Bonjour à toutes et à tous,

Passe, impair et rouge. À la roulette du casino, les gains d’un joueur sont toujours le fruit du hasard. Même si quelques martingales peuvent aiguiller les profits, il ne serait pas avisé de comparer ce type de jeu au monde de l’investissement rentable.

Comme vous le savez, investir nécessite d’écarter autant d’inconnues que faire se peut. C’est en ayant un maximum de cartes en main qu’il devient possible de limiter les risques et les mauvaises surprises. 

Le professionnel qui investit dans une action boursière, par exemple, regarde toujours l’état des comptes de la société, ses actifs, le type de management et autres informations qui concernent l’entreprise sur laquelle il a des vues. La prise en considération de ces précieuses données différencie l’investisseur avisé du simple boursicoteur. 

Le monde de la transaction hôtelière, que ce soit en France ou ailleurs, ne fait pas exception à cette règle. Investir dans ce créneau, et précisément dans un hôtel, c’est investir dans un actif économique. Cela nécessite donc de réaliser une sérieuse étude de marché. Si vous souhaitez faire ce type de placement dans la capitale, il est nécessaire de connaître le taux de rentabilité moyen d’un hôtel à Paris, le nombre de transactions réalisées chaque année, la liquidité des biens et bien d’autres choses. 

En bref, il vous faudra procéder à une analyse financière pour optimiser l’allocation de vos capitaux. 

C’est pour cette raison que notre cabinet d’experts en transactions hôtelières a décidé de vous donner un maximum d’informations en faisant ici, en particulier, un focus sur la rentabilité d’un hôtel à Paris. 

Nous aborderons donc les coûts et les indicateurs de performance tels que le RevPAR (revenu par chambre disponible) et l’EBE (excédent brut d’exploitation), ainsi que les stratégies pour augmenter les revenus et rendre votre investissement parisien plus rentable.

Bonne lecture.

Le tourisme hôtelier à Paris ces dernières années

Avant de nous jeter corps et âme dans une série de chiffres sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, prenons un peu de recul et voyons ensemble comment le marché hôtelier de la capitale s’est comporté ces 15 dernières années. Le secteur de l’hôtellerie a connu des fluctuations significatives affectant les revenus des établissements et le personnel.

Globalement, nous pouvons décomposer les années 2010 en deux grandes parties. Entre 2010 et 2015, le marché a connu une croissance continue. Les années 2013 et 2014, grâce à des chiffres positivement historiques, sont aujourd’hui devenues des années références pour l’hôtellerie parisienne. Les marqueurs de performance étaient alors au plus haut, avec un RevPAR en constante augmentation. 

Malheureusement, ce qui promettait d’être une belle lancée a été perturbé par les tragiques événements survenus durant l’année 2015. Cette sombre période de notre histoire marque le début de la seconde partie, moins réjouissante. Durant les années 2015 et 2016, les acteurs de l’hôtellerie ont vu leur chiffre d’affaires baisser entre 10% et 30%. Les établissements très axés sur une clientèle luxueuse ont particulièrement souffert durant cette période. Les coûts de fonctionnement ont augmenté, les gains ont chuté, affectant la rentabilité et obligeant les établissements à revoir leurs stratégies.

L’année 2017 a progressivement rattrapé le naufrage, avec une baisse que l’on situe aujourd’hui entre 10 et 20% et l’année 2018 a continué d’écoper la chaloupe en stabilisant le recul à un niveau moyen de 10%. La note qui viendra tout de même apporter son lot d’optimisme, c’est l’année 2019, un excellent cru pour tous les hôteliers de Paris. Fluctuat nec mergitur n’est pas qu’une devise. Le RevPAR a atteint des niveaux records, reflétant une amélioration notable. Les revenus ont augmenté, permettant aux établissements de renouer avec une situation plus favorable.

Et puis ?

Et puis quelqu’un a mangé un ragoût douteux. Alors que les projections étaient très belles pour l’année 2020 et qu’elles promettaient de battre un nouveau record, tout le monde a vite été contraint d’annuler ses réservations. Les clients internationaux ont déserté les hôtels, impactant fortement l’hôtellerie parisienne. Les recettes se sont effondrées, le pourcentage d’occupation des chambres a chuté, et le personnel a été durement touché.

Mais il a fallu rester positif, se battre. Les téléphones des réceptions ont progressivement sonné et les réservations ont, petit à petit, augmenté. De quoi reconstituer la trésorerie abîmée, couvrir le besoin en fonds de roulement, redorer le chiffre d’affaires et repartir sur les rails de la croissance. Si 2021 ne fut sans doute pas idéale, compte tenu de la situation sanitaire mondiale, les années suivantes se sont tout de même révélées surprenantes sur le plan touristique. Les stratégies mises en place ont permis d’améliorer la qualité du service et de satisfaire les clients. 2024 et les jeux Olympiques de Paris ont permis de mettre un point final à cette période avariée. 

Les particularités du marché hôtelier à Paris

Avant d’imaginer investir dans un hôtel parisien, comme nous l’avons vu, il est important d’avoir un maximum d’informations. Voici 4 données clés que vous devez avoir à l’esprit. Si elles n’abordent pas directement le sujet de la rentabilité d’un hôtel – nous verrons cette partie en dernier – elles vous permettront néanmoins de connaître un peu mieux l’écosystème. La gestion efficace de votre futur hôtel dépend de la compréhension de ces particularités. La qualité du service et le personnel compétent sont des facteurs clés.

#1 Les chambres d’hôtels à Paris sont généralement plus petites

À Paris, les chambres sont en moyenne plus petites que les standards des autres villes. Les façades Haussmanniennes, bien que magnifiques, renferment très souvent des immeubles aux tailles relativement modestes et une architecture parfois alambiquée. Il est bon de le savoir à l’avance. Pour un investisseur habitué à d’autres villes, cela peut décontenancer. 

En outre, la taille réduite des chambres n’est pas synonyme d’économie, les coûts de construction et de rénovation restent élevés. Il est donc important de mettre en place une stratégie pour optimiser l’utilisation de chaque chambre et offrir un service de qualité aux clients.

Mais le fait que les chambres de la capitale soient un peu plus étriquées que la moyenne donne tout de même un bel indice sur la nature du marché parisien. 

#2 Peu d’hôtels et peu de transactions annuelles

En comparaison d’autres capitales européennes et mondiales, Paris est une petite ville en termes de superficie. Elle n’a cependant pas l’intention de s’étendre, alors même que les demandes de logement à l’année ou de nuitées pour le tourisme sont chaque année plus nombreuses. L’Organisation Mondiale du Tourisme estime d’ailleurs que la demande en hébergement à Paris devrait doubler d’ici 20 ans.

Ce ratio “place limitée” et “croissance constante des demandes” participe évidemment à l’édification d’un marché immobilier au coût important. Raison pour laquelle il est aujourd’hui extrêmement difficile de créer un hôtel à partir de zéro et qu’il est préférable de jouer avec ce qui existe a priori. Ceci a pour conséquence directe d’augmenter les coûts pour les investisseurs.

À ce ratio vient s’additionner le nombre toujours plus bas d’hôtels à Paris. Alors qu’il y avait près de 3200 établissements toutes catégories confondues il y a encore 30 ans, il n’en reste aujourd’hui plus que 1750 (Janvier 2024). Cette déflation extrêmement importante de l’offre hôtelière, liée à une moyenne d’à peine 50 transactions annuelles seulement, fait que les hôtels parisiens ont une valeur très forte et qu’ils garantissent la conservation du capital. Les marqueurs du marché montrent une rareté des hôtels disponibles, influençant le prix et la rentabilité.

#3 Le taux d’occupation le plus grand de France

Information très rapide cette fois : les établissements parisiens ont le pourcentage d’occupation le plus élevé de France, avec une moyenne située entre 80 et 85%. Certains hôteliers peuvent même se targuer d’avoir des taux d’occupation de 100%. Pour vous donner une idée, dans une ville comme Lyon, par exemple, on est plus proche de 75%. Ce pourcentage d’occupation élevé contribue à améliorer le revenu par chambre disponible des hôtels parisiens.

#4 Une attractivité internationale

Si les établissements de la capitale ont un taux d’occupation si élevé, c’est surtout parce que Paris jouit d’une attractivité internationale. D’un point de vue touristique, la ville a beaucoup à offrir, que ce soit par son patrimoine culturel, son architecture, ses événements, etc. Les clients étrangers représentent une part importante de la fréquentation des établissements parisiens.

Le point clé ici, c’est que cette attractivité ne se limite pas aux touristes. La ville plaît également aux investisseurs ! Les indicateurs financiers montrent que l’investissement dans l’hôtellerie à Paris peut être très rentable.

Si un propriétaire d’hôtel souhaitait vendre son établissement situé à Limoges à un investisseur étranger, il aurait beaucoup plus de mal à réaliser cette opération que si son bien était dans le quartier du Marais. Paris rassure, c’est un fait ! Et si cette assurance a un coût, nul besoin de nier l’évidence, elle permet tout de même de jouir d’un délai de vente clairement raccourci le jour J et de conserver son capital. Les coûts d’acquisition restent élevés, mais l’investissement en vaut la peine.

La rentabilité d’un hôtel en France et à Paris

Maintenant que toutes ces informations sont intégrées, parlons de ce qui nous intéresse dans cet article : la rentabilité d’un hôtel à Paris. 

Les différents indicateurs de performance

L’heure est venue d’entrer dans le jargon technique ! L’analyse des indicateurs financiers est cruciale pour calculer la rentabilité d’un investissement hôtelier. Ils permettent notamment d’évaluer et de suivre les résultats économiques, d’identifier les tendances et de comparer les performances avec ses concurrents. Nous devons donc clarifier notre vocabulaire. 

Au-delà des indicateurs courants comme le CA, le bénéfice net, ou le ROI, l’hôtellerie nécessite notamment de prendre en compte deux baromètres spécifiques : le RevPAR et l’EBE. 

Le revenu par chambre disponible

Le premier permet de déterminer le revenu par chambre disponible, et par conséquent de mesurer la performance financière d’un établissement. Il permet à l’investisseur d’évaluer le revenu généré par chaque chambre disponible sur une période donnée, qu’elle soit occupée ou non. 

Deux méthodes existent pour le calculer : 

1. RevPAR = Revenu total des chambres / Nombre total de chambres disponibles
   Exemple : Si un hôtel génère 15 000 € de rente avec 150 chambres disponibles, le RevPAR est de 100 €.
2. RevPAR = Taux d’occupation x Tarif moyen par chambre (ADR)
   Exemple : Avec un taux d’occupation de 80 % et un tarif moyen de 125 €, le RevPAR est de 100 €.

Ainsi, même s’il ne se limite qu’aux revenus liés à la location de chambre, cet indicateur n’en est pas moins essentiel qu’un croissant au beurre pour boire son café. 

L’excédent brut d’exploitation

Le second est un marqueur clé de la performance financière qui mesure la capacité d’une entreprise à générer des profits uniquement grâce à son activité opérationnelle. Il ne tient donc nullement compte des charges financières ou des amortissements. 

Précisons avec l’exemple d’un hôtel parisien de taille moyenne. Admettons les données suivantes : 

• Chiffre d’affaires (CA) : 2 000 000 €
• Achats consommés (produits d’entretien, linge, etc.) : 200 000 €
• Charges externes (électricité, maintenance, marketing) : 300 000 €
• Charges de personnel (salaires, cotisations sociales) : 900 000 €
• Taxes et impôts liés à l’activité : 100 000 €

Pour connaître notre EBE, il nous suffit d’identifier la valeur ajoutée (VA) grâce à la formule suivante : 

VA = CA – Achats consommés – Charges externes 

VA = 2000000 € – 200000 € – 300000 € = 1500000 €

Puis de soustraire les charges liées à l’activité, 

EBE = VA – Charge de personnel – Taxes

EBE = 1500000 € – 900000 € – 100000 € = 500000 €

On peut en conclure que cet hôtel à un EBE de 500000 €, ce qui signifie qu’il dégage 500000 € de rentabilité grâce à son activité principale. 

Ainsi, évaluer l’EBE devient particulièrement utile pour savoir si la gestion opérationnelle est saine, si les coûts sont trop élevés ou si les tarifs sont trop bas, ou trop hauts. 

Les différents critères pour connaître sa rentabilité

À l’instar du collectionneur de cartes de baseball qui analysera l’état, l’année, la rareté et une myriade de données pour évaluer le prix d’une carte, il est nécessaire de se baser sur plusieurs facteurs pour connaître la rentabilité pure d’un hôtel. De fait, les indices que nous avons exposés ci-dessus sont nécessaires, mais ne suffisent pas. 

Le nombre d’étoiles de l’hôtel

Dans la liste des critères qui interviennent pour déterminer la rentabilité d’un hôtel, la catégorie de ce dernier vient sur la première place du podium. Concrètement, le taux de rentabilité diminue au fur et à mesure qu’on grimpe les échelons. Un hôtel 3 étoiles de 34 chambres (l’hôtel moyen à Paris) fera environ 40% de rentabilité pure, quand un 4 étoiles avec le même nombre de chambres sera plus proche des 35%. 

Pour tout comprendre sur le système d’attribution des étoiles, voici un article plus complet. Les coûts de personnel et les services supplémentaires influencent le calcul de la rentabilité.

Le nombre de chambres

Le nombre de chambres est un autre facteur déterminant. Un hôtel 2 étoiles avec 30 chambres peut espérer générer une rentabilité de 45%. Le même hôtel, mais cette fois-ci avec 60 chambres, pourrait se rapprocher de la barre des 55%. 

Cela est vrai pour les établissements 1 et 2 étoiles, pas obligatoirement pour les autres, car les charges de ce type d’hôtel sont davantage liées aux dépenses salariales qu’aux prestations des locaux. Aussi, en augmentant le nombre de chambres, les charges salariales augmentent relativement peu, sauf au niveau du ménage, mais il n’est pas nécessaire d’avoir plus de réceptionnistes. Cela permet donc de dégager une rentabilité plus importante. 

L’emplacement de l’hôtel

Pour l’achat d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris, il faut prévoir un budget faisant entre 3,5 et 5,5 fois le chiffre d’affaires annuel de l’hôtel. À titre de comparaison, pour acheter le fonds de commerce d’un hôtel situé dans une autre des 10 plus grandes villes de France, le ratio est plutôt de 2 à 3 fois le chiffre d’affaires. Et l’indice se situe entre 1 et 2 pour le reste de la France. Ce prix élevé impacte le calcul de la rentabilité à long terme.

Pour celui qui souhaite acquérir le fonds et également les murs d’un hôtel en zone francilienne, il faut compter entre 8 et 12 fois le chiffre d’affaires.

Ce qui déterminera qu’un indice soit plus proche de 8 ou de 12 est en partie l’emplacement du bien. Aussi, la localisation impactera directement le budget de départ et, par conséquent, le taux de rendement final. Une analyse approfondie des baromètres financiers est donc essentielle pour un investissement rentable.

La vitesse de remboursement

En comparaison aux autres grandes villes françaises, l’investissement dans un hôtel à Paris offre un retour plus lent. Il faut compter entre 10 et 12 ans pour rembourser son prêt, contre 7 à 9 ans pour les autres villes. C’est un point qu’il convient de garder en tête lorsqu’on s’apprête à mesurer la rentabilité financière de l’hôtel de son choix. Ce rapport entre l’investissement initial et le temps de remboursement doit être pris en compte dans votre calcul de rentabilité. Cela affecte l’EBE, qui mettra plus de temps à atteindre un niveau optimal.

Un investissement stable et sécurisant

Pour résumer et donner une fourchette – tous facteurs confondus – la rentabilité pure d’un hôtel à Paris oscille entre 30 et 50%. De quoi offrir une belle génération de cash.

Côté investisseur, le TRI moyen (taux de rentabilité interne) sur 10 ans est d’une moyenne de 10%. La rentabilité économique d’un hôtel est en général largement suffisante pour couvrir son endettement, s’assurer des marges confortables et un bon retour sur les capitaux investis. Et ce, aussi bien sur du moyen-terme que sur du long-terme.

Avec une bonne stratégie d’emprunts, et une belle gestion de cet effet de levier, il est possible de constituer un business-plan particulièrement solide pour un repreneur. Et ce, même sans être un expert du milieu. Grâce à notre connaissance approfondie de l’industrie hôtelière, nous pouvons vous accompagner.

S’il est possible d’obtenir une rentabilité brute plus intéressante en investissant dans une autre ville, le marché parisien offre cependant une résilience et une constance difficilement concurrençables.

Dans le cas où votre cœur battrait pour un investissement dans la capitale et que vous souhaiteriez obtenir davantage d’informations, n’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet. Avec plus de 30 années d’expérience dans la transaction d’hôtels à Paris, nous sommes sûrs de pouvoir vous aider !

Merci pour votre lecture.