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Guide : les indicateurs à observer quand on veut acheter un hôtel

  • 28/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Acheter un hôtel n’est certainement pas un acte anodin pour l’investisseur/entrepreneur. Pour faire le meilleur choix, il convient de pouvoir analyser la situation de l’actif que vous convoitez avec méthode et efficacité. Dans cette optique, nous vous recommandons de consulter une série d’indicateurs et d’informations très simples. Ces éléments vous permettront d’estimer la valeur réelle du fonds de commerce de vos rêves et d’identifier si oui ou non il correspond à vos attentes. Ce faisant, vous pourriez même parvenir à saisir des opportunités conséquentes !Savoir consulter et interpréter un maximum d’indicateurs clés pour faire le tri avant de passer aux visites est essentiel. Au moins pour gagner du temps et connaître les dossiers qui valent le coup et ceux qu’il vaut mieux laisser de côté.Excellente lecture ! Les indicateurs de base à maîtriser avant d’acheter un hôtelLe chasseur d’hôtels néophyte se doit de maîtriser un petit contingent de chiffres simples mais très efficaces. Bien sûr, il ne s’agit pas d’un rapport exhaustif, mais d’exemples de données qu’il vaut mieux connaître.Taux d’occupationLe taux d’occupation est une donnée essentielle de votre étude hôtelière. Il vise simplement à estimer le volume d’occupation des chambres d’hôtels sur une période donnée. Cela permet d’avoir une vue précise sur l’attractivité de l’activité et/ou d’identifier des biais de saisonnalité éventuels. Idéal pour un gérant qui souhaite orienter au mieux sa gestion des coûts. Dans l’idée, plus sa moyenne annuelle est proche des 100%, plus la qualité (au moins financière) de l’hôtel que vous souhaitez acheter est avérée. À titre informatif, en France le taux d’occupation moyen en 2019 était de 64.RevParLe RevPar (revenue per available room ou encore revenu par chambre disponible) est un indicateur avancé fondamental en hôtellerie. Il permet de connaître la rentabilité des chambres à disposition au sein d’un hôtel. Plus le RevPar est élevé, plus le business a de chances de prodiguer une valeur ajoutée conséquente. Bien sûr, il ne faut pas s’y fier à 100%, puisqu’il faut aussi compter les coûts d’exploitation de l’hôtel… Mais il permet d’estimer assez fidèlement le rapport entre la dépense moyenne du client et le taux d’occupation des chambres.TRILe taux de rentabilité interne (ou TRI) est l’indicateur essentiel de l’investisseur. Il permet d’estimer, sur une période donnée, la rentabilité globale annuelle (valorisation du fonds au fil du temps, revenus compris) que l’hôtel que vous souhaitez acheter délivre. Un TRI de 10% sur 7 ans indique que votre rentabilité annuelle totale sur 7 ans est de 10%/an. Nombre de chambresLe nombre de chambres d’un hôtel est un facteur déterminant pour valoriser votre fonds de commerce et orienter votre choix. Dans l’idée, plus le nombre de chambres est important (capacité d’accueil) dans un hôtel, plus il sera en capacité de délivrer un taux de rentabilité élevé. Logique, étant donné que les frais de gestion ne sont pas nécessairement proportionnels au nombre de chambres, et peuvent être optimisés malgré des volumes plus élevés : les charges étant liées aux frais de personnel augmentent peu et le coût des locaux encore moins. En effet, Un réceptionniste peut très bien s’occuper d’un volume de 20 chambres comme de 40 ! Le seul bémol concerne les frais de ménage bien sûr. À Paris, voici les chiffres que nous pouvons constater par exemple :Hôtel 2 étoiles avec 30 chambres = rentabilité moyenne de 45%Hôtel 2 étoiles avec 60 chambres = rentabilité moyenne de 55%L’emplacement et le plan de l’hôtelS’il y a bien un facteur primordial à évaluer quand on cherche à acheter un hôtel, c’est son emplacement géographique. Qu’il soit dans une rue principale au centre-ville ou légèrement excentré, ces caractéristiques influent sur l’état du fonds de commerce, mais aussi sa valeur. Par exemple, à Paris, un fonds se vend en moyenne 4.26 fois (4 à 6) son chiffre d’affaires, tandis que dans les 10 autres plus grandes villes de France, ce chiffre se situe plutôt entre 2 et 3. L’indice est plus faible, de 1 à 2 fois le chiffre d’affaires pour le reste du pays !L’emplacement déterminera si on se situe plutôt dans la fourchette basse ou la fourchette haute.Si vous parvenez également à vous fournir un plan de l’hôtel que vous analysez, vous pourriez être en mesure de comprendre beaucoup d’éléments fonctionnels assez vite et savoir si le fonds correspond à vos attentes ou non. Le nombre d’étoiles Paradoxalement, en moyenne, le taux de rentabilité diminue au fil de la montée en gamme. L’investisseur focalisé sur les performances préférera donc un hôtel 2 étoiles avec 50 chambres plutôt qu’un hôtel 3 étoiles avec le même nombre de chambres. Même si les chambres sont plus chères, elles s’accompagnent de coûts d’entretien et de personnel plus élevés !Consulter le bilan pour acheter un hôtel en toute conscienceConsulter le bilan (actif/passif) de l’hôtel que vous souhaitez acheter est un passage obligatoire. Là-dessus, vous devez maîtriser des bases comptables essentielles ou vous faire aider par des professionnels. Sachez quand même que partir à la conquête des marchés chahutés pendant quelques années et qui tiennent le coup est parfois un bon plan : en scrutant les fondamentaux de votre fonds de commerce en hôtellerie et en analysant les bons ratios de valorisation, vous saurez prendre des risques mesurés.Du fait de la crise de l’hôtellerie (qui ne date pas d’hier, avec AirBnB et d’autres acteurs qui challengent en permanence le business model des hôtels), vous constatez en règle générale des fonds qui après des années de nécessaire discipline financière vous délivrent des bilans très sains et rassurants pour la suite. Nous vous conseillons en la matière de vous entourer correctement et d’étudier la situation avec des analystes professionnels comme ceux que nous avons chez Huchet-Demorge.Acheter un hôtel : s’informer du mouvement des gros poissons sur le marché cible et être proche de ses acteursS’informer régulièrement des mouvements des “gros poissons” (fonds d’investissement, gros groupes etc.) permet de se donner une idée de la situation du marché et de perfectionner son timing d’entrée. Comme vu dans Les Echos, un conglomérat (le groupe Bertrand, Oceania Hôtels et Jean-Claude Lavorel) a racheté le 25 juin 2021 six hôtels de catégories 3, 4 et 5 étoiles du groupe JJW pour un montant total estimé à 175.5 millions d’euros. De quoi envoyer au marché des signaux de confiance appuyés.Jean-François Demorge précise même :“Pour ce lot, l’administration judiciaire a reçu 156 offres formulées par des fonds d’investissement vautours, persuadés d’en tirer un bon prix. Sa valorisation a envoyé un signal très positif au marché en démontrant que malgré la crise, les hôtels ne se bradent pas” Enfin, l’idée est de s’entourer correctement de personnes qui connaissent le marché cible pour obtenir les bonnes informations et se “mettre” convenablement dans le bain. Historique des résultats passés de l’hôtel cible (mais ne présument pas des performances futures)Consulter l’historique des comptes de résultat est essentiel pour toute personne désireuse de faire l’acquisition d’un fonds de commerce. Il permet de constater des tendances et participe au travail d’estimation des performances qu’on peut attendre pour le futur. Bien sûr, les performances passées ne présument jamais des performances futures, mais elles permettent de donner des informations complémentaires et d’orienter une prise de décision. S’intéresser à l’économie locale et au contexte : le cas parisien (ici à celle de Paris)Enfin, vous devrez faire une dernière chose. Quand vous souhaitez acheter un hôtel, vous décidez en général de vous restreindre à une zone géographique. Vous devez absolument connaître les particularités du marché de votre zone, et de son économie avant de vous lancer dans l’achat d’un fonds de commerce. Vous pourrez comparer les chiffres avec ceux de la zone géographique visée, pour ainsi comparer “ce qui est comparable”. Dans ce contexte,  certaines villes sont plus rentables que d’autres. Si vous visez le marché parisien, vous savez que vous aurez des chambres plus réduites et que les fonds de commerce seront bien plus chers que dans d’autres villes de France ! Les hôtels à ParisLes hôtels parisiens ont quelques particularités :Chambres plus petites que la moyenne des autres villes de FrancePénurie structurelle (3243 hôtels en 1987 et 1800 hôtels en 2022)Fort taux d’occupation par rapport à la moyenne nationale (80% en 2019)Plus chers que le marché des autres grandes villesCes particularités de votre marché doivent être connues. Chaque ville a ses caractéristiques, résultat de siècles d’histoire et d’une culture bien à elle !L’économie parisienne : scruter l’évolution du trafic aérien pour se donner un niveau de l’état de santéL’hôtellerie parisienne est un secteur cyclique qui est très lié à l’évolution du tourisme mondial. Plus votre secteur géographique se situe en zone mondialisée, plus il sera réceptif au contexte macroéconomique.Les résultats de l’hôtellerie parisienne sont en règle générale un reflet assez net de l’état de la situation touristique mondiale. L’indicateur à surveiller régulièrement est donc le flux des échanges internationaux. Il peut être constaté grâce à l’évolution du trafic aérien. A minima, il est possible aussi de consulter la tendance de la consommation d’hydrocarbures (même si avec la transition énergétique, cet indicateur risque bientôt d’être désuet), qui indique grossièrement la situation de l’activité économique mondiale. Comme Paris est un marché international, il est aussi beaucoup plus facile de consulter les mouvements des gros acteurs et de s’informer ! <H2> Passer à la visite : se faire accompagner pour acheter son hôtel </H2>Après avoir fait votre travail de bureau et avoir découvert les fonds qui correspondent à vos besoins, il va falloir passer à l’étape la plus ludique : la visite ! Mais tous les conseils que nous avons évoqués ne sont que génériques et ne permettent pas de vous faire une idée précise de la situation de l’hôtel que vous convoitez. Nous vous suggérons donc de toujours vous tourner vers des professionnels du secteur qui pourront aiguiller vos recherches et vous accompagner dans tout votre cycle d’achat. Si ce cycle concerne le marché parisien, Huchet-Demorge se tient fermement disponible pour vous !

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Achat d’un hôtel : comment faire une bonne affaire ?

  • 25/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Aujourd’hui, nous allons répondre à une question que beaucoup de nos clients ont pu nous poser : comment faire une bonne affaire quand on achète un hôtel ? Comment trouver la perle rare à Paris, pour le meilleur prix ? Quels sont les tips ? Existe-t-il des astuces réservées à un certain cercle ? Faut-il faire partie d’un réseau en particulier ? Vous allez le voir, les informations qui suivent n’ont rien de vraiment révolutionnaire. À vrai dire, il s’agit plutôt de conseils puisés dans les richesses du bon sens, mais une piqûre de rappel peut toujours être utile ! Comme les années d’expérience nous l’ont montré, il n’est pas rare que certains se lancent dans l’aventure sans s’être bien renseigné. C’est là que le bât peut blesser, sévèrement. En combinant le manque d’informations et de préparation, l’aventure hôtelière peut amener son lot de désillusions. Pour trouver le sourire sur le chemin de l’investissement hôtelier, la sagesse le démontre tous les jours : mieux vaut être informé qu’intrépide ! Bonne lecture !Se renseigner sur le marché, écouter les conseils des acteurs et visiterComme nous l’avons déjà expliqué dans un article précédent, la première étape pour trouver l’hôtel de vos rêves consiste à beaucoup vous renseigner. Et cela vaut pour presque tout le monde : qu’on soit déjà un professionnel du monde de l’hôtellerie ou non. Pourquoi ? Parce que le marché diffère dans chaque pays et même dans chaque ville. La rentabilité d’un hôtel à Paris n’est pas la même que celle d’un hôtel à Bordeaux ou à Bruxelles, par exemple. Et les perspectives non plus. Si vous cherchez à faire l’acquisition d’un hôtel à Paris ou en Île-de-France, par exemple, vous allez devoir faire plusieurs choses : Se renseigner sur le marchéLa première action à mener consiste à vous renseigner, comme vous le faites sur ce blog aujourd’hui. Vous devez intégrer de nombreuses informations : les typologies d’hôtels existantes, les zones les plus recherchées, les types d’hôtels qui offrent le meilleur rendement, les budgets pratiqués pour une vente – avec et sans murs -, les prévisionnels moyens, la liquidité des biens, le nombre annuel de transactions, etc. Cette première étape nous semble primordiale pour vous imprégner de l’écosystème dans lequel vous comptez investir. Comme dans tout investissement, seule la connaissance permet de distinguer le bon et le mauvais, le risque et la sérénité. Connaître l’actualité grâce aux communiqués des acteurs du marché  hôtelier convoitéAvec la première étape, vous serez en mesure de comprendre les tarifs pratiqués et leur justification. Pendant vos recherches, qui peuvent prendre plusieurs mois, nous vous conseillons de tout faire pour suivre l’actualité du marché, au risque de faire des erreurs dans vos projections à cause d’informations désuètes. En suivant l’actualité, que ce soit via les newsletters des différents acteurs, en vous abonnant aux revues spécialisées, en regardant les annonces régulièrement, ou tout autre moyen (appel, réunions régulières avec un conseiller), vous aurez toutes les informations pour ne pas passer à côté du mouton à 5 pattes que vous convoitez.  Faire un maximum de visites pour concrétiser vos observationsLa théorie ? Très utile ! La pratique ? Nécessaire. Ce qui est vrai dans 99% des cas l’est aussi dans notre exercice. Réaliser des visites, concrétiser vos idées, vous confronter à la réalité : tout cela est obligatoire pour cerner au mieux le véhicule d’investissement qui vous intéresse. Bien préciser la typologie d’hôtel qu’on souhaite acquérirVos recherches, vos connaissances, vos visites : l’enchaînement de ces étapes va vous permettre de définir votre projet avec plus de précision. Il est maintenant temps de prendre votre décision. Vous le savez : ce n’est qu’une fois qu’on connaît sa proie qu’on se trouve en mesure de la traquer ! Alors, maintenant que le marché n’a presque plus de secret pour vous, dans quels emplacements cherchez-vous à faire l’achat d’un hôtel ? Dans quel arrondissement ? Soyez précis ! Le second point, tout aussi important que le premier, est de vous décider sur la capacité que vous souhaitez. Combien de chambres souhaitez-vous ? En moyenne, un hôtel à Paris est composé de 34 chambres, affiche 3 étoiles et emploie 7 salariés. Et vous, quel est l’hôtel qui vous intéresse ? À l’instar de la construction de personae lorsqu’on crée son entreprise, il peut être utile de définir, sur le papier, la typologie exacte et idéale de votre projet. Définir son budget et éviter de subir un coût d’opportunitéDans la suite logique des choses, il importe de définir votre budget. Ce que vous ne pouviez pas réellement faire plus tôt, puisque le marché vous était inconnu. Alors, combien comptez-vous investir ? Dans le cadre d’un investissement en hôtellerie, il existe une règle : si vous avez 1, vous pourrez en investir 2 grâce à votre banque. Autrement dit, il est nécessaire d’avoir 50% d’apport pour bénéficier d’un accompagnement financier. Et ce, quel que soit le montant dont on parle. Il s’agit d’une information capitale pour bien définir le budget que vous pouvez allouer à votre projet. Une fois que vous aurez pris votre décision, assurez-vous que votre partenaire financier soit en mesure de vous accompagner. Il est nécessaire qu’il soit sensibilisé à ce véhicule d’investissement. Contrairement à l’immobilier, l’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel est encore méconnu par beaucoup de professionnels. Si vous n’avez pas encore de partenaire, n’hésitez pas à nous contacter : nous pouvons vous mettre en relation avec des entités de confiance. Rester en contact avec les acteurs du marché hôtelierS’il n’existe pas de secte mystérieuse, il existe bien des réseaux. N’hésitez pas à aller à la rencontre d’hôteliers qui travaillent dans le secteur que vous convoitez, d’avocats spécialisés dans l’achat et la vente d’hôtels ou bien évidemment d’intermédiaires, comme notre cabinet, par exemple ! Ces trois acteurs sont chaque jour sur le terrain et au courant des moindres nouveautés, des futures ventes, des potentiels acquéreurs… Rappelez-vous que le monde est un village. En restant en contact avec l’un de nos conseillers, vous serez le plus à même d’être au courant d’une nouvelle entrée sur le marché qui correspond à vos recherches. Vous aurez aussi toutes les informations sur les perspectives, sur les capacités d’évolution du CA, sur les potentiels travaux. Bref ! Vous aurez toutes les billes nécessaires pour concrétiser votre projet dans des délais raisonnables. Achat d’hôtel : qu’est-ce que ça veut dire, faire une bonne affaire ?La fin de l’article se profile, mais nous n’avons toujours pas parlé d’acheter un hôtel à bas prix, alors que nous parlions de faire une bonne affaire… Un peu étrange, non ? Mettons nous d’accord : ce que nous appelons une “bonne affaire”, ce n’est pas un hôtel 20% moins cher que le prix du marché, bien évidemment. En réalité, le prix ne vient que comme un détail dans la définition que nous en avons. Une bonne affaire hôtelière, c’est avant tout : trouver un hôtel qui vous correspond, dans un délai raisonnable, dans la zone que vous recherchez et doté d’éventuelles capacités d’évolution. Éviter de passer en direct et conserver la qualité du marchéL’investissement dans l’hôtellerie offre des résultats non négligeables, notamment à Paris, et ce pour une raison simple : très peu de personnes passent en direct. Mais pourquoi ? Tout simplement parce que notre cabinet ou ceux de nos confrères jouent un rôle de régulation. Nous maintenons la qualité du marché grâce à des règles et à leur application. Si cela veut dire qu’il est très difficile d’acheter à bas prix, cela veut aussi dire que la valeur de votre patrimoine sera conservée à la revente !Notre rôle, au-delà de la mise en relation, du conseil, de l’accompagnement, de la sécurisation de la transaction, c’est aussi de protéger les intérêts des acheteurs et des vendeurs. En clair : conserver la liquidité et la stabilité du marché qui crée toute sa valeur et sa qualité. Vous cherchez à acquérir un hôtel à Paris ou en Île-de-France, n’hésitez pas à consulter le catalogue Huchet-Demorge ou à nous contacter. Merci pour votre lecture. 

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Vente de son hôtel, quel retour sur investissement ?

  • 24/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Comme vous le savez sans doute, notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerce d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France. Aujourd’hui, nous allons parler de la première activité citée, à savoir l’achat et la vente d’hôtels. Comment trouver la perle rare ? Quelles sont les différentes étapes avant de vous lancer ? Quelles sont les perspectives d’avenir sur ce véhicule d’investissement ? Des questions que nous avons déjà explorées. Nous avons aussi discuté de la rentabilité d’un achat d’hôtel à Paris. Mais étrangement, la notion de retour sur investissement n’était pas encore tombée sur le tapis. Qu’à cela ne tienne, nous allons nous rattraper dans cet article. Excellente lecture ! Vente de son hôtel : quelle rentabilité finale peut-on espérer au moment de la cession?Quand on vend son hôtel, “le retour sur investissement” correspond au bilan total net de la rentabilité que le cédant peut espérer de sa prise de participation. Bien sûr, plein de facteurs viennent faire monter le TRI (taux de rentabilité interne) de votre investissement, et donc votre ROI (return on investment) final : appréciation de l’actif au fil du temps (en fonction du bilan du fonds de commerce), durée de détention, appréciation du chiffre d’affaires…Un investissement qui offre de belles perspectivesL’investissement en hôtellerie est objectivement un investissement très rentable. À Paris, par exemple, les chiffres peuvent être étourdissants : la rentabilité pure oscille entre 30 et 50% et reste stable au fil des années. Logique étant donné que le taux d’occupation moyen de la capitale française est le meilleur d’Europe après Londres. Nous avons donc là un fonds de commerce particulièrement lucratif, susceptible d’enchanter bien des investisseurs. En plus de ce taux de rentabilité annuel, l’appréciation des murs de l’hôtel tout au long de la période de détention (dans le cas où l’achat porte sur les murs + fonds) permet de profiter d’une plus-value non négligeable au moment de la vente.Du côté des tendances du tourisme et des bilans extrêmement sains des fonds de commerce d’hôtel (malgré les crises), le retour sur investissement au moment de  la vente promet de continuer à délivrer des performances intéressantes… faisant de l’hôtellerie une véritable valeur refuge !Un outil de diversification solide Outil soumis à une fiscalité particulière, l’hôtellerie constitue une matière idéale pour diversifier son patrimoine. En plus de bénéficier de forts retours sur investissement tout au long des années de détention de son fonds de commerce d’hôtel, il faut rappeler qu’elle demeure une activité résiliente et stable : de quoi faire dormir l’investisseur sur ses deux oreilles ! Même en période extrême (la crise du coronavirus nous l’a démontré), l’hôtellerie sait tenir bon et reprendre de plus belle après la tempête (lien avec le nouvel article sur les leçons à tirer après ma crise du coronavirus). Au global, avec une stratégie d’emprunt solidement construite et une gestion professionnelle de cet effet de levier, l’investisseur saura édifier un business-plan pertinent qui donnera des résultats capables d’enchanter les repreneurs futurs : en bref, votre investissement attirera les regards et vous n’aurez pas à craindre de la liquidité de votre fonds de commerce d’hôtel. Investissement fiable, résilient, liquide, patrimonial… L’hôtellerie est un outil de diversification patrimonial étonnant qui mérite une attention toute particulière.Un outil fiscal qui offre des avantages importantsVotre fonds de commerce est un outil commercial même lorsque vous détenez les murs. Le fonds de commerce aura toujours une valeur plus élevée que les murs ce qui permet à l’hôtel d’échapper à l’IFI.. En l’occurrence, cette particularité vous permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux indéniables, que ce soit au niveau de la transmission et lors de la cession de votre fonds d’hôtel.Sachez également que sur le plan fiscal, votre fonds de commerce d’hôtel est soumis à l’IS. Cela change beaucoup de choses : cela peut vous permettre de limiter vos impôts, ce qui n’est pas le cas pour un particulier qui investit dans de l’immobilier locatif en direct par exemple. Rappelons aussi que l’hôtelier jouit de certains régimes fiscaux favorables : par exemple, il a la possibilité d’appliquer la loi TEPA, de quoi profiter d’avantages importants de défiscalisations et ainsi diminuer les charges de personnel.Financement facilité et remboursable rapidementDu fait de l’environnement favorable des taux d’intérêt, investir dans un hôtel permet un retour sur investissement décuplé. Avec un projet cohérent et fiable, vous êtes en mesure de bénéficier d’un financement moyennant un effort de 50% sur le prix d’acquisition. En tout cas, c’est ce que nous préconisons chez Huchet-Demorge. La seconde moitié étant financée à l’aide d’un emprunt auprès d’un organisme bancaire spécialisé. Avec en moyenne un remboursement total qui s’opère au bout de 9 à 12 ans pour un fonds de commerce d’hôtel situé en Île-de-France (la moyenne des dossiers que nous suivons est de 11 ans), l’hôtelier peut jouir d’un effet de levier considérable. Après ces 12 ans, vous vous retrouvez sans dette. Vous pouvez profiter pleinement de votre fonds de commerce, décider de le revendre pour empocher une plus-value ou profiter de la puissance d’un actif désendetté. Exemple : En payant 1 pour l’acquisition de 2 (grâce à votre endettement), vous vous retrouvez avec un fonds de commerce qui vaut au minimum 2 au bout du chemin (s’il ne s’est pas déprécié et que les qualités de rentabilité de votre fonds de commerce ont pu être préservées). Vous pouvez choisir de :Continuer à jouir de la nouvelle performance de votre hôtel, désormais allégé de ses obligations financières. Revendre votre fonds de commerce sans plus-value. Dans ce cas, le prêt a permis d’acquérir un actif qui vous a rapporté tous les ans quelque chose, mais dont la valeur intrinsèque est restée la même au fil du temps. Revendre votre fonds de commerce avec une plus-value. Dans ce dernier cas, la plus-value de cession est taxée sous le régime de la plus-value de cession de titres (loi Copé). Elle est donc soumise au taux de 12% de l’impôt société. À titre d’exemple, si votre plus value est de 1 000 000 €, vous devrez vous acquitter de 12% de l’impôt société actuel (qui est fixé à 25%). Après calculs, cela vous revient donc à payer 3% de plus-value soit 30 000 €.Le TRI moyen pour un investissement en hôtelL’investisseur profite durant toute la période de détention d’un hôtel de performances difficiles à égaler par ailleurs.Le TRI moyen (taux de rentabilité interne) sur 10 ans est de 15%. Après avoir payé votre passif exigible (intérêts…), vous pouvez donc constater qu’il vous reste encore une bonne manne pour pouvoir réaliser des investissements complémentaires ou tout simplement renforcer vos fonds propres. La rentabilité financière de votre hôtel est ainsi suffisante pour couvrir la dette contractée, générer des marges importantes et offrir un retour solide sur les capitaux investis. De quoi faire de votre hôtel, un actif idéal pour du moyen ou long terme (ou du très long terme, sur plusieurs générations). Une transmission simplifiée grâce au pacte DutreilGrâce au pacte Dutreil auquel votre fonds de commerce d’hôtel est éligible, vous avez la possibilité de simplifier et d’optimiser fiscalement la transmission de votre patrimoine hôtelier. En réalisant une transmission de votre vivant à vos ayants-droits, vous leur faites bénéficier d’une exonération de 75% de la valeur totale de la société ou fonds de commerce transmis. De quoi conserver le patrimoine familial en diminuant une bonne partie de l’impôt et en optimisant le retour sur investissement de votre famille sur le très long terme. Par exemple, dans le cadre où la valeur patrimoniale d’une société détenue par Monsieur Dupont est de 5 000 000 d’euros, une donation avec le dispositif Dutreil à son fils lui fait bénéficier d’une exonération partielle de la base imposable de 75%, ce qui nous ramène à une base imposable de 1 250 000 euros. Sans ce dispositif, la base taxable aurait été l’intégralité des 5 000 000 euros.. Vente de son hôtel avec ou sans murs, une différence sur votre ROI ? Plusieurs formules à rentabilité variable sont possibles quand on investit dans un hôtel. Il est possible de consacrer l’investissement aux “murs” seulement. Ici, l’investissement est purement immobilier. On devient bailleur et on perçoit des loyers. Le risque est minime et les efforts consentis sont moins importants. Le rendement suit nécessairement l’ampleur de la prise de risque et reste faible (6%/an net en moyenne). Dans ce cas de figure, les murs peuvent rentrer dans la base imposable pour l’IFI ce qui diminuera vos revenus générés par le loyer.On investit seulement dans le fonds de commerce, avec un rendement d’à peu près 10 à 15%/an, avec une prise de risque plus conséquente.On investit à la fois dans le fonds de commerce et les murs : cette association permet d’optimiser la rentabilité de l’hôtel. Le rendement attendu est plus difficile à prévoir dans cette situation et dépend en grande partie de l’habileté de l’hôtelier-investisseur. Au moment de la vente, il est possible de bénéficier de 2 facteurs positifs : d’une part l’appréciation du fonds de commerce, d’autre part celle des murs (qui suit plus ou moins les prix de l’immobilier). De quoi bénéficier d’un potentiel de retour sur investissement très intéressant.Selon l’objet de l’acquisition, vous voyez que le retour sur investissement dans le cadre de la vente de votre hôtel sera variable, et naturellement en accord avec le niveau de prise de risque consenti. Une augmentation des fonds propres (ou du patrimoine) significatives grâce à l’effet de levierGrâce à l’effet de levier, si l’hôtelier revend son entreprise au bout de 10 ans de détention, en général son prêt est remboursé et il s’est considérablement enrichi. Prenons un cas concret. Un hôtelier achète pour 2 millions d’euros et consent à un apport personnel de 50% (il a apporté 1 million d’euros). Il se retrouve au bout du chemin avec un actif qui vaut le double de ce qu’il a apporté initialement (si les performances restent stables, au minimum). S’il décide de le céder après la fin du remboursement, l’hôtel peut donc être revendu à 2 millions d’euros au minimum, ce qui lui permet de doubler son capital de départ en l’espace de 10 ans..Et encore, il s’agit là d’un ordre de grandeur avec une optique prudente. Puisque si cet hôtelier a fait des choix judicieux, il pourrait se retrouver avec un fonds de commerce nettement plus apprécié au terme de sa période de détention. Il pourrait potentiellement revendre son entreprise 2,5 millions d’euros et réaliser une performance financière brute de 150 % en 10 ans. À noter que le vendeur devra présenter aux acheteurs potentiels les bilans comptables des résultats des 3 dernières années, de quoi leur donner l’eau à la bouche et leur montrer de quoi l’actif est capable. Si l’opération globale du vendeur se révèle être un succès évident, les effets seront positifs sur la valeur vénale de l’actif en question. L’optimisation du timing de vente, outre l’aspect fiscal, est aussi capitale sur le plan purement financier.Une fois que le remboursement est effectué, la revente n’est pas forcément la seule option sur la table. Il est aussi tout à fait possible de continuer à renforcer ses fonds propres, proposer des innovations originales et de nouveaux services au sein de l’hôtel, trouver d’autres voies de commercialisation de son offre (réseaux sociaux etc), de quoi poursuivre une stratégie tournée vers l’appréciation de votre fonds de commerce pour optimiser la plus-value au moment de la revente.Soyez accompagné dans la vente de votre hôtelPour obtenir le meilleur retour sur investissement, un certain nombre de contraintes et particularités risquent de vous barrer la route. En la matière nous ne pouvons donc que vous conseiller de vous entourer de spécialistes qui sauront vous aiguiller et vous proposer les solutions les plus adaptées à votre situation. Nous nous tenons donc à votre disposition ! Merci pour votre lecture.

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Le rôle de Huchet-Demorge pour les transactions en hôtellerie

  • 22/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Bien sûr, tomber sur le fonds de commerce d’hôtel qui vous convient lors d’une prospection en toute autonomie est tout à fait possible. Les acteurs d’expérience savent y faire en la matière.Mais est-ce bien raisonnable pour tout le monde ? La question est ici plus épineuse. En vérité, la recherche d’une pépite qui correspond à tous vos critères – dans une zone géographique restreinte – risque d’être aussi hasardeuse que la découverte d’un trésor Ouzbek au fin fond du Groenland. Autant dire que la performance est assez exceptionnelle ! C’est pour cela que bien des entreprises se sont spécialisées dans la transaction de fonds de commerce en hôtellerie, comme Huchet-Demorge. Quel est l’intérêt de notre métier ? Que faisons-nous, experts des transactions de fonds de commerce en hôtellerie, pour accompagner nos clients ? Quel est notre rôle exact ? Nous allons tâcher de répondre à ces trois questions. Excellente lecture !Transaction d’hôtels : déterminer des objectifs réalistes et clairs et mettre en relation avec des expertsÇa y est, vous avez décidé de vous lancer dans la recherche de votre hôtel. Dès cette étape initiale, il importe de cibler votre marché et de poser des bases claires et réalistes.Premier problème : vous ne connaissez pas bien votre marché. Difficile donc d’identifier des caractéristiques essentielles, de formuler des préférences concrètes ou de tomber dans certains écueils, puisque vous ne connaissez pas les contraintes du domaine que vous abordez. Bref, difficile d’avancer.C’est ici que Huchet-Demorge peut intervenir en premier lieu : apporter des connaissances au client pour structurer ses besoins, son budget et hiérarchiser ses priorités. Une fois chose faite, nous pourrons nous lancer ensemble, avec méthode, dans les premières phases de prospection et d’exploration du marché hôtelier. Notre expertise en hôtellerie parisienne vous permet de gagner un temps précieux. Avec une stratégie inspirée par votre approche et votre sensibilité au risque, on évite le piège des dossiers qui n’ont aucune chance d’aboutir. Accompagnement d’une équipe d’experts variésTout au long de votre démarche transactionnelle – de la définition de vos besoins à la signature finale – vous êtes accompagné par toute une série d’intervenants, rompus à l’exercice de la transaction hôtelière : négociateurs, avocats, fiscalistes spécialisés, banquiers.Par leurs actions conjointes, ils vous permettront d’obtenir des résultats optimaux et vous apporteront une certaine quiétude. Vous serez parfaitement entouré pour arpenter le marché parisien de l’hôtellerie.Cohérence dans la démarche pour la transaction hôtelièreFort de son expérience et de son expertise, Huchet-Demorge vous propose une démarche cohérente et canalisée pour mettre tous les atouts au service d’une transaction saine et profitable. Il est malheureusement facile, pour un novice, de faire certaines choses à contresens et de négliger quelques curseurs essentiels au fil des différentes étapes. Compte-tenu des sommes engagées, la transaction hôtelière ne laisse pas de place aux oublis et aux approximations. L’ensemble du processus doit se construire sur-mesure, dans le plus grand respect de vos intérêts. Faciliter le financement de votre fonds de commerce en hôtellerieIl est rare d’acheter un hôtel sans financement. Si vous ne parvenez pas à en obtenir un, votre projet risque de tomber à l’eau avant même d’avoir pu y songer sérieusement.C’est pourquoi le cabinet Huchet-Demorge s’évertue à construire des collaborations de qualité avec des acteurs financiers reconnus dans le milieu de l’hôtellerie. Pourquoi ? Parce que 95% des transactions d’hôtels portent sur l’acquisition de la société détenant le fonds de commerce de l’hôtel ne permettant pas à la banque d’avoir une garantie réelle sur le fonds de commerce. Nous savons que la plupart des banques ne sont pas spécialisées en transaction de fonds de commerce et qu’il est parfois difficile pour elles d’appréhender les particularités de ce type d’opération. Chez Huchet-Demorge, nous avons établi une règle de sécurité : l’apport de l’hôtelier qui souhaite investir dans un hôtel doit être de 50% du prix final de l’acquisition. Un précepte qui nous a permis de nous forger une réputation de fiabilité auprès de nos partenaires financiers.L’accompagnement de votre dossier par notre cabinet est ainsi perçu comme un gage de qualité auprès de partenaires avec lesquels nous travaillons depuis longtemps. Un bon moyen pour vous de débloquer un financement sans avoir à vous heurter à un processus labyrinthique, ou à un interlocuteur qui n’arrive pas – malgré tous vos efforts – à percevoir la crédibilité de votre projet d’achat de fonds de commerce d’hôtel.Notre préoccupation est claire : faciliter votre recherche de financement pour vous permettre de vous concentrer sur l’essentiel et trouver l’hôtel qui vous correspond ! Initier au réseau de l’hôtellerie parisienneSe faire accompagner par Huchet-Demorge pour la transaction de son hôtel, c’est aussi passer par l’initiation au réseau hôtelier parisien. Huchet-Demorge connaît l’intégralité des acteurs du marché hôtelier parisien et tâche de mettre en relation les bonnes personnes aux moments les plus opportuns. Au cours de nos 50 ans d’existence, nous avons eu à cœur de tisser des liens avec tous ceux qui font vivre l’hôtellerie parisienne. Ainsi, nos clients bénéficient d’une relation avec un carnet d’adresse privilégié, édifié à travers des années d’activité sur ce marché passionnant. Et les résultats sont là : les échanges avec les personnes averties permettent aux novices d’accélérer leur apprentissage du marché hôtelier parisien et d’améliorer la réalisation de leurs objectifs. Offrir des conseils adaptés et transmettre des connaissances sur l’hôtellerieLe cabinet Huchet-Demorge s’applique à fournir aux clients une approche pédagogique en leur apportant un maximum de conseils appropriés, avec une vue à 360°. Ce qui signifie que nous agissons aussi bien sur le plan patrimonial (transmission), que sur les plans transactionnel et financier. Nos collaborateurs ont l’habitude de côtoyer des hôteliers de tout niveau. Ils s’adapteront ainsi à votre profil et vous feront profiter d’échanges variés, de qualité, sans jargon ni faux-semblants.Préserver l’intégrité du marché et protéger l’intérêt de nos clients hôteliersComme tout marché, celui de l’hôtellerie connaît une certaine volatilité. Les écarts de prix constatés en fonction des périodes économiques doivent inciter les acteurs à la plus grande vigilance. Par définition, il est impossible de savoir de quoi seront faits les lendemains. Or, notre expérience des tempêtes et nos décennies d’approche par le risque nous ont permis de construire notre propre boussole et un panel de règles que nous suivons strictement. Ce sont elles qui nous permettent de vous aider à appréhender le marché avec une force constante, tant dans le creux des périodes troubles (ce fut le cas durant la période de la covid-19) que sur la vague des périodes fastes. De quoi vous apporter un maximum de sécurité et vous protéger des caprices du marché lors des transactions.En capacité de reconnaître les opportunités, nous veillons toujours à sécuriser la transaction d’actifs de qualité pour un prix juste, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Le cabinet Huchet-Demorge met un point d’honneur à respecter l’intégrité du marché, parce qu’il est capital de protéger tous les clients, quelle que soit leur situation (achat, vente, en activité). Clarté, loyauté, honnêteté : telles sont, selon nous, les valeurs qui servent au mieux l’intérêt du marché dans son ensemble.Aider à trouver un repreneurEn tant que vendeur de fonds de commerce, il n’est pas simple de trouver un repreneur. Parfois, certains fonds de commerce d’hôtel restent en vente durant des mois sans qu’aucun acheteur potentiel ne contacte le vendeur. C’est pour éviter ce genre de situation délicate que les cabinets spécialisés en transactions de fonds de commerce d’hôtel sont sollicités.  Le vendeur peut donc faire appel à Huchet-Demorge pour l’aider à trouver un acquéreur et faire en sorte que sa cession se déroule sans accroc. Il vaut mieux se faire accompagner pour la transaction de son hôtelNous l’avons vu : l’acheteur et le vendeur de fonds de commerce d’hôtels ne sont pas obligés de faire appel à un cabinet spécialisé en transactions. Ceci dit, n’hésitons pas à mettre nos compétences en avant avec ce conseil : pensez à vous entourer comme il se doit !Voici un résumé de notre rôle :Trouver le fonds de commerce qui correspond à votre demande ou l’acquéreur sérieux qui rachètera votre hôtelSécuriser votre acquisition ou votre venteBénéficier d’un accompagnement 360° avec des experts qualifiésObtenir le financement nécessaire pour votre projetMonter en compétences sur le marché de l’hôtellerie Mécaniquement, vos victoires sont également les nôtres. Nous avons donc tout intérêt à vous voir réussir et gagner la rentabilité escomptée.Grâce à des professionnels qui travaillent à vos côtés, vous optimisez ainsi vos chances de succès en tant qu’investisseur dans l’univers hôtelier. Au bout du compte, notre histoire et notre connaissance du marché sont au service d’une clientèle exigeante et fidèle qui nous choisit pour les performances que nous délivrons, ainsi que pour notre amour de l’hôtellerie parisienne !Nous ne pouvons donc que vous enjoindre à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure pour la transaction de votre hôtel. 

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Faut-il vraiment être un expert en hôtellerie pour investir dans un hôtel ?

  • 22/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,L’hôtellerie est un service de consommation qui ne cesse de faire rêver. Pour le particulier-consommateur, il est associé aux parenthèses de bien-être, propices au repos et à la revitalisation. Un moment de vacances où le seul choix crucial de la soirée sera le suivant : un rouge ou un blanc pour accompagner son dîner ? Outre l’engouement inébranlable de la part des consommateurs pour ce secteur, c’est aussi, dans le monde des affaires, un domaine d’activité particulièrement lucratif pour l’entrepreneur ou l’investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine.  Mais avant d’aller plus loin, peut-être devons-nous commencer par nous présenter. Notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerces d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France. Et il nous arrive régulièrement d’être en contact avec des investisseurs néophytes dans l’hôtellerie. Ces derniers se demandent assez logiquement si elle est vraiment faite pour eux. Dans l’absolu, impossible de donner une réponse définitive, puisque même si l’investissement est objectivement rentable, c’est le cœur et l’envie qui doivent trancher avant d’entériner une décision de ce type. Mais du côté de la raison – niveau rendement et gestion – nous sommes pleinement capables de vous offrir un bref panorama de ce à quoi vous pouvez vous attendre en investissant dans un hôtel.  Comment investir dans un hôtel ? À quel retour sur investissement peut-on s’attendre ? Quels sont les pièges dans lesquels vous ne devez pas tomber ? Nous allons tâcher de répondre à toutes ces questions ! Excellente lecture. Investir dans un hôtel : comment ça marche ?Investir dans un hôtel, c’est investir dans un actif un peu particulier. Il est toujours utile de préciser qu’un hôtel n’est pas un “bien immobilier”. Il s’agit avant tout d’un fonds de commerce, c’est-à-dire d’une entreprise. Et comme toute entreprise, son but est de réaliser des profits. Ces profits, après investissements et impôts, sont utilisés à titre redistributif pour les actionnaires (ou associés), à titre de revenus complémentaires pour le personnel ou sont tout simplement mobilisés pour améliorer la solidité d’un bilan (les capitaux propres, ou l’actif net de l’entreprise). Une personne peut investir dans un hôtel en prenant une participation au capital social d’une entreprise (un fonds de commerce), en totalité ou partiellement. Un hôtelier est donc un entrepreneur, détenteur d’une entreprise. Ainsi, pour acheter une entreprise, il vaut mieux faire appel à des spécialistes de la transaction pour ne pas risquer de vous tromper. Cela vous permettra de suivre les étapes essentielles quand on veut acheter un hôtel. Acheter un fonds de commerce d’hôtel, quel intérêt ?L’intérêt de cet investissement par rapport à “l’immobilier” traditionnel est sans comparaison.Avec un fonds de commerce, vous bénéficiez d’un appareillage entrepreneurial pour répondre à la nature de votre activité. Du matériel corporel, mais aussi des éléments incorporels pour faire tourner le business et faire croître sa profitabilité. Vous avez un contact régulier avec une clientèle qu’il faut satisfaire et un personnel qu’il faut rémunérer. En investissant dans un fonds de commerce, vous devenez un associé qui peut prendre part aux bénéfices réalisés par son entreprise (au prorata du pourcentage de détention des parts). Outre l’aspect purement entrepreneurial, le deuxième intérêt réside dans le fait que votre fonds de commerce est une personnalité morale. Cela peut vous permettre de jouir d’une protection supplémentaire sur votre patrimoine en cas de difficultés financières (dans le cas d’une SAS par exemple), puisque vous, personne physique, êtes différente de votre entreprise, personne morale. Investir dans un fonds de commerce, c’est donc bénéficier de tous les avantages que représente le fait d’avoir une entreprise. Ces avantages se révèlent ainsi au bout du bout par le  retour sur investissement possible au moment de la vente de son hôtel, puisqu’au titre de fonds de commerce, il vous permet de bénéficier de catégories fiscales particulières.Quel retour sur investissement en moyenne ?En moyenne, le retour sur investissement en hôtellerie est très intéressant. Grâce à l’environnement de taux très avantageux, l’investisseur bénéficie d’un climat favorable pour bénéficier du meilleur effet de levier et ainsi obtenir le meilleur rendement possible. En tout, il faut par exemple en moyenne 9 à 12 ans pour rembourser un fonds de commerce d’hôtel qui se trouve en Île-de-France et 7 à 9 ans pour les autres villes. À noter également que le TRI (taux de rentabilité interne) moyen sur 10 ans est de 15%. De quoi offrir à l’investisseur des performances plus que satisfaisantes. Outre cet aspect-ci, du côté du fonds de commerce, la rentabilité pure dégagée par l’entreprise peut facilement se fixer aux alentours des 30 à 50% (à Paris du moins). Cette rentabilité moyenne est constatée sur une longue période et reste stable (sans compter bien sûr la période du coronavirus, une parenthèse désenchantée qui ne remet pas en cause la tendance positive générale). En plus de cette rentabilité inhérente à la profitabilité du fonds de commerce (ses résultats), il faut bien sûr noter l’appréciation de l’actif au fil des années.Connaître le prix pour investir dans un hôtelLe prix d’un hôtel varie fortement d’une région à une autre, du nombre de chambres à disposition, de la vétusté des lieux, de la performance du fonds de commerce, etc. Impossible donc de vous donner une fourchette de prix cohérente et fiable. En général, vous devez simplement savoir savoir qu’on exprime le prix de l’hôtel en “nombre de fois son chiffre d’affaires”. À titre d’exemple, à Paris et en Île-de-France, un hôtel vaut entre 4 à 6 fois le chiffre d’affaires pour le fonds de commerce seul et 8 à 12 fois le chiffre d’affaires lorsque la vente porte sur les murs et le fonds de commerce. Enfin, nous devons nous assurer que vous connaissez cette information essentielle : il est bien entendu possible d’acheter seulement le fonds de commerce d’hôtel, c’est-à-dire l’entreprise qui exerce au sein d’un local (murs), ou bien d’acheter le fonds de commerce d’hôtel et les murs qui l’abritent. En règle générale, on achète soit le fonds de commerce tout seul, soit le fonds de commerce et les murs (rarement les murs seuls). À savoir que la dernière option est très commune et permet de faciliter la gestion du bail, (parfois) faire des économies intéressantes, garder son indépendance et optimiser son rendement. Le financement de votre projet pour investir dans un hôtelSi vous souhaitez investir dans un hôtel, il va falloir démontrer à vos partenaires que votre projet a du sens et que vous êtes prêt à vous engager pleinement dedans. C’est pourquoi il est couramment nécessaire d’apporter entre 40 à 60% du prix total de votre investissement pour pouvoir solliciter un financement auprès d’acteurs spécialisés dans la transaction d’hôtels (qui vous aideront pour acquérir un emprunt). En tout cas, du côté de Huchet-Demorge, une règle nous est chère : c’est 50/50. L’investisseur doit apporter au minimum 50%, et la seconde moitié de l’acquisition peut être financée par l’emprunt. Cet apport donnera un signe positif à votre partenaire financier car le risque lors du financement d’une entreprise n’est pas négligeable pour lui. Enfin, si l’investisseur souhaite mettre toutes ses économies dans l’acquisition d’un fonds de commerce, il va falloir prendre des gants et agir avec raison et prévoyance. Il vaut mieux prévoir une marge de sécurité de l’ordre de 15% pour pouvoir pallier les imprévus éventuels (travaux…) et éviter d’être bloqué par des mauvaises surprises ! Investir dans un hôtel suppose d’être à l’aise avec les caractéristiques de cet actif commercialInvestir dans un hôtel, ce n’est pas fait pour tout le monde. Et ce n’est pas parce que vous avez travaillé dans le milieu que vous saurez gérer une entreprise. Êtes-vous donc prêt à endosser le rôle d’un chef d’entreprise ou d’un associé ? À devoir gérer une clientèle et des salariés 24h/24, participer à des assemblées générales et donner votre avis, à devoir répondre constamment à des problèmes, trouver des solutions, prendre vos responsabilités ? Beaucoup de personnes n’ont pas les épaules pour accepter toute cette pression et les cheveux blancs prématurés risquent de pousser sur nombre de têtes ! Avez-vous donc le caractère pour devenir hôtelier ? Aussi, un hôtelier doit pouvoir faire preuve d’une intelligence de l’aménagement des espaces, d’un sens esthétique soigné et d’une intelligence financière (pour optimiser la performance attendue à la suite de travaux engagés par exemple), d’une gestion parfaite de ses employés qui sont le reflet de l’hôtel auprès des clients. En ayant toutes ces qualités, l’hôtelier peut alors déployer tout le potentiel de rentabilité de son fonds de commerce et transformer son hôtel en petit coin de paradis incroyablement lucratif. Voir les possibilités infinies d’aménagement, être à l’écoute des clients et de son personnel pour travailler à les satisfaire toujours, tout cela demande finalement une bonne dose de savoir-faire et de savoir-être.Si le contact humain n’est pas fait pour vous et que vous n’avez pas le sens de la résolution de problèmes, nous sommes au regret de vous dire qu’il vaut peut-être mieux vous tourner vers un autre type d’actif. Ou bien de trouver des solutions pour déléguer radicalement sa gestion et faire appel à un gérant qualifié pour cette mission, moyennant des frais de personnel supplémentaires.Investir passivement dans l’hôtellerie : c’est possibleSi vous souhaitez investir passivement et indirectement dans l’hôtellerie, de nombreuses solutions existent : SCPI, FCPI, FIP et titres vifs accessibles sur les marchés financiers réglementés. Ici, vous ne vous occupez de rien : c’est l’entreprise dans laquelle vous prenez des parts qui gère les actifs pour vous. Dans ce type d’investissement, votre rentabilité peut se révéler plus faible qu’un investissement en direct, vous avez une part peu importante dans les choix de gestion, mais en contrepartie vous n’avez à vous occuper de rien et vous laissez les choses se faire naturellement. Être expert pour investir dans un hôtel : non, mais il faut se former et bien s’entourerAu global, il n’est pas nécessaire d’être un expert pour investir dans un hôtel, tant les possibilités de délégation existent. Mais il sera dans ce cas absolument nécessaire de bien vous entourer et surtout de vous former un minimum à la gestion d’entreprise et d’avoir un sens de l’entrepreneuriat.Voici ce qu’il vous faudra acquérir : Bases de comptabilitéFormation en management et en gestion d’entrepriseFormations complémentaires en hôtellerie (yield, réglementation, assurances…)Constitution d’un réseau d’hôteliersConnaissances en droit des affaires et fiscalSachez que si beaucoup d’investisseurs choisissent d’engager un gérant qualifié, ce sera toujours à vous de prendre les grandes décisions d’investissement et vous serez responsable du succès ou de l’échec de votre hôtel. Vous devrez aussi vous entourer d’une armée de spécialistes en tout genre : fiscalistes, avocats…Quelques conseils supplémentaires pour le débutant qui veut investir dans un hôtelSi vous êtes un néophyte mais que l’aventure vous tente, nous vous conseillons de commencer par prendre part à un conglomérat d’hôteliers pour acheter votre premier hôtel. Cela vous permettra d’apprendre en limitant vos responsabilités ou implications et en allouant plus facilement une faible part de votre patrimoine à votre investissement. Si l’investissement groupé est une option à envisager, nous vous recommandons aussi de commencer par vous intéresser à des fonds de commerce qui présentent peu de risques et d’ambiguïtés. Mais pour le débutant hôtelier bien formé qui souhaite commencer son activité, il est toujours possible de prendre un peu plus de risques… Le maître-mot étant de définir des objectifs réalistes et cohérents en fonction de ses compétences. Dans tous les cas, il faut que l’investisseur prenne conscience de ses qualités et ses défauts, mais aussi du potentiel de formation qu’il a et du degré d’implication qu’il veut mettre dans son projet.Investir dans un hôtel avec les conseils d’un cabinet spécialisé en transaction de fonds de commerceUn conseil essentiel triomphe parmi les autres : ne faites pas l’erreur de vous lancer seul. Vous ne connaissez sans doute pas assez le marché de l’hôtellerie qui vous fait envie. En faisant appel à un cabinet de transaction, vous saurez définir des objectifs clairs et réalistes, vous faciliterez le financement de votre fonds de commerce et vous gagnerez du temps. Ce cabinet vous permettra entre autres d’intégrer un réseau et de ne pas rester isolé. Vous aurez ainsi une pleine conscience des contraintes, des réglementations et des taxes qui vous attendent. Vous bénéficierez de conseils adaptés venant d’experts prêts à transmettre leurs connaissances et leur amour de l’hôtellerie. Enfin, gardez à l’esprit cette information capitale : le cabinet de transaction a intérêt à ce que vous réussissiez. S’il sent que votre projet n’est pas mature ou pas assez précis ou réaliste, il jouera franc jeu et vous évitera de faire un faux pas : il doit évidemment veiller à sa réputation auprès de ses partenaires ! Cela vous permet donc de jouir d’une protection supplémentaire pour votre projet d’investissement dans un hôtel. Si vous avez un projet d’investissement en hôtellerie en tête ou que vous vous posez des questions, nous sommes aptes à y répondre dans les plus brefs délais ! 

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Hôtellerie parisienne : quelles leçons tirer de la crise sanitaire ?

  • 21/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerces d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France depuis maintenant quelques décennies. Disons le tout de go : avant la crise de la covid-19, nous n’avions jamais été confrontés à une crise économique de cette ampleur (surtout côté hôtellerie). Depuis ce choc, nos clients ne cessent de s’enquérir de la situation du marché hôtelier pour savoir si les affaires “tiennent le coup”. Logique : la vie d’un investisseur oscille, non pas “entre souffrance et ennui” comme dirait Schopenhauer, mais plutôt entre deux sentiments contradictoires : la crainte de faire un mauvais placement et l’exaltation face aux opportunités.Opportunité ou importunité ? Action ou attente ? Oui ou non ? Des conséquences importantes peuvent résulter de ces choix binaires. L’exigence minimale, c’est donc de préparer le terrain avec sérieux et efficacité.Que peut-on espérer pour la suite (2022-2030) ? Pourquoi l’hôtellerie reste un véhicule d’investissement très lucratif et intéressant pour les années à venir ? Que nous révèle la crise sanitaire sur la nature de l’hôtellerie parisienne ? Toutes nos réponses dans cet article. Excellente lecture ! Une crise sanitaire très éprouvante pour l’hôtellerieNous l’écrivions déjà dans notre article sur la relance de l’économie parisienne : la crise sanitaire a clairement secoué l’écosystème hôtelier parisien. Logique, considérant la situation de “hub” touristique et d’affaires qui caractérise la capitale française. Des chiffres terrifiants pour l’hôtellerie parisienne en 2020En 2020, le RevPAR (Revenue per available room) des établissements a reculé de 55% et le taux d’occupation moyen s’est écroulé de 52% à Paris. Sur la même période, le chiffre d’affaires des hôtels parisiens chutait de 74%. Un chiffre absolument terrible, non causé par des facteurs endogènes, mais directement lié à des éléments externes, contraignants et improbables, comme l’instauration de mesures sanitaires très restrictives et la fermeture des frontières de nombreux pays dans le monde.L’hôtellerie parisienne a ainsi principalement souffert de sa dépendance à la clientèle internationale. Le frein touristique et la mise à l’arrêt des voyages d’affaires ont pesé très lourd dans la balance. En effet, les clients nationaux représentaient la quasi-totalité des clients de l’hôtellerie parisienne en 2021 (96% à Paris selon le Comité régional du Tourisme Paris Île-de-France). À titre de comparaison, la clientèle nationale représente 50% des touristes en période habituelle. Notons aussi que la rive gauche a été plus fortement touchée que la rive droite.À mettre en perspective avec des informations plus positivesHeureusement, les mesures gouvernementales intervenues en soutien et les trésoreries globalement abondantes ont permis de sauver les meubles. Et pour l’heure, des signaux extrêmement positifs commencent à émerger ici et là pour l’avenir de l’hôtellerie parisienne. Tout d’abord, notons que la valeur des actifs ne s’est pas détériorée. Les fonds de commerce seuls – représentant pas moins de 70% du marché – se vendent toujours (en moyenne) 4.26 fois le chiffre d’affaires annuel et les murs et fonds 10 fois le CA. Ensuite, s’il faut mettre 2020 entre parenthèses, il faut noter qu’en dépit des événements (grèves, gilets jaunes, attentats), l’hôtellerie parisienne se portait extrêmement bien. D’année en année, elle n’a cessé d’afficher des records de fréquentation (196,4 millions de nuitées en 2019). Face aux questions d’Eugénie Déloire pour les Echos, notre gérant Jean-François Demorge le rappelle avec fermeté : “La crise sanitaire a marqué une parenthèse désenchantée sur un marché hôtelier parisien qui, en dépit des grèves, du mouvement des gilets jaunes et des attentats, continuait d’afficher des taux de fréquentation record.”Cette solidité de la fréquentation hôtelière à Paris repose entre autres sur la forte attractivité touristique de la capitale. L’aimant reste magnétique et Paris jouit toujours d’une image inspirante dans le monde, en particulier dans le Céleste Empire. Rappelons que la ville accueillait 2.2 millions de touristes chinois en 2019 et que leurs dépenses moyennes étaient estimées à 1024 euros/jour. De quoi soutenir pleinement l’activité de l’hôtellerie de la capitale.Une rareté structurelle des actifs hôteliers à ParisAu-delà de l’attractivité touristique parisienne, un autre argument doit retenir l’attention de l’investisseur. Comme le souligne Jean-François Demorge, la solidité du marché provient en fait d’une rareté structurelle des actifs : “Il est très difficile de transformer et réaffecter un immeuble à Paris. Pour un mètre carré transformé, il faut pouvoir livrer, en contrepartie, deux mètres carrés de commerce ou d’habitation.” L’offre hôtelière est donc globalement très limitée et il est très difficile de reconvertir des bâtiments et/ou de créer de nouveaux actifs. D’ailleurs les chiffres le confirment. Comme nous l’avions rappelé sur notre compte instagram, entre 1987 et aujourd’hui, le nombre d’hôtels, toutes catégories confondues, est passé de 3247 à 1800 dans la capitale. En tenant compte, en plus, de la diminution progressive du nombre de chambres “classiques” au profit de suites et d’un manque de foncier spécifique à Paris, vous obtenez une conclusion limpide : les actifs extrêmement convoités sont solides sur leurs appuis. Une leçon essentielle : le marché de l’hôtellerie parisienne est solide, fiable et résilientEt maintenant, que nous réserve l’avenir ? Après avoir mis un genou à terre, l’hôtellerie reprend franchement du poil de la bête et les perspectives s’annoncent positives. Nous voyons revenir les sourires sur les visages des hôteliers !Investisseurs, c’est à vous de jouer. Malgré la multiplicité des crises, l’hôtellerie parisienne “fluctuat nec mergitur”Si on veut être le plus précis possible sur la situation de Paris, il faut la mettre en perspective avec un temps très long ! Notre capitale est très exposée aux aléas du marché économique mondial et de son expansion. Logique donc que Paris réagisse à la baisse en période de contraction économique “globalisée” sévère.En général, c’est l’une des capitales européennes qui souffre le plus en cas de crise économique globale, mais qui rebondit et reprend ses marques plus rapidement que les autres. La capitale est ainsi soumise à une certaine volatilité qui peut parfois faire peur aux investisseurs. Mais sur le long terme, la ville est capable d’apporter aux investisseurs/entrepreneurs des résultats très probants…Mieux que cela, puisque les bas de cycles de l’économie parisienne ont paradoxalement tendance à renforcer son positionnement sur le long terme, confirmant sa fameuse devise : fluctuat nec mergitur. Il est battu par les flots, mais ne sombre pas. Ce fut le cas pour toutes les crises économiques du XXème et XXIème siècle (et notamment celle de 2008). L’hôtellerie parisienne est habituée aux tempêtes du marché et a appris à traverser les crises avec agilité. Gageons donc ensemble que l’attractivité historique de la capitale reprendra ses droits après la pandémie et que l’hôtellerie en bénéficiera pleinement !Un crash-test très utile pour évaluer le secteurLa crise sanitaire ne s’est pas cantonnée aux informations négatives pour l’hôtellerie parisienne, bien au contraire. Pour l’investisseur et l’entrepreneur, ce choc peut être vu comme une sorte de “crash test” dans les conditions réelles. Un bon moyen pour estimer avec conviction la solidité du marché de l’hôtellerie parisienne. L’investisseur a pu constater le comportement de son actif dans un environnement défavorable,  affecté par une série d’aléas.En dépit d’une situation qualifiée de cataclysmique par certains, la conclusion se résume en trois mots : solidité, stabilité et résilience. Une fois encore, les faits nous démontrent que l’hôtellerie parisienne sait accuser le coup et sortir grandie de ses expériences. Ce degré de sécurité constitue un garde-fou pour l’investisseur. Surtout quand le met en perspective avec la rentabilité moyenne d’un hôtel à Paris. Nous confirmons ici notre profonde conviction chez Huchet-Demorge : l’hôtellerie est à la fois un instrument de diversification passionnant et fiable, mais aussi incroyablement lucratif. Ce crash test a d’ailleurs été interprété très positivement par de nombreux professionnels. Comme le rappelait Les Echos, un conglomérat (le groupe Bertrand, Oceania Hôtels, et Jean-Claude Lavorel) a racheté le 25 juin 2021 six hôtels de catégories 3, 4 et 5 étoiles du groupe JJW pour un montant total estimé à 175.5 millions d’euros. De quoi envoyer au marché des signaux de confiance appuyés.Jean-François Demorge précise même :“Pour ce lot, l’administration judiciaire a reçu 156 offres formulées par des fonds d’investissement vautours, persuadés d’en tirer un bon prix. Sa valorisation a envoyé un signal très positif au marché en démontrant que, malgré la crise, les hôtels ne se bradent pas” Leçon n° 2 : le monde de l’hôtellerie sait s’adapter et créer de nouveaux axes de croissanceLa crise sanitaire n’est pas la seule difficulté rencontrée par l’hôtellerie.Avec l’émergence de nouvelles pratiques sociales qui redéfinissent la place du logement, les systèmes de location courte durée (AirBnB) ou encore l’explosion des chambres d’hôtes, les hôteliers connaissent le sens du mot challenge ! Au quotidien, leur environnement les pousse à se surpasser et à innover toujours plus.L’hôtellerie parisienne garde un œil attentif sur les tendances, les mouvances et les exigences. Les hôteliers sont inventifs et proposent des montées en gamme, se focalisent sur une clientèle en recherche d’expériences singulières, n’hésitent pas à multiplier les projets de rénovation pour affirmer une nouvelle identité ! Certains surfent sur l’explosion du télétravail et l’avènement du “salarié nomade” pour aménager de nouveaux environnements adaptés et “cosy”. Nous pouvons donc l’affirmer sans crainte : l’hôtellerie parisienne sait se trouver une place dans le monde de demain et affiche déjà les pourtours d’une nouvelle identité, fraîche et moderne. Circonstances, expériences, contraintes, efforts, remises en cause… Ce qu’on observe entre toutes les lignes, c’est que l’hôtellerie parisienne est particulièrement souple et très réactive. Ces qualités sont évidemment précieuses pour aborder sereinement une décennie qui promet bien des évolutions !

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Quelle fiscalité pour l’acheteur lors de la cession d’un fonds de commerce en hôtellerie ou boulangerie ?

  • 09/12/2021
  • BOULANGERIE, HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Vous souhaitez acquérir un fonds de commerce en hôtellerie ou boulangerie ? Bonne idée ! Pour mettre votre projet sur les rails et toutes les chances de votre côté, la case “informations” est incontournable, notamment sur le plan fiscal. En effet, côté fiscalité, de petites particularités existent. Et si vous souhaitez faire une étude de marché pour valider votre décision d’investissement, ces connaissances fiscales vous permettront d’estimer au mieux la rentabilité de votre projet. À défaut, vous risqueriez quelques erreurs regrettables.Bien sûr, les conseils qui suivent sont génériques. Pour faire un point plus précis sur votre situation personnelle, il faudra que des professionnels étudient votre projet professionnel avec minutie. Ne vous limitez donc pas aux informations ci-dessous et contactez-nous pour une étude approfondie de votre situation ! Pour une vision complète, n’hésitez pas non plus à parcourir l’article apparenté qui s’intéresse aux enjeux du vendeur. (faire lien article)Bonne lecture !La fiscalité de l’acheteur lors de la cession d’un fonds de commerce : des règles de base très clairesLe principe de la fiscalité applicable du côté de l’acquéreur d’un fonds de commerce n’est pas très difficile à comprendre, mais comporte tout de même quelques particularités.Lorsqu’une cession a lieu, le vendeur a bien souvent à payer un impôt sur la plus-value réalisée (différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente pratiqué et acté). On pourrait penser que seul le vendeur est fiscalisé, mais dans le cas d’un fonds de commerce, ce n’est malheureusement pas vrai ! Quand le cessionnaire fait l’acquisition d’un bien, il a l’obligation de vérifier s’il est éligible à des droits de mutation. Si c’est le cas, il devra s’en acquitter dans le mois qui suit la signature. Ces droits sont calculés très simplement à partir d’un barème progressif, dont le taux varie entre 3% et 5% sur le prix total des parts sociales acquises (quand le statut juridique de l’entreprise est adapté). Si la valeur du fonds ne dépasse pas 23 000 €, aucun droit de mutation ne sera imputable à l’acheteur au-delà du droit forfaitaire de 25 €. Entre 23 000 € et 200 000 €, l’acquéreur devra s’acquitter de 3% du prix d’achat du fonds de commerce. Au-delà de 200 000 €, le taux des droits de mutation sera de 5%. Récapitulatif : Si le prix du fonds < 23 000 €, un droit forfaitaire de 25 € est à régler.Si le prix du fonds se situe entre 23 000 et 200 000 €, l’acquéreur devra verser un droit équivalent à 3% du prix du fonds pour la partie qui excède les 23 000 € d’abattement. Si le prix du fonds dépasse 200 000 €, le cessionnaire devra payer un droit équivalent à 5% sur la partie qui dépasse le seuil des 200 000 euros. Ce paiement correspond aux droits d’enregistrement. Il permet une docte authentification auprès de l’administration. Mais attention ! Pour éviter les abus, l’administration fiscale se réserve le droit de ne pas retenir le prix de vente pratiqué pour déterminer le montant des droits d’enregistrement à payer. Dans ce cas, c’est la valeur vénale du fonds de commerce qui servira de référence fiscale. À noter que ladite valeur vénale est une estimation approximative, déterminée par des experts en cession au regard des prix du marché. D’où l’intérêt de vous faire accompagner par des professionnels lors de l’acquisition de votre fonds de commerce.D’autre part, s’il s’agit d’un achat d’un pourcentage de parts, alors c’est au prorata que cette assiette fiscale s’appliquera. Par exemple, si le fonds total d’une SARL vaut 150 000 € et que Monsieur Dupont acquiert 50% du fonds pour 75 000 €, il devra payer des droits à hauteur de 3% du prix de ses parts. Déduction faite de la moitié de l’abattement de 23.000 euros, il paiera donc 3% de 63 500 €, soit 1905 €Récapitulatif du calcul des droits d’enregistrement : (75 000 – (23 000*0.5))*0.03 = 1905 €Il faut ici noter que le vendeur est solidairement responsable de la bonne exécution du paiement des droits d’enregistrement. Il vaut donc mieux choisir un entremetteur qualifié pour gérer la transaction sans embûches.Voici le tableau que l’on peut retrouver sur le site gouvernemental impots.gouv.fr.Quelques règles supplémentaires selon certaines situationsÊtes-vous redevable de la TVA ?La cession totale d’un fonds de commerce entraîne normalement l’assujettissement à la TVA. Mais vous êtes exonéré si vous remplissez les conditions suivantes : Vous achetez l’intégralité du fonds de commerceVous êtes redevable de la TVADans ce cas, vous êtes exonéré sur la totalité des biens cédés : biens mobiliers, meubles incorporels et lieux d’exploitation. Contribution économique et territoriale (CET)Le cédant (vendeur) est en principe l’entité qui doit s’occuper de la prise en charge de la contribution économique et territoriale au titre de l’exercice de l’année entière si la cession a lieu dans l’année. Si la cession a lieu en janvier, c’est l’exercice de l’année précédente qui servira de base pour déterminer la CET. Ceci dit, le contrat de vente peut clairement stipuler que l’acquéreur se porte solidaire en partie pour la prise en charge de cette CET.Dans tous les cas, l’acquéreur devra remplir une déclaration provisoire n° 1447 C SD avant le 31 décembre de l’année de la cession du fonds. De son côté, et dans le même délai, le cédant doit informer, sur papier libre, l’administration fiscale du changement d’exploitant.Et si les titres sont des actions ?Certaines entreprises permettent une souplesse fiscale plus importante.C’est le cas des SAS, SA, SELAS etc. Si le fonds de commerce acquis est représenté sous ce statut juridique, le cessionnaire doit s’acquitter de droits d’enregistrement équivalents à 0,1% du total du prix de cession. Petite astuce : Une bonne anticipation du calendrier de cession peut vous permettre de passer votre fonds de commerce SARL en SA ou SAS afin de bénéficier en toute légalité de cette réduction de taux. Des avantages fiscaux en cas de transmissionSi la cession du fonds de commerce se fait en pleine propriété en faveur d’un salarié de l’entreprise ou d’un membre de la famille du vendeur, un abattement de 300 000 € peut être appliqué avant le calcul des droits d’enregistrement. Mais un certain nombre de conditions initiales doivent être remplies dans ce cas de figure (années d’ancienneté, durée de détention du fonds de commerce…). La fiscalité du cessionnaire lors de la cession d’un fonds de commerce en boulangerie : ses particularitésIl est de moins en moins rare qu’une boulangerie soit détenue par une SAS ou une SA. Si ce n’est pas le cas, il est donc très fréquent d’appliquer la règle fiscale la plus conventionnelle du côté de l’acquéreur : celle représentée par le tableau récapitulatif de l’administration fiscale publié ci-dessus.Le sujet de la fiscalité dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce ne doit pas être traité à la légèreÉtant un cessionnaire de fonds de commerce aujourd’hui, il va rapidement falloir que vous preniez connaissance des particularités fiscales imputables au cédant dans ce type de transaction. Nous ne prenons pas beaucoup de risques en disant que vous serez sans doute un vendeur dans un avenir plus ou moins proche.Cela vous permettra d’estimer et d’optimiser votre fiscalité et d’anticiper le rendement net de votre investissement à l’issue de son exploitation. Nous vous invitons donc à consulter cet autre article pour tâter le sujet.Dans tous les cas, nous vous conseillons vivement de vous entourer de professionnels pour optimiser votre fiscalité et concevoir des plans d’investissement efficaces. Cette précaution vous permettra d’optimiser votre investissement et de vous épanouir dans votre carrière d’entrepreneur. Pour bénéficier de l’avis éclairé d’un professionnel, le cabinet Huchet-Demorge est naturellement à votre écoute. Nous attendons votre contact avec impatience.