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Les dernières ouvertures de nos clients

  • 13/06/2022
  • BOULANGERIE, INVESTIR, RECONVERSION

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Qui fait quoi dans un hôtel : notre petit tour d’horizon des métiers de l’hôtellerie

  • 30/05/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, La vie des hôtels oscille chaque jour entre les moments feutrés et les pics d’effervescence, entre les temps creux et les coups de feu. Dans cet univers passionnant, de nombreuses personnes sont en action. Toutes leurs attentions convergent vers un même objectif : faire de leur mieux pour satisfaire la clientèle.Spécialisée dans l’achat et la revente de fonds de commerce d’hôtels à Paris, l’équipe Huchet-Demorge a eu maintes fois l’occasion de s’entretenir avec le personnel hôtelier. Cette relation est indispensable pour maîtriser toutes les facettes du métier.En réalité, c’est « des métiers » dont il convient de parler. Derrière la façade d’un hôtel, chacun-chacune a sa spécialité, ses missions, ses horaires, ses responsabilités, etc. Dans cet article, nous avons choisi de mettre un coup de zoom sur les métiers de l’hôtellerie avec une idée simple : faire un clin d’œil souriant à tous ces professionnels qui mettent le tourisme en valeur.Bonne lecture !Les métiers de l’hôtellerie, qui fait quoi dans l’organisation ?Comme tous les métiers du tourisme, les métiers de l’hôtellerie – et les métiers de la restauration qui lui sont associés – se distinguent par une caractéristique : l’exercice de la profession se déroule dans un lieu ou d’autres personnes pensent avant tout à se détendre et se distraire.Cette proximité entre “celui qui travaille” et “celui qui s’amuse” n’est pas toujours facile à gérer. Dans un contexte où il est souvent répété que le client est roi, nul doute qu’il faut savoir prendre sur soi. Il faut aussi de l’énergie, du tempérament et une bonne dose de flexibilité, que ce soit pour faire face aux demandes exceptionnelles ou, tout simplement, s’adapter à des horaires qui ne sont pas toujours faciles à concilier avec une vie familiale.Sachant que l’équilibre entre la vie professionnelle et la vie privée est un ingrédient-phare dans le bien-être personnel, la difficulté des horaires mérite d’être soulignée pour que les clients en prennent conscience.Ce contexte étant posé, intéressons-nous plus précisément aux principaux métiers de l’hôtellerie, du côté de l’hébergement. Nous reviendrons certainement sur le côté restaurant dans un prochain billet.Juste une dernière précision avant d’ouvrir la liste : il est réjouissant de noter que les métiers de l’univers hôtelier sont ouverts aux femmes et aux hommes avec une belle égalité. Il y a autant de serveurs que de serveuses, autant de directeurs que de directrices, etc. Dès lors, quand nous parlons plus loin de réceptionniste, de concierge ou de gouvernant, nous vous remercions d’entendre chacun de ces mots avec “il” ou “elle” dans le rôle.RéceptionnistePar définition, le – ou la – réceptionniste est la personne chargée d’accueillir les clients qui arrivent à l’hôtel en vue d’y séjourner. Sur base d’une réservation, ou pas. Sauf cas particulier, le réceptionniste est la première personne dont un client croise le regard en arrivant dans le hall d’accueil. Et le mot regard est loin d’être innocent. Quand un client arrive, il s’attend toujours à bénéficier d’une certaine attention et c’est parfaitement normal.À ce titre, le sourire et la bonne volonté des employés chargés de la réception sont des clés bien plus importantes que celles de la chambre qu’ils vont allouer.Au-delà de ces aptitudes, consolidées par une présentation correcte – critère incontournable – le métier de réceptionniste exige d’évidentes compétences d’organisation. Dans ses attributions, cet acteur essentiel de l’équipe hôtelière doit notamment :S’exprimer courtoisement et facilement dans plusieurs langues,Gérer les réservations de chambres de façon méthodique,Veiller à la coordination des services d’entretienDans la grande majorité des situations, le réceptionniste est à la fois la première et la dernière personne de l’équipe à croiser les clients. Ce double statut – être la « première image » et offrir la « dernière impression » – joue pour beaucoup dans la note qu’un voyageur est susceptible d’attribuer à un hôtel après son séjour.Quand l’accueil est cordial et efficace, un client peut très vite oublier les dérapages d’un sèche-cheveux récalcitrant. Dans le cas contraire, son smartphone lui suffira pour souffler plus de froid que de chaud.Directeur/Gérant d’hôtelPour il ou elle, la gérance ou la direction d’un hôtel est un rôle de chef d’entreprise, avec toutes les qualités que cela suppose, à commencer par un sens commercial et d’excellentes capacités relationnelles.Ses responsabilités multiples exigent une présence assidue, que ce soit pour la gestion pure – le suivi des finances, la politique d’achats, l’évolution tarifaire, etc. – ou pour encadrer son équipe et insuffler la dynamique dont l’hôtel a besoin pour séduire.À tout moment, et même si les clients ont finalement peu d’occasions de le croiser, c’est bien à ces derniers que le directeur d’hôtel pense en priorité. Ses questions récurrentes en témoignent : comment les attirer, quels services leur proposer, comment les fidéliser ?Compte-tenu du contexte international et de la diversité du tourisme parisien, Huchet-Demorge a pu constater à quel point la connaissance des langues était déterminante pour un gestionnaire hôtelier.Dans les hôtels de taille classique, les compétences et les responsabilités du directeur se focalisent sur les actions « chambres » et les actions « repas » avec la même intensité. Quand la structure est plus imposante, le responsable qui est à la tête d’un hôtel est généralement assisté par deux cadres spécialisés, l’un pour l’hébergement et l’autre pour la partie restaurant.On peut aussi noter que certains établissements hôteliers proposent des salles et divers espaces équipés pour les réunions d’affaires et l’organisation de séminaires. Quand ces activités constituent une part importante du business model, l’hôtel prévoit un poste spécifique pour en assurer la charge : event manager.Femme de chambre / Valet de chambrePour les clients, il faut bien l’avouer, le plaisir d’un séjour à l’hôtel passe par celui de découvrir une chambre propre, aérée, avec des sanitaires propres et fonctionnels, des petits produits sympathiques et un lit … mieux fait qu’à la maison. Tous les gestes qui garantissent « l’effet bien-être » qu’un voyageur d’affaires ou un touriste découvre en poussant la porte de sa chambre sont l’œuvre d’une personne : la femme ou le valet de chambre.Certaines femmes de chambre travaillent en équipe, sous la houlette d’une gouvernante, quand d’autres s’activent en solo. Quel que soit leur mode de fonctionnement, toutes doivent concilier un bouquet de trois qualités : la discrétion, l’efficacité et le sens pratique.Pour la bonne marche du service – et donc la satisfaction des clients – il importe que les professionnels de l’entretien fassent les choses dans le bon ordre, en fonction des chambres dont ils ont la responsabilité.Gouvernant(e)Nous venons d’évoquer l’un de ses rôles ci-dessus, à savoir la coordination du travail des femmes et des valets de chambre.Mais la structure d’un hôtel ne s’arrête pas à la lisière des chambres mises à la disposition des clients. Le gouvernant doit aussi veiller à l’entretien des lieux communs, qu’il s’agisse du hall d’accueil, du parking, de l’ascenseur ou de l’espace de restauration.Le patron de la propreté, c’est lui. Un cendrier qui déborde à l’entrée de l’hôtel : il doit le voir tout de suite. Un minibar dépouillé : il doit en prendre soin. Trois ampoules en fin de vie : par ici l’escabeau. Pour le dire sans détour, le gouvernant est un radar sur deux pieds. Il doit faire preuve de tact – pour gérer son équipe – et de méthode pour tout solutionner avant l’éventuelle remarque des clients.Concierge d’hôtelLa mission du concierge d’hôtel porte sur des prestations réalisées au cas par cas pour des clients qui ont des exigences particulières.Quand le commanditaire arrive sur les lieux, le concierge d’hôtel a déjà œuvré en amont : le bar n’est pas rempli au hasard, pas plus que la couleur des fleurs. Très souvent, le concierge d’hôtel doit se débrouiller pour orchestrer des visites ou divers rendez-vous, sans parler des extras que la discrétion invite à passer sous silence. Comme cette gamme de prestations le laisse facilement deviner, la conciergerie d’hôtel est un service réservé aux établissements de prestige, comme les palaces, les hôtels 5 étoiles ainsi que certains 4 étoiles d’un grand niveau de service. C’est d’ailleurs le cas pour d’autres métiers de l’hôtellerie qui tendent à disparaître, comme les grooms, chasseurs et autres bagagistes.Faire carrière en hôtellerie : des métiers toujours très demandésNotre petit voyage au cœur de l’équipe hôtelière se termine ici. Comme dit, nous reviendrons à l’occasion sur le « côté restaurant ». Ces métiers-là sont bien mieux connus du public. La multiplication des émissions dédiées à la cuisine et à la gastronomie a largement fait son œuvre pour présenter les métiers de la restauration.Mais qu’ils se le disent : du chef de cuisine au serveur, en passant par le barman ou le maître d’hôtel, ils méritent tout autant notre reconnaissance et notre considération.Le tout dans le tout, il existe plus d’une quinzaine de diplômes pour faire carrière dans le secteur de l’hôtellerie-restauration et c’est un secteur où la demande est persistante.De votre côté, si vous avez un projet d’achat d’hôtel à Paris ou en Île-de-France, notez bien que l’équipe Huchet-Demorge se réjouit de vous assister. Vous pouvez compter sur notre expérience et notre réseau de contacts pour mettre tous les atouts de votre côté.Merci pour votre lecture. 

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Investir dans un hôtel à Paris : quel capital ?

  • 30/05/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Comme vous le savez plus que probablement, Huchet-Demorge est spécialisé en transaction de fonds de commerce d’hôtel. Nous intervenons sur le marché parisien depuis plusieurs décennies. Nous avons donc une connaissance approfondie de ce marché et souhaitons en faire bénéficier les visiteurs de notre site internet.Si vous êtes tombé sur ce sujet, c’est que vous songez à vous lancer dans l’investissement hôtelier à Paris. Une perspective prometteuse, certes, mais l’accès à ce type de placement peut se révéler difficile d’un point de vue purement financier et il existe quelques pièges dans lesquels il vaut mieux ne pas tomber. Avant d’investir, vous devez être conscient de la nature spécifique de ce support d’investissement. La question qui viendra très rapidement à la bouche de tout investisseur précautionneux sera la suivante : quel capital dois-je engager dans mon investissement en hôtellerie ? Comment mettre en place une stratégie sûre et efficace pour ce type de placement ? Réponse dans cet article !Investir dans un hôtel à Paris : quel est le prix d’acquisition ?Investir dans un hôtel en direct à Paris peut se faire de multiples manières. Selon votre approche, vous n’aurez ni à engager la même somme, ni le même temps ou encore la même énergie (ni n’aurez à jouir du même degré de compétences).Fonds de commerce d’hôtelUn fonds de commerce d’hôtel à Paris se vend entre 4 et 6 fois le chiffre d’affaires annuel, même après ces deux années de crise la valorisation des fonds de commerce reste stable. Étant donné le capital que requiert un tel investissement, ce sont souvent les professionnels hôteliers, des groupes d’associés dont les rôles sont bien définis en amont ou bien des fonds d’investissement qui sont les principaux acteurs sur le marché.Les cessions de fonds de commerce d’hôtels représentent plus de 70% des transactions.Dans ce cas de figure, vous devenez chef d’entreprise. Il vaut donc mieux être bien formé, puisque vous allez devoir répondre à un certain nombre de responsabilités. Le cas échéant, vous pourrez toujours choisir un gérant professionnel, moyennant des frais de personnel supplémentaires que vous devrez intégrer dans votre business plan. On ne va pas vous le cacher : les hôtels parisiens ne sont pas accessibles à tout le monde. Mais ce qui compte surtout, c’est moins l’engagement de votre capital de départ que la qualité de votre business plan, dans son ensemble, et votre capacité à générer du cash et des revenus sur le long terme. Du côté de l’hôtellerie parisienne, nulle inquiétude à ce sujet : en moyenne, la rentabilité brute annuelle de ce type de fonds de commerce oscille entre 30 et 50%. Fonds de commerce et murs d’hôtelL’investissement en murs et fonds de commerce représente moins de 30% du marché des transactions et demeure en moyenne entre 8 et 12 fois le chiffre d’affaires. Il est donc de loin l’investissement que les entrepreneurs préfèrent. Ce type d’investissement permet de se délier d’un bail parfois assez lourd ou handicapant, et d’être plus autonome dans sa gestion budgétaire et financière. On peut aussi noter qu’il est souvent plus facile de solliciter efficacement un financement pour ce type d’investissement, étant entendu qu’il offre davantage de garanties au créancier.Murs d’hôtelCe type d’investissement est très rare dans le milieu et se rapproche de l’immobilier classique, tel que le grand public le connaît. Ceux qui veulent investir dans l’immobilier traditionnel préfèreront investir dans un immeuble plutôt que dans un hôtel. Peu de gens investissent seulement dans les murs, vu la contrainte de devoir gérer un immeuble monovalent (immeuble totalement conçu pour une activité particulière).Dans ce cas de figure, vous êtes propriétaire d’un bien, mais vous n’êtes pas hôtelier, c’est-à-dire chef d’entreprise. La différence est très importante puisque, dans un premier cas, vous pourriez être soumis à l’IFI alors que dans le second cas, vous échapperez à l’IFI, et ne pourrez pas bénéficier des nombreux avantages afférents à la possession d’une entreprise. Vous jouirez simplement des revenus locatifs de votre bail commercial et pourrez éventuellement bénéficier des effets de la plus-value au moment de la revente des murs. Les murs seuls d’un hôtel se vendent en moyenne entre 30 à 40 fois le loyer annuel. Investir dans un hôtel parisien : les niveaux de valorisation des fonds de commerce sont structurellement élevés pour de bonnes raisonsAlors que la moyenne des fonds de commerce d’hôtel se vendent statistiquement rarement au-dessus de 2.5 fois le chiffre d’affaires à l’échelle du territoire national, Paris s’érige comme une exception.De nombreuses raisons expliquent ces niveaux de valorisation. Peu de transactions et nombre d’hôtels en déclinCommençons déjà par expliquer cette “cherté” par une approche très simple, basée sur le rapport offre/demande. En moyenne, le marché parisien de l’hôtellerie connaît un nombre de transactions assez faible : avec 40 à 50 transactions annuelles seulement, les hôtels parisiens se gardent comme des trésors ! Le nombre d’hôtels disponibles fait face à une demande très forte, structurellement orientée à la hausse, et une offre en déclin depuis des décennies. Résultat : la rareté des hôtels crée une pénurie positive pour leurs prix. En effet, alors qu’il y avait encore 3200 hôtels à la fin des années 80, il n’en reste plus que 1800 aujourd’hui. De quoi donner à l’entrepreneur des indicateurs très positifs et l’idée qu’une conservation de richesse est presque assurée grâce à ce véhicule d’investissement. Paris : ville dense et fortement touristiquePar rapport à d’autres capitales européennes ou mondiales, Paris est connue pour être extrêmement dense, et pour autant, elle n’a pas vocation à s’étendre. Le nombre de nuitées sollicitées reste soutenu et orienté à la hausse. Comme nous le rapportions déjà dans un précédent article, selon l’organisation mondiale du tourisme, la demande en hébergement à Paris devrait d’ailleurs doubler d’ici 20 ans ! Créer de nouveaux bâtiments ex nihilo, ou rénover des locaux pour augmenter l’offre pourrait bien être une solution, mais il est aujourd’hui très compliqué de créer un hôtel à Paris, si bien qu’il vaut mieux acheter ou vendre ceux qui existent déjà… Chambres disponibles en déclin, taux d’occupation très élevéAvec un taux d’occupation qui se situe entre 80 et 95% (certains hôtels sont complets toute l’année avec un taux incroyable de 100%), la capitale décroche la médaille d’or de la ville la plus occupée en France côté hôtellerie. Lyon par exemple, ville aussi très prisée, s’accroche à son taux moyen entre 70 et 75%%, tandis que si l’on prend la liste des 20 plus grandes villes de France, (excluant la Côte d’Azur), on se retrouve sur des taux de 60 à 70%. Cette performance incroyable de Paris est un argument de plus sur la balance des prix ! Rentabilité incroyable et solidité (résilience)La rentabilité brute d’un hôtel à Paris s’établit entre 35 et 50%. C’est un chiffre prodigieux qui permet de bénéficier d’un taux de rentabilité interne  (TRI) sur 10 ans de 10% et plus. Cette solidité des résultats permet de bénéficier de fonds de commerce globalement fortement excédentaires et à la trésorerie abondante. De quoi tenir le coup en cas d’événement(s) imprévu(s), comme la crise du coronavirus, qui a clairement mis à rude épreuve l’hôtellerie parisienne. Dans tous les cas, lorsqu’une crise fait son apparition, elle ne remet certainement pas en cause la croissance structurellement haussière de l’activité hôtelière à Paris, suivant clairement la devise de la capitale : fluctuat nec mergitur.  L’effet de levier potentiel grâce à l’endettementDans tous les cas, au vu des performances constatées par leur activité, l’effet de levier potentiel d’un investisseur est très intéressant. S’il met 1 sur la table, il se retrouve globalement à 2 au bout de 10 ans (grâce à l’endettement). Il est donc naturel que le prix suive cette incroyable performance. Des prix qui diffèrent en fonction de certains critèresAvec ce chapelet d’arguments, il est bien logique que les hôtels parisiens se vendent à des multiples d’EBE (excédent brut d’exploitation) compris entre 10 à 30 fois l’EBE. Au-delà de la région parisienne, ce chiffre se situe largement en dessous de 10 fois l’EBE (5 à 10).  Mais en comparant les hôtels parisiens les uns avec les autres, différents critères font varier les prix que nous pouvons constater. C’est là-dessus que notre spécialisation en fonds de commerce hôteliers prend tout son sens. Capacité de l’hôtelL’hôtellerie parisienne met à disposition à peu près 80.000 chambres et la structure moyenne affiche 34 chambres, pour une équipe-type de 8 salariés.RentabilitéNous l’avons vu, la rentabilité d’un hôtel parisien est très intéressante. Mais selon les cas particuliers (nombre de chambres, emplacement…), certains hôtels vous feront bénéficier de performances plus ou moins éloignées de la fourchette haute présentée ci-dessus. Emplacement ?Évidemment, un apport de moins de 5 millions d’euros ne vous permettra pas d’acquérir un hôtel 4 étoiles sur les Champs Élysées. Un hôtel qui se situe dans un emplacement et un cadre exceptionnels se paie nécessairement plus cher !Typologie d’hôtel ?L’hôtel moyen parisien est un 3 étoiles. Le nombre d’étoiles du fonds de commerce entre évidemment en ligne de compte pour l’appréciation d’un fonds de commerce hôtelier. Rénovations et valorisationEn fonction de la qualité, de l’image de marque d’un hôtel, de l’organisation des lieux, ou encore de la qualification du personnel en place, votre hôtel bénéficiera d’une appréciation particulière. Investir dans un hôtel à Paris : quel apport personnel dois-je consentir ?L’hôtellerie est une fois de plus à dissocier complètement de l’immobilier conventionnel. Pour acheter un immeuble, par exemple, il est parfois tout à fait possible de consentir un apport de 20%. Mais pour l’hôtellerie, le minimum est situé à 50% pour espérer obtenir un financement auprès d’un organisme bancaire. À savoir : quand on sait que les niveaux de valorisation des hôtels à Paris sont élevés, on peut facilement avoir à s’acquitter d’apports assez conséquents, de plusieurs millions d’euros. Vous devez donc avoir à disposition un budget conséquent, ou bien vous associer avec d’autres investisseurs qui ont les mêmes objectifs que vous.  Dans tous les cas, nous pensons que c’est une erreur de faire l’acquisition de son hôtel sans financement. Au vu de la rentabilité constatée, ne pas bénéficier d’un effet de levier est un gâchis, surtout dans l’environnement de taux bas que nous connaissons aujourd’hui. Une certaine difficulté à obtenir un financement en hôtellerieLorsqu’un hôtelier veut faire l’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel, beaucoup de banques sont encore fortement récalcitrantes que l’acquisition pour sur le fonds ou sur un murs et fonds car 99% des transactions portent sur les titres de la société. Il s’agit en effet d’un milieu qu’elles maîtrisent peu et sur lequel elles préfèrent ne pas prendre de risques. C’est pourquoi, chez Huchet-Demorge, deux personnes travaillent à plein temps sur les dossiers de financement de nos clients et la recherche d’organismes bancaires disposés à devenir partie prenante dans les projets d’acquisition de nos clients. Des décennies d’expertise et de suivi nous ont permis d’établir des liens de confiance étroits avec plusieurs organismes.Au bout de combien de temps puis-je espérer rembourser mon prêt ?Une fois le prêt en poche, tout se débloque ! Le remboursement total d’un financement se fait en moyenne entre 10 à 12 ans pour un fonds de commerce d’hôtel situé en Île-de-France. Sachant que la moyenne des dossiers que nous traitons comprend un différé plus ou moins long si des travaux sont nécessaires. Se faire aider dans la définition de son plan d’investissement et son financementSi investir dans l’hôtellerie à Paris n’est pas un investissement neutre, vous devez garder à l’esprit l’apport que cela représente pour votre patrimoine global et surtout les revenus générés par cette activité. Dans tous les cas, considérant la complexité qui entoure l’acquisition d’un hôtel (fiscalité, financement, business plan, droit des sociétés…), nous vous suggérons de faire appel à des professionnels pour vous assister, de l’élaboration du projet à la concrétisation de votre investissement. 

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Guide : les indicateurs à observer quand on veut acheter un hôtel

  • 28/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Acheter un hôtel n’est certainement pas un acte anodin pour l’investisseur/entrepreneur. Pour faire le meilleur choix, il convient de pouvoir analyser la situation de l’actif que vous convoitez avec méthode et efficacité. Dans cette optique, nous vous recommandons de consulter une série d’indicateurs et d’informations très simples. Ces éléments vous permettront d’estimer la valeur réelle du fonds de commerce de vos rêves et d’identifier si oui ou non il correspond à vos attentes. Ce faisant, vous pourriez même parvenir à saisir des opportunités conséquentes !Savoir consulter et interpréter un maximum d’indicateurs clés pour faire le tri avant de passer aux visites est essentiel. Au moins pour gagner du temps et connaître les dossiers qui valent le coup et ceux qu’il vaut mieux laisser de côté.Excellente lecture ! Les indicateurs de base à maîtriser avant d’acheter un hôtelLe chasseur d’hôtels néophyte se doit de maîtriser un petit contingent de chiffres simples mais très efficaces. Bien sûr, il ne s’agit pas d’un rapport exhaustif, mais d’exemples de données qu’il vaut mieux connaître.Taux d’occupationLe taux d’occupation est une donnée essentielle de votre étude hôtelière. Il vise simplement à estimer le volume d’occupation des chambres d’hôtels sur une période donnée. Cela permet d’avoir une vue précise sur l’attractivité de l’activité et/ou d’identifier des biais de saisonnalité éventuels. Idéal pour un gérant qui souhaite orienter au mieux sa gestion des coûts. Dans l’idée, plus sa moyenne annuelle est proche des 100%, plus la qualité (au moins financière) de l’hôtel que vous souhaitez acheter est avérée. À titre informatif, en France le taux d’occupation moyen en 2019 était de 64.RevParLe RevPar (revenue per available room ou encore revenu par chambre disponible) est un indicateur avancé fondamental en hôtellerie. Il permet de connaître la rentabilité des chambres à disposition au sein d’un hôtel. Plus le RevPar est élevé, plus le business a de chances de prodiguer une valeur ajoutée conséquente. Bien sûr, il ne faut pas s’y fier à 100%, puisqu’il faut aussi compter les coûts d’exploitation de l’hôtel… Mais il permet d’estimer assez fidèlement le rapport entre la dépense moyenne du client et le taux d’occupation des chambres.TRILe taux de rentabilité interne (ou TRI) est l’indicateur essentiel de l’investisseur. Il permet d’estimer, sur une période donnée, la rentabilité globale annuelle (valorisation du fonds au fil du temps, revenus compris) que l’hôtel que vous souhaitez acheter délivre. Un TRI de 10% sur 7 ans indique que votre rentabilité annuelle totale sur 7 ans est de 10%/an. Nombre de chambresLe nombre de chambres d’un hôtel est un facteur déterminant pour valoriser votre fonds de commerce et orienter votre choix. Dans l’idée, plus le nombre de chambres est important (capacité d’accueil) dans un hôtel, plus il sera en capacité de délivrer un taux de rentabilité élevé. Logique, étant donné que les frais de gestion ne sont pas nécessairement proportionnels au nombre de chambres, et peuvent être optimisés malgré des volumes plus élevés : les charges étant liées aux frais de personnel augmentent peu et le coût des locaux encore moins. En effet, Un réceptionniste peut très bien s’occuper d’un volume de 20 chambres comme de 40 ! Le seul bémol concerne les frais de ménage bien sûr. À Paris, voici les chiffres que nous pouvons constater par exemple :Hôtel 2 étoiles avec 30 chambres = rentabilité moyenne de 45%Hôtel 2 étoiles avec 60 chambres = rentabilité moyenne de 55%L’emplacement et le plan de l’hôtelS’il y a bien un facteur primordial à évaluer quand on cherche à acheter un hôtel, c’est son emplacement géographique. Qu’il soit dans une rue principale au centre-ville ou légèrement excentré, ces caractéristiques influent sur l’état du fonds de commerce, mais aussi sa valeur. Par exemple, à Paris, un fonds se vend en moyenne 4.26 fois (4 à 6) son chiffre d’affaires, tandis que dans les 10 autres plus grandes villes de France, ce chiffre se situe plutôt entre 2 et 3. L’indice est plus faible, de 1 à 2 fois le chiffre d’affaires pour le reste du pays !L’emplacement déterminera si on se situe plutôt dans la fourchette basse ou la fourchette haute.Si vous parvenez également à vous fournir un plan de l’hôtel que vous analysez, vous pourriez être en mesure de comprendre beaucoup d’éléments fonctionnels assez vite et savoir si le fonds correspond à vos attentes ou non. Le nombre d’étoiles Paradoxalement, en moyenne, le taux de rentabilité diminue au fil de la montée en gamme. L’investisseur focalisé sur les performances préférera donc un hôtel 2 étoiles avec 50 chambres plutôt qu’un hôtel 3 étoiles avec le même nombre de chambres. Même si les chambres sont plus chères, elles s’accompagnent de coûts d’entretien et de personnel plus élevés !Consulter le bilan pour acheter un hôtel en toute conscienceConsulter le bilan (actif/passif) de l’hôtel que vous souhaitez acheter est un passage obligatoire. Là-dessus, vous devez maîtriser des bases comptables essentielles ou vous faire aider par des professionnels. Sachez quand même que partir à la conquête des marchés chahutés pendant quelques années et qui tiennent le coup est parfois un bon plan : en scrutant les fondamentaux de votre fonds de commerce en hôtellerie et en analysant les bons ratios de valorisation, vous saurez prendre des risques mesurés.Du fait de la crise de l’hôtellerie (qui ne date pas d’hier, avec AirBnB et d’autres acteurs qui challengent en permanence le business model des hôtels), vous constatez en règle générale des fonds qui après des années de nécessaire discipline financière vous délivrent des bilans très sains et rassurants pour la suite. Nous vous conseillons en la matière de vous entourer correctement et d’étudier la situation avec des analystes professionnels comme ceux que nous avons chez Huchet-Demorge.Acheter un hôtel : s’informer du mouvement des gros poissons sur le marché cible et être proche de ses acteursS’informer régulièrement des mouvements des “gros poissons” (fonds d’investissement, gros groupes etc.) permet de se donner une idée de la situation du marché et de perfectionner son timing d’entrée. Comme vu dans Les Echos, un conglomérat (le groupe Bertrand, Oceania Hôtels et Jean-Claude Lavorel) a racheté le 25 juin 2021 six hôtels de catégories 3, 4 et 5 étoiles du groupe JJW pour un montant total estimé à 175.5 millions d’euros. De quoi envoyer au marché des signaux de confiance appuyés.Jean-François Demorge précise même :“Pour ce lot, l’administration judiciaire a reçu 156 offres formulées par des fonds d’investissement vautours, persuadés d’en tirer un bon prix. Sa valorisation a envoyé un signal très positif au marché en démontrant que malgré la crise, les hôtels ne se bradent pas” Enfin, l’idée est de s’entourer correctement de personnes qui connaissent le marché cible pour obtenir les bonnes informations et se “mettre” convenablement dans le bain. Historique des résultats passés de l’hôtel cible (mais ne présument pas des performances futures)Consulter l’historique des comptes de résultat est essentiel pour toute personne désireuse de faire l’acquisition d’un fonds de commerce. Il permet de constater des tendances et participe au travail d’estimation des performances qu’on peut attendre pour le futur. Bien sûr, les performances passées ne présument jamais des performances futures, mais elles permettent de donner des informations complémentaires et d’orienter une prise de décision. S’intéresser à l’économie locale et au contexte : le cas parisien (ici à celle de Paris)Enfin, vous devrez faire une dernière chose. Quand vous souhaitez acheter un hôtel, vous décidez en général de vous restreindre à une zone géographique. Vous devez absolument connaître les particularités du marché de votre zone, et de son économie avant de vous lancer dans l’achat d’un fonds de commerce. Vous pourrez comparer les chiffres avec ceux de la zone géographique visée, pour ainsi comparer “ce qui est comparable”. Dans ce contexte,  certaines villes sont plus rentables que d’autres. Si vous visez le marché parisien, vous savez que vous aurez des chambres plus réduites et que les fonds de commerce seront bien plus chers que dans d’autres villes de France ! Les hôtels à ParisLes hôtels parisiens ont quelques particularités :Chambres plus petites que la moyenne des autres villes de FrancePénurie structurelle (3243 hôtels en 1987 et 1800 hôtels en 2022)Fort taux d’occupation par rapport à la moyenne nationale (80% en 2019)Plus chers que le marché des autres grandes villesCes particularités de votre marché doivent être connues. Chaque ville a ses caractéristiques, résultat de siècles d’histoire et d’une culture bien à elle !L’économie parisienne : scruter l’évolution du trafic aérien pour se donner un niveau de l’état de santéL’hôtellerie parisienne est un secteur cyclique qui est très lié à l’évolution du tourisme mondial. Plus votre secteur géographique se situe en zone mondialisée, plus il sera réceptif au contexte macroéconomique.Les résultats de l’hôtellerie parisienne sont en règle générale un reflet assez net de l’état de la situation touristique mondiale. L’indicateur à surveiller régulièrement est donc le flux des échanges internationaux. Il peut être constaté grâce à l’évolution du trafic aérien. A minima, il est possible aussi de consulter la tendance de la consommation d’hydrocarbures (même si avec la transition énergétique, cet indicateur risque bientôt d’être désuet), qui indique grossièrement la situation de l’activité économique mondiale. Comme Paris est un marché international, il est aussi beaucoup plus facile de consulter les mouvements des gros acteurs et de s’informer ! <H2> Passer à la visite : se faire accompagner pour acheter son hôtel </H2>Après avoir fait votre travail de bureau et avoir découvert les fonds qui correspondent à vos besoins, il va falloir passer à l’étape la plus ludique : la visite ! Mais tous les conseils que nous avons évoqués ne sont que génériques et ne permettent pas de vous faire une idée précise de la situation de l’hôtel que vous convoitez. Nous vous suggérons donc de toujours vous tourner vers des professionnels du secteur qui pourront aiguiller vos recherches et vous accompagner dans tout votre cycle d’achat. Si ce cycle concerne le marché parisien, Huchet-Demorge se tient fermement disponible pour vous !

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Achat d’un hôtel : comment faire une bonne affaire ?

  • 25/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Aujourd’hui, nous allons répondre à une question que beaucoup de nos clients ont pu nous poser : comment faire une bonne affaire quand on achète un hôtel ? Comment trouver la perle rare à Paris, pour le meilleur prix ? Quels sont les tips ? Existe-t-il des astuces réservées à un certain cercle ? Faut-il faire partie d’un réseau en particulier ? Vous allez le voir, les informations qui suivent n’ont rien de vraiment révolutionnaire. À vrai dire, il s’agit plutôt de conseils puisés dans les richesses du bon sens, mais une piqûre de rappel peut toujours être utile ! Comme les années d’expérience nous l’ont montré, il n’est pas rare que certains se lancent dans l’aventure sans s’être bien renseigné. C’est là que le bât peut blesser, sévèrement. En combinant le manque d’informations et de préparation, l’aventure hôtelière peut amener son lot de désillusions. Pour trouver le sourire sur le chemin de l’investissement hôtelier, la sagesse le démontre tous les jours : mieux vaut être informé qu’intrépide ! Bonne lecture !Se renseigner sur le marché, écouter les conseils des acteurs et visiterComme nous l’avons déjà expliqué dans un article précédent, la première étape pour trouver l’hôtel de vos rêves consiste à beaucoup vous renseigner. Et cela vaut pour presque tout le monde : qu’on soit déjà un professionnel du monde de l’hôtellerie ou non. Pourquoi ? Parce que le marché diffère dans chaque pays et même dans chaque ville. La rentabilité d’un hôtel à Paris n’est pas la même que celle d’un hôtel à Bordeaux ou à Bruxelles, par exemple. Et les perspectives non plus. Si vous cherchez à faire l’acquisition d’un hôtel à Paris ou en Île-de-France, par exemple, vous allez devoir faire plusieurs choses : Se renseigner sur le marchéLa première action à mener consiste à vous renseigner, comme vous le faites sur ce blog aujourd’hui. Vous devez intégrer de nombreuses informations : les typologies d’hôtels existantes, les zones les plus recherchées, les types d’hôtels qui offrent le meilleur rendement, les budgets pratiqués pour une vente – avec et sans murs -, les prévisionnels moyens, la liquidité des biens, le nombre annuel de transactions, etc. Cette première étape nous semble primordiale pour vous imprégner de l’écosystème dans lequel vous comptez investir. Comme dans tout investissement, seule la connaissance permet de distinguer le bon et le mauvais, le risque et la sérénité. Connaître l’actualité grâce aux communiqués des acteurs du marché  hôtelier convoitéAvec la première étape, vous serez en mesure de comprendre les tarifs pratiqués et leur justification. Pendant vos recherches, qui peuvent prendre plusieurs mois, nous vous conseillons de tout faire pour suivre l’actualité du marché, au risque de faire des erreurs dans vos projections à cause d’informations désuètes. En suivant l’actualité, que ce soit via les newsletters des différents acteurs, en vous abonnant aux revues spécialisées, en regardant les annonces régulièrement, ou tout autre moyen (appel, réunions régulières avec un conseiller), vous aurez toutes les informations pour ne pas passer à côté du mouton à 5 pattes que vous convoitez.  Faire un maximum de visites pour concrétiser vos observationsLa théorie ? Très utile ! La pratique ? Nécessaire. Ce qui est vrai dans 99% des cas l’est aussi dans notre exercice. Réaliser des visites, concrétiser vos idées, vous confronter à la réalité : tout cela est obligatoire pour cerner au mieux le véhicule d’investissement qui vous intéresse. Bien préciser la typologie d’hôtel qu’on souhaite acquérirVos recherches, vos connaissances, vos visites : l’enchaînement de ces étapes va vous permettre de définir votre projet avec plus de précision. Il est maintenant temps de prendre votre décision. Vous le savez : ce n’est qu’une fois qu’on connaît sa proie qu’on se trouve en mesure de la traquer ! Alors, maintenant que le marché n’a presque plus de secret pour vous, dans quels emplacements cherchez-vous à faire l’achat d’un hôtel ? Dans quel arrondissement ? Soyez précis ! Le second point, tout aussi important que le premier, est de vous décider sur la capacité que vous souhaitez. Combien de chambres souhaitez-vous ? En moyenne, un hôtel à Paris est composé de 34 chambres, affiche 3 étoiles et emploie 7 salariés. Et vous, quel est l’hôtel qui vous intéresse ? À l’instar de la construction de personae lorsqu’on crée son entreprise, il peut être utile de définir, sur le papier, la typologie exacte et idéale de votre projet. Définir son budget et éviter de subir un coût d’opportunitéDans la suite logique des choses, il importe de définir votre budget. Ce que vous ne pouviez pas réellement faire plus tôt, puisque le marché vous était inconnu. Alors, combien comptez-vous investir ? Dans le cadre d’un investissement en hôtellerie, il existe une règle : si vous avez 1, vous pourrez en investir 2 grâce à votre banque. Autrement dit, il est nécessaire d’avoir 50% d’apport pour bénéficier d’un accompagnement financier. Et ce, quel que soit le montant dont on parle. Il s’agit d’une information capitale pour bien définir le budget que vous pouvez allouer à votre projet. Une fois que vous aurez pris votre décision, assurez-vous que votre partenaire financier soit en mesure de vous accompagner. Il est nécessaire qu’il soit sensibilisé à ce véhicule d’investissement. Contrairement à l’immobilier, l’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel est encore méconnu par beaucoup de professionnels. Si vous n’avez pas encore de partenaire, n’hésitez pas à nous contacter : nous pouvons vous mettre en relation avec des entités de confiance. Rester en contact avec les acteurs du marché hôtelierS’il n’existe pas de secte mystérieuse, il existe bien des réseaux. N’hésitez pas à aller à la rencontre d’hôteliers qui travaillent dans le secteur que vous convoitez, d’avocats spécialisés dans l’achat et la vente d’hôtels ou bien évidemment d’intermédiaires, comme notre cabinet, par exemple ! Ces trois acteurs sont chaque jour sur le terrain et au courant des moindres nouveautés, des futures ventes, des potentiels acquéreurs… Rappelez-vous que le monde est un village. En restant en contact avec l’un de nos conseillers, vous serez le plus à même d’être au courant d’une nouvelle entrée sur le marché qui correspond à vos recherches. Vous aurez aussi toutes les informations sur les perspectives, sur les capacités d’évolution du CA, sur les potentiels travaux. Bref ! Vous aurez toutes les billes nécessaires pour concrétiser votre projet dans des délais raisonnables. Achat d’hôtel : qu’est-ce que ça veut dire, faire une bonne affaire ?La fin de l’article se profile, mais nous n’avons toujours pas parlé d’acheter un hôtel à bas prix, alors que nous parlions de faire une bonne affaire… Un peu étrange, non ? Mettons nous d’accord : ce que nous appelons une “bonne affaire”, ce n’est pas un hôtel 20% moins cher que le prix du marché, bien évidemment. En réalité, le prix ne vient que comme un détail dans la définition que nous en avons. Une bonne affaire hôtelière, c’est avant tout : trouver un hôtel qui vous correspond, dans un délai raisonnable, dans la zone que vous recherchez et doté d’éventuelles capacités d’évolution. Éviter de passer en direct et conserver la qualité du marchéL’investissement dans l’hôtellerie offre des résultats non négligeables, notamment à Paris, et ce pour une raison simple : très peu de personnes passent en direct. Mais pourquoi ? Tout simplement parce que notre cabinet ou ceux de nos confrères jouent un rôle de régulation. Nous maintenons la qualité du marché grâce à des règles et à leur application. Si cela veut dire qu’il est très difficile d’acheter à bas prix, cela veut aussi dire que la valeur de votre patrimoine sera conservée à la revente !Notre rôle, au-delà de la mise en relation, du conseil, de l’accompagnement, de la sécurisation de la transaction, c’est aussi de protéger les intérêts des acheteurs et des vendeurs. En clair : conserver la liquidité et la stabilité du marché qui crée toute sa valeur et sa qualité. Vous cherchez à acquérir un hôtel à Paris ou en Île-de-France, n’hésitez pas à consulter le catalogue Huchet-Demorge ou à nous contacter. Merci pour votre lecture. 

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Vente de son hôtel, quel retour sur investissement ?

  • 24/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Comme vous le savez sans doute, notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerce d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France. Aujourd’hui, nous allons parler de la première activité citée, à savoir l’achat et la vente d’hôtels. Comment trouver la perle rare ? Quelles sont les différentes étapes avant de vous lancer ? Quelles sont les perspectives d’avenir sur ce véhicule d’investissement ? Des questions que nous avons déjà explorées. Nous avons aussi discuté de la rentabilité d’un achat d’hôtel à Paris. Mais étrangement, la notion de retour sur investissement n’était pas encore tombée sur le tapis. Qu’à cela ne tienne, nous allons nous rattraper dans cet article. Excellente lecture ! Vente de son hôtel : quelle rentabilité finale peut-on espérer au moment de la cession?Quand on vend son hôtel, “le retour sur investissement” correspond au bilan total net de la rentabilité que le cédant peut espérer de sa prise de participation. Bien sûr, plein de facteurs viennent faire monter le TRI (taux de rentabilité interne) de votre investissement, et donc votre ROI (return on investment) final : appréciation de l’actif au fil du temps (en fonction du bilan du fonds de commerce), durée de détention, appréciation du chiffre d’affaires…Un investissement qui offre de belles perspectivesL’investissement en hôtellerie est objectivement un investissement très rentable. À Paris, par exemple, les chiffres peuvent être étourdissants : la rentabilité pure oscille entre 30 et 50% et reste stable au fil des années. Logique étant donné que le taux d’occupation moyen de la capitale française est le meilleur d’Europe après Londres. Nous avons donc là un fonds de commerce particulièrement lucratif, susceptible d’enchanter bien des investisseurs. En plus de ce taux de rentabilité annuel, l’appréciation des murs de l’hôtel tout au long de la période de détention (dans le cas où l’achat porte sur les murs + fonds) permet de profiter d’une plus-value non négligeable au moment de la vente.Du côté des tendances du tourisme et des bilans extrêmement sains des fonds de commerce d’hôtel (malgré les crises), le retour sur investissement au moment de  la vente promet de continuer à délivrer des performances intéressantes… faisant de l’hôtellerie une véritable valeur refuge !Un outil de diversification solide Outil soumis à une fiscalité particulière, l’hôtellerie constitue une matière idéale pour diversifier son patrimoine. En plus de bénéficier de forts retours sur investissement tout au long des années de détention de son fonds de commerce d’hôtel, il faut rappeler qu’elle demeure une activité résiliente et stable : de quoi faire dormir l’investisseur sur ses deux oreilles ! Même en période extrême (la crise du coronavirus nous l’a démontré), l’hôtellerie sait tenir bon et reprendre de plus belle après la tempête (lien avec le nouvel article sur les leçons à tirer après ma crise du coronavirus). Au global, avec une stratégie d’emprunt solidement construite et une gestion professionnelle de cet effet de levier, l’investisseur saura édifier un business-plan pertinent qui donnera des résultats capables d’enchanter les repreneurs futurs : en bref, votre investissement attirera les regards et vous n’aurez pas à craindre de la liquidité de votre fonds de commerce d’hôtel. Investissement fiable, résilient, liquide, patrimonial… L’hôtellerie est un outil de diversification patrimonial étonnant qui mérite une attention toute particulière.Un outil fiscal qui offre des avantages importantsVotre fonds de commerce est un outil commercial même lorsque vous détenez les murs. Le fonds de commerce aura toujours une valeur plus élevée que les murs ce qui permet à l’hôtel d’échapper à l’IFI.. En l’occurrence, cette particularité vous permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux indéniables, que ce soit au niveau de la transmission et lors de la cession de votre fonds d’hôtel.Sachez également que sur le plan fiscal, votre fonds de commerce d’hôtel est soumis à l’IS. Cela change beaucoup de choses : cela peut vous permettre de limiter vos impôts, ce qui n’est pas le cas pour un particulier qui investit dans de l’immobilier locatif en direct par exemple. Rappelons aussi que l’hôtelier jouit de certains régimes fiscaux favorables : par exemple, il a la possibilité d’appliquer la loi TEPA, de quoi profiter d’avantages importants de défiscalisations et ainsi diminuer les charges de personnel.Financement facilité et remboursable rapidementDu fait de l’environnement favorable des taux d’intérêt, investir dans un hôtel permet un retour sur investissement décuplé. Avec un projet cohérent et fiable, vous êtes en mesure de bénéficier d’un financement moyennant un effort de 50% sur le prix d’acquisition. En tout cas, c’est ce que nous préconisons chez Huchet-Demorge. La seconde moitié étant financée à l’aide d’un emprunt auprès d’un organisme bancaire spécialisé. Avec en moyenne un remboursement total qui s’opère au bout de 9 à 12 ans pour un fonds de commerce d’hôtel situé en Île-de-France (la moyenne des dossiers que nous suivons est de 11 ans), l’hôtelier peut jouir d’un effet de levier considérable. Après ces 12 ans, vous vous retrouvez sans dette. Vous pouvez profiter pleinement de votre fonds de commerce, décider de le revendre pour empocher une plus-value ou profiter de la puissance d’un actif désendetté. Exemple : En payant 1 pour l’acquisition de 2 (grâce à votre endettement), vous vous retrouvez avec un fonds de commerce qui vaut au minimum 2 au bout du chemin (s’il ne s’est pas déprécié et que les qualités de rentabilité de votre fonds de commerce ont pu être préservées). Vous pouvez choisir de :Continuer à jouir de la nouvelle performance de votre hôtel, désormais allégé de ses obligations financières. Revendre votre fonds de commerce sans plus-value. Dans ce cas, le prêt a permis d’acquérir un actif qui vous a rapporté tous les ans quelque chose, mais dont la valeur intrinsèque est restée la même au fil du temps. Revendre votre fonds de commerce avec une plus-value. Dans ce dernier cas, la plus-value de cession est taxée sous le régime de la plus-value de cession de titres (loi Copé). Elle est donc soumise au taux de 12% de l’impôt société. À titre d’exemple, si votre plus value est de 1 000 000 €, vous devrez vous acquitter de 12% de l’impôt société actuel (qui est fixé à 25%). Après calculs, cela vous revient donc à payer 3% de plus-value soit 30 000 €.Le TRI moyen pour un investissement en hôtelL’investisseur profite durant toute la période de détention d’un hôtel de performances difficiles à égaler par ailleurs.Le TRI moyen (taux de rentabilité interne) sur 10 ans est de 15%. Après avoir payé votre passif exigible (intérêts…), vous pouvez donc constater qu’il vous reste encore une bonne manne pour pouvoir réaliser des investissements complémentaires ou tout simplement renforcer vos fonds propres. La rentabilité financière de votre hôtel est ainsi suffisante pour couvrir la dette contractée, générer des marges importantes et offrir un retour solide sur les capitaux investis. De quoi faire de votre hôtel, un actif idéal pour du moyen ou long terme (ou du très long terme, sur plusieurs générations). Une transmission simplifiée grâce au pacte DutreilGrâce au pacte Dutreil auquel votre fonds de commerce d’hôtel est éligible, vous avez la possibilité de simplifier et d’optimiser fiscalement la transmission de votre patrimoine hôtelier. En réalisant une transmission de votre vivant à vos ayants-droits, vous leur faites bénéficier d’une exonération de 75% de la valeur totale de la société ou fonds de commerce transmis. De quoi conserver le patrimoine familial en diminuant une bonne partie de l’impôt et en optimisant le retour sur investissement de votre famille sur le très long terme. Par exemple, dans le cadre où la valeur patrimoniale d’une société détenue par Monsieur Dupont est de 5 000 000 d’euros, une donation avec le dispositif Dutreil à son fils lui fait bénéficier d’une exonération partielle de la base imposable de 75%, ce qui nous ramène à une base imposable de 1 250 000 euros. Sans ce dispositif, la base taxable aurait été l’intégralité des 5 000 000 euros.. Vente de son hôtel avec ou sans murs, une différence sur votre ROI ? Plusieurs formules à rentabilité variable sont possibles quand on investit dans un hôtel. Il est possible de consacrer l’investissement aux “murs” seulement. Ici, l’investissement est purement immobilier. On devient bailleur et on perçoit des loyers. Le risque est minime et les efforts consentis sont moins importants. Le rendement suit nécessairement l’ampleur de la prise de risque et reste faible (6%/an net en moyenne). Dans ce cas de figure, les murs peuvent rentrer dans la base imposable pour l’IFI ce qui diminuera vos revenus générés par le loyer.On investit seulement dans le fonds de commerce, avec un rendement d’à peu près 10 à 15%/an, avec une prise de risque plus conséquente.On investit à la fois dans le fonds de commerce et les murs : cette association permet d’optimiser la rentabilité de l’hôtel. Le rendement attendu est plus difficile à prévoir dans cette situation et dépend en grande partie de l’habileté de l’hôtelier-investisseur. Au moment de la vente, il est possible de bénéficier de 2 facteurs positifs : d’une part l’appréciation du fonds de commerce, d’autre part celle des murs (qui suit plus ou moins les prix de l’immobilier). De quoi bénéficier d’un potentiel de retour sur investissement très intéressant.Selon l’objet de l’acquisition, vous voyez que le retour sur investissement dans le cadre de la vente de votre hôtel sera variable, et naturellement en accord avec le niveau de prise de risque consenti. Une augmentation des fonds propres (ou du patrimoine) significatives grâce à l’effet de levierGrâce à l’effet de levier, si l’hôtelier revend son entreprise au bout de 10 ans de détention, en général son prêt est remboursé et il s’est considérablement enrichi. Prenons un cas concret. Un hôtelier achète pour 2 millions d’euros et consent à un apport personnel de 50% (il a apporté 1 million d’euros). Il se retrouve au bout du chemin avec un actif qui vaut le double de ce qu’il a apporté initialement (si les performances restent stables, au minimum). S’il décide de le céder après la fin du remboursement, l’hôtel peut donc être revendu à 2 millions d’euros au minimum, ce qui lui permet de doubler son capital de départ en l’espace de 10 ans..Et encore, il s’agit là d’un ordre de grandeur avec une optique prudente. Puisque si cet hôtelier a fait des choix judicieux, il pourrait se retrouver avec un fonds de commerce nettement plus apprécié au terme de sa période de détention. Il pourrait potentiellement revendre son entreprise 2,5 millions d’euros et réaliser une performance financière brute de 150 % en 10 ans. À noter que le vendeur devra présenter aux acheteurs potentiels les bilans comptables des résultats des 3 dernières années, de quoi leur donner l’eau à la bouche et leur montrer de quoi l’actif est capable. Si l’opération globale du vendeur se révèle être un succès évident, les effets seront positifs sur la valeur vénale de l’actif en question. L’optimisation du timing de vente, outre l’aspect fiscal, est aussi capitale sur le plan purement financier.Une fois que le remboursement est effectué, la revente n’est pas forcément la seule option sur la table. Il est aussi tout à fait possible de continuer à renforcer ses fonds propres, proposer des innovations originales et de nouveaux services au sein de l’hôtel, trouver d’autres voies de commercialisation de son offre (réseaux sociaux etc), de quoi poursuivre une stratégie tournée vers l’appréciation de votre fonds de commerce pour optimiser la plus-value au moment de la revente.Soyez accompagné dans la vente de votre hôtelPour obtenir le meilleur retour sur investissement, un certain nombre de contraintes et particularités risquent de vous barrer la route. En la matière nous ne pouvons donc que vous conseiller de vous entourer de spécialistes qui sauront vous aiguiller et vous proposer les solutions les plus adaptées à votre situation. Nous nous tenons donc à votre disposition ! Merci pour votre lecture.

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Le rôle de Huchet-Demorge pour les transactions en hôtellerie

  • 22/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Bien sûr, tomber sur le fonds de commerce d’hôtel qui vous convient lors d’une prospection en toute autonomie est tout à fait possible. Les acteurs d’expérience savent y faire en la matière.Mais est-ce bien raisonnable pour tout le monde ? La question est ici plus épineuse. En vérité, la recherche d’une pépite qui correspond à tous vos critères – dans une zone géographique restreinte – risque d’être aussi hasardeuse que la découverte d’un trésor Ouzbek au fin fond du Groenland. Autant dire que la performance est assez exceptionnelle ! C’est pour cela que bien des entreprises se sont spécialisées dans la transaction de fonds de commerce en hôtellerie, comme Huchet-Demorge. Quel est l’intérêt de notre métier ? Que faisons-nous, experts des transactions de fonds de commerce en hôtellerie, pour accompagner nos clients ? Quel est notre rôle exact ? Nous allons tâcher de répondre à ces trois questions. Excellente lecture !Transaction d’hôtels : déterminer des objectifs réalistes et clairs et mettre en relation avec des expertsÇa y est, vous avez décidé de vous lancer dans la recherche de votre hôtel. Dès cette étape initiale, il importe de cibler votre marché et de poser des bases claires et réalistes.Premier problème : vous ne connaissez pas bien votre marché. Difficile donc d’identifier des caractéristiques essentielles, de formuler des préférences concrètes ou de tomber dans certains écueils, puisque vous ne connaissez pas les contraintes du domaine que vous abordez. Bref, difficile d’avancer.C’est ici que Huchet-Demorge peut intervenir en premier lieu : apporter des connaissances au client pour structurer ses besoins, son budget et hiérarchiser ses priorités. Une fois chose faite, nous pourrons nous lancer ensemble, avec méthode, dans les premières phases de prospection et d’exploration du marché hôtelier. Notre expertise en hôtellerie parisienne vous permet de gagner un temps précieux. Avec une stratégie inspirée par votre approche et votre sensibilité au risque, on évite le piège des dossiers qui n’ont aucune chance d’aboutir. Accompagnement d’une équipe d’experts variésTout au long de votre démarche transactionnelle – de la définition de vos besoins à la signature finale – vous êtes accompagné par toute une série d’intervenants, rompus à l’exercice de la transaction hôtelière : négociateurs, avocats, fiscalistes spécialisés, banquiers.Par leurs actions conjointes, ils vous permettront d’obtenir des résultats optimaux et vous apporteront une certaine quiétude. Vous serez parfaitement entouré pour arpenter le marché parisien de l’hôtellerie.Cohérence dans la démarche pour la transaction hôtelièreFort de son expérience et de son expertise, Huchet-Demorge vous propose une démarche cohérente et canalisée pour mettre tous les atouts au service d’une transaction saine et profitable. Il est malheureusement facile, pour un novice, de faire certaines choses à contresens et de négliger quelques curseurs essentiels au fil des différentes étapes. Compte-tenu des sommes engagées, la transaction hôtelière ne laisse pas de place aux oublis et aux approximations. L’ensemble du processus doit se construire sur-mesure, dans le plus grand respect de vos intérêts. Faciliter le financement de votre fonds de commerce en hôtellerieIl est rare d’acheter un hôtel sans financement. Si vous ne parvenez pas à en obtenir un, votre projet risque de tomber à l’eau avant même d’avoir pu y songer sérieusement.C’est pourquoi le cabinet Huchet-Demorge s’évertue à construire des collaborations de qualité avec des acteurs financiers reconnus dans le milieu de l’hôtellerie. Pourquoi ? Parce que 95% des transactions d’hôtels portent sur l’acquisition de la société détenant le fonds de commerce de l’hôtel ne permettant pas à la banque d’avoir une garantie réelle sur le fonds de commerce. Nous savons que la plupart des banques ne sont pas spécialisées en transaction de fonds de commerce et qu’il est parfois difficile pour elles d’appréhender les particularités de ce type d’opération. Chez Huchet-Demorge, nous avons établi une règle de sécurité : l’apport de l’hôtelier qui souhaite investir dans un hôtel doit être de 50% du prix final de l’acquisition. Un précepte qui nous a permis de nous forger une réputation de fiabilité auprès de nos partenaires financiers.L’accompagnement de votre dossier par notre cabinet est ainsi perçu comme un gage de qualité auprès de partenaires avec lesquels nous travaillons depuis longtemps. Un bon moyen pour vous de débloquer un financement sans avoir à vous heurter à un processus labyrinthique, ou à un interlocuteur qui n’arrive pas – malgré tous vos efforts – à percevoir la crédibilité de votre projet d’achat de fonds de commerce d’hôtel.Notre préoccupation est claire : faciliter votre recherche de financement pour vous permettre de vous concentrer sur l’essentiel et trouver l’hôtel qui vous correspond ! Initier au réseau de l’hôtellerie parisienneSe faire accompagner par Huchet-Demorge pour la transaction de son hôtel, c’est aussi passer par l’initiation au réseau hôtelier parisien. Huchet-Demorge connaît l’intégralité des acteurs du marché hôtelier parisien et tâche de mettre en relation les bonnes personnes aux moments les plus opportuns. Au cours de nos 50 ans d’existence, nous avons eu à cœur de tisser des liens avec tous ceux qui font vivre l’hôtellerie parisienne. Ainsi, nos clients bénéficient d’une relation avec un carnet d’adresse privilégié, édifié à travers des années d’activité sur ce marché passionnant. Et les résultats sont là : les échanges avec les personnes averties permettent aux novices d’accélérer leur apprentissage du marché hôtelier parisien et d’améliorer la réalisation de leurs objectifs. Offrir des conseils adaptés et transmettre des connaissances sur l’hôtellerieLe cabinet Huchet-Demorge s’applique à fournir aux clients une approche pédagogique en leur apportant un maximum de conseils appropriés, avec une vue à 360°. Ce qui signifie que nous agissons aussi bien sur le plan patrimonial (transmission), que sur les plans transactionnel et financier. Nos collaborateurs ont l’habitude de côtoyer des hôteliers de tout niveau. Ils s’adapteront ainsi à votre profil et vous feront profiter d’échanges variés, de qualité, sans jargon ni faux-semblants.Préserver l’intégrité du marché et protéger l’intérêt de nos clients hôteliersComme tout marché, celui de l’hôtellerie connaît une certaine volatilité. Les écarts de prix constatés en fonction des périodes économiques doivent inciter les acteurs à la plus grande vigilance. Par définition, il est impossible de savoir de quoi seront faits les lendemains. Or, notre expérience des tempêtes et nos décennies d’approche par le risque nous ont permis de construire notre propre boussole et un panel de règles que nous suivons strictement. Ce sont elles qui nous permettent de vous aider à appréhender le marché avec une force constante, tant dans le creux des périodes troubles (ce fut le cas durant la période de la covid-19) que sur la vague des périodes fastes. De quoi vous apporter un maximum de sécurité et vous protéger des caprices du marché lors des transactions.En capacité de reconnaître les opportunités, nous veillons toujours à sécuriser la transaction d’actifs de qualité pour un prix juste, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Le cabinet Huchet-Demorge met un point d’honneur à respecter l’intégrité du marché, parce qu’il est capital de protéger tous les clients, quelle que soit leur situation (achat, vente, en activité). Clarté, loyauté, honnêteté : telles sont, selon nous, les valeurs qui servent au mieux l’intérêt du marché dans son ensemble.Aider à trouver un repreneurEn tant que vendeur de fonds de commerce, il n’est pas simple de trouver un repreneur. Parfois, certains fonds de commerce d’hôtel restent en vente durant des mois sans qu’aucun acheteur potentiel ne contacte le vendeur. C’est pour éviter ce genre de situation délicate que les cabinets spécialisés en transactions de fonds de commerce d’hôtel sont sollicités.  Le vendeur peut donc faire appel à Huchet-Demorge pour l’aider à trouver un acquéreur et faire en sorte que sa cession se déroule sans accroc. Il vaut mieux se faire accompagner pour la transaction de son hôtelNous l’avons vu : l’acheteur et le vendeur de fonds de commerce d’hôtels ne sont pas obligés de faire appel à un cabinet spécialisé en transactions. Ceci dit, n’hésitons pas à mettre nos compétences en avant avec ce conseil : pensez à vous entourer comme il se doit !Voici un résumé de notre rôle :Trouver le fonds de commerce qui correspond à votre demande ou l’acquéreur sérieux qui rachètera votre hôtelSécuriser votre acquisition ou votre venteBénéficier d’un accompagnement 360° avec des experts qualifiésObtenir le financement nécessaire pour votre projetMonter en compétences sur le marché de l’hôtellerie Mécaniquement, vos victoires sont également les nôtres. Nous avons donc tout intérêt à vous voir réussir et gagner la rentabilité escomptée.Grâce à des professionnels qui travaillent à vos côtés, vous optimisez ainsi vos chances de succès en tant qu’investisseur dans l’univers hôtelier. Au bout du compte, notre histoire et notre connaissance du marché sont au service d’une clientèle exigeante et fidèle qui nous choisit pour les performances que nous délivrons, ainsi que pour notre amour de l’hôtellerie parisienne !Nous ne pouvons donc que vous enjoindre à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure pour la transaction de votre hôtel.