits de qualité!Huchet-Demorge vous accompagne dans toutes vos démarches !Vous avez maintenant toutes les clés pour trouver l’emplacement idéal ! Si votre projet est d’acquérir un fonds de commerce de boulangerie à Paris ou en Île-de-France – que vous soyez ou non en reconversion professionnelle – n’hésitez pas à consulter notre catalogue ou à nous demander conseil. Avec plus de 55 ans d’expertise dans le domaine, notre cabinet peut vous aider dans toutes les démarches : recherche, négociations, vente, conseil… N’hésitez pas !  Merci pour votre lecture. 

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Achat d’un hôtel à Paris : quels risques pour l’investisseur

  • 25/08/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Vous le savez certainement, mais rappelons-le : l’investissement dans un hôtel se distingue de l’investissement consenti pour un projet immobilier conventionnel. L’hôtel n’est pas un bien immobilier comme un autre.Dans une démarche d’honnêteté par rapport à notre activité, nous tenons à vous le dire : investir dans un hôtel peut parfois être risqué. Aller trop vite, céder au coup de cœur ou se lancer avec un prévisionnel trop optimiste sont autant de facteurs qui pourraient vous amener à regretter d’avoir placé votre pécule.Mais le risque est écrit dans les gènes de tout investissement. Il y a d’ailleurs une corrélation notoire entre le risque et la rentabilité. Plus le premier est élevé, plus la seconde augmente. Pour limiter l’infortune et saisir les opportunités, il existe un remède efficace : la préparation. Un explorateur comme Mike Horn ne s’arrête pas devant les défis les plus fous, mais prend le temps de s’informer, de préparer le matériel adapté et de s’entraîner pour mettre tous les atouts de son côté. C’est ce type de mentalité et d’attitude qu’il faut adopter pour se lancer. Alors voyons ensemble les risques liés à l’investissement dans un fonds de commerce d’hôtel à Paris et comment les limiter drastiquement. Bonne lecture. #1 Un prévisionnel trop optimisteÊtre optimiste est nécessaire, sinon on ne se lancerait dans rien ! Mais attention à l’excès. L’optimiste qui n’est pas accompagné d’une connaissance réelle du terrain se rapproche plus de la naïveté. Lorsqu’on cherche à investir dans un fonds de commerce d’hôtel à Paris ou en Île-de-France, il est crucial d’avoir quelques chiffres clés en tête : taux d’occupation moyen, taux de rentabilité, coût de la masse salariale, coût des rénovations, etc. Pour réaliser votre prévisionnel, nous vous conseillons de vous baser sur des chiffres bien concrets et assez récents si possible. Pour en trouver quelques-uns, pensez à feuilleter nos articles sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, la diversification du patrimoine avec l’hôtellerie ou encore les chiffres clés du tourisme de la capitale. Avec ces chiffres, vous aurez déjà une base plus saine. Vous pourrez passer à l’étape que nous conseillons : réaliser 3 prévisionnels. Le premier en mode pessimiste, le deuxième avec une jauge normale et le dernier avec un supplément d’optimisme. Si votre prévisionnel pessimiste vous permet de tenir bon, vous pourrez peut-être vous lancer dans votre projet d’achat avec le cœur plus léger et bien vous positionner sur les annonces de vente. Info : Notre connaissance approfondie du marché des hôtels parisiens nous permet de vous indiquer les produits les plus intéressants financièrement. Notre expérience peut vous indiquer, par exemple, que l’hôtel de Jean – celui que vous souhaitez acquérir – est très bien géré et qu’il sera difficile, voire impossible, de faire mieux que lui en termes de chiffres. Ces informations capitales vous éviteront de tomber de haut. Notre cabinet peut également vous accompagner dans la réalisation de vos budgets prévisionnels et vous fournir les chiffres clés d’établissements géographiquement et financièrement proches du vôtre. Cela vous permettra de construire sereinement votre modèle. #2 Une précipitation malvenuePatience est mère de vertu. Si l’adage se vérifie volontiers dans la vie courante, il en va de même côté finances. Vous ne devez pas oublier une chose : “Investir dans un fonds de commerce d’hôtel, c’est investir dans une entreprise, un produit, un véhicule d’investissement. Ce n’est pas comme acheter une maison pour soi. Si le coup de cœur est compréhensible dans le second cas, il peut déboucher sur une erreur dans le premier. La raison doit prédominer.”Il est très dur de devoir tourner les talons face à l’hôtel dont on a toujours rêvé, mais s’il n’est pas bon économiquement, mieux vaut le faire. Ne vous laissez pas charmer par cette terrasse fabuleuse, cette vue imprenable ou cette localisation idéale si le business est dans les choux. Ce n’est pas la qualité du panorama qui remplira votre porte-monnaie ! La plupart de nos clients consacrent plus d’un an aux recherches et à l’étude de leur projet à nos côtés avant de réaliser leur premier placement. Comme nous l’avons expliqué dans notre article “Acheter un hôtel à Paris : les étapes à suivre”, il est important de faire de nombreuses visites, de comparer le rapport prix-prestations pour être efficace lors des négociations, de réaliser tous les diagnostics nécessaires et d’avoir un devis millimétré pour les travaux éventuels. En clair : il ne faut pas se précipiter ! C’est l’une des clés fondamentales pour un investissement réussi. #3 Un manque de connaissances dans la gestion d’entrepriseLà encore, il s’agit d’une logique élémentaire : ce n’est pas parce qu’on connaît l’hôtellerie ou qu’on travaille dans le milieu qu’on sait comment gérer un outil commercial. Avant de vous lancer, il est crucial de vous former et d’avoir les bases requises pour manager une entreprise. Ces compétences seront précieuses pour assurer la viabilité de votre projet dans les périodes creuses et optimiser les performances durant les périodes favorables. Ce que nous expliquons ici part de l’idée qu’il vous plairait de présider aux destinées de votre futur hôtel, mais ce n’est pas toujours le cas. De nombreux investisseurs choisissent  d’engager un gestionnaire qualifié pour réaliser cette mission. Si tel est votre cas, n’oubliez pas d’intégrer le coût de cette masse salariale supplémentaire dans votre prévisionnel. #4 Des fonds propres trop justesIl est a priori nécessaire d’apporter entre 40 et 60% du prix total afin d’obtenir un financement auprès d’un organisme spécialisé dans les hôtels. Cet apport est crucial, car le banquier finance une société, ce qui implique plus de risques de son côté. Mais le calcul de l’acquéreur ne doit pas s’arrêter là. Cet apport ne peut en aucun cas constituer l’intégralité de ses économies. Une marge supérieure d’environ 10 à 15% sera la bienvenue pour faire face aux possibles imprévus. Cette marge de manœuvre est importante pour tenir le coup en cas de pépin. #5 Rédiger des statuts clairsL’une des premières causes de dissolution des entreprises est le conflit entre associés. La rédaction de statuts clairs, prenant en compte tous les scénarios – y compris les catastrophes – est nécessaire pour assurer les arrières de toutes les parties prenantes. À la demande, notre cabinet peut vous diriger vers des avocats partenaires, spécialisés dans l’hôtellerie. Leur expérience peut s’avérer déterminante pour effectuer ces démarches et apaiser vos doutes.#6 Ne pas hésiter à se faire accompagnerQue ce soit par un gestionnaire d’hôtels, par un avocat spécialisé ou encore un cabinet expert dans la transaction d’hôtels, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Il serait bien dommage de chuter dans des crevasses que d’autres ont déjà signalées. Profiter de l’expérience de conseillers, c’est aller plus vite, obtenir de meilleurs résultats et éviter les mauvaises surprises. C’est aussi un bon moyen pour obtenir des conseils avisés en matière de rénovation et apporter une valeur ajoutée non négligeable à votre hôtel. S’il existe bien quelques risques, rappelons surtout que le marché de l’hôtellerie à Paris est stable, résilient et sécuritaire depuis de nombreuses décennies … et qu’il promet une croissance considérable dans les années à venir. Si vous êtes à la recherche d’un hôtel ou que ce projet commence doucement à germer dans votre esprit, n’hésitez pas à nous contacter. Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner durant toutes les étapes du processus d’acquisition, et même après !  Merci pour votre lecture.

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Acheter un hôtel à Paris : les étapes à suivre

  • 12/08/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Avant d’acheter un hôtel à Paris, il faut franchir quelques étapes. Si le parcours d’acquisition de ce type d’outil financier est devenu limpide pour certains, nous savons que les conseils et l’assistance ne sont pas superflus pour les nouveaux investisseurs. Et c’est tout à fait normal. La recherche et l’acquisition d’un hôtel nécessitent une préparation importante et une solide base de connaissances pour éviter les déconvenues, qu’elles soient financières ou temporelles. Personne ne saute en parachute sans y être préparé ! Et ici, c’est un peu la même chose… Acheter un hôtel, ce n’est pas comme acheter un appartement sur le marché immobilier classique. Pour faire un choix raisonné, il faut se familiariser avec les diagnostics spécifiques à cette catégorie de produit financier. C’est donc ce que nous allons voir ici : de la recherche au compromis de vente, tout ce qu’il faut savoir pour acquérir un hôtel à Paris. Bonne lecture.Se renseigner sur le marché parisien avant de se lancer Si vous lisez cet article, c’est que vous êtes déjà dans un bon état d’esprit. Cela prouve que vous êtes à la recherche d’informations. Et c’est obligatoire. Vous devez vous renseigner en profondeur sur le marché spécifique auquel vous vous intéressez. Si vous êtes habitué au marché lyonnais, par exemple, vous pourriez être tenté de dire que  que tout est trop cher à Paris. Mais comparaison n’est pas raison, surtout dans ce cas de figure ! Le marché hôtelier parisien a ses propres règles, il s’agit vraiment d’un écosystème à part et c’est pour ça qu’il ne peut pas se comparer à celui d’autres villes.Voici 7 points capitaux qui permettent d’en prendre conscience : Les chambres d’hôtels franciliennes sont souvent peu spacieuses comparées aux chambres des hôtels situés en province (mais non moins confortables !).Il y a seulement 75 transactions d’hôtels par an en moyenne et la demande est plus importante que l’offre, notamment de la part des investisseurs étrangers. L’hôtel moyen parisien est un 3 étoiles de 34 chambres avec 7 salariés.La rentabilité annuelle oscille entre 40 et 50%. Le TRI moyen sur 10 ans est de 10%. Le taux d’occupation hôtelier à Paris a une moyenne supérieure à 80%. Le marché parisien est résilient, sécurisé et offre un rendement particulièrement stable.Définissez votre projet avant de vous lancerUne fois que vous aurez correctement analysé les tenants et aboutissants du marché, il sera temps de vous focaliser sur vous et sur ce que vous souhaitez réaliser comme investissement. Et pour faire votre choix au mieux,  nous vous conseillons de vous  concentrer sur 2 points avant toute chose : le budget et l’emplacement. Définir son budget Côté budget, vous devez être conscient que l’hôtellerie n’est pas comparable à l’immobilier. Là où pour l’achat d’un immeuble, vous devez avoir un apport situé entre 20 et 30%, en hôtellerie, c’est plutôt entre 50 et 60% du financement. Sachant que les montants des hôtels parisiens sont relativement importants (plusieurs millions), c’est loin d’être anodin. Choisir un ou plusieurs emplacements Quand vous aurez défini un budget maximum pour votre nouveau véhicule d’investissement, ce sera l’heure de choisir le où les emplacements qui pourraient vous intéresser. Si nous vous recommandons d’agir dans cet ordre, c’est tout simplement parce que le budget déterminera tout de suite les zones auxquelles vous pourrez avoir accès ou non. À titre d’exemple, un apport inférieur à 10 millions d’euros ne vous permettra pas d’acquérir un hôtel prestigieux sur les Champs Élysées. Si vous visez un hôtel idéalement situé avec une vue dégagée et un cadre panoramique privilégié, vous devrez bien sûr y mettre le prix.  Point important :Contrairement à ce qu’on pourrait imaginer, de nombreuses banques connaissent assez mal le marché de l’hôtellerie. Elles peuvent donc se montrer réticentes quand il s’agit de faire l’acquisition d’un fonds de commerce hôtelier. L’achat des murs – en plus du fonds de commerce – aura tendance à les rassurer, car cela leur offre davantage de garantie. Si vous souhaitez investir dans l’hôtellerie, que ce soit pour murs et fonds ou simplement fonds de commerce, nous connaissons des organismes spécialisés, avec lesquels nous pourrons vous mettre en relation. Affiner ses choix Lorsque vous aurez une idée précise de budget et d’emplacement, cela vous permettra de voir ce qui existe sur le marché et qui répond à vos premiers critères. Il faudra alors analyser chacune des structures proposées à la vente pour affiner votre choix. Voulez-vous acquérir les murs avec le fonds de commerce ? Quelle classification d’hôtel cherchez-vous ? Un 3 étoiles ? Un 4 étoiles ? Combien de chambres minimum ? Quid de la masse salariale ? Le catalogue que vous aurez sous les yeux apportera des réponses précises à toutes ces questions. Faites un maximum de visitesVous savez maintenant ce que vous voulez ou presque et connaissez mieux le marché. L’heure est donc venue de faire des visites ! Nous vous conseillons d’en faire autant que possible avant de vous prononcer. Cela vous permettra de vous confronter à la réalité du marché. Savoir que les chambres parisiennes ont une superficie plus faible est une chose, le constater lors d’une visite de repérage en est une autre. Cette étape est cruciale pour vous sentir à l’aise avec la transaction hôtelière que vous envisagez. Lors de vos visites, il est important de vous mettre dans la peau d’un gestionnaire d’affaires et non pas dans la peau d’un client potentiel. Vous ne visitez pas un appartement ou une maison, mais bel et bien un outil commercial. C’est avec cette mentalité qu’il convient de faire ses visites. Une écrasante majorité de nos clients n’ont jamais essayé leur hôtel et n’y travaillent pas non plus. Les tâches sont souvent déléguées à un gérant qui établit des rapports réguliers. Attention donc à garder le bon état d’esprit durant les visites. Comme pour tout autre achat, vous pouvez bien entendu faire appel à des professionnels pour vous épauler, comme les experts de notre cabinet, par exemple. En vous accompagnant et en écoutant vos différentes remarques pendant les visites, ils feront rapidement le tri entre ce qui vous séduit et ce qui vous chiffonne. Ces informations précieuses leur permettront de vous proposer des fonds de commerces d’hôtels plus proches de vos attentes. Se préparer mentalement à la période d’achatVous vous êtes renseigné, vous avez défini vos critères en fonction du marché et avez fait vos visites. À ce stade, vous comprenez pourquoi une estimation est correcte – ou non – et vous avez une vue plus claire sur le potentiel de rentabilité des différents lieux visités. Après plusieurs déceptions, vous trouvez enfin l’hôtel qui répond à la majorité de vos critères. Félicitations ! Mais la route ne s’arrête pas là… L’achat d’un fonds de commerce de ce type est bien différent de l’achat d’un bien immobilier. La durée de vente est longue, en moyenne 6 à 7 mois. Cela peut décourager. Vous devez vous y préparer pour que ça n’arrive pas et tout faire pour réussir à acquérir l’hôtel qui occupe vos pensées la nuit. Trouvez des professionnels qualifiés pour vous accompagnerPour faire face à cette période stressante et pleine de rebondissements, le mieux est de se faire accompagner de professionnels habitués à ce genre de transactions. Trouver un avocat Côté droit, mieux vaut oublier l’avocat de famille et privilégier un avocat spécialisé dans la transaction d’hôtels à Paris. Il y en a 5 à 6 dans la capitale et nous pouvons vous mettre en contact avec l’un d’eux.Trouver un cabinet Nous vous recommandons logiquement de faire appel à un cabinet de transactions comme le nôtre. La connaissance du terrain et notre habitude de ces négociations vous permettront d’obtenir votre hôtel à Paris au prix le plus juste, avec plus de sérénité et des délais souvent raccourcis. Vous savez maintenant tout ce qu’il faut  pour acheter un hôtel à ParisVous l’aurez compris, acheter un hôtel à Paris est loin d’être évident. Cela demande de s’investir personnellement et de dégager du temps. Mais comme dirait OSS 117 : le jeu en vaut la chandelle. Le marché hôtelier parisien est merveilleux et risque bien d’exploser tous les records dans les années à venir. Tant d’un point de vue résilience, sécurité, financier et Humain, vous pourriez bien en tomber amoureux. Si vous êtes à la recherche d’un hôtel ou que le projet commence doucement à germer dans votre esprit, n’hésitez pas à nous contacter. Merci pour votre lecture. 

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Diversification de patrimoine : pourquoi investir dans l’hôtellerie à Paris

  • 05/08/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Pommes de terre, wasabi, truffes ou encore asperges vertes. Pour obtenir le meilleur rendement de son terrain, un cultivateur compose avec des milliers de possibilités. Pour faire les meilleurs choix, sa réflexion se base sur plusieurs facteurs : sa connaissance de la plante, le prix de départ, le prix de vente, la chance de réussite, le climat, le type de terre de sa parcelle, etc. Non, rassurez-vous, vous n’êtes pas tombé sur un article de La France Agricole, mais ce qui précède ressemble étonnamment au monde du placement et de l’investissement. Pour faire fructifier son capital monétaire et générer des revenus complémentaires, il faut aussi se confronter à de multiples choix : investir directement dans la bourse, l’immobilier, les énergies, les sociétés. Face à tous ces véhicules d’investissement, il n’est pas toujours évident pour l’investisseur de savoir où donner de la tête ! Pour vous aider à clarifier vos choix, cet article s’intéresse à un type d’investissement que nous maîtrisons depuis plus de 30 ans : l’hôtellerie à Paris. Comme vous allez le voir, bien qu’il ne soit pas le plus connu, il offre son lot d’avantages. Bonne lecture. L’hôtellerie, un outil commercialL’hôtellerie, c’est parfois l’achat de murs et en ce sens, on peut le rapprocher d’un investissement immobilier. Mais c’est aussi et surtout l’achat d’un fonds de commerce, et pas de n’importe quel type ! Bien que le montant d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris soit relativement important – plusieurs millions d’euros – cela reste un outil commercial léger. La masse salariale de ce type de structure est relativement faible. Comme nous l’expliquions dans notre article sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, l’hôtel moyen de la capitale fait 34 chambres et compte en moyenne un personnel de 10 personnes seulement. La gestion hôtelière (frais de gestion…) et le management hôtelier sont d’ailleurs deux facteurs qui souvent ne posent pas de réel problème (peu de turn-over, des équipes très professionnelles, des coûts très prévisibles…). Il s’agit d’un monde financier stable et calme. Un hôtel à Paris est donc un outil qui vaut une somme non négligeable, qui n’est pas (vraiment) de l’immobilier (au sens traditionnel) et qui a une structure légère. L’hôtellerie permet ainsi d’investir simultanément dans des actifs immobiliers et dans le capital d’une entreprise, avec des avantages fiscaux non négligeables, un bon rendement et des possibilités de plus-values importantes. Pour celui qui souhaite développer son patrimoine,  l’investissement dans l’hôtellerie est un compromis très intéressant. Les caractéristiques d’imposition de l’hôtellerieLe fait d’investir votre patrimoine dans un fonds de commerce plutôt que dans la pierre n’offre pas uniquement l’opportunité d’avoir une structure légère. L’imposition sur ce type d’investissement est aussi beaucoup plus avantageuse. Grâce aux frais de fonctionnement, aux travaux réguliers et à l’agilité de l’activité, il est possible d’amortir ses impôts d’une façon avantageuse. Grâce à une gestion intelligente, de nombreux hôteliers ne paient pas d’impôts avant plusieurs années. Contrairement au particulier qui se retrouve vite confronté à une double imposition quand il investit dans la pierre : impôts personnels et IFI. Mais ce n’est pas tout ! L’hôtel est un outil qui peut être transmis à moindre frais grâce au pacte Dutreil. Contrairement à l’immobilier, où les frais de transmission sont très élevés, même lors d’une transmission de son vivant. Comme vous pouvez le voir, l’agilité et les avantages de ce type d’investissement sont loin d’être anodins. Et nous n’avons qu’effleuré le sujet. L’hôtellerie à Paris, un investissement sécuriséNe soyons pas dupes ! Si le TRI moyen sur 10 ans d’un hôtel à Paris est de 10% et que sa rentabilité oscille entre 40 et 50%, d’autres véhicules peuvent s’avérer plus performants. Mais à quel prix ? Au grand jeu du Monopoly pour adultes, il existe une constante invariable : plus le taux est important, plus le risque est élevé. C’est la connaissance de cette loi indéfectible qui fait que chacun cherche évidemment à trouver le rapport taux/risque le plus intéressant. Et sur ce point, force est de constater  que l’hôtellerie à Paris n’a pas à rougir. Car le taux confortable proposé par cet investissement s’accompagne d’une sécurité rarement observée et d’une résilience de marché peu commune. Notre longue expérience sur ce marché nous a permis de nous en rendre compte. Si la crise des Subprimes, les attentats, les gilets jaunes ou encore le Covid 19 ont logiquement impacté les rentrées, nous avons pu constater que tous les hôteliers ou presque ont réussi à garder le navire à flot. L’hôtellerie permet ainsi de se constituer un patrimoine durable. La stabilité du marché hôtelier à ParisJouer son capital en bourse peut offrir des résultats spectaculaires, mais il est difficile, voire impossible d’obtenir une stabilité sur le long terme et de gérer sans tensions son capital-investissement. Quand vous investissez en bourse, vous savez que certains placements spéculatifs ou volatils peuvent vous faire passer des nuits bien agitées. Si on omet les dividendes attribués à date fixe, la diversification du patrimoine boursier exige d’obtenir aussi des rentrées et des sorties fluctuantes. Cette absence de vision pratique sur le cashflow à venir offre difficilement l’obtention d’un effet de levier et complique la gestion de patrimoine. À l’inverse, l’hôtellerie à Paris et sa régularité permettent d’obtenir le financement d’un organisme plus aisément. Un moyen de passer à la vitesse supérieure côté finances, sans prendre des risques inconsidérés. Le niveau de risque d’un investissement en hôtellerie permet d’équilibrer votre gestion d’actifs, de bénéficier de bonnes rétributions monétaires et de construire un portefeuille particulièrement résilient et avantageux.Pourquoi investir dans l’hôtellerie à Paris plutôt que dans une autre ville ? Nous l’avons vu, investir dans un fonds de commerce d’hôtel offre une certaine sérénité. Mais pour que ce soit vrai, il faut tout de même bien choisir son emplacement. Et en termes d’emplacement, Paris et l’Île-de-France se placent sur le haut des marches. Avec un taux d’occupation moyen situé entre 79 et 85%, parfois 100% pour certains hôtels, la capitale bat tous les records. À titre de comparaison, une ville comme Lyon a un taux moyen de 75% et une fois que nous sortons de la liste des 10-20 plus grandes villes et de quelques exceptions comme la Côte d’Azur, le taux baisse à 60-65%. Le taux exceptionnel de Paris et l’historique du marché de la ville sont des arguments de choc lors de la demande d’un financement. Mais le taux d’occupation n’est pas le seul point qui plaide en faveur de Paris. Avec seulement 1800 hôtels et une moyenne annuelle de 75 transactions, les hôtels franciliens gardent leur valeur et la voient même augmenter, année après année. Troisième avantage : l’attractivité de la capitale. Le rayonnement international de la France et en particulier celui de Paris bénéficie au marché hôtelier. D’abord, parce que cela permet d’avoir un nombre de touristes important chaque année, mais aussi parce que les investisseurs étrangers n’hésitent pas à investir à Paris. Grâce au faible nombre de transactions et à l’intérêt des investisseurs étrangers, la liquidité d’un fonds de commerce d’hôtel parisien est excellente. C’est une autre différence notable entre l’immobilier classique et l’hôtellerie. Pour finir, rappelons que Paris coche toutes les cases de “l’aimantation” touristique : animation, gastronomie, monuments, patrimoine culturel, etc. C’est pour cette raison que l’OMT (organisation mondiale du tourisme) prévoit que le nombre de touristes y doublera d’ici 2040. Investir dans l’hôtellerie aujourd’hui pourrait bien, en plus d’une sécurité implacable, offrir des taux de rendement encore jamais vu dans le domaine. Et comme le rappellent nombre de journaux, l’économie française reste d’ailleurs, pour les investisseurs étrangers, la plus attractive de tous les pays européens.Investir dans l’hôtellerie à Paris, le meilleur choix pour diversifier son patrimoineAlors ? Wasabi, truffes ou pommes de terre ? Avant de faire votre choix, voyons les points synthétiquement : Structure légère et agile ;Imposition avantageuse ;Transmission moins onéreuse ;TRI sur 10 ans de 10 % et rentabilité pure entre 40 et 45% ;Sécurité et résilience ;Stabilité ;Financement facilité (emprunt…); Efforçons-nous de rester objectifs : d’autres investissements offrent aussi leur lot d’avantages. Mais après des dizaines d’années sur le marché, nous sommes convaincus que les outils commerciaux que nous proposons ont un fort intérêt. Et grâce à cet article, peut-être y penserez-vous lors de votre prochain investissement. Si c’est le cas, sachez que nous sommes à votre entière disposition pour vous accompagner tout au long de votre projet. Du repérage de l’hôtel à la signature du contrat, en passant par la recherche de financement, Huchet-Demorge met son expertise à votre service. Alors n’hésitez pas à nous contacter. Merci pour votre lecture. 

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Achat boulangerie : les 6 conseils de nos experts !

  • 26/07/2021
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et à tous, Depuis quelques années, le monde de la boulangerie française connaît un regain de popularité important. Avec des émissions comme “La Meilleure Boulangerie de France” ou encore “Le Meilleur Pâtissier”, de plus en plus de gens se verraient bien fournir du pain et charmer les palais de leurs clients avec de merveilleuses et gourmandes viennoiseries. Revenir à un métier qui a du sens, mettre une touche d’artisanat dans son travail, évoluer dans une petite structure et se lancer dans un métier de tradition française par excellence. Ce sont, parmi d’autres, des raisons qui font aujourd’hui flotter un vent très favorable sur le secteur de la boulangerie, d’autant plus que la rentabilité n’y est pas un vain mot.Avec un plan calibré et des conseils avisés, l’acquisition d’une boulangerie dispose de tous les atouts requis pour réaliser un investissement judicieux : rendement important, rentabilité rapide, risques limités. Le point crucial, c’est de bien choisir votre boulangerie pour être certain de faire le bon achat, surtout si l’objectif est de faire l’acquisition des murs et fonds. Pour éclairer les candidats repreneurs, nos experts font ici le point sur les critères qui doivent retenir l’attention lors de l’achat d’une boulangerie. Si l’article s’adresse essentiellement aux personnes qui envisagent de réaliser leur première transaction, les boulangers déjà lancés y trouveront sans nul doute quelques informations utiles sur les mécanismes d’achat-vente. Bonne lecture. #1  Suivre l’ordre logique des chosesAvant de se lancer dans ce type de projet, il faut être pleinement conscient d’une chose : ne devient pas boulanger qui veut. Avant de mettre les mains dans la farine et d’exercer vos talents dans le pétrin, il est nécessaire d’avoir une formation de boulanger et d’obtenir un diplôme (CAP boulangerie  ou bac pro boulangerie, par exemple) ou de vous associer à une personne qui détient un diplôme de boulanger. Cette condition est incontournable si vous souhaitez ouvrir un établissement ou en reprendre un.Pour un éclairage complet sur ce point, sachez que les conditions d’accès à la profession sont détaillées dans le décret n°2017-767, en vigueur depuis le 4 mai 2017.Outre la nécessité qu’il représente pour garantir des produits de qualité aux consommateurs, le diplôme est une clé indispensable pour ouvrir les négociations avec une banque. Sans ce sésame, vos démarches ne porteront jamais leurs fruits.L’autre point qu’il faut verrouiller avant de pousser la porte des établissements financiers, c’est l’apport personnel que vous pourrez glisser dans le panier. Par expérience, nos conseillers peuvent vous dire que la reprise d’un fonds de commerce en boulangerie se présente bien quand l’acquéreur dispose de 25% de la somme. #2 Quel type de commerce cherchez-vous ?De nombreuses questions vont se succéder avant le jour où vous enfilerez fièrement votre beau tablier brodé, patience !Dans le flux des interrogations, il y en a une que vous devez “trancher” assez vite : est-il ou non important pour vous de disposer d’une partie logement dans votre futur commerce ? Comme vous le soupçonnez, cette facilité ne sera pas sans incidence sur le prix d’acquisition de votre futur fonds de commerce.Sur Paris et en Île-de-France, la zone d’expertise du cabinet Huchet-Demorge, cette seule question va directement diviser par deux l’étendue de votre choix : dans la moitié des boulangeries mises en vente, il n’y a pas d’espace prévu pour le logement, pas même un tout petit studio.Dans 50% des reprises, en revanche, votre bail boulangerie pourra comprendre une partie affectée au logement, voire même un véritable appartement, équipé et confortable, idéal pour votre famille.#3 Choisir l’emplacement qui vous convientRat des villes ou rat des champs, quel est votre profil ? Selon votre histoire, votre expérience, vos envies et bien d’autres critères, votre avenir d’artisan boulanger se déroulera au cœur d’une ville, à sa lisière ou dans un joli coin de campagne. Ce qui importe ici, comme pour toute activité, c’est de vous sentir bien à l’endroit où vous déciderez de nicher votre comptoir. Ne cachons pas la vérité : le métier de boulanger est exigeant (peu de congés, longues journées…) et vous n’irez pas bien loin si le cœur n’y est pas.En fonction du choix rural ou citadin, certains critères seront plus ou moins décisifs pour valider votre implantation.En ville, l’étude de la concurrence locale est un must. Un repérage complet du quartier dans lequel vous souhaitez vous établir est indispensable. Où sont les autres artisans boulangers ? Quels sont les autres commerces qui vendent du pain ? Outre des baguettes, vendent-ils aussi des sandwiches et pizzas pour attirer du monde le midi ? Où se situent les grandes surfaces les plus proches ? Certains confrères font-ils des tournées et/ou des livraisons à domicile ? Où et comment sont déployés les points de vente  ? En fonction des services et des produits que vous comptez développer, ce topo concurrentiel vous apportera des réponses très intéressantes. Pour équilibrer l’analyse de votre localisation, pensez maintenant à l’autre plateau de la balance : qui sont vos futurs clients et combien sont-ils ? Si vous rêvez d’ouvrir un comptoir spécial avec une variété de 20 sandwiches, assurez-vous d’avoir les clients adéquats juste à portée de trottoir : entreprises, écoles, professions libérales, etc.  En campagne, selon la taille du village ou du hameau dans lequel vous lèverez votre volet six jours sur sept, l’étude de la concurrence sera plus facile à boucler, de même que la zone de chalandise.Si une solide formation en boulangerie est requise pour tous ceux qui souhaitent effectuer une reconversion professionnelle dans le secteur, il ne faut pas se précipiter sur le premier fonds de commerce à vendre. Votre décision suppose d’analyser en détail la localisation de votre première boulangerie pâtisserie artisanale pour comprendre dans quelles conditions vous lancerez votre activité. Sans cela, le film de votre expérience boulangère risque de ressembler à un court-métrage.#4 Respect des normes d’hygièneAvant toute chose, n’oubliez pas que la boulangerie est une entreprise. À ce titre et à l’instar de tout autre magasin, elle doit respecter les règles d’hygiène et de sécurité classiques, sans oublier les modalités propres aux établissements qui accueillent du public.De façon plus pointue, le boulanger-pâtissier doit aussi veiller à la sécurité alimentaire et pouvoir retracer les produits qui interviennent dans ses préparations. D’où l’importance du choix des fournisseurs pour s’assurer que votre baguette tradition sera sans danger pour vos clients. Parmi les procédures dont il faut tenir compte, citons notamment le système Haccp, chargé d’évaluer et de contrôler les dangers qui peuvent menacer la salubrité de vos produits de boulangerie (de votre bon pain de campagne à votre pain au chocolat).#5 Vérification du matériel et fournisseurs L’acheteur qui s’engage à reprendre un fonds de commerce de boulangerie doit évidemment s’intéresser à l’état des locaux, à leur superficie et à l’agencement général, mais l’examen du matériel que l’ancien propriétaire laisse sur les lieux n’est pas à négliger.Que raconte le four ? Dans quel état sont les batteurs-mélangeurs et les pétrins ? La fraîcheur est-elle toujours de mise dans les frigos et dans la chambre froide ? Quid de la chambre de fermentation ?Si cet univers est totalement nouveau pour vous et que la technique vous parle peu, pensez à solliciter l’avis d’un technicien avisé pour éviter les mauvaises surprises. Il serait bien malheureux d’attaquer vos premières fournées avec un rossignol. #6 Faire appel à un cabinet comme Huchet-Demorge pour vous accompagnerSi toutes les étapes précédentes finissent par vous faire craquer pour une boulangerie qui vous plaît, il est grand temps de vous pencher sur les chiffres.Avec le chiffre d’affaires réalisé par votre prédécesseur, vous aurez une première idée des possibilités financières, mais il faudra passer par une analyse détaillée pour établir un prévisionnel affûté. De nombreuses données s’inviteront quelque part dans l’équation : le type de bail, les frais de personnel, le coût des matières premières, le nombre de jours prestés, l’originalité éventuelle du concept, etc.Si vous avez choisi Paris où l’Île-de-France pour faire vos premiers pas dans le secteur de la boulangerie, sachez que notre équipe peut vous accompagner de l’amont jusqu’à l’aval pour une planification optimale. Pour conclure, n’hésitez pas à parcourir la page qui présente tous les fonds de commerce en boulangerie que nous détenons en portefeuille. Merci pour votre lecture.