Bonjour à toutes et à tous, 

Passe, impair et rouge. À la roulette du casino, les gains d’un joueur sont toujours le fruit du hasard. Même si quelques martingales peuvent aiguiller les profits, il ne serait pas avisé de comparer ce type de jeu au monde de l’investissement. 

Comme vous le savez, investir nécessite d’écarter autant d’inconnues que faire se peut. C’est en ayant un maximum de cartes en main qu’il devient possible de limiter les risques et les mauvaises surprises. 

C’est pourquoi le professionnel qui investit dans une action boursière, par exemple, regarde toujours l’état des comptes de la société, ses actifs, le type de management et autres informations qui concerne l’entreprise sur laquelle il a des vues. La prise en considération de ces précieuses données différencie l’investisseur avisé du simple boursicoteur. 

Le monde de la transaction hôtelière, que ce soit en France ou ailleurs, ne fait pas exception à cette règle. Investir dans ce créneau, et précisément dans un hôtel, c’est investir dans un actif économique. Cela nécessite donc de réaliser une sérieuse étude de marché. Si vous souhaitez faire ce type de placement dans la capitale, il est nécessaire de connaître le taux de rentabilité moyen d’un hôtel à Paris, le nombre de transactions réalisées chaque année, la liquidité des biens et bien d’autres choses. En bref, il vous faudra procéder à une analyse financière pour optimiser l’allocation de vos capitaux.

C’est pour cette raison que notre cabinet d’experts en transactions d’hôtels a décidé de vous donner un maximum d’informations en faisant ici, en particulier, un focus sur la rentabilité d’un hôtel à Paris. 

Bonne lecture. 

Le tourisme hôtelier à Paris ces dernières années

Avant de nous jeter corps et âme dans une série de chiffres sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, prenons un peu de recul et voyons ensemble comment le marché hôtelier de la capitale s’est comporté ces 10 dernières années. 

Globalement, nous pouvons décomposer les années 2010 en deux grandes parties. Entre 2010 et 2015, le marché a connu une croissance continue. Les années 2013 et 2014, grâce à des chiffres positivement historiques, sont aujourd’hui devenues des années références pour l’hôtelier parisien. 

Malheureusement, ce qui promettait d’être une belle lancée a été perturbé par les tragiques événements survenus durant l’année 2015. Cette sombre période de notre histoire marque le début de la seconde partie, moins réjouissante. Durant les années 2015 et 2016, les hôteliers ont vu leur chiffre d’affaires baisser entre 10% et 30%. Les hôtels très axés sur une clientèle luxueuse ont particulièrement souffert durant cette période. 

L’année 2017 a progressivement rattrapé le naufrage, avec une baisse que l’on situe aujourd’hui entre 10 et 20% et l’année 2018 a continué d’écoper la chaloupe en stabilisant le recul à un niveau moyen de 10%. La note qui viendra tout de même apporter son lot d’optimisme, c’est l’année 2019, un excellent cru pour tous les hôteliers de Paris. Fluctuat nec mergitur n’est pas qu’une devise. 

Et puis ?

Et puis quelqu’un a mangé un ragoût douteux. Alors que les projections étaient très belles pour l’année 2020 et qu’elles promettaient de battre un nouveau record, tout le monde a vite été contraint d’annuler ses réservations. 

Mais il faut rester positif. Avec un trafic aérien qui redémarre et la campagne de vaccination actuelle, les téléphones des hôtels qui ont ouvert commencent sérieusement à sonner : les réservations reprennent. De quoi reconstituer la trésorerie abîmée, couvrir le besoin en fonds de roulement, redorer le chiffre d’affaires et repartir sur les rails de la croissance. Si 2021 ne sera sans doute pas idéale, compte tenu de la situation sanitaire mondiale, les semestres à venir pourraient tout de même se révéler surprenants sur le plan touristique.

Les particularités du marché hôtelier à Paris

Avant d’imaginer investir dans un hôtel parisien, comme nous l’avons vu, il est important d’avoir un maximum d’informations. Voici 4 données clés que vous devez avoir à l’esprit. Si elles n’abordent pas directement le sujet de la rentabilité d’un hôtel – nous verrons cette partie en dernier – elles vous permettront néanmoins de connaître un peu mieux l’écosystème. 

#1 Les chambres d’hôtels à Paris sont généralement plus petites

À Paris, les chambres sont en moyenne plus petites que les standards des autres villes. Les façades Haussmanniennes, bien que magnifiques, renferment très souvent des immeubles aux tailles relativement modestes et une architecture parfois alambiquée. Il est bon de le savoir à l’avance. Pour un investisseur hôtelier habitué à d’autres villes, cela peut décontenancer. 

Mais le fait que les chambres de la capitale soient un peu plus étriquées que la moyenne donne tout de même un bel un indice sur la nature du marché parisien. 

#2 Peu d’hôtels et peu de transactions annuelles

Paris est une petite ville en termes de superficie par rapport à d’autres capitales européennes ou même mondiales. Elle n’a cependant pas l’intention de s’étendre, alors même que les demandes de logement à l’année ou de nuitées pour le tourisme sont chaque année plus nombreuses. L’Organisation Mondiale du Tourisme estime d’ailleurs que la demande en hébergement à Paris devrait doubler d’ici 20 ans. 

Ce ratio  “place limitée” et  “croissance constante des demandes” participe évidemment à l’édification d’un marché immobilier au coût important. Raison pour laquelle il est aujourd’hui extrêmement difficile de créer un hôtel à partir de zéro et qu’il est préférable de jouer avec ce qui existe sur le marché.  

À ce ratio vient s’additionner le nombre toujours plus bas d’hôtels à Paris. Alors qu’il y avait près de 3200 hôtels toutes catégories confondues il y a encore 30 ans, il n’en reste aujourd’hui plus que 1800. Cette déflation extrêmement importante de l’offre hôtelière, liée à une moyenne de 75 transactions annuelles seulement, fait que les hôtels parisiens ont une valeur très forte sur le marché et qu’ils garantissent la conservation du capital. 

#3 Le taux d’occupation le plus grand de France

Information très rapide cette fois : les hôtels parisiens ont le taux d’occupation le plus élevé de France, avec une moyenne située entre 79 et 85%. Certains hôteliers peuvent même se targuer d’avoir des taux d’occupation de 100%. Pour vous donner une idée, dans une ville comme Lyon, par exemple, on est plus proche de 75%. 

#4 Une attractivité internationale

Si les hôtels de la capitale ont un taux d’occupation si élevé, c’est surtout parce que Paris jouit d’une attractivité internationale. D’un point de vue touristique, la ville a beaucoup à offrir, que ce soit par son patrimoine culturel, son architecture, ses événements, etc. 

Le point clé ici, c’est que cette attractivité ne se limite pas aux touristes. La ville plaît également aux investisseurs !

Si un hôtelier souhaitait vendre son établissement situé à Limoges à un investisseur étranger, il aurait beaucoup plus de mal à réaliser cette opération que si son bien était dans le quartier du Marais. Paris rassure, c’est un fait ! Et si cette assurance a un coût, nul besoin de nier l’évidence, elle permet tout de même de jouir d’un délai de vente clairement raccourci le jour J et de conserver son capital.

La rentabilité d’un hôtel en France et à Paris

Maintenant que toutes ces informations sont intégrées, parlons de ce qui nous intéresse dans cet article :  la rentabilité d’un hôtel à Paris.  

Les différents critères pour connaître sa rentabilité

À l’instar du collectionneur de cartes de baseball qui analysera l’état, l’année, la rareté et une myriade de données pour évaluer le prix d’une carte, il est nécessaire de se baser sur plusieurs facteurs pour connaître la rentabilité pure d’un hôtel. 

Le nombre d’étoiles de l’hôtel  

Dans la liste des critères qui interviennent pour déterminer la rentabilité d’un hôtel, la catégorie de ce dernier vient sur la première place du podium. Concrètement, le taux de rentabilité diminue au fur et à mesure qu’on grimpe les échelons. Un hôtel 3 étoiles de 34 chambres (l’hôtel moyen à Paris) fera environ 40% de rentabilité pure, quand un 4 étoiles avec le même nombre de chambres sera plus proche des 35%.  Pour tout comprendre sur le système d’attribution des étoiles, voici un article plus complet.

Le nombre de chambres

Le nombre de chambres est un autre facteur déterminant. Un hôtel 2 étoiles avec 30 chambres peut espérer générer une rentabilité de 45%. Le même hôtel, mais cette fois-ci avec 60 chambres, pourrait se rapprocher de la barre des 55%. 

Cela est vrai pour les hôtels 1 et 2 étoiles, pas obligatoirement pour les autres, car les charges de ce type d’hôtel sont davantage liées aux dépenses salariales qu’aux prestations des locaux. Aussi, en augmentant le nombre de chambres, les charges salariales augmentent relativement peu, sauf au niveau du ménage, mais il n’est pas nécessaire d’avoir plus de réceptionnistes. Cela permet donc de dégager une rentabilité plus importante. 

L’emplacement de l’hôtel

Pour l’achat d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris, il faut prévoir un budget faisant entre 4 et 6 fois le chiffre d’affaires annuel de l’hôtel. À titre de comparaison, pour acheter le fonds de commerce d’un hôtel situé dans une autre des 10 plus grandes villes de France, le ratio est plutôt de 2 à 3 fois le chiffre d’affaires. Et l’indice se situe entre 1 et 2 pour le reste de la France.  

Pour celui qui souhaite acquérir le fonds et également les murs d’un hôtel en zone francilienne, il faut compter entre 8 et 12 fois le chiffre d’affaires. 

Ce qui déterminera qu’un indice soit plus proche de 8 ou de 12 est en partie l’emplacement du bien. Aussi, la localisation impactera directement le budget de départ et, par conséquent, le taux de rendement final. 

La vitesse de remboursement

Par rapport aux autres grandes villes françaises, l’investissement dans un hôtel à Paris offre un retour plus lent. Il faut compter entre 10 et 12 ans pour rembourser son prêt, contre 7 à 9 ans pour les autres villes. C’est un point qu’il convient de garder en tête lorsqu’on s’apprête à mesurer la rentabilité financière de l’hôtel de son choix. 

Un investissement stable et sécurisant

Pour résumer et donner une fourchette – tous facteurs confondus – la rentabilité pure d’un hôtel à Paris oscille entre 30 et 50%. De quoi offrir une belle génération de cash.

Côté investisseur, le TRI moyen (taux de rentabilité interne) sur 10 ans est d’une moyenne de 10%. La rentabilité économique d’un hôtel est en général largement suffisante pour couvrir son endettement, s’assurer des marges confortables et un bon retour sur les capitaux investis. Et ce, aussi bien sur du moyen-terme que sur du long-terme. 

Avec une bonne stratégie d’emprunts, et une belle gestion de cet effet de levier, il est possible de constituer un business-plan particulièrement solide pour un repreneur. Et ce, même sans être un expert du milieu hôtelier.

S’il est possible d’obtenir une rentabilité brute plus intéressante en investissant dans une autre ville, le marché Parisien offre cependant une résilience et une constance difficilement concurrençables. 

Dans le cas où votre cœur battrait pour un investissement dans la capitale et que vous souhaiteriez obtenir davantage d’informations, n’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet. Avec plus de 30 années d’expérience dans la transaction d’hôtels à Paris, nous sommes sûrs de pouvoir vous aider ! 

Merci pour votre lecture.