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En savoir plus Pourquoi vendre son hôtel et quand est-ce que c’est le bon moment de le faire ?

  • 15/07/2024
  • HÔTELLERIE

Pourquoi vendre son hôtel et quand est-ce que c’est le bon moment de le faire ?Bonjour à toutes et à tous,L’univers de l’hôtellerie est dynamique et rempli de défis. À un certain moment, chaque propriétaire d’hôtel peut se poser la question de la vente. La meilleure période pour vendre son hôtel est celle où l’on se sent véritablement prêt à le faire. Ce sentiment de se sentir “vendeur” ne se limite pas aux besoins financiers ou aux changements personnels. Il s’agit avant tout d’un désir de passer à autre chose pour diverses raisons. Dans cet article, nous allons explorer les principales motivations qui poussent les propriétaires à vendre leur hôtel, ainsi que les conditions optimales pour réaliser cette vente.Bonne lecture.Les motivations pour vendre son hôtelIl existe de nombreuses raisons pour lesquelles un propriétaire peut décider de vendre son hôtel. Voici les principales motivations :Fin d’un cycle de remboursementUn moment propice pour vendre peut être la fin d’un cycle de remboursement. Une fois que toutes les dettes sont remboursées, le propriétaire peut choisir de vendre pour constater la plus-value réalisée. Cela peut permettre d’investir dans d’autres projets, d’acheter un ou plusieurs autres hôtels, ou simplement de changer d’orientation professionnelle. Par exemple, si un propriétaire a remboursé toute sa dette, il peut réinvestir le capital pour acheter deux hôtels de taille similaire ou un hôtel plus grand, en fonction de l’emplacement et de la valeur de l’établissement.Projets familiauxLa vente peut également être motivée par des projets familiaux. Par exemple, une nouvelle génération peut arriver avec des idées différentes sur la gestion de l’hôtel. Il peut être pertinent de vendre l’établissement actuel pour en acquérir un autre qui correspond mieux aux compétences et aux aspirations de cette nouvelle génération. Cela peut inclure des changements de catégorie d’hôtel, de type de clientèle, ou même un projet de rénovation complète. Il est souvent nécessaire de trouver un hôtel plus adapté, que ce soit en montant en gamme ou en choisissant un établissement plus simple pour commencer.Départ à la retraitePour de nombreux propriétaires, la retraite est une raison majeure de vendre leur hôtel. Après des décennies de travail dans un secteur exigeant, beaucoup souhaitent enfin profiter de leur temps libre. L’hôtellerie, bien que passionnante, est un métier prenant avec des établissements souvent ouverts 24/7, impliquant une pression constante. Vendre l’hôtel permet de se libérer de cette contrainte et de profiter pleinement de la retraite. Environ une vente sur deux à Paris et dans les principales villes françaises est motivée par un départ en fin de carrière ou à la retraite.Changement de projet professionnelParfois, les projets évoluent et les associés n’ont plus les mêmes envies ou objectifs. Dans ce cas, vendre l’hôtel peut permettre à chacun de retrouver sa liberté et de se lancer dans de nouveaux projets plus personnels. Il est crucial que tous les partenaires soient d’accord sur les conditions de vente pour éviter des conflits et assurer une transition harmonieuse. Situations économiques et stratégiquesDes changements économiques et stratégiques peuvent influencer la décision de vendre un hôtel. Les fluctuations économiques, telles qu’une saturation du marché ou une baisse de la demande, peuvent rendre la vente d’un hôtel opportune. En parallèle, les entreprises peuvent choisir de se recentrer sur leurs activités principales et céder des actifs non stratégiques, permettant ainsi de réallouer des ressources vers des investissements plus rentables et alignés avec la vision à long terme de l’entreprise. Le coût d’opportunité est également un facteur clé : vendre un hôtel peut libérer des capitaux pour investir dans un autre projet offrant un meilleur retour sur investissement, maximisant ainsi l’utilisation des ressources financières et saisissant des opportunités de croissance dans des secteurs plus prometteurs.Besoin de liberté ou moins de contraintesLa gestion d’un hôtel demande une disponibilité constante et une capacité à résoudre les problèmes à toute heure. Cette pression peut devenir importante, surtout après de nombreuses années. Vendre l’hôtel peut permettre de retrouver une certaine liberté et réduire les contraintes du quotidien. Les propriétaires d’hôtels doivent souvent être disponibles 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, pour faire face à des urgences comme des pannes, des annulations de dernière minute ou des incidents avec les clients.Cette exigence continue peut entraîner un stress important et un épuisement à long terme. En vendant l’hôtel, les propriétaires peuvent se libérer de cette responsabilité incessante, récupérer du temps pour eux-mêmes, et peut-être explorer d’autres passions ou projets moins contraignants. Cette décision est particulièrement pertinente pour ceux qui cherchent à améliorer leur qualité de vie et à réduire le stress lié à la gestion quotidienne. Les sociétés de gestion sont une autre réponse à ce problème. Le bon moment pour vendreLe moment idéal pour vendre son hôtel est celui que le propriétaire choisit en toute conscience, sans pression extérieure. Voici quelques éléments à considérer pour déterminer le bon moment :Ne pas être pressé par des contraintes financièresVendre dans une situation de contrainte financière peut inverser le rapport de force en faveur des acquéreurs. Lorsque les propriétaires sont contraints de vendre rapidement en raison de difficultés financières, ils se trouvent souvent dans une position désavantageuse. Cela peut les forcer à accepter des offres inférieures à la valeur réelle de l’hôtel, simplement pour résoudre leurs problèmes financiers urgents. En revanche, vendre dans des conditions favorables, où le propriétaire n’est pas pressé, permet de prendre le temps de trouver l’acheteur idéal et de négocier des conditions de vente optimales. Marché favorableSurveiller les tendances du marché est essentiel pour optimiser la vente d’un hôtel. Un marché dynamique avec une forte demande et des conditions économiques favorables peut considérablement augmenter la valeur de l’établissement, permettant une vente à un prix plus élevé. En revanche, un marché saturé, où l’offre dépasse la demande, donne aux acheteurs un avantage pour négocier des prix plus bas. En choisissant judicieusement le moment de la vente en fonction des cycles du marché, les propriétaires peuvent maximiser la valeur de leur transaction.Faire le bon choix au bon momentVendre son hôtel est une décision importante qui doit être prise au bon moment et pour les bonnes raisons. Que ce soit pour des raisons financières sans urgence, familiales, personnelles ou liées à la retraite, il est crucial de planifier cette vente de manière stratégique. Si vous envisagez de vendre votre hôtel ou si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur ce processus, n’hésitez pas à nous contacter. Notre expertise dans la vente d’hôtels peut vous aider à naviguer dans ce processus complexe et à trouver la solution la plus adaptée à vos besoins, en vous fournissant des explications claires sur les spécificités de ce milieu.

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En savoir plus Sécuriser la Vente d’un Hôtel en France : L’Importance de la Garantie de Passif

  • 05/07/2024
  • HÔTELLERIE

Bonjour à toutes et à tous,Lors de la vente d’un hôtel, la sécurité et la confiance entre le vendeur et l’acquéreur sont essentielles. Pour garantir cette sécurité, il est courant en France de mettre en place une garantie de passif. Ce mécanisme est particulièrement crucial dans le secteur hôtelier, où les transactions peuvent être complexes et impliquent des montants significatifs. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu’est une garantie de passif, comment elle fonctionne, et pourquoi elle est indispensable dans les transactions de vente d’hôtels.Bonne lecture.Qu’est-ce qu’une garantie de passif ?Lors de la vente d’une société détenant le fonds de commerce d’un hôtel, le vendeur fournit à l’acquéreur une garantie de passif. Cette garantie vise à sécuriser l’acquéreur contre d’éventuels passifs non déclarés ou imprévus qui pourraient survenir après la vente. Elle se compose de deux catégories principales : la garantie de passif classique et la contre-garantie.Garantie de passif classiqueLa garantie de passif classique permet à l’acquéreur d’être couvert pendant une certaine période après la vente. En France, l’usage veut que cette période soit de trois ans plus l’année en cours. Par exemple, si la vente a lieu en 2024, la garantie couvrira l’acquéreur jusqu’au 31 janvier 2028. Cette garantie ne signifie pas que le vendeur bloque une somme d’argent, mais plutôt qu’il s’engage à compenser l’acquéreur en cas de problème.Exemple pratique : Imaginons que la mairie émette une injonction de fermeture parce que l’hôtel ne répond pas aux normes requises, ce que ni le vendeur ni l’acquéreur n’avaient détecté lors de la vente. Le vendeur devra indemniser l’acquéreur pour les pertes financières engendrées par cette découverte.Montant de la garantie de passif : Le montant de cette garantie représente habituellement entre 10% et 20% du prix de vente. Ainsi, pour une vente d’un hôtel à 10 millions d’euros, la garantie de passif serait comprise entre 1 et 2 millions d’euros.Détails supplémentaires : La garantie de passif couvre divers types de passifs comme les dettes fiscales, les litiges juridiques, les défauts de conformité réglementaire, et toute autre responsabilité non apparente au moment de la vente.Contre-garantieEn complément de la garantie de passif, une contre-garantie est souvent mise en place. Contrairement à la garantie de passif, la contre-garantie implique le blocage d’une somme d’argent par le vendeur. Cette somme, généralement comprise entre 3% et 5% du prix de vente, est bloquée pour couvrir d’éventuels redressements ou problèmes survenus sous la gestion du vendeur avant la vente.Montant de la contre-garantie : Cette somme varie habituellement entre 0% et 7% du prix de vente, mais l’usage courant se situe entre 3% et 5%.Exemple de contre-garantie : Si un contrôle URSSAF révèle un redressement fiscal portant sur les années où le vendeur gérait l’hôtel, l’acquéreur peut utiliser cette contre-garantie pour être remboursé immédiatement. Par exemple, si la somme bloquée représente 5% du prix de vente d’un hôtel vendu pour 10 millions d’euros, 500 000 euros seraient bloqués pour couvrir ces éventuels redressements. La somme est bloquée pour l’année en cours plus trois ans, et elle est dégressive par tiers chaque année.Fonctionnement : L’acquéreur peut faire appel à cette somme bloquée en fournissant la preuve que les passifs résultent de la gestion antérieure à la vente. Cela assure une disponibilité immédiate des fonds pour régler les litiges sans avoir à engager de longues procédures juridiques contre le vendeur.Garanties spéciales et exceptionsEn plus de la garantie de passif classique et de la contre-garantie, il peut y avoir des garanties spéciales pour couvrir des situations spécifiques. Ces garanties sont adaptées aux particularités de chaque transaction et aux risques spécifiques identifiés lors de la vente.Garanties spéciales : Par exemple, si le vendeur a réalisé des travaux importants sans obtenir toutes les autorisations nécessaires, et que cela entraîne des coûts supplémentaires pour l’acquéreur, ces coûts seraient à la charge du vendeur. Une autre situation pourrait être une régularisation nécessaire due à des problèmes d’urbanisme découverts après la vente.Exception pour les fonds d’investissement : Il est important de noter que les garanties de passif et les contre-garanties ne s’appliquent pas aux transactions impliquant des fonds d’investissement. Les fonds d’investissement ont généralement une durée de vie de 5 à 7 ans. Lorsqu’ils vendent une société, ils ne peuvent pas offrir de garantie de passif. Cela signifie que ces mécanismes de sécurité sont uniquement valables dans les transactions entre particuliers ou sociétés non liées à des fonds d’investissement.Pourquoi est-ce important ?La garantie de passif est un outil essentiel pour sécuriser les transactions de vente d’hôtels. Elle offre à l’acquéreur une protection contre les passifs non déclarés et assure une certaine tranquillité d’esprit. En comprenant les différentes composantes de cette garantie et les situations spécifiques où elle s’applique, les vendeurs et les acheteurs peuvent naviguer plus sereinement dans le processus de vente.Planifier une vente réussieLa garantie de passif est un outil crucial pour sécuriser les transactions de vente d’hôtels. Elle offre à l’acquéreur une protection contre les passifs non déclarés et assure une certaine tranquillité d’esprit. En comprenant les différentes composantes de cette garantie et les situations spécifiques où elle s’applique, les vendeurs et les acheteurs peuvent naviguer plus sereinement dans le processus de vente.Si vous envisagez de vendre votre hôtel ou si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur les garanties de passif, n’hésitez pas à nous contacter. Notre expertise dans le domaine hôtelier peut vous aider à sécuriser votre transaction et à assurer une transition réussie.

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En savoir plus Achat d’un hôtel en France : tout savoir sur le financement

  • 15/03/2024
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Naviguer dans les eaux du financement hôtelier en France peut s’avérer complexe. Entre les spécificités du secteur, les fluctuations des taux d’intérêt et les particularités légales, réussir l’achat d’un hôtel requiert une compréhension approfondie des réglementations et des mécanismes financiers. Dans cet article, nous vous proposons d’éclaircir certains points relatifs aux différentes formules de financement.Bonne lecture L’importance capitale du financement dans les acquisitions hôtelières en FranceDans l’univers des acquisitions hôtelières en France, le financement bancaire est un pilier essentiel. Il intervient environ dans 85% des transactions, que cela concerne l’achat de fonds de commerce ou l’acquisition des murs et fonds conjointement. Pour les acteurs du secteur, cette dépendance marquée au financement souligne la nécessité de nouer des relations solides avec les institutions financières.Dans la période antérieure à 2023, les acteurs du marché bénéficiaient de taux d’intérêt historiquement bas, rendant les conditions d’emprunt extrêmement avantageuses, au point de donner l’illusion d’un coût d’emprunt négligeable. Depuis, avec le retour des taux d’intérêt à des niveaux plus habituels, le secteur a dû s’adapter. La réalité financière d’aujourd’hui remet en perspective les coûts liés au financement. Cette correction rappelle que les périodes de taux très bas, voire négatifs, ne correspondent pas à la norme, mais plutôt à des contextes économiques exceptionnels.Pour les investisseurs, la situation actuelle exige une planification financière plus rigoureuse et une évaluation précise des conditions de financement, marquant un retour à des pratiques plus traditionnelles dans la gestion des acquisitions hôtelières. Cette évolution met en lumière l’importance de stratégies d’investissement bien pensées pour prendre pied ou élargir ses actifs dans le secteur hôtelier français.Une structure de transaction plus complexe qu’on l’imagineDepuis plus d’une décennie, le marché de l’hôtellerie favorise les ventes d’entreprises, englobant souvent les transactions des murs et du fonds de commerce. Il est courant que l’entité possédant le fonds de commerce détienne aussi les murs ou bien 100% de la société propriétaire des murs. Cette configuration est choisie pour optimiser les avantages fiscaux, incitant le vendeur à privilégier la cession de l’entité juridique plutôt que la vente directe des actifs. Cependant, cette pratique se heurte à une contrainte légale spécifique en France*, qui interdit d’offrir les actifs d’une entreprise en garantie à une banque lors de son acquisition. Par conséquent, acheter une entité hôtelière sans pouvoir utiliser l’hôtel comme garantie limite les options de financement. C’est alors la société holding qui doit emprunter et obtenir un prêt pour acquérir la société détenant l’hôtel. Cette exigence augmente le besoin en capitaux propres, rendant le processus de financement plus exigeant pour l’acheteur.*Cette restriction, ancrée dans le droit des affaires et le droit bancaire français, vise à protéger les actifs de l’entreprise au bénéfice de ses créanciers actuels et futurs. Elle prévient le risque de surendettement des actifs, qui pourrait nuire à la santé financière de l’entreprise acquise.Durée de financement et pourcentage d’apport nécessaireLorsque la transaction est réalisée via une société holding, la durée du prêt est généralement plus courte que dans l’immobilier classique, se limitant à 10-12 ans, voire 15 ans pour les meilleures conditions, comparativement à 20 ans pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel. Conséquemment, cette différence implique un apport personnel plus important, généralement compris entre 45% et 50% du prix d’achat, voire davantage si le bilan de la société acquise est jugé insuffisant.À Paris – où les valorisations hôtelières sont parmi les plus élevées de France – cette structure de transaction présente des défis particuliers. Les valorisations élevées, plusieurs fois supérieures au chiffre d’affaires et à l’actif net, rendent le financement complexe, d’autant que les valeurs reprises dans les bilans – notamment pour les murs et le fonds de commerce – sont souvent très inférieures au prix de transaction. Cette situation crée un écart significatif entre la valorisation convenue entre acheteur et vendeur et la valeur comptable de la société, ce qui complique l’évaluation du risque par les banques.Dynamiques du marché hôtelier en régions françaisesAu-delà de l’agitation parisienne, le paysage hôtelier des régions françaises offre une perspective différente, marquée par des valorisations plus accessibles et une évolution notable vers les transactions d’entreprises. Historiquement, la vente directe d’actifs était plus courante en région, en raison de valorisations moins élevées comparées à Paris. Toutefois, la tendance a commencé à changer au cours des dernières années, avec une nette augmentation des valorisations et un intérêt croissant pour les structures de vente d’entreprises.Cette transition s’explique par plusieurs facteurs. D’abord, l’écart de valorisation entre Paris et les régions s’est resserré, bien que de manière inégale, favorisant une montée des transactions significatives, allant jusqu’à plusieurs millions d’euros. Ensuite, l’adoption des structures d’entreprise, notamment les holdings, s’est généralisée, facilitant les opérations de vente complexes.Prenons l’exemple d’un hôtel en région valorisé entre 4 et 6 millions d’euros, générant un chiffre d’affaires de 1,2 million d’euros, contre une valorisation hypothétique de 10 millions pour un établissement similaire à Paris. Malgré cette différence de valorisation, la rentabilité peut rester comparable, il faudra apporter des fonds propres plus importants à Paris qu’en Région.  Cette équation financière avantageuse se reflète également dans les conditions de financement. En région, il est désormais possible d’obtenir des prêts sur des durées similaires à celles de Paris (généralement entre 10 et 12 ans), mais avec des exigences d’apport personnel nettement réduites, variant de 20% à 35% du montant de l’acquisition.Cette flexibilité financière, couplée à des valorisations plus attractives, rend le marché hôtelier régional particulièrement intéressant pour les investisseurs. Les possibilités de réaliser des acquisitions avec des apports initiaux moins conséquents offrent une opportunité séduisante, soulignant une diversification bienvenue dans le secteur hôtelier français, au-delà des frontières de la capitale.Naviguer dans le paysage financier de l’hôtellerie françaiseL’achat d’un hôtel en France, qu’il soit situé dans le cœur vibrant de Paris ou dans le charme des régions (découvrez notre comparatif complet dans notre article dédié), représente une aventure entrepreneuriale riche en opportunités, mais aussi en défis. Comme précisé en amont, le financement constitue la pierre angulaire de tout projet d’acquisition hôtelière, exigeant une compréhension fine des multiples facettes du secteur, des conditions de marché et des structures transactionnelles complexes qui caractérisent ces opérations. Pour approfondir votre compréhension sur ce sujet, nous vous invitons à prendre contact avec nos équipes. Nous assistons quotidiennement de nombreux investisseurs dans l’élaboration de leurs plans de financement et les orientons vers des partenaires de confiance, essentiels à la concrétisation de leur vision.

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En savoir plus Les sociétés de gestion hôtelière : clés de la réussite en hôtellerie

  • 27/02/2024
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et à tous,L’univers de l’hôtellerie regorge de défis, mais aussi de magnifiques opportunités. Parmi elles : les sociétés de gestion hôtelière. Aujourd’hui, nous nous plongeons dans le rôle de ces partenaires invisibles et indispensables qui assurent le succès et la fluidité des opérations de nombreux hôtels. Fonctionnement, impact sur la rentabilité et avantages offerts aux propriétaires d’hôtels, découvrez tout ce qu’il vous faut savoir dans cet article. Bonne lecture.Le rôle des sociétés de gestion dans l’hôtellerieUne société de gestion hôtelière est une entreprise spécialisée qui prend en charge l’exploitation quotidienne d’un hôtel, agissant sur tous les aspects, comme si elle en était le propriétaire, sans pour autant détenir la propriété légale. Cette collaboration couvre un large éventail de responsabilités, essentielles à la réussite de l’hôtel.Gestion opérationnelle quotidienne : De la réception des clients à la gestion des réservations, en passant par l’entretien des chambres et le maintien des standards de service.Management des équipes : Sélection, formation et management du personnel pour assurer un service de qualité.Relations avec les fournisseurs : Négociation et gestion des contrats pour garantir la qualité et optimiser les coûts.Gestion financière : Comptabilité, gestion des factures et surveillance rigoureuse des dépenses.Stratégie commerciale et marketing : Développement et mise en œuvre de stratégies pour maximiser le taux d’occupation et le revenu.Maintenance et rénovation : Entretien de l’établissement pour rester compétitif sur le marché.Conformité réglementaire : Veiller à respecter toutes les réglementations en vigueur.L’avantage d’un partenariat avec une société de gestionLe partenariat avec une société de gestion hôtelière transforme l’exploitation des hôtels, offrant aux propriétaires un accès direct à une expertise sectorielle profonde. Cette collaboration décharge les propriétaires des opérations quotidiennes, leur permettant de se focaliser sur d’autres intérêts ou projets, tout en assurant une gestion optimale de leur établissement. Voici les avantages-clés :Expertise et professionnalisme: Les sociétés de gestion hôtelière apportent une connaissance approfondie des meilleures pratiques en matière de gestion, de marketing et de service client, contribuant à l’amélioration continue de l’expérience offerte aux hôtes.Gestion efficiente: Elles optimisent les opérations et réduisent les coûts grâce à leur capacité à négocier des tarifs préférentiels et à appliquer des stratégies efficaces de gestion financière et opérationnelle.Satisfaction client améliorée: En adoptant une approche centrée sur le client et en maintenant des standards élevés de service, ces sociétés garantissent une expérience utilisateur exceptionnelle, favorisant ainsi la fidélisation et attirant de nouveaux clients.Libération de temps: Les propriétaires bénéficient d’une plus grande liberté pour se concentrer sur d’autres investissements, sachant que la gestion quotidienne de leur hôtel est entre les mains d’experts.Exemption potentielle de l’IFI : En optant pour une collaboration sous forme de mandats d’assistance et de gestion à commercialisation plutôt que des mandats de gestion pure, les propriétaires maintiennent l’usage commercial de leur hôtel, évitant ainsi sa reclassification en tant qu’immobilier pur qui serait soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Cet aspect fiscal est particulièrement pertinent puisque la valeur immobilière excédant 1,3 million d’euros est taxable.En résumé, un partenariat avec une société de gestion hôtelière représente une stratégie efficace pour améliorer la rentabilité, la qualité de service et la satisfaction client, tout en offrant aux propriétaires la liberté de poursuivre d’autres ambitions.Reporting et rémunération : une incitation à la performanceLes sociétés de gestion hôtelière apportent une expertise précieuse dans l’analyse et le reporting financier et opérationnel, fournissant aux propriétaires des rapports d’activité détaillés. Ces rapports incluent non seulement des indicateurs financiers tels que le chiffre d’affaires, l’EBITDA (Excédent Brut d’Exploitation ajusté) et le RevPAR (Revenu par chambre disponible), mais aussi des analyses qualitatives approfondies sur le climat interne de l’hôtel, les performances du personnel et les feedbacks clients. Cette combinaison de données quantitatives et qualitatives offre une vision holistique de l’état de l’hôtel, permettant d’identifier les opportunités d’amélioration et d’ajuster les stratégies en conséquence.La structure de rémunération des sociétés de gestion, articulée autour d’une facturation fixe mensuelle, ajustée en fonction des spécificités de l’hôtel (taille, emplacement, catégorie) et d’un pourcentage de l’EBE, motive ces entreprises à maximiser la performance opérationnelle et financière. Ce modèle incitatif assure que les objectifs de la société de gestion sont alignés avec ceux du propriétaire, favorisant une gestion orientée vers l’optimisation des revenus et la maîtrise des coûts. Le calcul de la part variable, basé sur l’EBE, encourage une gestion rigoureuse et stratégique, visant à accroître la rentabilité de l’hôtel tout en maintenant une qualité de service élevée. La rémunération globale annuelle représente en moyenne entre 3% et 8% du chiffre d’affaires de l’hôtel. En somme, l’approche intégrée de reporting et la structure de rémunération basée sur la performance créent un environnement propice à l’excellence opérationnelle, renforçant la collaboration entre les propriétaires d’hôtels et les sociétés de gestion pour atteindre des objectifs financiers ambitieux, tout en assurant une expérience client de qualité.Des prestations sur mesureLes sociétés de gestion hôtelière se distinguent par leur capacité à proposer des solutions personnalisées, répondant précisément aux besoins et aux objectifs spécifiques de chaque propriétaire d’hôtel. Que ce soit pour une prise en charge complète de l’exploitation hôtelière – incluant la gestion quotidienne, le marketing et la maintenance – ou pour des missions ciblées – l’amélioration des performances de vente et la stratégie de tarification, par exemple – elles adaptent leurs services pour maximiser l’efficacité et la rentabilité. Cette modularité des services – variant en termes de durée et de nature de contrat –  permet aux propriétaires de bénéficier d’une expertise pointue là où ils en ont le plus besoin, sans pour autant céder le contrôle total de leur établissement.  Quels que soient sa taille et son positionnement, l’hôtel peut ainsi tirer le meilleur parti de l’expertise de ces sociétés pour améliorer son offre et sa compétitivité sur le marché.Information sur le cadre contractuel classique : Les contrats avec les sociétés de gestion sont généralement renouvelables, avec des durées initiales de 2 à 5 ans, suivies de possibilités de renouvellement annuel. Ceci offre une certaine sécurité et prévisibilité, tant pour les sociétés de gestion que pour les propriétaires d’hôtels, tout en permettant une certaine flexibilité dans la relation contractuelle.Impact sur le marché hôtelier françaisL’influence des sociétés de gestion sur le marché hôtelier français est significative et se manifeste à plusieurs niveaux, modifiant profondément la dynamique du secteur. Actuellement, environ 30-35% des hôtels en France bénéficient de l’expertise de ces sociétés. Plus d’une cinquantaine d’entre elles gèrent activement plus de cinq hôtels. Cette tendance souligne l’importance croissante de ces acteurs dans l’optimisation de la gestion hôtelière, la professionnalisation du secteur et l’innovation en matière de services.Professionnalisation et amélioration des performancesLa professionnalisation induite par ces sociétés spécialisées contribue à élever les standards de qualité et de performance dans l’ensemble de l’industrie hôtelière française. Grâce à l’application de méthodologies de gestion éprouvées, à l’intégration de technologies avancées et à l’implémentation de pratiques opérationnelles innovantes, ces sociétés permettent aux hôtels de rester compétitifs sur un marché globalisé. L’efficacité opérationnelle et la gestion financière rigoureuse qu’elles apportent favorisent une meilleure adaptation aux évolutions du marché et aux attentes des clients.Diversification et enrichissement de l’offre hôtelièreEn outre, les sociétés de gestion jouent un rôle crucial dans l’évolution et la diversification du paysage hôtelier français. En répondant aux besoins changeants des clients et en explorant de nouveaux concepts hôteliers, elles encouragent les établissements à se positionner sur des niches spécifiques, enrichissant ainsi l’offre globale et stimulant l’innovation dans le secteur.Contribution économique et socialeAu-delà de l’amélioration directe de la rentabilité et de la qualité de service, l’activité de ces sociétés a un impact positif sur l’économie locale et nationale, notamment en créant des emplois, en dynamisant le tourisme et en contribuant au développement des territoires. Leur investissement dans la formation et le développement professionnel du personnel hôtelier améliore également les compétences dans le secteur et valorise les carrières hôtelières, contribuant à la fois à l’économie et au tissu social.Conclusion : un partenariat gagnant-gagnantLes sociétés de gestion hôtelière représentent un atout précieux pour les propriétaires d’hôtels, offrant expertise, flexibilité et tranquillité d’esprit. En confiant la gestion de leur établissement à des professionnels, les propriétaires peuvent non seulement optimiser leur rentabilité, mais aussi maintenir une qualité de service élevée, essentielle dans un marché aussi compétitif que l’hôtellerie.Si vous êtes propriétaire d’un hôtel et que vous envisagez de collaborer avec une société de gestion, ou si vous cherchez simplement à en savoir plus sur ce modèle d’affaires, n’hésitez pas à nous contacter. Notre expertise dans le domaine de l’hôtellerie, combinée à un réseau solide de sociétés de gestion, peut vous aider à naviguer dans cet univers complexe et à trouver la solution la plus adaptée à vos besoins.

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En savoir plus Étude Altares : les chiffres-clés de la boulangerie en mars 2023

  • 14/01/2024
  • BOULANGERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,En mars dernier, Altares, le spécialiste de la donnée d’entreprise et expert en Data Economy, publiait ses premiers chiffres du secteur de la boulangerie et de la pâtisserie pour l’année 2023.En 2022, les ventes et cessions de fonds de commerce étaient moins nombreuses qu’en 2021, avec 1605 boulangeries vendues sur le territoire français. Le prix des transactions restait toutefois des plus intéressants.La crise mondiale du Covid-19 avait largement impacté les commerçants – de tous secteurs d’activité et dans le monde entier – avec la hausse du coût des matières premières et de l’énergie. Qu’en est-il au premier trimestre 2023 ? Réponses dans cet article.Quel bilan 2022 pour le secteur de la boulangerie ?De nombreuses boulangeries en FranceEn 2022, on comptait pas moins de 33 469 boulangeries sur le territoire français. Ensemble, elles pouvaient se targuer de représenter pas moins de 44% de l’industrie agro-alimentaire en France.Au total, entre 2018 et 2022, ce sont plus de 11 000 boulangeries qui ont été créées dans tout le pays.Des milliers d’emplois sur tout le territoireSelon Altares, plus de 60% des boulangeries françaises comptent moins de 5 salariés, contre seulement 2,6% qui comptent plus de 20 employés dans leur établissement. L’étude précise également que plus de 180 000 personnes – apprentis compris – sont employées au sein de boulangeries ou de pâtisseries en France. Un prix de vente de boulangerie toujours intéressantDe plus, le prix moyen de cession d’une boulangerie est estimé à 214 893 euros, dans le top 10 des ventes de fonds de commerce en France. Il est bon de noter que l’Île-de-France culmine bien au-dessus de ces chiffres, avec un prix moyen situé entre 450 000 et 500 000 euros. Fourchette témoignant du dynamisme du marché dans la région, d’où notre spécialisation dans cette dernière.Mais l’inflation rencontrée au cours de ces derniers mois et l’augmentation du coût de l’alimentation et des matières premières n’ont-ils pas eu d’influence sur le secteur ainsi que sur les transactions en ce début 2023 ? Le secteur de la boulangerie en danger ?C’est par cette question que commence l’étude Altares publiée le 2 mars 2023. Le coût des matières premières élevéAvec la conjoncture mondiale de ces derniers mois et la crise économique qui en a découlé, les boulangers français ont tous vu leurs coûts d’achat des matières premières augmenter.C’est le cas, par exemple, de la farine ou encore du blé dont les prix atteignent des records.Selon l’étude Altares, le nombre de boulangeries en déficit augmenteL’étude précise aussi que l’on comptait plus de 874 boulangeries entrées en défaillance en France en 2022. Un nombre déjà important avec une croissance de 124,7% sur un an, et qui va doubler entre janvier 2010 et janvier 2023. Ainsi, 118 boulangeries se sont vues en défaillance contre 57 à la même période en 2010. Des boulangeries pourtant solides, malgré l’inflation : c’est ce que l’étude Altares affirmeEn dépit de ces chiffres, l’étude se veut toutefois rassurante en indiquant que plus de ¾ des commerces ont une bonne capacité de résistance. En effet, uniquement 27% ont un risque très faible et 10% un risque sérieux de mettre la clé sous la porte.Le secteur tient bon et les belles créations de boulangeries des cinq années précédentes comblent les fermetures connues cette année. Si certains professionnels connaissent quelques difficultés dues à la hausse des prix de l’énergie, à la baisse de main-d’œuvre et plus largement à l’inflation, on estime toutefois que les risques de fermeture de boulangeries et pâtisseries sont relativement faibles en France.Faites appel à un cabinet d’experts en transactions de fonds de commerceVous hésitez à acquérir votre propre boulangerie à Paris comme dans une autre région de France ? Vous désirez vous faire accompagner pour être sûr de faire le bon choix ?Huchet Demorge conseille ses clients dans chacune de leurs démarches depuis de nombreuses années. Faites confiance à un spécialiste des fonds de commerce en boulangerie qui connaît son métier sur le bout des doigts, et contactez-nous.Merci de votre lecture.

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En savoir plus Quelles sont les nouvelles tendances des boulangeries ?

  • 11/01/2024
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et à tous, Comme le confirme la revue Business Boulangerie-Pâtisserie de Food Service Vision, près de 72% des Français fréquentent leur boulangerie-pâtisserie plus de deux fois par semaine. Cette fidélité des consommateurs fait que le monde de la boulangerie évolue, amenant chaque année de nouvelles tendances. Produits et ingrédients plus écoresponsables ou encore gâteaux saisonniers : les artisans regorgent d’imagination pour innover. Les boulangers ne cessent de s’adapter aux nouveaux modes de consommation des Français et répondent aux exigences de leurs clients en se réinventant. Mais alors, quelles sont les tendances du marché de la boulangerie ? Quels sont les nouveaux produits et défis à relever pour ce secteur qui fait la fierté de la France depuis des siècles ? Fort de notre expertise en transactions de fonds de commerce de boulangerie, nous avons décidé de mettre le nez dans la pâte pour vous en dire plus. Bonne lecture. Des recettes plus naturelles et écologiques : la clé des nouvelles tendances de la boulangerieFace au réchauffement climatique, mais surtout au besoin client post-covid, toujours plus soucieux de connaître l’origine des ingrédients et de consommer local, le monde de la boulangerie entend avoir recours à une fabrication artisanale à partir de produits frais et naturels.Impactées par le phénomène du “bien manger” et du “mieux manger”, les boulangeries se tournent davantage vers des producteurs locaux, issus de leurs régions, à la recherche de produits de saison. Ils donnent priorité aux ingrédients comme les fruits, les graines ou les œufs qui valorisent également la juste rémunération des agriculteurs français. Si en été les produits à base de fraises et de framboises refont surface sur les étals, en hiver, ce sont les dérivés des pommes et des poires qui prennent le relais. On peut donc se régaler en toute saison avec des produits qui respectent la saisonnalité et préservent la planète.Une large sélection de produits alternatifsVous êtes un adepte du gluten free ? Ou tout simplement végétarien ? Les tendances boulangères en France tendent de plus en plus vers un mode de consommation qui s’adapte à chacun. Cela explique notamment que les vitrines de nos boulangeries s’agrémentent de nouveaux produits pauvres en gluten ou végétariens/végétaliens et se diversifient pour créer des recettes succulentes et innovantes.Si le gluten peut s’avérer toxique ou indigeste pour certains, les pains traditionnels, les biscuits et les gâteaux en contiennent naturellement dans la farine de blé. De nombreux artisans ont alors voulu se tenir à l’écoute de leur clientèle en proposant une gamme de plus en plus étoffée de mets pauvres en gluten.De leur côté, les végétariens et les végétaliens ont un large choix de préparations sans viande et même sans œufs. On voit d’ailleurs ouvrir de plus en plus d’enseignes de boulangerie spécialisées dans la confection de mets appropriés à ces modes de consommation.Le bio au centre des tendances de la boulangerie en 2023Le bio a le vent en poupe, et pour cause. Il offre à tous ses consommateurs une alimentation moins néfaste pour l’environnement et meilleure pour la santé. Les clients de boulangerie sont nombreux à rechercher des pains fabriqués à partir de farine bio. Une pratique qui modifie certes les pratiques de nos artisans boulangers, demandant plus de travail, de temps de pousse et de repos, mais qui au final bonifie lesdits pains.Il est d’ailleurs à noter que la farine bio n’est pas la seule farine en vogue ! En effet, le travail à partir de farines anciennes, contribuant à une alimentation plus saine, gagne aussi en popularité. Snacks, pains, viennoiseries ou pâtisseries issues de l’agriculture biologique : les créations bio ne manquent pas pour satisfaire les papilles des consommateurs.Et pour faire un vrai geste pour la planète, de nombreuses alternatives remplacent désormais les emballages en plastique.Des produits issus de la cuisine fusionAvez-vous déjà entendu parler de la cuisine fusion ? Cette pratique qui consiste à mélanger des traditions et des savoir-faire culinaires différents pour composer un plat unique en son genre ?Cette cuisine a été petit à petit intégrée à nos boulangeries pâtisseries françaises dès 2021 et n’a cessé de se développer pour proposer des créations toujours plus diversifiées et originales. Le métier de boulanger est ainsi en évolution et la soif de création/innovation des artisans est chaque jour un peu plus palpable. La pâtisserie conçue par le chef Dominique Ansel – mariage du croissant français et du savoureux donut américain – en est un exemple probant.Des inventions audacieuses telles que la viennoiserie-riz-au-lait, ainsi que l’import de nouvelles saveurs, à l’instar du pandan, semblent de plus en plus fréquentes.Le click and collect : une des tendances de la boulangerie post-covidNul n’ignore que le monde numérique a bouleversé les codes de la vente dans de nombreux secteurs et il va de soi que la boulangerie n’échappe pas au phénomène. Le click and collect est l’une des pratiques issues du Covid-19 destinée à limiter les contacts humains afin d’éviter la propagation de la pandémie. Elle consiste à proposer, sur le site des artisans boulangers, un service de vente à emporter “en coup de vent” ou à se faire livrer chez soi. Depuis, le monde de la boulangerie a développé le concept de sorte à permettre à une échelle nationale l’acquisition de ces nouveaux produits venant de la capitale. On peut citer, par exemple, le pain sans gluten Chambelland, ou encore les produits Michalak que l’on retrouve maintenant aux quatre coins du territoire.La revente des invendusQui dit protection environnementale, dit également de limiter le gaspillage alimentaire autant que possible. C’est pourquoi les boulangeries françaises mettent également leurs produits en ligne sur des applications spécialement pensées pour écouler les invendus. Pains, viennoiseries ou encore quiches et tartes : sous forme de lot, cette solution économique ne manque pas d’atouts pour faire le bonheur des consommateurs.Cette nouvelle tendance en boulangerie permet à l’artisan de faire découvrir ses créations tout en évitant le gaspillage. Le constat ? Tout le monde s’y retrouve. Un cabinet expert en transactions de boulangerie à votre dispositionSi les tendances évoluent, cet article démontre que les acteurs de la boulangerie traditionnelle française n’ont pas attendu pour prendre la mesure du mouvement.Consommation biologique, conscience écologique, emballages en carton, produits adaptés à chacun : nos artisans regorgent d’imagination pour répondre aux nouvelles tendances des clients.  Au cœur de ce marché, Huchet-Demorge est à vos côtés si vous envisagez l’acquisition ou la cession d’un fonds de commerce de boulangerie, à Paris et dans d’autres villes de France. N’hésitez pas à nous consulter. 

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En savoir plus Les 30 ans du décret de la tradition : explications

  • 10/01/2024
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et à tous,Connaissez-vous la baguette de tradition française ? Ce pain délicieux et savoureux qui ne cesse de faire la fierté des Français depuis plusieurs années. Plus de 30 millions de français en consomment chaque jour.Emblème de la France et de son patrimoine gastronomique, la tradition fêtera ses 30 ans en septembre prochain. Mais alors, que dit le décret et pourquoi a-t-il été instauré en France ? Quelle est l’histoire de la baguette de tradition française et ses conditions de fabrication aujourd’hui ? Le cabinet parisien Huchet Demorge a fait pour vous un petit état des lieux de la baguette de tradition française, et plus précisément du “décret pain” de septembre 1993.La petite histoire de la baguette de tradition françaiseMalgré des origines floues, on trouve quelques sources potentielles qui situent l’arrivée de la baguette en France. Si certains évoquent l’époque napoléonienne et que d’autres l’attribuent au boulanger autrichien August Zang, Steven Kaplan juge pour sa part qu’elle est bien plus récente. En effet, l’historien spécialisé dans l’histoire du pain date la baguette du XXème siècle, en réponse à une simple demande populaire d’obtenir un pain plus léger, avec plus de croûte et moins de mie. De nombreux dérivés ont vu le jour sur cette base. C’est notamment le cas de la baguette de tradition française, mise à l’honneur et réglementée par ce décret trentenaire.Un décret qui protège la fabrication de la baguette de tradition françaiseDécret de la baguette de tradition française : une envie d’antanÀ l’origine, le décret pain promulgué par le Gouvernement Balladur avait vocation à protéger nos baguettes d’ingrédients et autres additifs chimiques. En ces temps où la baguette se veut quelque peu délaissée au profit de méthodes moins nobles mais plus efficaces, la baguette doit retrouver son essor et son prestige d’antan. Depuis les années 50, les baguettes sont blanches, sans goût et saveur, aux pétrissages intensifs. Il faut dire que la concurrence est rude en cette période où les grandes distributions détiennent le monopole. Le premier article du “Décret pain” énonce ainsi que : “Peuvent seuls être mis en vente ou vendus sous la dénomination de : « pain maison » ou sous une dénomination équivalente les pains entièrement pétris, façonnés et cuits sur leur lieu de vente au consommateur final.”En 1987, un client demande à une minoterie de lui fournir une farine sans aucun additif ni produit chimique afin de retrouver la baguette d’antan. Ni une ni deux, le boulanger s’exécute pour proposer la baguette Retrodor. C’est la première baguette de tradition française !Celle-ci n’est composée que de 5 ingrédients, à savoir : la farine de blé, la levure, l’eau, le levain et de sel.Des débuts pourtant mitigésMais au début, cette tradition ne reçoit pas forcément un bon accueil. Les boulangers comme les clients restent sceptiques, les premiers peinant à industrialiser de façon homogène leur pain et à réaliser une baguette sans filets. En effet, le poids et la taille très précis de ce nouveau carcan provoquent une certaine difficulté d’adaptation chez bon nombre de commerçants.Petit à petit, les méthodes évoluent et la baguette de tradition française apparaît aujourd’hui comme une institution de la gastronomie française.Le décret pain et la baguette de tradition française : de nos joursMais alors que le décret pain instaure quelques rares dérivés d’ingrédients comme la farine de soja par exemple, le décret a été largement assoupli. Les meuniers se mettent alors à développer des solutions plus faciles à réaliser pour satisfaire les papilles de leurs clients. Les farines sont dès lors revues avec des assemblages de blés de plusieurs origines et aux différentes caractéristiques. Aussi, dans un souci de rentabilité économique, les boulangers s’adaptent aux variations naturelles céréalières par des ajouts de gluten notamment. Côté format, il est bien plus simple pour les boulangers de notre époque de respecter les précisions du décret. À peu d’exceptions près, la majorité des baguettes de tradition française vendues mesurent environ 60 cm, sur 5 à 6 cm de large, pour un poids moyen de 250 grammes. Cependant, ces règles peuvent changer légèrement de région en région.Aujourd’hui, la baguette de tradition française est la plus vendue de France. Malgré son prix légèrement supérieur, la qualité de ses produits et la minutie de sa confection sont très appréciées du grand nombre.Si vous désirez investir dans le futur de ce bijou de la gastronomie française, faites confiance à un cabinet expert en transactions de fonds de commerce de boulangerie. Toujours curieux et à l’affût des nouvelles tendances de ce marché, nous serons là pour vous accompagner dans l’achat de votre enseigne, ainsi que son exploitation. Il suffit de nous contacter.

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En savoir plus Hôtellerie Parisienne vs hôtellerie de région : analyse complète

  • 09/01/2024
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Dans cet article, nous vous proposons d’explorer dans le détail le paysage hôtelier français, en mettant en lumière les nuances entre l’hôtellerie parisienne et le reste de la France. Nous plongerons dans les statistiques, les tendances de valorisation, les écarts de rentabilité et les disparités d’offres à travers le prisme expert du marché des fonds de commerce d’hôtels.Bonne lecture. Le parc hôtelier de ParisAvant toute chose, commençons par un panorama du joyau hôtelier qu’est Paris. Sur les 18 000 hôtels recensés en France, près de 10% se trouvent à Paris intra-muros, tandis que plus de 3000 établissements fleurissent en Île-de-France. Cette concentration exceptionnelle s’explique par le statut de Paris en tant que première destination touristique mondiale. Et elle lui offre son statut de ville insubmersible du point de vue hôtelier tant elle semble rebondir après chaque crise.La région parisienne détient le record du plus grand nombre de palaces et d’établissements quatre étoiles et trois étoiles en France. En comparaison, d’autres villes telles que Nice et Lyon comptent environ 300 hôtels cinq étoiles chacune. Cette concentration accrue à Paris est le résultat d’une demande touristique constante, permettant à la Ville Lumière de maintenir un taux d’occupation naturel de 82-83% depuis la fin de la pandémie, avec un prix moyen, tout type d’établissement confondu, par nuit grimpant à 165€ HT, contre 140€ HT avant la crise. Panorama des régionsAvant de parler de l’industrie hôtelière dans les autres régions de la France, rappelons qu’il est compliqué – si ce n’est impossible – de livrer des chiffres généraux, tant ces derniers varient considérablement en fonction des villes et départements. L’appellation “hôtellerie de région” est en somme un terme parapluie regroupant de nombreuses réalités.Une différence significative de valorisationCependant, nous pouvons dire qu’en termes de valorisation, les fonds de commerce parisiens oscillent entre 3,5 et 6 fois le chiffre d’affaires, selon la taille et l’emplacement de l’établissement, alors qu’en province, cette fourchette varie de 0,5 à 3,5 fois le chiffre d’affaires pour les villes les plus attractives, telles que Lyon, Nice-Centre, Aix-en-Provence, Annecy ou encore Rennes. Les murs et fonds, quant à eux, suivent une tendance similaire, avec des valeurs entre 7 et 12 fois le CA à Paris, contre 2 à 5-6 fois en province, les villes les plus attractives que nous venons de citer obtenant les multiples les plus élevés.Si vous avez besoin d’un petit rappel sur les distinctions entre fonds de commerce et murs et fonds, le voici.Un écart de rentabilité important entre l’hôtellerie parisienne et l’hôtellerie de régionL’écart de valorisation entre Paris et les régions se traduit également par des différences de rentabilité importantes. Économiquement parlant (sans inclure le sujet de plus-value), un hôtel comparable à Paris et à Lyon générera un chiffre d’affaires plus élevé dans la capitale, mais la rentabilité nette à Lyon peut dépasser celle de Paris. Par exemple : Un fonds de commerce d’un établissement parisien de 40 chambres peut générer un chiffre d’affaires de 2 millions d’euros et être estimé à 10 millions d’euros. En comparaison, à Lyon, un hôtel identique de 40 chambres pourrait réaliser un chiffre d’affaires de 1,5 million d’euros, avec une valorisation d’environ 4 à 5 millions d’euros. Bien que la valorisation lyonnaise soit inférieure, sa rentabilité peut surpasser celle de son homologue parisien. Avec un chiffre d’affaires de 1,5 million d’euros, l’hôtel lyonnais afficherait une rentabilité de 350 000 à 450 000 euros, alors que l’hôtel parisien, avec 2 millions d’euros de chiffre d’affaires, aurait une rentabilité d’environ 650 000 euros à 750 000 euros. Cette différence significative se reflète également dans les exigences en fonds propres pour l’achat. L’acquisition de l’hôtel parisien nécessiterait un apport en fonds propres d’au moins 50%, soit 5 millions d’euros, tandis qu’à Lyon, un montant d’environ 1,5 million d’euros, représentant 30% de la valeur de 4,5 millions d’euros, serait requis. Cela permet de constater les nuances économiques entre les deux marchés.Hôtellerie de région : des offres plutôt disparates sur le territoire françaisDans une perspective plus approfondie, les opportunités sur le marché hôtelier présentent une diversité marquée. Certains territoires, tels que le bassin s’étendant de Lyon à Annecy, bénéficient d’une vigueur économique remarquable, renforcée par l’activité industrielle et leur attrait pour les voyageurs d’affaires et de loisirs. En revanche, des régions moins pourvues d’un bassin économique dynamique voient leur demande en tourisme d’affaires diminuer, impactant potentiellement leurs taux d’occupation. Ceci dit, l’après Covid a permis aux hôteliers de constater que la France restait un pays riche, avec une population d’affaires et de loisirs qui se déplace beaucoup. Sur l’ensemble du territoire, toutes sources confondues, la clientèle hôtelière est française à plus de 50%. Dans les hôtels situés en dehors de Paris, après la pandémie, les affaires sont reparties plus vite grâce aux déplacements professionnels et au tourisme national. Pour de nombreuses villes de province, la clé de la reprise ne fut donc pas dépendante du tourisme international.Dans les villes secondaires, globalement, le taux d’occupation reste un indicateur déterminant. Pour faire face aux frais de personnel et aux charges fixes, il est préférable d’avoir un taux d’occupation supérieur à 55 %, à l’exception des hôtels saisonniers. Lorsqu’on examine les opportunités en province, une connaissance approfondie de la région s’avère essentielle pour évaluer les taux d’occupation anticipés et les prix moyens. Il peut être très rentable d’investir dans une zone affichant un taux d’occupation de 50 à 60% si l’on peut y proposer des tarifs élevés à des moments stratégiques, comme la période de ski. Bien que l’occupation ne soit pas constante tout au long de l’année, la capacité à offrir des tarifs élevés à des périodes spécifiques peut en effet égaler, voire surpasser, l’attrait commercial de certains établissements situés à Paris.Hôtellerie parisienne vs Hôtellerie de région : bilan finalEn conclusion, le marché des murs et fonds d’hôtels présente des distinctions marquées entre Paris et les régions. Les investisseurs doivent tenir compte de ces nuances pour prendre des décisions éclairées. À Paris, la demande constante et la concentration élevée d’hôtels influent sur la valorisation, avec des multiples de 6 à 11 fois le chiffre d’affaires, comparés à 2 à 6 fois en province. Cependant, la rentabilité peut être plus élevée en province, comme souligné dans notre exemple. La diversité des offres régionales plaide pour une approche experte. Des zones comme Lyon, Nice, Bordeaux, Marseille, Aix ou encore Annecy se démarquent, démontrant la nécessité de comprendre les particularités locales. Malgré des taux d’occupation parfois plus faibles, la capacité à appliquer des tarifs élevés à des moments stratégiques peut compenser ces fluctuations.Vous cherchez à investir dans l’hôtellerie (avec ou sans murs) de Paris ou de région ? Notre cabinet, spécialisé dans l’accompagnement d’achat et de revente d’hôtels depuis plus de 35 ans, peut vous conseiller sur des établissements susceptibles de vous intéresser. De la recherche à la signature, en passant par le conseil après votre achat, nous sommes en mesure de vous assister sur tous les aspects. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.

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En savoir plus Bilan de l’année 2023 des transactions hôtelières à Paris

  • 08/01/2024
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Alors que les dernières lueurs de l’année 2023 s’estompent, nous plongeons dans les coulisses du marché hôtelier parisien, révélant les subtilités des transactions qui ont marqué cette période. Dans un contexte post-COVID, la ville lumière retrouve sa splendeur et le secteur hôtelier connaît une résurgence digne d’une renaissance. Suivez-nous dans cette exploration détaillée, où nous dévoilons les tendances, les chiffres et les dynamiques qui ont façonné le paysage des transactions hôtelières tout au long de cette année.Bonne lecture. Hôtellerie parisienne 2023 : une belle reprise suite à la crise sanitaire du CovidAlors que les dernières notes de la crise sanitaire résonnaient encore au début de l’année 2022, le marché hôtelier a retrouvé son rythme de croisière dès le deuxième semestre. Les transactions ont repris de plus belle, marquant un renouveau attendu. Soulignons cependant que cette reprise n’a pas été instantanée. Jusqu’en mai-juin 2022, l’activité était en plein essor, mais les stigmates persistants des premiers mois ont créé des ajustements. Les vendeurs, conscients de la reprise fulgurante, ont parfois revu leurs prix à la hausse, créant du même coup un décalage avec des acheteurs encore ajustés aux séquelles de la crise. Mais au bout du compte, la dynamique a conduit à la concrétisation de nombreux dossiers amorcés en 2022, confirmant ainsi la vitalité retrouvée du marché. Exactement comme nous l’avions prévu dans notre article de 2021 dédié au sujet.Une reprise plus lente pour les fonds de commerceDavantage marqués par les empreintes de la période COVID, les fonds de commerce ont affiché une reprise plus lente. Des marques indélébiles subsistaient, notamment pour ceux confrontés à des loyers pendant des périodes d’inactivité. Les prix de vente de fonds de commerce, autrefois estimés à 5,3 fois le chiffre d’affaires, ont marqué une légère baisse pour atteindre une moyenne de 4,5 en 2023. Une nuance s’observe toutefois pour les emplacements prestigieux qui gardent une moyenne plus élevée que 5 fois le chiffre d’affaires, comme les arrondissements 1 à 8 et la partie basse du neuvième arrondissement. Les autres emplacements oscillent entre 3,5 et 5. Malgré la légère baisse des prix des fonds de commerce, on a pu observer une augmentation remarquable du chiffre d’affaires des hôtels. En 2022, la moyenne parisienne avait enregistré une croissance de plus de 20% par rapport à 2019. Les prévisions pour 2023 indiquent une hausse supplémentaire de 10 à 20% par rapport à 2022. Globalement, cela se traduit par une augmentation d’environ 30 à 35% par rapport à 2019. Ainsi, même si les multiples des fonds de commerce ont enregistré une légère baisse, les prix restent essentiellement stables par rapport à la période précédant la crise.Davantage de murs vendus en 2023En 2023, le marché de l’hôtellerie parisienne en murs et fonds a connu une expansion sans précédent. À Paris – où la vente d’une cinquantaine d’hôtels par an est la norme – la répartition habituelle de 30% de murs et fonds pour 70% de fonds de commerce a connu un revirement. Cette année, les transactions ont plutôt penché vers 55% de fonds de commerce et 45% de murs et fonds. Notre analyse révèle qu’une opportunité unique s’est présentée à certains hôteliers pendant la période COVID. Les murs, majoritairement détenus (65%) par des indivisions familiales, ont été mis en vente par certains propriétaires. Les indivisions, qui tiraient leurs revenus des loyers, ont été contraintes de céder leurs biens, optant ainsi pour un paiement immédiat plutôt que des revenus de loyer en déclin.En expliquant cette hausse exceptionnelle des transactions impliquant murs et fonds, il apparaît que certains propriétaires ont choisi de quitter l’industrie hôtelière ou de rééquilibrer leur portefeuille. Ceux qui possédaient plusieurs établissements ont opté pour la vente d’un hôtel, privilégiant les murs et fonds. Cette préférence s’explique par le fait que les murs et fonds restent très attractifs pour un éventail d’acheteurs potentiels. Que ce soit pour un hôtelier cherchant à étendre son activité, un investisseur institutionnel ou même une personne extérieure au secteur hôtelier cherchant à s’engager dans ce domaine sur le long terme, les murs et fonds conservent un attrait universel. En comparaison, un fonds de commerce seul demeure un marché de niche, suscitant logiquement moins d’intérêt en raison de sa spécificité.Murs + fonds : un prix de 2023 plus ou moins équivalent à l’avant crise de l’hôtellerie parisienneActuellement, le ratio prix/chiffre d’affaires pour les murs et fonds se situe entre 9 et 10, marquant une légère baisse par rapport à la période de pré-pandémie où il oscillait autour de 10. Cette diminution du multiple est largement compensée par l’augmentation du chiffre d’affaires, comme nous venons de le voir. Dès lors, même si le ratio a baissé, les prix sont largement supérieurs à avant pour les arrondissements à un chiffre et équivalents ou légèrement supérieurs pour les autres arrondissements.Les méthodes de valorisation demeurent inchangées, avec une évaluation basée sur un multiple du chiffre d’affaires, une pratique courante dans l’hôtellerie parisienne. On observe toutefois une tendance émergente, à savoir l’utilisation d’un prix par chambre.Exemple : Prenons le cas d’un hôtel trois étoiles de 34 chambres générant 1,5 million d’euros de chiffre d’affaires. Dans la méthode traditionnelle, son évaluation oscillerait, en fonction de l’emplacement, entre 5 et 8 millions d’euros pour le fonds de commerce, avec une moyenne autour de 6,75 millions d’euros. En ce qui concerne les murs et fonds, ce chiffre serait doublé.En ce qui concerne le prix par chambre, la moyenne pour un fonds de commerce se situe en 2023 entre 150 000 et 300 000 euros. Pour un achat de murs et fonds, ce montant est également doublé. Nous avons cependant eu la chance d’avoir des exemples plus élevés cette année, avec des hôtels trois étoiles vendus à 600 000 euros par chambre, et des établissements quatre étoiles cédés à plus d’1 million d’euros par chambre, particulièrement aux emplacements exceptionnels.En conclusion, l’année 2023 a été marquée par une reprise significative de l’hôtellerie parisienne, avec des nuances dans les tendances des fonds de commerce et des murs. Les multiples de valorisation, bien que légèrement ajustés, maintiennent les prix dans des fourchettes comparables à celles d’avant la crise. La diversification des transactions entre fonds de commerce et murs et fonds indique une adaptabilité du marché face à des conditions économiques changeantes, reflétant ainsi la résilience de l’industrie hôtelière à Paris.Vous souhaitez en savoir davantage sur le sujet ? N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.

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En savoir plus Achat d’hôtel à Paris ou en région : avec ou sans les murs ?

  • 22/06/2023
  • HÔTELLERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et à tous,L’achat d’un hôtel requiert plusieurs notions commerciales et immobilières qu’il s’agit de connaître.Comme vous le savez, il est possible d’acheter uniquement le fonds de commerce d’un hôtel ou de faire une acquisition qui comprend les murs et le fonds.D’où cette question : un achat d’hôtel est-il préférable avec ou sans les murs ? Dans cet article, nous vous proposons quelques éclaircissements pour vous aiguiller vers l’investissement qui  correspond le mieux à vos attentes.Achat d’un hôtel avec ou sans murs à Paris ou en région : quelles différences ?Tout savoir sur l’achat d’un hôtel sans mursAcheter un hôtel sans murs à Paris, ou dans une autre ville de France, revient à investir uniquement dans un fonds de commerce. On achète en fait l’hôtel et son activité commerciale, ainsi que les éléments matériels et immatériels nécessaires à cette pratique. L’acquéreur a donc la responsabilité de l’exploitation commerciale de l’hôtel, de son bon fonctionnement et de sa rentabilité.Les murs commerciaux, quant à eux, ne sont pas comptabilisés dans cette acquisition et appartiennent à un bailleur. L’acquéreur de l’établissement hôtelier se doit donc de verser chaque mois un loyer à son propriétaire, détenteur des murs concernés.Tout savoir sur l’achat d’un hôtel murs et fondsPour ce qui est de l’achat d’un hôtel murs et fonds, en revanche, l’acquéreur dispose d’un double patrimoine, immobilier et commercial. Il a donc acheté les murs commerciaux, ainsi que le fonds de commerce et donc l’activité commerciale de l’hôtel.Si vous achetez “murs et fonds de commerce” vous décidez vous-même de réaliser tous les travaux que vous souhaitez. Cet investissement a toutefois un coût puisque l’acquéreur de l’hôtel et du fonds de commerce doit aussi s’acquitter du foncier, lequel représente un montant souvent conséquent qui est quasiment équivalent au prix du fonds de commerce d’un hôtel à Paris. Il est souvent supérieur au prix du fonds de commerce en région. Comme souvent, les différences entre la capitale et le reste du pays se font sentir. C’est pourquoi nous avons rédigé un article complet visant à comparer les deux hôtelleries, que vous pouvez trouver juste ici.Acheter un hôtel sans murs à Paris et en région : avantages et inconvénientsUne règlementation française qui assouplit les contraintes locativesComme nous l’avons précisé plus haut, l’achat d’un fonds de commerce n’inclut pas la possession des murs.Ceci dit, le locataire et propriétaire de fonds de commerce dispose de nombreux avantages. Parmi eux, citons la loi du 1er juillet 1964, établie sous la présidence du Général de Gaulle. Elle a institué de nouvelles règles pour les relations entre propriétaires et hôteliers, notamment en cas de travaux de la part de ces derniers.Promulguée pour promouvoir la rénovation du parc hôtelier en France, cette loi permet aux locataires – en respectant un certain formalisme – de réaliser des travaux de modernisation au sein de l’hôtel sans avoir à solliciter l’autorisation du propriétaire du bâtiment.À la clé de ce dispositif légal, à la fin du chantier, le locataire doit notifier les travaux réalisés à son bailleur et, pendant 12 ans, ce dernier ne pourra faire accession de ses travaux. C’est-à-dire qu’il ne pourra pas en revendiquer la propriété, et ce même s’il y a un renouvellement du bail pendant cette durée.Un rendement certain lors de la revente du fondsLe locataire est dès lors bien protégé par les lois en vigueur et les dernières jurisprudences en l’état sur la valorisation des fonds de commerce d’hôtels à Paris respectent toujours ces usages.Lorsque vous vendez votre fonds de commerce, ce dernier est valorisé avec un multiple du chiffre d’affaires, toujours compris entre 3,5 et 6 fois. Ce multiple diffère cependant en fonction de l’emplacement, de la taille de l’hôtel et du niveau de loyer.Dans tous les cas, le locataire qui a procédé à des travaux efficaces peut ainsi bonifier son investissement et obtenir un rendement avantageux.Un loyer à payer à son bailleur chaque moisComme dans toute location immobilière, le locataire doit payer un loyer mensuel à son bailleur. Dans l’immense majorité des cas, la méthode utilisée pour calculer le loyer de locaux à usage d’hôtels repose sur un pourcentage de la recette réalisée par l’hôtelier.À Paris, la fourchette d’usage s’établit entre 10 et 15% des recettes, en fonction de l’hôtel. Moins l’hôtel possède d’étoiles, plus le pourcentage est élevé. Par exemple, un établissement deux étoiles aura un loyer plutôt proche des 15%, alors qu’un prestigieux 4 étoiles aura plutôt un loyer de l’ordre de 10%. Ces nuances s’expliquent essentiellement par une différence de charges entre ces catégories d’établissements.Acheter un hôtel à Paris et en région avec murs et fonds : avantages et inconvénients ?Une rentabilité amoindrie par rapport aux fonds de commerceEn ce qui concerne la revente d’un hôtel murs et fonds, on peut dire que la valorisation par le pourcentage vaut double et se situe donc entre 7 et 12 fois le chiffre d’affaires.En revanche, en termes de rentabilité, cela ne veut pas dire que les gains sont doublés. Dans la pratique, deux fonds de commerce permettent un meilleur chiffre d’affaires et une meilleure rentabilité qu’un seul achat groupant les murs et le fonds.En effet, si les fonds de commerce permettent un bon rendement, ce n’est pas forcément le cas des murs. Ces derniers suivent le cours du marché immobilier de Paris et leur valeur tient évidemment compte de leur localisation.Annulation du loyerLorsque vous achetez un établissement hôtelier murs et fonds, l’avantage réside dans le fait qu’en fonction du montage réalisé, il est possible de supprimer le loyer.Vous rembourserez certes votre emprunt tous les mois, mais les sommes engagées participent dans tous les cas à la constitution de votre patrimoine.Les contraintes ne sont donc pas les mêmes qu’avec un fonds de commerce.Une grande demande de la part des investisseursDe nombreux acquéreurs investissent dans des hôtels murs et fonds car ils se disent qu’ils disposent d’un immeuble entier.Les murs et fonds sont ainsi très demandés, parce que le fonds de commerce seul dissuade parfois les investisseurs qui ne connaissent pas bien le milieu de l’hôtellerie.La formule murs et fonds dispose donc d’un atout intuitif pour attirer les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine avec un investissement qui s’apparente à de l’immobilier mais qui est une activité commerciale et ne rentre donc pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière.Faites confiance à un cabinet d’experts en transactions immobilières pour votre achat d’hôtel avec ou sans mursAu bout du compte, les deux types d’investissement présentent un intérêt et l’acquéreur trouvera des avantages et des inconvénients dans chacune des situations. Si vous voulez commencer à feuilleter vos options, voici un catalogue d’options.Au moment-clé, pour soupeser les choix, la spécificité du marché hôtelier ne dicte qu’un conseil : se faire accompagner !Si vous avez l’âme d’un futur hôtelier et/ou l’envie de compléter votre patrimoine avec une nouvelle acquisition, les experts du cabinet Huchet-Demorge se tiennent naturellement à votre disposition.Notre expertise et notre expérience dans les transactions d’hôtels à Paris et en région vous permettront de gagner un temps précieux dans vos démarches.

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En savoir plus Quelques conseils précieux pour la transmission d’un patrimoine hôtelier

  • 09/05/2023
  • HÔTELLERIE

Bonjour à toutes et tous.Plusieurs options se présentent quand le propriétaire d’un hôtel souhaite s’en séparer, et ce quelle que soit la raison qui le motive : un changement de vie, un âge qui avance, le début d’une nouvelle aventure, etc.Si certaines situations débouchent sur un acte de vente au profit d’un acquéreur jusque-là inconnu, il arrive également que l’hôtel – ou les biens hôteliers regroupés sous une même enseigne – fasse l’objet d’une transmission familiale.Que se passe-t-il dans ce cas précis ? Quelles sont les précautions à prendre pour assurer la transmission d’un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions, notamment sur un plan fiscal ? Ces questions-clés sont au cœur de cet article.Dans tous les cas, un hôtel est d’abord un outil commercialComme notre blog contient déjà plusieurs articles centrés sur la vente d’un bien hôtelier, nous avons ici choisi de nous arrêter sur une autre alternative pour faire passer les clés d’une main dans une autre : la transmission de son patrimoine hôtelier à ses enfants.Dans ce contexte et avant toute autre réflexion, il faut rappeler qu’un établissement hôtelier est un outil commercial, exploité par une société. Aujourd’hui, on ne peut plus gérer un hôtel – et a fortiori un complexe hôtelier composé de plusieurs bâtisses – en nom propre.Derrière chaque hôtel, du plus petit au plus grand, il y a donc toujours une société à laquelle sont rattachés les salariés qui travaillent pour l’hôtel.Pour le propriétaire qui souhaite transférer une société hôtelière de ce type à ses enfants, il existe en France un mécanisme plutôt favorable : le Pacte Dutreil. Pacte Dutreil, un abattement significatifInstauré par la loi 2003-721 du 1er août 2003, le dispositif connu sous le nom de pacte Dutreil a été spécialement pensé pour permettre la transmission familiale d’une entreprise – hôtelière ou autre – en profitant de conditions fiscalement avantageuses.Selon les conditions, la transmission d’une l’entreprise hôtelière des parents vers leurs enfants peut ainsi bénéficier d’un abattement de 75 % sur la valeur de l’entreprise.Ce n’est pas tout. On peut en effet préciser que cet abattement est cumulable avec une réduction sensible (50%) des droits de donation si le cédant est âgé de moins de soixante-dix ans au moment de la transaction.Imaginés pour assurer la viabilité de certaines entreprises, ces avantages sont évidemment liés à quelques obligations, à commencer par la signature d’un engagement dans le chef des enfants, à savoir le fait de conserver les titres de l’entreprise pendant une période minimale de deux ans.Dans tous les cas, qu’il s’agisse d’une donation imminente ou d’une succession à terme, le cédant a tout intérêt à bien s’informer en amont pour ne pas passer à côté des avantages de ce dispositif.Les conseillers Huchet-Demorge sont naturellement à votre disposition pour étudier votre situation particulière et faire un point concret sur la façon de procéder pour préserver vos intérêts.Une économie considérable dans la transmission du patrimoine hôtelierDans les grandes lignes, quand les conditions du pacte Dutreil sont réunies, cela signifie donc qu’un hôtel qui vaut 10 millions d’euros peut se transmettre d’ascendant à descendant pour une valeur de l’ordre de 2,5 millions.En aval, c’est naturellement sur ce montant de 2.5 millions d’euros que seront calculés les droits à payer par les bénéficiaires de la transmission.Quand on sait, parallèlement, qu’il y a des abattements de cent mille euros par enfant tous les 15 ans, ce dispositif offre une grande flexibilité à l’hôtelier pour transmettre son patrimoine plus ou moins gratuitement. Il y a certes un coût, comme dans toute opération, mais il est infiniment plus raisonnable que si le parent devait transmettre son hôtel en tablant sur la valeur effective de dix millions. Pas d’obligation professionnelle dans le chef des enfantsContrairement à ce que nous entendons parfois, il est utile de préciser un point : lors d’une transmission de patrimoine hôtelier réalisée avec le pacte Dutreil, il n’y a aucune obligation pour les enfants de travailler dans l’établissement.Le propriétaire d’un hôtel peut donc convenir d’un pacte Dutreil et profiter des avantages évoqués ci-avant sans que ses descendants aient une quelconque activité dans l’établissement en question.D’autres cas de figure peuvent se présenter, notamment quand une holding intervient dans le schéma financier. La transmission peut alors se nouer avec la société qui exploite l’hôtel ou avec la société holding qui détient l’entreprise propriétaire de l’hôtel. Pour faire court, si vous avez la société A qui détient le fond de commerce de l’hôtel B, vous pouvez conclure un pacte Dutreil directement sur cette société là, ou alors sur la société C qui détient elle même la société A.Quand la démarche intervient via la société C, c’est parce que la famille propriétaire possède plusieurs hôtels. Si elle en possède deux, par exemple, le pacte Dutreil établi avec la holding s’appliquera de facto sur la transmission des deux établissements. À défaut de holding, le pacte conclu avec la société A se limiterait à la transmission de l’hôtel concerné.Et sans pacte, comment procéder ?Une autre solution pratiquée par certains ascendants consiste à vendre l’hôtel à leurs enfants à un prix qui peut être un peu moins cher que le prix du marché. Mais comme tout hôtelier, vous le savez : l’estimation financière d’un hôtel – nous y viendrons dans un prochain article – repose sur une série d’éléments tangibles et mesurables. La simple différence entre fonds de commerce et murs et fonds, telle qu’abordée dans ce papier, influe grandement sur le montant de la transaction.Si vous optez pour ce type de vente – donc sans souscrire aux engagements de la loi d’août 2003 – il ne faut pas que le prix du bien soit au ras des pâquerettes. À défaut d’une estimation correcte et justifiable, l’administration fiscale ne manquera pas d’estimer votre sous-estimation comme un dôle.Ce choix de transmission passe donc par une estimation sérieuse de la valeur de l’hôtel qui fait l’objet du contrat, mais ce type de transfert peut très bien s’envisager.Avec un prix de transfert proche de la valeur normale, l’ascendant peut évidemment faciliter la vie de l’enfant repreneur en proposant des conditions de paiement allégées. Plusieurs solutions existent pour souscrire ce qu’on appelle un crédit vendeur avec un paiement étalé dans le temps.Anticiper la transmission de son patrimoine hôtelier : le point commun de toutes les solutionsQuelle que soit la piste privilégiée par les propriétaires qui souhaitent transmettre leur hôtel – avec ou sans s – dans un esprit dynastique, deux observations sautent au yeux :Cette formidable attention ne doit en aucun cas se transformer en cadeau empoisonné.Les avantages et inconvénients de chaque option méritent une attention soutenue pour s’assurer de faire le meilleur choix.Forte de son expérience spécifique dans l’univers hôtelier, l’équipe Huchet-Demorge se réjouit de vous entendre ou de vous recevoir pour étudier votre situation de transmission. N’hésitez donc pas à nous contacter.

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En savoir plus Comment estimer les murs de son hôtel ?

  • 05/05/2023
  • HÔTELLERIE

Bonjour à toutes et à tous,La vente d’un hôtel est toujours une étape fondamentale dans la vie de son propriétaire. Son acquisition n’est pas uniquement un actif financier, c’est un bien qu’il possède, généralement, depuis de longues années.  Quand vient l’heure de le vendre, une question se pose : comment trouver le prix le plus juste possible ?Avant de débuter, rappelons que le fonds de commerce et les murs commerciaux d’un hôtel sont deux notions juridiques distinctes. Il s’agit de ne pas les confondre, leur propriétaire pouvant être deux personnes morales ou physiques différentes.Tandis que le fonds de commerce se définit par la présence d’une clientèle et de différents éléments commerciaux, les murs, quant à eux, constituent uniquement le local dans lequel se trouve ce même fonds.Découvrez, dans cet article, quelques petites astuces pour faire estimer les murs d’un hôtel.Comment estimer facilement les murs d’un hôtel avec la valorisation par rendement ou multiple du loyer annuel ?La valeur locative annuelle d’un établissement est indispensable, sans elle impossible d’estimer le prix des murs de son hôtel. La méthode de valorisation des murs d’un hôtel peut alors être faite soit par rendement, soit en utilisant un multiple du loyer annuel. Cela revient quelque peu à la même chose.Quoi qu’il en soit, les propriétaires de murs d’hôtels ont pour usage de raisonner en multiple du loyer annuel. Il s’agit donc de redéfinir un taux de capitalisation, comme les financiers se plaisent à le dire. Ce taux n’est autre que la différence entre les revenus nets d’exploitation et le prix d’achat de l’établissement hôtelier.De façon générale, on procède au calcul suivant : Taux = Revenus nets x Prix de l’actifLorsqu’un propriétaire décide de vendre les murs de son hôtel, il doit alors prendre en compte ce taux de capitalisation pour se faire une idée précise du prix. Généralement, ce taux de capitalisation ou taux de rendement est estimé de 2% à 10%.C’est ce que l’on appelle la valorisation par rendement. Prix des murs = Loyer / Taux de rendement. Prenons l’exemple d’un hôtel situé au centre-ville de Paris, avec 100 000€ de loyer. Si son taux de rendement est de 4%, l’opération 100 000 / 4% permet de situer le prix des murs à hauteur de 2 500 000€. Sachez toutefois que les murs seuls d’un hôtel à Paris se vendent généralement entre 30 à 40 fois le loyer annuel.Complétez votre estimation avec le facteur de l’emplacementSur le marché de l’hôtellerie française, les murs vendus seuls se valorisent aussi en fonction de la taille de l’hôtel et, bien sûr, de son emplacement.Autrefois, en moyenne, le prix de vente d’un hôtel était de 25 fois le loyer annuel. Mais la pandémie du Covid-19 nous a démontré que le multiple pouvait être aux alentours de 35 fois à Paris et une hausse spectaculaire s’est manifestée pour les emplacements les plus prisés de la capitale.C’est le cas, par exemple, dans le marais où le 7ème arrondissement de Paris, qui comptent peu d’établissements.Huchet-Demorge a ainsi assisté à des ventes des murs d’hôtels parisiens idéalement vendus à pas moins de 45 fois le loyer annuel durant la pandémie. Les difficultés inhérentes à cette période ont fait que plusieurs propriétaires d’hôtels ont préféré vendre à un prix intéressant plutôt que de ne plus percevoir de loyer en attendant une accalmie du Covid-19. Les demandes de report – et l’inactivité – ont alors entraîné plusieurs ventes et le nombre de transactions hôtelières a grimpé.Bien entendu, les différences ne se font pas que sentir entre les différentes parties de la capitale, mais également entre le monde de l’hôtellerie parisienne et celui de région. Voici un article plus détaillé sur le sujet.Un tips supplémentaire : intégrez la durée du bail et la loi Pinel dans votre réflexionLe prix de vente des murs de votre hôtel peut aussi être influencé par la date d’échéance du bail. Imaginons, par exemple, que votre locataire possède un bail qui court de 2023 à 2032 et que vous décidiez de vendre votre établissement hôtelier.Depuis la mise en place de la loi Pinel, les propriétaires ont pour obligation d’informer leur locataire de leur projet de cession, ce dernier étant titulaire d’un bail commercial. Cette information doit contenir le contexte de la vente de l’hôtel ainsi que son prix de vente et doit être envoyée par une lettre recommandée.Celle-ci sert alors d’offre de vente auprès du locataire qui dispose du droit de préemption en mettant en place une condition suspensive de financement. Il a un mois pour accepter la vente, ou non, et quatre mois pour la réaliser. Il bénéficie de ce délai s’il a fait une demande de prêt pour cet achat. Si le propriétaire décide de proposer un prix plus avantageux à un autre acquéreur, il doit également en faire la proposition, selon les mêmes modalités, auprès de son locataire.À l’inverse, dans le cas où le locataire se trouve plutôt en fin de bail, et que ce dernier finit par exemple en 2024, le propriétaire peut évidemment en tenir compte pour considérer le prix de vente de son établissement à la hausse.Besoin d’aide pour estimer les murs de votre hôtel ? Notre cabinet vous accompagne !Le cabinet Huchet-Demorge est spécialisé en cession et achat de fonds de commerce d’hôtels à Paris, Ile-de-France et grandes villes partout en France. Si vous êtes en situation de vendre ou d’acheter un établissement hôtelier, nos équipes peuvent vous accompagner tout au long de la transaction.Compte tenu des montants engagés, l’expertise que nous proposons est importante pour intégrer les bonnes pratiques et ne pas se tromper, tant du point de vue du vendeur que de l’acquéreur. N’hésitez donc pas à nous contacter.

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En savoir plus Rénovation d’un hôtel à Paris : faire les bons choix !

  • 23/03/2023
  • HÔTELLERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et tous.Un hôtel, c’est une entreprise. À ce titre – et indépendamment des spécificités liées à l’activité hôtelière – celui ou ceux qui la gèrent doivent s’assurer d’atteindre des objectifs et d’obtenir des résultats.Fort de cette logique, l’hôtelier se doit de garder un œil attentif – et permanent – sur les indicateurs classiques, comme le chiffre d’affaires et le nombre de nuitées. Mais au-delà, et plus que jamais, il doit aussi se pencher sur les avis clients pour intégrer les retours d’expérience dans son plan de bataille.L’opinion des clients met parfois le doigt là où ça fait mal, mais il est essentiel de ne pas la négliger. C’est parfois par ce canal qu’un hôtelier réalise que son outil mérite un grand coup de frais. Un relooking ? Une rénovation ? C’est le sujet de cet article : comment faire les bons choix pour la rénovation d’un hôtel à Paris ?Être et avoir été : attention au temps qui passe !C’est la célèbre sentence de Nicolas de Chamfort qui l’affirme : “on ne peut pas être et avoir été”. On ne peut être vieux et jeune, tout ensemble. Bien sûr, ce n’est qu’un dicton et de nombreux arguments permettent de le jeter aux orties.Pour s’en convaincre, il suffit d’ailleurs de s’intéresser au parc hôtelier de Paris et de constater l’évidence : nombre d’établissements très anciens ont parfaitement réussi leur passage dans la modernité.Mais dans les coulisses, nous pouvons l’affirmer : les transitions réussies et les passages de témoins convaincants ne sont jamais le fruit du hasard.Le style, le cachet, le confort et le caractère ne tombent jamais du ciel par le jeu de la providence. Avant de charmer les clients et de stimuler leur fidélité, chaque détail se prépare et se travaille avec deux clés incontournables : l’exigence et l’expérience.Rénovation d’une maison ou d’un hôtel : un monde de différences !Rénover un hôtel ou offrir une seconde vie à une maison de quatre chambres, ce n’est vraiment pas la même musique. D’abord, parce que les objectifs ne sont pas comparables. Ensuite, parce que la taille du chantier est loin d’être un élément anodin dans l’équation.À Paris, si on prend la moyenne en excluant les hôtels aux portes du périphérique, un hôtel se compose de 34 chambres et sa surface se déploie sur 700 à 800 mètres carrés. Ces chiffres le disent entre les lignes : il est imprudent – et le mot est léger – de se lancer dans la rénovation d’un tel espace sans faire appel à des professionnels.Et le premier professionnel auquel il faut penser dans ce contexte, c’est un architecte qui connaît l’hôtellerie et qui a déjà rénové d’autres établissements. Peu importe qu’il l’ait fait à titre indépendant ou pour le compte d’un cabinet, mais l’expérience acquise sur la réfection d’un hôtel nous paraît indispensable pour développer un projet hôtelier 100% cohérent.Un hôtel a trop de spécificités. Répétons-le : c’est un outil commercial, pas une maison. Il faut donc le penser “hôtelier” avant de le penser “beau”. Les deux sont évidemment compatibles, mais le beau n’est pas forcément hôtelier alors que l’hôtelier peut être beau.Le second professionnel à convoquer, c’est un architecte d’intérieur. Ou un décorateur si cette appellation vous convient davantage. Dans tous les cas, ce deuxième équipier devra travailler en doublon avec l’architecte.Rénovation d’un hôtel : comment vous impliquer ?Selon votre patte, vos envies et votre souhait de vous engager réellement dans le processus de rénovation d’un bien hôtelier à Paris, rien ne vous empêche d’endosser personnellement ce rôle de décorateur.Là-dessus, il n’y a pas de règles. Le seul point décisif, c’est de travailler en harmonie avec l’architecte pour rester bien ancré sur le cap défini et assurer la coordination du projet. On parle ici du point le plus sensible de tous les chantiers de rénovation hôtelière : la coordination. À lui seul, ce critère plaide pour le choix d’une société spécialisée dans ce genre de projet.Orchestrer le timing et la ronde des corps de métier est un exercice particulièrement délicat. C’est le point d’équilibre, le pivot. Il faut faire en sorte que tout le monde travaille en même temps, sans se marcher dessus. Ni surtout se renvoyer la balle sous une pluie de prétextes. Si la séquence des travaux est mal maîtrisée, le retard des uns peut très vite provoquer celui des autres. Compte-tenu des engagements financiers, soyons clairs : personne ne peut se permettre un timing hasardeux pour rénover un hôtel à Paris !Juste un coup de déco ?Les conseils évoqués jusqu’ici portent évidemment sur une rénovation d’ensemble, quand il s’agit de tout refaire. Quand on casse tout et qu’on recommence.Si les travaux sont plus modestes et qu’il s’agit simplement de rafraîchir certains espaces, le jargon hôtelier parlera plutôt de ce qu’on appelle un “coup de déco”. Dans ce cas, l’hôtelier n’a pas forcément besoin du même accompagnement.S’il ne modifie pas le cloisonnement et qu’il ne casse pas les planchers, il sera plutôt dans la déco pure et dure : nouvelle finition pour les chambres, changement de mobilier, etc.Menées avec intelligence, les modifications de ce type n’ont pas d’incidence majeure sur l’organisation quotidienne de l’hôtel. Il convient seulement de bien choisir le moment pour y procéder, afin que les clients n’en subissent pas les conséquences.Une chambre pour 340 dormeurs…Que le renouveau de votre hôtel à Paris passe par un coup de déco ou une rénovation en profondeur, une remarque vaut dans tous les cas : une chambre d’hôtel accueille des centaines de personnes chaque année et ce n’est pas sans incidence sur la façon de l’aménager.La durée médiane des séjours hôteliers à Paris est de l’ordre de 2,2 nuits par personne. En tenant compte du taux d’occupation des hôtels dans la capitale, cela signifie que les clés d’une même chambre passent chaque semaine dans les mains de trois clients différents. En reportant ce chiffre sur douze mois et sachant que les chambres sont majoritairement occupées en duo, le verdict est simple : chaque année, une chambre d’hôtel à Paris accueille 340 dormeurs différents !Si nous épinglons ce chiffre, c’est surtout pour vous convaincre de penser l’aménagement des chambres en mettant la priorité sur les aspects pratiques. Pour les clients – comme pour le personnel, évidemment – le côté fonctionnel de la chambre doit passer avant l’effet “comme chez soi”.La déco est une affaire de goût et chacun le sait : il est impossible de plaire à tout le monde. Faut-il rester neutre ou oser l’originalité ? Le débat est éternel et il n’y a pas de réponse standard à cette question. Trop de critères entrent en jeu : l’emplacement de l’hôtel, l’âme du quartier, le type de bâtiment, le public ciblé, etc.Prêt à vous lancer ?Mais indépendamment de tous ces critères, les 340 personnes qui vont franchir chaque année le seuil de chacune de vos chambres apprécieront toujours ce qui est pratique et bien pensé ! Logiquement, vos choix de rénovation pourront donc avoir une grande importance dans l’attribution de vos étoiles, dont voici un résumé des critères.Si vous cherchez donc à acquérir un hôtel pour le rénover, ou simplement à demander conseil pour vos travaux à venir, vous pouvez consulter notre catalogue ou nous contacter juste ici.Merci de votre lecture.

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En savoir plus Ouvrir une boulangerie à Paris : quels sont les critères incontournables pour réussir ?

  • 06/03/2023
  • BOULANGERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et tous.Que ce soit dans le cadre d’une création, d’une acquisition ou d’une extension, le succès d’une boulangerie ou d’un point de cuisson repose sur un large faisceau d’éléments. Le niveau d’investissement, la gamme de produits proposés, les indicateurs de trafic, l’état de la concurrence…Tous ces points méritent une approche attentive pour favoriser des résultats positifs. Mais ce que l’expérience démontre, envers et contre tout, c’est que l’emplacement du commerce de boulangerie ou boulangerie-pâtisserie occupe invariablement la première place dans la liste des critères. Le point dans cet article.Ouvrir une boulangerie à Paris : connaître le contexteChoisir ses matières premières, réaliser le pétrissage de la pâte, assurer sa fermentation, mettre le produit en forme et cuire le pain sur le lieu de vente. L’enchaînement de ces cinq étapes définit clairement le métier de boulanger. Si vous réalisez ce quintet avec une structure qui compte moins de dix salariés, votre commerce sera qualifié de boulangerie artisanale. Au-delà de 10 collaborateurs, il s’agira d’une entreprise commerciale, active dans le secteur de la boulangerie.Pour la phase de création, côté administratif, les démarches ont été grandement simplifiées depuis l’avènement de la loi Pacte de 2109. Grâce au guichet unique pour les formalités d’entreprise, le parcours du créateur peut aujourd’hui faire l’impasse sur de multiples étapes. Depuis janvier 2023, chaque demande de création passe donc d’office par le guichet électronique unique de l’INPI.Avant de nous intéresser au parcours complet du candidat repreneur, rappelons que la proximité est l’un des atouts majeurs des boulangeries artisanales. Dans toute la filière alimentaire, c’est le corps de métier qui jouit de la meilleure résistance par rapport à la grande distribution.Un chiffre illustre très bien ce phénomène : 40% des Français poussent quasi quotidiennement la porte de leur boulangerie !Formation, implication, enjeux : le parcours du boulangerPour créer sa boulangerie, un candidat doit disposer d’un certificat d’accès à la profession de boulanger ou avoir un associé/employé qui le détient. Ce diplôme peut être un CAP en boulangerie ou un bac pro, comme nous l’expliquons dans cet autre article (faire lien vers l’article reconversion en boulangerie).Au-delà de cette condition préliminaire, et avant de s’intéresser aux fonds de commerce de boulangerie proposés à la vente, celui qui envisage d’accéder à ce métier a vraiment intérêt à prendre la mesure du travail qui l’attend. Ce qui guette le futur boulanger, c’est un vrai travail, avec des horaires exigeants. Il implique un engagement personnel conséquent, qui se répercute immanquablement sur la vie de famille et sur les proches.Avant même d’apprendre les gestes du pain, c’est une réalité qu’il faut prendre en considération, au même titre que les enjeux économiques et les autres talents requis pour ouvrir une boulangerie performante : l’art de présenter ses produits, de les vendre, d’éviter les gaspillages, etc. Sans oublier le tact nécessaire pour gérer une équipe et la souplesse requise pour s’adapter aux évolutions du marché.Étude de marchéLe dernier point à vérifier avant de peser les critères de choix et de passer à l’étude du marché, ce sont évidemment vos capacités financières. Si vous envisagez la création d’une nouvelle boulangerie, votre effort financier sera de l’ordre de 150.000 euros en moyenne.Dans le cas du rachat d’une boulangerie existante, les fonds propres personnels peuvent être plus conséquents, compte tenu de la reprise d’un fonds de commerce existant et réalisant un certain chiffre d’affaires. Pour vous porter candidat à la reprise, il faudra naturellement constituer un apport, qu’il s’agisse de fonds propres, de l’investissement d’un associé ou d’autres sources, comme le financement participatif ou l’intervention d’investisseurs privés.Dans tous les cas, pour obtenir un accord auprès des banques, l’apport que vous devrez constituer doit être de l’ordre de 20 à 25% de la somme à réunir. Pour en savoir plus sur l’aspect fiscal, c’est juste ici.C’est décidé, vous voulez toujours vous lancer en boulangerie ?Si tous les points abordés jusqu’ici n’ont pas réfréné votre désir d’acquérir ou de créer votre propre boulangerie, venons-en au sujet central de cet article : quels sont les critères incontournables pour ouvrir une boulangerie à Paris ?Disons-le sans détour, l’ouverture d’une boulangerie requiert une solide préparation en amont et la réalisation d’un business plan est une étape incontournable. Si ce document-source est essentiel pour les négociations et la compréhension de votre plan de bataille, il n’a pas vocation à s’effacer une fois que votre affaire sera lancée.Au contraire, il faut le voir comme un fil rouge pour garder en tête vos objectifs de départ et voir dans quelle mesure vous les atteignez. Et ce business plan n’est pas gravé dans le marbre : il est utile de l’amender chaque année en fonction de l’évolution de vos affaires. Que ce soit sur un plan économique ou social, si la vie du quartier dans lequel vous vous situez change de façon significative, votre souplesse sera indispensable pour vous y adapter. Un dossier clair sur vos ambitions, vos activités et votre équipePour aller à la rencontre des banques et des investisseurs et/ou obtenir d’éventuelles subventions, c’est encore et toujours votre business plan qui sera votre meilleur allié.Concrètement, au-delà des deux pages introductives qui doivent situer votre projet, il doit contenir :une présentation complète de votre entreprise et des valeurs qu’elle entend défendre ;une projection chiffrée de vos ambitions financières à court, moyen et long terme (recettes, dépenses, amortissements…) ;une présentation complète de votre équipe – dont le boulanger diplômé, évidemment – pour mettre en lumière le savoir-faire de chacun et les complémentarités sur lesquelles vous tablez pour assurer le succès de votre boulangerie ;un focus détaillé sur les équipements dont disposera votre future boulangerie, ainsi qu’une liste des produits – classiques et originaux – qui seront fabriqués sur votre futur point de vente ;l’étude du marché local – concurrence, chiffres, trafic journalier, etc – qui va naturellement montrer qu’il y a une place réelle pour votre enseigne dans le tableau, grâce à tel produit, telle action commerciale, etc. ;l’ensemble des données financières : loyer, assurances, salaires, chiffre d’affaires escompté, plan de remboursement du crédit, etc.Outre la qualité du contenu, nul ne peut oublier qu’un document bien présenté a d’office plus de chance d’emporter l’adhésion. Il n’est donc pas inutile de faire corriger votre business plan par une personne compétente ou de vous faire accompagner par des professionnels.L’emplacement de votre boulangerie : le critère numéro un !Choisir les types de pains que vous allez proposer et savoir si le snacking tiendra une place conséquente sur votre comptoir, c’est important. Réunir une bonne équipe pour ouvrir un commerce avenant et dynamique, c’est essentiel. Maîtriser les chiffres et connaître son affaire sur le bout des doigts, c’est capital.Mais au-delà de tous ces critères et d’une parfaite connaissance de la concurrence, ce qui fait avant tout le succès d’une boulangerie, c’est son emplacement !Et pour distinguer un emplacement moyen d’un emplacement formidable, l’intuition ne suffit pas. Pour ce critère précis, le meilleur juge n’est autre que l’expérience, et c’est le premier élément que l’équipe Huchet-Demorge se propose de mettre à votre actif.L’achat et la revente de fonds de commerce de boulangerie est la spécialité historique de notre cabinet. Nos négociateurs sont en prise directe avec le marché et en contact permanent avec ses acteurs : les boulangers, les organismes de crédit, les fournisseurs, les investisseurs, etc.Pour concrétiser vos premiers pas dans l’univers de la boulangerie, vous pouvez agir seul ou vous faire accompagner par des experts qui vous permettront de franchir chaque palier plus facilement et sereinement.Organiser des visites, lire entre les chiffres, choisir le bon emplacement et faire tout le parcours ensemble, jusqu’à la signature des actes – et même au-delà – c’est ce que nous faisons pour nos clients depuis trois générations.Envie d’avancer ? Alors n’hésitez pas à nous contacter pour un premier échange de vues.

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En savoir plus Galette des rois : histoire, coutumes et traditions d’une gourmandise irrésistible !

  • 02/03/2023
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et tous.Roscón, bolo rei, pitka, vassilopita … Ces jolis noms vous parlent-ils ?En Espagne, au Portugal, en Bulgarie et en Grèce, respectivement, ils correspondent peu ou prou à l’incontournable gourmandise de l’Épiphanie, la galette des rois. Légère, habilement peignée et joliment dorée, cette galette royale est une pâtisserie dont les Français raffolent.Dans les premiers jours de l’année, parée de sa fève et cerclée de sa couronne, elle diffuse son parfum de frangipane dans toutes les boulangeries, pâtisseries et de très nombreux foyers. Mais d’où vient cette tradition ? Quelle est la véritable histoire de cette galette des rois qui nous fait tant saliver ? Nous avons mené l’enquête…Il était une fois la galette des rois …Qui sera le roi pendant un court moment ? Qui aura le privilège de ceindre la couronne de carton doré sur le sommet de son crâne pour donner quelques directives aux autres convives ?Comme chacun le sait, ce privilège factice échoit à celui qui trouve la fève cachée dans les faux-plis de la galette des rois. Encore faut-il qu’il ne l’avale pas par mégarde, afin de pouvoir exhiber son trophée devant l’assemblée. Qu’en fera-t-il ensuite ? C’est une jolie question. Le fabophile – ou favophile – la mettra précieusement de côté pour étoffer sa collection. D’autres glisseront distraitement la fève dans le fond de leur poche ou dans ce fameux tiroir que nous avons tous à la maison, peuplé de tout et de n’importe quoi.Comme toutes les gourmandises liées à une fête particulière, la galette des rois a hérité d’une date-fétiche sur le calendrier. Son grand jour, c’est le 6 janvier, fête de l’épiphanie. Depuis le début du IIème siècle, elle se réfère à la visite des Rois mages, venus de l’orient avec de l’or, de la myrrhe et de l’encens.Chaque année, dans les foyers, le triple quiz est incontournable. On retrouve généralement les prénoms de deux de ces messieurs, mais le troisième nous reste sur le bout de la langue. Gaspard, Melchior et qui encore ?Bien avant cela, au joli temps des Saturnales …Au fil des ans, le commun des mangeurs de galette des rois s’est donc mis dans la tête que la tradition de ce gâteau devait son existence à l’arrivée de ces trois mages.Pour rétablir la vérité, Tacite – l’écrivain latin – nous apprend que la tradition remonte aux Saturnales, des festivités organisées en l’honneur de Saturne, un dieu de la mythologie romaine, membre de la triade capitoline.Cette fête était fixée au 16 décembre. À l’origine, elle ne durait qu’un seul jour, mais Auguste et Caligula firent en sorte de la prolonger. Ce qui est particulièrement plaisant à souligner, pendant les Saturnales – outre la fermeture des écoles et des tribunaux – c’est que la puissance des maîtres sur leurs esclaves était suspendue. Ces derniers avaient le droit de parler et d’agir en toute liberté.Au cours d’un repas, au sein de chaque grande famille romaine, on utilisait la fève d’un gâteau pour tirer au sort le “prince des saturnales”. Celui-ci devenait alors le roi d’un jour. Il disposait du pouvoir d’exaucer tous ses désirs pendant la journée, y compris celui de donner des ordres à son maître.Une affaire de dessous de table …Non, nous ne parlons pas ici d’un dessous de table déloyal.Pour procéder à la distribution des parts de la galette de façon impartiale, le plus jeune des convives devait effectivement se placer sous la table.Et là, chaque fois qu’une part était découpée et prête à être servie, c’est lui qui désignait, sans la voir, la personne qui allait en bénéficier. Si vous n’y aviez jamais pensé, voilà bien une petite mise en scène que vous pourriez envisager pour l’an prochain, non ?Galette des rois, une petite part en plus !Dans les coutumes et traditions liées à la galette des rois, on peut relever une autre habitude. Elle consiste à compter le nombre de convives avant le découpage et de compter une part en plus.Ce dernier triangle de la galette des rois porte des noms divers, selon l’usage et les habitudes. Les croyants ont tendance à le dénommer comme “la part de la Vierge” ou “la part du Bon Dieu”, d’autres choisissent plutôt de l’appeler “la part du pauvre”.Dans tous les cas, il ne fait aucun doute qu’il y aura toujours un volontaire pour savourer la galette des rois jusqu’à la dernière miette, avec ou sans couronne.À l’Élysée, ne cherchez pas la fève dans la galette des rois !La galette des rois a connu des hauts et des bas au cours de l’histoire de France.En 1711, par exemple, le Parlement de Paris avait décidé de la proscrire à cause de la famine, arguant que la farine était bien trop rare et qu’il fallait impérativement la réserver pour la fabrication du pain. Il y eut même des prises de bec entre les pâtissiers, furieux, se sentant lésés parce que les boulangers avaient coutume d’offrir une galette des rois à leurs “pratiques”, ceux qu’on appelle aujourd’hui les “clients”.La rivalité fut telle entre les deux corporations que des arrêts furent rendus pour interdire aux boulangers d’incorporer du beurre dans leurs préparations ou de dorer leur pain avec des œufs.Après avoir été boudée pendant la Commune, la galette des rois revint en grâce par un décret du 4 nivôse de l’an III. Soyons chic et disons-le : c’était le 24 décembre 1794. Ce retour de l’irrésistible gourmandise alla de pair avec une nouvelle dénomination : la galette de l’Égalité.Voilà qui nous amène à la galette livrée chaque année au président de la République, depuis bientôt un demi-siècle (1975). Au même titre que la galette de l’Égalité susnommée, ce régal de frangipane ne cache aucune fève !Au vue de la popularité de cette spécialité, et des tendances boulangères prévues, on peut sans trop de doute affirmer qu’elle ne risque vraiment pas de tomber dans la désuétude de si tôt. Si vous cherchez vous même à acquérir une boulangerie, n’hésitez pas à jeter un coup d’œil à notre catalogue, ou bien à nous contacter directement.Merci pour votre lecture.

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En savoir plus Reconversion professionnelle en boulangerie, comment s’y prendre ?

  • 27/02/2023
  • BOULANGERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et tous.Un changement de cap ? Un tournant dans une vie ? Si les carrières étaient autrefois linéaires, pour la majorité d’entre elles, la vie d’aujourd’hui conduit de plus en plus de personnes à rebondir et à se réinventer.Les chiffres du premier trimestre 2022 donnaient une idée de l’ampleur du phénomène en dénombrant près de 500.000 personnes engagées dans un processus de reconversion professionnelle en France.Dans le flux de ces réorientations, la reconversion professionnelle en boulangerie a le don de susciter de nombreuses vocations. Comment s’y prendre si cette envie vous tenaille ? C’est la question à laquelle nous répondons dans cet article.Reconversion professionnelle en boulangerie : ce qu’il faut en savoir.Se reconvertir pour devenir boulanger, c’est faire son entrée dans un métier d’artisan connu comme l’un des plus appréciés par la population française. Par sa nature et les besoins auxquels il répond, le maître du pain joue un rôle crucial – et parfois social – tant dans les villes que dans les villages et les hameaux. L’un des aspects chaleureux de ce métier réside indubitablement dans le développement et l’entretien d’un lien particulier avec une clientèle locale et fidèle.Côté chiffre, le métier concerne plus de 30 000 boulangeries sur notre territoire. Ensemble, elles produisent chaque année une moyenne de 6 milliards de baguettes. Si vous rêvez d’une reconversion professionnelle en boulangerie, il reste à répondre à une question-clé : quel est le parcours qui vous attend avant de vous retrouver derrière les fourneaux ?Première étape de la reconversion en boulangerie: le RNCPLa première chose à poser très clairement sur la table, c’est qu’il n’est pas possible de fabriquer du pain et de le vendre sans être titulaire d’une qualification professionnelle reconnue. C’est le Répertoire National des Certifications Professionnelles – alias RNCP – qui peut délivrer ce sésame, à l’issue du parcours effectué par le candidat. Selon les cas, il s’agira d’un CAP de boulanger ou d’un bac pro en boulangerie.Le boulanger tel que nous le voyons dans cet article est bien sûr celui qui met la main à la pâte, le vrai. Celui qui déroule toutes les étapes de la fabrication avant de délivrer du bonheur à ses consommateurs. Il faut donc faire ici la distinction entre les vraies boulangeries et les établissements qualifiés de “point chaud” ou “terminal de cuisson” qui ont l’autorisation de vendre du pain, sans l’avoir pétri ou préparé d’une quelconque façon. Pour éviter les abus et toute confusion, la loi a statué sur le sujet, l’année où les Bleus ont soulevé pour la première fois cette jolie chose dorée qui n’était pas une viennoiserie. 3-0, tout le monde s’en souvient, non ?Sans diplôme, pas de boulangerie ?Si vous voulez vous lancer en boulangerie et que vous êtes le seul intervenant dans votre future affaire, vous n’y couperez pas : il faudra passer sur les bancs de l’école.En revanche, rien ne vous empêche d’ouvrir un vrai commerce de boulangerie en recrutant un associé ou en engageant un employé titulaire du diplôme exigé. Dans ce cas, la logique est évidente : ce n’est pas vous qui aurez la main sur la production du pain, mais bien la personne qui aura permis l’ouverture de votre boulangerie ou boulangerie pâtisserie en validant votre projet par l’apport de son certificat. Vous aurez certes l’occasion de participer à certaines étapes de la fabrication des produits, mais l’essentiel de votre job se concentrera sur deux autres pôles : la vente et l’administration.Dans la pratique, on peut noter que de nombreuses boulangeries fonctionnent avec un couple au gouvernail : l’un des deux détient le passe-droit qui cautionne l’accès à la profession et le second intervient comme conjoint collaborateur ou associé.Stages, cours : quel chemin emprunter pour devenir boulanger ?Si vous écartez la piste de l’associé, de l’employé certifié ou du conjoint qualifié, le parcours diplômant sera donc la seule piste à suivre pour permettre à votre projet de voir le jour.Vous pourriez d’ailleurs commencer par suivre un stage, pour mieux réaliser ce qui vous attend, à l’image du SPI, le Stage de Préparation à l’Installation. Depuis l’application de la loi Pacte du 24 mai 2019, ce stage est devenu facultatif, mais les futurs chefs d’entreprise qui le souhaitent peuvent obtenir une aide utile pour la création de leur enseigne.Le portail de l’auto-entrepreneur mérite un coup d’œil attentif pour juger ou non de l’intérêt que ce stage SPI pourrait représenter dans votre cas.Il n’y a pas d’âge pour se lancer et devenir boulanger !Vous êtes lassé de votre job dans l’assurance ? Vous n’en pouvez plus de subir la grogne des passagers dans le bus que vous conduisez tous les jours ? Alors boum, vous avez décidé de relancer votre carrière avec un projet personnel : devenir boulanger !La très bonne nouvelle, c’est qu’il n’y a pas de limite d’âge pour obtenir votre diplôme et concrétiser cette envie. Quel que soit le nombre d’années épinglées sur votre compteur-vie, vous pouvez suivre le CAP boulangerie en candidat libre. La formation s’étale classiquement sur deux ans, mais nombre d’organismes spécialisés dans la formation professionnelle permettent d’accélérer la cadence et d’empocher le diplôme en moins d’un an.Dans la pratique, le candidat qui souhaite obtenir son CAP en boulangerie peut pousser de multiples portes pour y accéder : à côté des lycées professionnels, il y a des écoles privées et même des cours en ligne.Au-delà, le CAP peut s’étoffer via deux options : la mention MC boulangerie spécialisée et la mention MC pâtisserie boulangère. La première s’oriente vers la fabrication de pains spéciaux et de viennoiseries. La seconde se focalise sur le chapitre pâtissier.L’autre piste, c’est le bac pro, accessible par la formation continue. Son cycle normal s’étale sur trois années. Dans un cas comme dans l’autre, retenez que les candidats à une reconversion professionnelle en boulangerie peuvent tirer parti de leur CPF – leur Compte Personnel de Formation – pour financer tout ou partie de leur formation.Bien préparer sa reconversion professionnelle en boulangerie !Si certaines recettes boulangères et pâtissières tolèrent une petite marge d’erreur, ce n’est pas le cas de la majorité. Pour la plupart d’entre elles, il y a un tempo à maîtriser, un savoir-faire et un enchaînement logique à respecter pour incorporer les ingrédients.Ce dernier point est incontournable pour réussir votre reconversion professionnelle en boulangerie. Dès le départ, il faut se poser les bonnes questions, pour réaliser pleinement la portée de sa décision. Il est indispensable de mesurer les avantages et les inconvénients de ce beau métier.Pour ceux qui nous lisent sur le blog Huchet-Demorge, la décision de reconversion est principalement liée à l’acquisition future d’une boulangerie. Ils ne manqueront d’ailleurs pas de consulter la liste des boulangeries en portefeuille dans notre cabinet.Mais la reconversion professionnelle en boulangerie concerne aussi d’autres parcours. On peut notamment penser aux personnes qui souhaitent s’engager auprès d’une boulangerie parce qu’ils en ont toujours rêvé ou à celles qui souhaitent s’ouvrir à cette possibilité par les voies du travail intérimaire.Ces aspirations différentes ont évidemment leur influence sur le choix du type de formation, de l’école et du rythme des cours. On peut ici préciser que des contrats d’alternance sont envisageables pour les candidats qui ont moins de 29 ans.L’immersion, une belle façon de se confronter aux réalités du métier de boulanger !Quand vous aurez cadré tous les aspects de votre projet et que votre décision sera quasiment forgée, pourquoi ne pas imaginer l’épreuve du feu en cherchant un boulanger disposé à vous recevoir en immersion.En quelques semaines de stages et de labeur, vous passerez de la théorie à la pratique. Cette confrontation in situ avec la réalité quotidienne et les arcanes du métier de boulanger vaudra bien plus que les 1.300 mots de cet article.Une fois votre décision prise, il vous faudra choisir le bon établissement, au bon endroit, et s’assurer d’être en ordre fiscalement ! Si vous êtes à votre coup d’essai cela peut faire beaucoup. C’est pourquoi nous nous tenons à votre disposition pour vous aider avec chaque étape de ce processus, il suffit juste de nous contacter.

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En savoir plus Comment bien préparer la vente de son hôtel ?

  • 02/09/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Préparer la vente de son hôtel est une étape naturelle du cycle de vie de l’activité hôtelière. Soyons clairs. La cession d’un fonds de commerce d’hôtel est très loin d’être une simple histoire d’argent : on ne cède pas les clés d’un hôtel qu’on a conservé pendant des années n’importe comment ou à n’importe qui. Pour l’hôtelier qui décide de vendre, c’est souvent un moment assez difficile à vivre. Car son hôtel n’est pas seulement un actif financier : c’est un bien qu’il a appris à chérir, des souvenirs heureux, toute une vie de travail, la construction de quelque chose de grand, une institution. Une partie de lui. S’en séparer, d’une certaine manière, c’est abandonner un bout de soi.Stressante et éprouvante, cette situation de mise en vente requiert pourtant de garder la tête sur les épaules : un hôtelier ne peut pas prendre cette démarche à la légère.Pour éclairer le vendeur dans la cession de son fonds de commerce, notre cabinet spécialisé en transaction d’hôtels à Paris vous propose une série de conseils dans cet article. Quelles sont les bonnes pratiques à intégrer quand on vend son hôtel ? Ce qu’il faut éviter ? Réponse ci-dessous.Excellente lecture !Conseils généraux pour vendre son hôtel dans les meilleures conditionsTout d’abord, voici quelques conseils d’ordre général à avoir à l’esprit lorsqu’on envisage de vendre son fonds de commerce d’hôtel. Préparer la vente de son hôtel : réfléchir au timingRetraite, changement de domicile, volonté de changer de vie ou tout simplement besoin de liquidités (pour investir autre part) ? Les raisons qui conduisent un propriétaire hôtelier à revendre sont multiples. Dans tous les cas, un dénominateur commun : il faut optimiser le timing de la vente pour obtenir le meilleur prix et faire en sorte qu’il coïncide le mieux avec ses projets.Pour vendre au meilleur prix, vous devrez organiser la cession dans un moment où votre fonds de commerce est porté par des vents favorables.. La vente d’un hôtel suppose une disposition stratégique pour pouvoir gérer l’après dans les meilleures conditions possibles. Cela sous-entend aussi de bénéficier de la meilleure fiscalité possible ! S’entourer de professionnels pour vendre son hôtelLes choses sont plus claires pour vous. Et votre décision de vendre est prise. Très bien ! Maintenant, nous ne pouvons que vous recommander une chose : soumettre votre idée à des professionnels de la transaction pour établir la stratégie la plus pertinente. Leur objectif sera de vous accompagner durant tout le processus de vente, de la mise en vente à la signature de l’acte de cession. Ils feront tout pour vous mettre en relation avec les candidats adéquats (sensibles à vos valeurs…) et vous faire bénéficier d’un prix de cession juste, à la fois pour le vendeur et l’acquéreur. Si vous n’êtes pas correctement accompagné, vous risquez d’accroître les risques que la transaction ne se passe pas comme prévue, ou de faire des erreurs dans le processus de cession. Rester discret du début à la fin de la vente de son hôtelCapitale et précieuse dans tout projet de vente de son hôtel : la discrétion !Quand vous souhaitez vendre votre hôtel, vous devez garder un maximum votre projet à l’abri des oreilles indélicates. Pourquoi ?Parce que cela peut occasionner des problèmes de fonctionnement au sein de votre hôtel : problèmes avec les salariés, turn-over… La confidentialité est aussi essentielle pour conserver un certain standing et de ne pas faire visiter l’hôtel à n’importe qui. C’est enfin une question de protocole et de savoir-être dans le monde hôtelier.Les étapes à suivre pour préparer la vente de son hôtelMaintenant que vous connaissez les grandes lignes, passons aux étapes linéaires qui parsèment la vente d’un fonds de commerce d’hôtel. 1. Estimer la valeur de son hôtel (évaluation)Il est très difficile pour un hôtelier d’estimer la valeur de son hôtel en toute autonomie. Pour ce faire, il doit mobiliser des conseils, comptables avertis et/ou tout expert financier pour travailler sur les ratios de valorisation du fonds en question. Pour déterminer la valeur vénale de l’hôtel – ou en tout cas se donner l’idée d’une fourchette de prix de vente juste – plusieurs données seront étudiées. À Paris, l’usage de valorisation depuis plus de trente ans est un multiple du chiffre d’affaires. La moyenne pour un fonds de commerce, même post Covid oscille toujours entre 3,5 et 6 fois pour un fonds de commerce et entre 7 et 12 fois pour un murs et fonds. Les hôtels parisiens ont une valorisation élevée et se vendent couramment à des multiples d’EBE (excédent brut d’exploitation) compris entre 15 à 30 fois.Bien sûr, cette estimation ne constitue en aucun cas une garantie sur le prix de vente obtenu à l’issue d’une négociation. Mais elle permettra de bénéficier d’un ordre d’idée cohérent. Sans cette étude objective, les acheteurs risquent de ne pas se presser au portillon, et le futur cédant risque de s’embourber dans une vente qui s’éternise : il se confronte à un plus fort risque d’illiquidité. À savoir qu’un hôtel se vend en moyenne entre 6 mois à 1 an après la mise en vente (cette moyenne fluctue en fonction de l’emplacement et de la capacité).Vous vous en doutez, lors dans la vente d’un murs et fonds, quelques détails se rajoutent au calcul. Pour savoir comment bien estimer vos murs, voici un petit guide.2. L’hôtelier s’assure qu’il est au point sur la fiscalitéAvant d’aller plus loin, le futur cédant doit impérativement s’assurer que sa stratégie fiscale tient la route. Il doit en discuter avec son expert comptable ou son avocat. Compte-t-il vendre seulement le fonds de commerce ou le fonds de commerce et les murs ? Vend-il le fonds de commerce en direct, ou les titres de la société qui détient le fonds et les murs ? Selon sa situation, l’imposition sera différente. D’autre part, s’il a vendu son dernier hôtel il y a 10 ans, il y a de grandes chances que beaucoup de choses aient évolué (la loi changeant régulièrement). Il ne peut donc pas compter totalement sur ce qu’il sait déjà (ou croit savoir) et doit réaliser une mise à jour de ses connaissances fiscales. 3. Passer à l’action et publier une annoncePour publier une annonce, plusieurs sites internet peuvent être utilisés. Vous pouvez aussi faire jouer son carnet d’adresses est une autre possibilité. Si vous êtes accompagné par un cabinet expert en transactions de fonds de commerce, vous n’avez pas à vous inquiéter à ce sujet. Ce sont eux qui s’en occupent et qui cherchent votre futur acquéreur par tout moyen possible : un large carnet d’adresses ou encore des annonces publiés sur des supports stratégiques dont ils ont le secret. Bien sûr, un cabinet en transaction de fonds de commerce travaille sur deux besoins : celui des acquéreurs, et celui des vendeurs. Quand  une opportunité existe, et que deux profils convergent, une discussion favorable peut s’enclencher. Son but : mettre en relation les bonnes personnes au bon moment.4. Étape optionnelle :  Participer aux visites, passer en revue les candidats-acquéreurs et créer une relation avec euxDes candidats vous contactent pour la reprise de votre fonds de commerce. Avec l’appui d’un cabinet en transaction, les visites se font avec des négociateurs qui font tout pour qu’elles se passent dans les meilleures conditions. L’objectif de cette visite n’est pas seulement de montrer les lieux. C’est aussi l’occasion de faire connaissance avec le candidat-acquéreur et de le “challenger” pour savoir si son profil coïncide avec vos valeurs. Un bon moyen de s’assurer que la relève sera capable de gérer l’établissement aussi bien que vous. C’est donc un moment essentiel du processus de vente. 5. Instaurer une relation de confiance avec l’acquéreurUne fois que les choses se précisent, il va falloir instaurer une relation de confiance avec le futur acheteur. Il faut répondre avec transparence à toutes les questions posées par l’acquéreur sur le bien, et ne pas hésiter à partager des anecdotes, expliquer ce sur quoi il faut être particulièrement attentif ! Chaque hôtel étant une bête humaine, avec ses recoins, ses particularités, votre acquéreur sera friand de ce genre d’informations. Grâce à ces signes de confiance, il se dirigera plus sereinement vers la signature d’un acte de vente. 6. Négocier et réaliser une procédure légale de venteDes négociations s’enclenchent. Si vous avez fait appel à un cabinet d’expert en transactions, le négociateur vous assiste dans cette démarche. Quand un accord intervient sur toutes les modalités de vente, vendeur et acheteur doivent signer collectivement une promesse de vente. 7. Mettre au courant les parties prenantes, et en particulier les salariésVotre processus de vente est acté ? Vos salariés doivent être prévenus au minimum 2 mois avant la cession complète du fonds de commerce. Des cas particuliers existent, lorsqu’il s’agit d’une cession familiale, par exemple.8. Signer l’acte de cessionLa signature de l’acte de cession est toujours un moment particulier : il entérine la cession définitive de votre hôtel et constitue la dernière étape pour officialiser la vente. Elle devra nécessairement être signée devant un avocat ou un notaire.9. Faire les déclarations fiscales en bonne et due formeLa vente est faite. Avec l’appui de fiscalistes et/ou comptables, vous devez dès maintenant établir toutes les déclarations nécessaires auprès de l’administration fiscale. Vous vous acquittez de vos obligations en respectant scrupuleusement les échéances. Grâce à l’accompagnement d’une bonne équipe, vous n’avez pas d’inquiétude à avoir à ce sujet. Que faire une fois la vente de son hôtel réalisée ?Une fois la vente faite, vous recevez les fonds. Selon la manière dont vous comptez les allouer à l’avenir, vous pourriez être amené à bénéficier d’exonérations (si réinvestissement dans un autre fonds de commerce, par exemple). Pour en savoir davantage à ce sujet, nous vous recommandons de maintenir un contact assidu avec le partenaire qui vous a aidé dans la transaction : ce dernier ne doit pas vous lâcher dans la nature. La vente n’est pas la fin d’un cycle : il y a encore beaucoup à faire pour la suite ! Vous souhaitez vendre votre fonds de commerce d’hôtel et vous voulez être accompagné par des experts de la transaction ? Nous serons donc ravis de vous aider ! 

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En savoir plus Nos transactions hôtelières de l’été

  • 31/08/2022
  • HÔTELLERIE

Nos transactions de l’été Nous espérons que vous avez passé un bel été et qu’il a été à la hauteur de vos attentes. De notre côté, l’été a été actif ! Nous avons réalisé plusieurs cessions significatives. Ces cessions sont le signes du retour des beaux jours de l’hôtellerie parisienne. Les hôtels parisiens affichent des performances historiques depuis le mois de mars. Fort de ce constat, nombre d’investisseurs sont de nouveaux intéressés par l’hôtellerie, qui au-delà de la rentabilité offre de nombreux autres avantages.   Nos cessions Hôtel Marais de Launay Nous avons cédé les murs et le fonds de l’hôtel Marais de Launay (ex de Launay Bastille) entre deux familles hôtelières. Cet hôtel de 35 chambres est situé au coeur de la Bastille et à deux pas du Marais. Cet établissement possède un bel espace au rez-de-chaussée tournant autour d’une cour intérieure. Les repreneurs s’inscrivent dans la lignée des cédants. De petits travaux d’embellissement seront réalisés. L’hôtel réalisait en moyenne 1,3M€ de chiffre d’affaires.    Hôtel Pergolèse La deuxième cession est relative à l’hôtel Pergolèse situé entre l’étoile et la Porte Maillot. Cet établissement iconique avait rénové il y a 30 ans. L’établissement change de main après 10 ans de détention par une famille hôtelière parisienne. Cet établissement de 40 chambres va être entièrement rénové et repositionné afin de lui redonner son prestige d’antan. L’acquéreur est hôtelier depuis 25 ans. L’hôtel réalisait en moyenne 2M€ de chiffres d’affaires.  Hôtel Waldorf Trocadéro La dernière cession concerne l’hôtel Waldorf Trocadéro situé à deux pas de la célèbre place et à quelques minutes de l’Arc de Triomphe. Cet établissement va être entièrement rénové afin de proposer une offre 4* d’un standing supérieur en créant notamment du service pour les clients (spa, fitness). La famille cédante s’était reconvertie dans l’hôtellerie il y a une quinzaine d’années. L’acquéreur, qui est un professionnel de l’immobilier, réalise sa deuxième acquisition parisienne de l’année. L’hôtel réalisait en moyenne 2,3M€ de chiffre d’affaires.

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En savoir plus Les dernières ouvertures de boulangeries de nos clients

  • 13/06/2022
  • BOULANGERIE, INVESTIR, RECONVERSION

Leurs ouvertures sont très récentes mais leurs acquisitions ont, quant à elles, été murement réfléchies et préparées depuis plusieurs mois. Découvrez un aperçu de certaines des dernières “nouvelles boulangeries” de nos clients ouvertes en ce début d’été 2022 !La boulangerie Frappe est située au coeur du 11ème arrondissement. La boulangerie pâtisserie urbaine par excellence qui vous fait découvrir des produits frais réalisés quotidiennement sur place. La boulangerie pâtisserie Schou s’étend au village d’Auteuil. Vous serez séduits par leurs créations originales, du pain au chocolat en passant une multitude de pains, tout est fait maison. La boulangerie Zest est la nouvelle adresse à Neuilly pour venir déguster les spécialités du champion de France du dessert. Une viennoiserie ou un dessert, vous profiterez des lieux aménagés en un salon de thé pour vous accueillir tout au long de la journée. La Tradition by Elio & Franck est la nouvelle boutique dans le centre historique de Saint-Germain-en-Laye. Ici on ne travaille qu’avec des produits frais de saison. Allez-y sans attendre.Chaque projet est unique et porté par des personnes passionnées, c’est toujours avec la même implication que nous accompagnons nos clients. A chaque fois c’est avec une grande fierté que nous les assistons dans la réalisation de leurs projets.Si vous avez un projet, contactez-nous !

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En savoir plus Qui fait quoi dans un hôtel : notre petit tour d’horizon des métiers de l’hôtellerie

  • 30/05/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, La vie des hôtels oscille chaque jour entre les moments feutrés et les pics d’effervescence, entre les temps creux et les coups de feu. Dans cet univers passionnant, de nombreuses personnes sont en action. Toutes leurs attentions convergent vers un même objectif : faire de leur mieux pour satisfaire la clientèle.Spécialisée dans l’achat et la revente de fonds de commerce d’hôtels à Paris, l’équipe Huchet-Demorge a eu maintes fois l’occasion de s’entretenir avec le personnel hôtelier. Cette relation est indispensable pour maîtriser toutes les facettes du métier.En réalité, c’est « des métiers » dont il convient de parler. Derrière la façade d’un hôtel, chacun-chacune a sa spécialité, ses missions, ses horaires, ses responsabilités, etc. Dans cet article, nous avons choisi de mettre un coup de zoom sur les métiers de l’hôtellerie avec une idée simple : faire un clin d’œil souriant à tous ces professionnels qui mettent le tourisme en valeur.Bonne lecture !Les métiers de l’hôtellerie, qui fait quoi dans l’organisation ?Comme tous les métiers du tourisme, les métiers de l’hôtellerie – et les métiers de la restauration qui lui sont associés – se distinguent par une caractéristique : l’exercice de la profession se déroule dans un lieu ou d’autres personnes pensent avant tout à se détendre et se distraire.Cette proximité entre “celui qui travaille” et “celui qui s’amuse” n’est pas toujours facile à gérer. Dans un contexte où il est souvent répété que le client est roi, nul doute qu’il faut savoir prendre sur soi. Il faut aussi de l’énergie, du tempérament et une bonne dose de flexibilité, que ce soit pour faire face aux demandes exceptionnelles ou, tout simplement, s’adapter à des horaires qui ne sont pas toujours faciles à concilier avec une vie familiale.Sachant que l’équilibre entre la vie professionnelle et la vie privée est un ingrédient-phare dans le bien-être personnel, la difficulté des horaires mérite d’être soulignée pour que les clients en prennent conscience.Ce contexte étant posé, intéressons-nous plus précisément aux principaux métiers de l’hôtellerie, du côté de l’hébergement. Nous reviendrons certainement sur le côté restaurant dans un prochain billet.Juste une dernière précision avant d’ouvrir la liste : il est réjouissant de noter que les métiers de l’univers hôtelier sont ouverts aux femmes et aux hommes avec une belle égalité. Il y a autant de serveurs que de serveuses, autant de directeurs que de directrices, etc. Dès lors, quand nous parlons plus loin de réceptionniste, de concierge ou de gouvernant, nous vous remercions d’entendre chacun de ces mots avec “il” ou “elle” dans le rôle.RéceptionnistePar définition, le – ou la – réceptionniste est la personne chargée d’accueillir les clients qui arrivent à l’hôtel en vue d’y séjourner. Sur base d’une réservation, ou pas. Sauf cas particulier, le réceptionniste est la première personne dont un client croise le regard en arrivant dans le hall d’accueil. Et le mot regard est loin d’être innocent. Quand un client arrive, il s’attend toujours à bénéficier d’une certaine attention et c’est parfaitement normal.À ce titre, le sourire et la bonne volonté des employés chargés de la réception sont des clés bien plus importantes que celles de la chambre qu’ils vont allouer.Au-delà de ces aptitudes, consolidées par une présentation correcte – critère incontournable – le métier de réceptionniste exige d’évidentes compétences d’organisation. Dans ses attributions, cet acteur essentiel de l’équipe hôtelière doit notamment :S’exprimer courtoisement et facilement dans plusieurs langues,Gérer les réservations de chambres de façon méthodique,Veiller à la coordination des services d’entretienDans la grande majorité des situations, le réceptionniste est à la fois la première et la dernière personne de l’équipe à croiser les clients. Ce double statut – être la « première image » et offrir la « dernière impression » – joue pour beaucoup dans la note qu’un voyageur est susceptible d’attribuer à un hôtel après son séjour.Quand l’accueil est cordial et efficace, un client peut très vite oublier les dérapages d’un sèche-cheveux récalcitrant. Dans le cas contraire, son smartphone lui suffira pour souffler plus de froid que de chaud.Directeur/Gérant d’hôtelPour il ou elle, la gérance ou la direction d’un hôtel est un rôle de chef d’entreprise, avec toutes les qualités que cela suppose, à commencer par un sens commercial et d’excellentes capacités relationnelles.Ses responsabilités multiples exigent une présence assidue, que ce soit pour la gestion pure – le suivi des finances, la politique d’achats, l’évolution tarifaire, etc. – ou pour encadrer son équipe et insuffler la dynamique dont l’hôtel a besoin pour séduire.À tout moment, et même si les clients ont finalement peu d’occasions de le croiser, c’est bien à ces derniers que le directeur d’hôtel pense en priorité. Ses questions récurrentes en témoignent : comment les attirer, quels services leur proposer, comment les fidéliser ?Compte-tenu du contexte international et de la diversité du tourisme parisien, Huchet-Demorge a pu constater à quel point la connaissance des langues était déterminante pour un gestionnaire hôtelier.Dans les hôtels de taille classique, les compétences et les responsabilités du directeur se focalisent sur les actions « chambres » et les actions « repas » avec la même intensité. Quand la structure est plus imposante, le responsable qui est à la tête d’un hôtel est généralement assisté par deux cadres spécialisés, l’un pour l’hébergement et l’autre pour la partie restaurant.On peut aussi noter que certains établissements hôteliers proposent des salles et divers espaces équipés pour les réunions d’affaires et l’organisation de séminaires. Quand ces activités constituent une part importante du business model, l’hôtel prévoit un poste spécifique pour en assurer la charge : event manager.Femme de chambre / Valet de chambrePour les clients, il faut bien l’avouer, le plaisir d’un séjour à l’hôtel passe par celui de découvrir une chambre propre, aérée, avec des sanitaires propres et fonctionnels, des petits produits sympathiques et un lit … mieux fait qu’à la maison. Tous les gestes qui garantissent « l’effet bien-être » qu’un voyageur d’affaires ou un touriste découvre en poussant la porte de sa chambre sont l’œuvre d’une personne : la femme ou le valet de chambre.Certaines femmes de chambre travaillent en équipe, sous la houlette d’une gouvernante, quand d’autres s’activent en solo. Quel que soit leur mode de fonctionnement, toutes doivent concilier un bouquet de trois qualités : la discrétion, l’efficacité et le sens pratique.Pour la bonne marche du service – et donc la satisfaction des clients – il importe que les professionnels de l’entretien fassent les choses dans le bon ordre, en fonction des chambres dont ils ont la responsabilité.Gouvernant(e)Nous venons d’évoquer l’un de ses rôles ci-dessus, à savoir la coordination du travail des femmes et des valets de chambre.Mais la structure d’un hôtel ne s’arrête pas à la lisière des chambres mises à la disposition des clients. Le gouvernant doit aussi veiller à l’entretien des lieux communs, qu’il s’agisse du hall d’accueil, du parking, de l’ascenseur ou de l’espace de restauration.Le patron de la propreté, c’est lui. Un cendrier qui déborde à l’entrée de l’hôtel : il doit le voir tout de suite. Un minibar dépouillé : il doit en prendre soin. Trois ampoules en fin de vie : par ici l’escabeau. Pour le dire sans détour, le gouvernant est un radar sur deux pieds. Il doit faire preuve de tact – pour gérer son équipe – et de méthode pour tout solutionner avant l’éventuelle remarque des clients.Concierge d’hôtelLa mission du concierge d’hôtel porte sur des prestations réalisées au cas par cas pour des clients qui ont des exigences particulières.Quand le commanditaire arrive sur les lieux, le concierge d’hôtel a déjà œuvré en amont : le bar n’est pas rempli au hasard, pas plus que la couleur des fleurs. Très souvent, le concierge d’hôtel doit se débrouiller pour orchestrer des visites ou divers rendez-vous, sans parler des extras que la discrétion invite à passer sous silence. Comme cette gamme de prestations le laisse facilement deviner, la conciergerie d’hôtel est un service réservé aux établissements de prestige, comme les palaces, les hôtels 5 étoiles ainsi que certains 4 étoiles d’un grand niveau de service. C’est d’ailleurs le cas pour d’autres métiers de l’hôtellerie qui tendent à disparaître, comme les grooms, chasseurs et autres bagagistes.Les métiers de l’hôtellerie : des carrières très priséesNotre petit voyage au cœur de l’équipe hôtelière se termine ici. Comme dit, nous reviendrons à l’occasion sur le « côté restaurant ». Ces métiers-là sont bien mieux connus du public. La multiplication des émissions dédiées à la cuisine et à la gastronomie a largement fait son œuvre pour présenter les métiers de la restauration.Mais qu’ils se le disent : du chef de cuisine au serveur, en passant par le barman ou le maître d’hôtel, ils méritent tout autant notre reconnaissance et notre considération.Le tout dans le tout, il existe plus d’une quinzaine de diplômes pour faire carrière dans le secteur de l’hôtellerie-restauration et c’est un secteur où la demande est persistante.Si vous êtes propriétaire d’hôtel, ou que vous cherchez à le devenir, il est donc capital de valoriser le personnel qualifié. Comme vous vous en doutez, une grande partie de la réputation de l’établissement se construira sur l’efficacité de votre équipe. Allant même jusqu’à peser dans la balance dans l’attribution de vos étoiles.Si donc, vous avez un projet d’achat d’hôtel à Paris ou en Île-de-France, notez bien que l’équipe Huchet-Demorge se réjouit de vous assister. Contactez-nous directement juste ici.Vous pouvez compter sur notre expérience et notre réseau de contacts pour mettre tous les atouts de votre côté.Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Investir dans un hôtel à Paris : quel capital ?

  • 30/05/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Comme vous le savez plus que probablement, Huchet-Demorge est spécialisé en transaction de fonds de commerce d’hôtel. Nous intervenons sur le marché parisien depuis plusieurs décennies. Nous avons donc une connaissance approfondie de ce marché et souhaitons en faire bénéficier les visiteurs de notre site internet.Si vous êtes tombé sur ce sujet, c’est que vous songez à vous lancer dans l’investissement hôtelier à Paris. Une perspective prometteuse, certes, mais l’accès à ce type de placement peut se révéler difficile d’un point de vue purement financier et il existe quelques pièges dans lesquels il vaut mieux ne pas tomber. Avant d’investir, vous devez être conscient de la nature spécifique de ce support d’investissement. La question qui viendra très rapidement à la bouche de tout investisseur précautionneux sera la suivante : quel capital dois-je engager dans mon investissement en hôtellerie ? Comment mettre en place une stratégie sûre et efficace pour ce type de placement ? Réponse dans cet article !Investir dans un hôtel à Paris : quel est le prix d’acquisition ?Investir dans un hôtel en direct à Paris peut se faire de multiples manières. Selon votre approche, vous n’aurez ni à engager la même somme, ni le même temps ou encore la même énergie (ni n’aurez à jouir du même degré de compétences).Fonds de commerce d’hôtelUn fonds de commerce d’hôtel à Paris se vend entre 4 et 6 fois le chiffre d’affaires annuel, même après ces deux années de crise la valorisation des fonds de commerce reste stable. Étant donné le capital que requiert un tel investissement, ce sont souvent les professionnels hôteliers, des groupes d’associés dont les rôles sont bien définis en amont ou bien des fonds d’investissement qui sont les principaux acteurs sur le marché.Les cessions de fonds de commerce d’hôtels représentent plus de 70% des transactions.Dans ce cas de figure, vous devenez chef d’entreprise. Il vaut donc mieux être bien formé, puisque vous allez devoir répondre à un certain nombre de responsabilités. Le cas échéant, vous pourrez toujours choisir un gérant professionnel, moyennant des frais de personnel supplémentaires que vous devrez intégrer dans votre business plan. On ne va pas vous le cacher : les hôtels parisiens ne sont pas accessibles à tout le monde. Mais ce qui compte surtout, c’est moins l’engagement de votre capital de départ que la qualité de votre business plan, dans son ensemble, et votre capacité à générer du cash et des revenus sur le long terme. Du côté de l’hôtellerie parisienne, nulle inquiétude à ce sujet : en moyenne, la rentabilité brute annuelle de ce type de fonds de commerce oscille entre 30 et 50%. Fonds de commerce et murs d’hôtelL’investissement en murs et fonds de commerce représente moins de 30% du marché des transactions et demeure en moyenne entre 8 et 12 fois le chiffre d’affaires. Il est donc de loin l’investissement que les entrepreneurs préfèrent. Ce type d’investissement permet de se délier d’un bail parfois assez lourd ou handicapant, et d’être plus autonome dans sa gestion budgétaire et financière. On peut aussi noter qu’il est souvent plus facile de solliciter efficacement un financement pour ce type d’investissement, étant entendu qu’il offre davantage de garanties au créancier.Murs d’hôtelCe type d’investissement est très rare dans le milieu et se rapproche de l’immobilier classique, tel que le grand public le connaît. Ceux qui veulent investir dans l’immobilier traditionnel préfèreront investir dans un immeuble plutôt que dans un hôtel. Peu de gens investissent seulement dans les murs, vu la contrainte de devoir gérer un immeuble monovalent (immeuble totalement conçu pour une activité particulière).Dans ce cas de figure, vous êtes propriétaire d’un bien, mais vous n’êtes pas hôtelier, c’est-à-dire chef d’entreprise. La différence est très importante puisque, dans un premier cas, vous pourriez être soumis à l’IFI alors que dans le second cas, vous échapperez à l’IFI, et ne pourrez pas bénéficier des nombreux avantages afférents à la possession d’une entreprise. Vous jouirez simplement des revenus locatifs de votre bail commercial et pourrez éventuellement bénéficier des effets de la plus-value au moment de la revente des murs. Les murs seuls d’un hôtel se vendent en moyenne entre 30 à 40 fois le loyer annuel. Voici d’ailleurs un guide plus détaillé sur les différences entre les achats de fonds de commerce avec ou sans murs.Investir dans un hôtel parisien : les niveaux de valorisation des fonds de commerce sont structurellement élevés pour de bonnes raisonsAlors que la moyenne des fonds de commerce d’hôtel se vendent statistiquement rarement au-dessus de 2.5 fois le chiffre d’affaires à l’échelle du territoire national, Paris s’érige comme une exception.De nombreuses raisons expliquent ces niveaux de valorisation. Peu de transactions et nombre d’hôtels en déclinCommençons déjà par expliquer cette “cherté” par une approche très simple, basée sur le rapport offre/demande. En moyenne, le marché parisien de l’hôtellerie connaît un nombre de transactions assez faible : avec 40 à 50 transactions annuelles seulement, les hôtels parisiens se gardent comme des trésors ! Le nombre d’hôtels disponibles fait face à une demande très forte, structurellement orientée à la hausse, et une offre en déclin depuis des décennies. Résultat : la rareté des hôtels crée une pénurie positive pour leurs prix. En effet, alors qu’il y avait encore 3200 hôtels à la fin des années 80, il n’en reste plus que 1800 aujourd’hui. De quoi donner à l’entrepreneur des indicateurs très positifs et l’idée qu’une conservation de richesse est presque assurée grâce à ce véhicule d’investissement. Paris : ville dense et fortement touristiquePar rapport à d’autres capitales européennes ou mondiales, Paris est connue pour être extrêmement dense, et pour autant, elle n’a pas vocation à s’étendre. Le nombre de nuitées sollicitées reste soutenu et orienté à la hausse. Comme nous le rapportions déjà dans un précédent article, selon l’organisation mondiale du tourisme, la demande en hébergement à Paris devrait d’ailleurs doubler d’ici 20 ans ! Créer de nouveaux bâtiments ex nihilo, ou rénover des locaux pour augmenter l’offre pourrait bien être une solution, mais il est aujourd’hui très compliqué de créer un hôtel à Paris, si bien qu’il vaut mieux acheter ou vendre ceux qui existent déjà… Chambres disponibles en déclin, taux d’occupation très élevéAvec un taux d’occupation qui se situe entre 80 et 95% (certains hôtels sont complets toute l’année avec un taux incroyable de 100%), la capitale décroche la médaille d’or de la ville la plus occupée en France côté hôtellerie. Lyon par exemple, ville aussi très prisée, s’accroche à son taux moyen entre 70 et 75%%, tandis que si l’on prend la liste des 20 plus grandes villes de France, (excluant la Côte d’Azur), on se retrouve sur des taux de 60 à 70%. Cette performance incroyable de Paris est un argument de plus sur la balance des prix ! Rentabilité incroyable et solidité (résilience)La rentabilité brute d’un hôtel à Paris s’établit entre 35 et 50%. C’est un chiffre prodigieux qui permet de bénéficier d’un taux de rentabilité interne  (TRI) sur 10 ans de 10% et plus. Cette solidité des résultats permet de bénéficier de fonds de commerce globalement fortement excédentaires et à la trésorerie abondante. De quoi tenir le coup en cas d’événement(s) imprévu(s), comme la crise du coronavirus, qui a clairement mis à rude épreuve l’hôtellerie parisienne. Dans tous les cas, lorsqu’une crise fait son apparition, elle ne remet certainement pas en cause la croissance structurellement haussière de l’activité hôtelière à Paris, suivant clairement la devise de la capitale : fluctuat nec mergitur.  L’effet de levier potentiel grâce à l’endettementDans tous les cas, au vu des performances constatées par leur activité, l’effet de levier potentiel d’un investisseur est très intéressant. S’il met 1 sur la table, il se retrouve globalement à 2 au bout de 10 ans (grâce à l’endettement). Il est donc naturel que le prix suive cette incroyable performance. Des prix qui diffèrent en fonction de certains critèresAvec ce chapelet d’arguments, il est bien logique que les hôtels parisiens se vendent à des multiples d’EBE (excédent brut d’exploitation) compris entre 10 à 30 fois l’EBE. Au-delà de la région parisienne, ce chiffre se situe largement en dessous de 10 fois l’EBE (5 à 10).  Mais en comparant les hôtels parisiens les uns avec les autres, différents critères font varier les prix que nous pouvons constater. C’est là-dessus que notre spécialisation en fonds de commerce hôteliers prend tout son sens. Capacité de l’hôtelL’hôtellerie parisienne met à disposition à peu près 80.000 chambres et la structure moyenne affiche 34 chambres, pour une équipe-type de 8 salariés.RentabilitéNous l’avons vu, la rentabilité d’un hôtel parisien est très intéressante. Mais selon les cas particuliers (nombre de chambres, emplacement…), certains hôtels vous feront bénéficier de performances plus ou moins éloignées de la fourchette haute présentée ci-dessus. Emplacement ?Évidemment, un apport de moins de 5 millions d’euros ne vous permettra pas d’acquérir un hôtel 4 étoiles sur les Champs Élysées. Un hôtel qui se situe dans un emplacement et un cadre exceptionnels se paie nécessairement plus cher !Typologie d’hôtel ?L’hôtel moyen parisien est un 3 étoiles. Le nombre d’étoiles du fonds de commerce entre évidemment en ligne de compte pour l’appréciation d’un fonds de commerce hôtelier. Rénovations et valorisationEn fonction de la qualité, de l’image de marque d’un hôtel, de l’organisation des lieux, ou encore de la qualification du personnel en place, votre hôtel bénéficiera d’une appréciation particulière. Investir dans un hôtel à Paris : quel apport personnel dois-je consentir ?L’hôtellerie est une fois de plus à dissocier complètement de l’immobilier conventionnel. Pour acheter un immeuble, par exemple, il est parfois tout à fait possible de consentir un apport de 20%. Mais pour l’hôtellerie, le minimum est situé à 50% pour espérer obtenir un financement auprès d’un organisme bancaire. À savoir : quand on sait que les niveaux de valorisation des hôtels à Paris sont élevés, on peut facilement avoir à s’acquitter d’apports assez conséquents, de plusieurs millions d’euros. Vous devez donc avoir à disposition un budget conséquent, ou bien vous associer avec d’autres investisseurs qui ont les mêmes objectifs que vous.  Guide plus détaillé juste ici.Dans tous les cas, nous pensons que c’est une erreur de faire l’acquisition de son hôtel sans financement. Au vu de la rentabilité constatée, ne pas bénéficier d’un effet de levier est un gâchis, surtout dans l’environnement de taux bas que nous connaissons aujourd’hui. Une certaine difficulté à obtenir un financement en hôtellerieLorsqu’un hôtelier veut faire l’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel, beaucoup de banques sont encore fortement récalcitrantes que l’acquisition pour sur le fonds ou sur un murs et fonds car 99% des transactions portent sur les titres de la société. Il s’agit en effet d’un milieu qu’elles maîtrisent peu et sur lequel elles préfèrent ne pas prendre de risques. C’est pourquoi, chez Huchet-Demorge, deux personnes travaillent à plein temps sur les dossiers de financement de nos clients et la recherche d’organismes bancaires disposés à devenir partie prenante dans les projets d’acquisition de nos clients. Des décennies d’expertise et de suivi nous ont permis d’établir des liens de confiance étroits avec plusieurs organismes.Au bout de combien de temps puis-je espérer rembourser mon prêt ?Une fois le prêt en poche, tout se débloque ! Le remboursement total d’un financement se fait en moyenne entre 10 à 12 ans pour un fonds de commerce d’hôtel situé en Île-de-France. Sachant que la moyenne des dossiers que nous traitons comprend un différé plus ou moins long si des travaux sont nécessaires. Se faire aider dans la définition de son plan d’investissement et son financementSi investir dans l’hôtellerie à Paris n’est pas un investissement neutre, vous devez garder à l’esprit l’apport que cela représente pour votre patrimoine global et surtout les revenus générés par cette activité. Dans tous les cas, considérant la complexité qui entoure l’acquisition d’un hôtel (fiscalité, financement, business plan, droit des sociétés…), nous vous suggérons de faire appel à des professionnels pour vous assister, de l’élaboration du projet à la concrétisation de votre investissement. Si le cœur vous en dit, vous pouvez d’ailleurs consulter notre historique de transactions réalisées.

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En savoir plus Guide : les indicateurs à observer quand on veut acheter un hôtel

  • 28/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Acheter un hôtel n’est certainement pas un acte anodin pour l’investisseur/entrepreneur. Pour faire le meilleur choix, il convient de pouvoir analyser la situation de l’actif que vous convoitez avec méthode et efficacité. Dans cette optique, nous vous recommandons de consulter une série d’indicateurs et d’informations très simples. Ces éléments vous permettront d’estimer la valeur réelle du fonds de commerce de vos rêves et d’identifier si oui ou non il correspond à vos attentes. Ce faisant, vous pourriez même parvenir à saisir des opportunités conséquentes !Savoir consulter et interpréter un maximum d’indicateurs clés pour faire le tri avant de passer aux visites est essentiel. Au moins pour gagner du temps et connaître les dossiers qui valent le coup et ceux qu’il vaut mieux laisser de côté.Excellente lecture ! Les indicateurs de base à maîtriser avant d’acheter un hôtelLe chasseur d’hôtels néophyte se doit de maîtriser un petit contingent de chiffres simples mais très efficaces. Bien sûr, il ne s’agit pas d’un rapport exhaustif, mais d’exemples de données qu’il vaut mieux connaître.Taux d’occupationLe taux d’occupation est une donnée essentielle de votre étude hôtelière. Il vise simplement à estimer le volume d’occupation des chambres d’hôtels sur une période donnée. Cela permet d’avoir une vue précise sur l’attractivité de l’activité et/ou d’identifier des biais de saisonnalité éventuels. Idéal pour un gérant qui souhaite orienter au mieux sa gestion des coûts. Dans l’idée, plus sa moyenne annuelle est proche des 100%, plus la qualité (au moins financière) de l’hôtel que vous souhaitez acheter est avérée. À titre informatif, en France le taux d’occupation moyen en 2019 était de 64.RevParLe RevPar (revenue per available room ou encore revenu par chambre disponible) est un indicateur avancé fondamental en hôtellerie. Il permet de connaître la rentabilité des chambres à disposition au sein d’un hôtel. Plus le RevPar est élevé, plus le business a de chances de prodiguer une valeur ajoutée conséquente. Bien sûr, il ne faut pas s’y fier à 100%, puisqu’il faut aussi compter les coûts d’exploitation de l’hôtel… Mais il permet d’estimer assez fidèlement le rapport entre la dépense moyenne du client et le taux d’occupation des chambres.TRILe taux de rentabilité interne (ou TRI) est l’indicateur essentiel de l’investisseur. Il permet d’estimer, sur une période donnée, la rentabilité globale annuelle (valorisation du fonds au fil du temps, revenus compris) que l’hôtel que vous souhaitez acheter délivre. Un TRI de 10% sur 7 ans indique que votre rentabilité annuelle totale sur 7 ans est de 10%/an. Nombre de chambresLe nombre de chambres d’un hôtel est un facteur déterminant pour valoriser votre fonds de commerce et orienter votre choix. Dans l’idée, plus le nombre de chambres est important (capacité d’accueil) dans un hôtel, plus il sera en capacité de délivrer un taux de rentabilité élevé. Logique, étant donné que les frais de gestion ne sont pas nécessairement proportionnels au nombre de chambres, et peuvent être optimisés malgré des volumes plus élevés : les charges étant liées aux frais de personnel augmentent peu et le coût des locaux encore moins. En effet, Un réceptionniste peut très bien s’occuper d’un volume de 20 chambres comme de 40 ! Le seul bémol concerne les frais de ménage bien sûr. À Paris, voici les chiffres que nous pouvons constater par exemple :Hôtel 2 étoiles avec 30 chambres = rentabilité moyenne de 45%Hôtel 2 étoiles avec 60 chambres = rentabilité moyenne de 55%L’emplacement et le plan de l’hôtelL’un des indicateurs primordiaux à évaluer quand on cherche à acheter un hôtel, c’est son emplacement géographique. Qu’il soit dans une rue principale au centre-ville ou légèrement excentré, ces caractéristiques influent sur l’état du fonds de commerce, mais aussi sa valeur. Par exemple, à Paris, un fonds se vend en moyenne 4.26 fois (4 à 6) son chiffre d’affaires, tandis que dans les 10 autres plus grandes villes de France, ce chiffre se situe plutôt entre 2 et 3. L’indice est plus faible, de 1 à 2 fois le chiffre d’affaires pour le reste du pays ! Si vous voulez plus de chiffres, voici un article qui porte sur le sujet.L’emplacement déterminera si on se situe plutôt dans la fourchette basse ou la fourchette haute.Si vous parvenez également à vous fournir un plan de l’hôtel que vous analysez, vous pourriez être en mesure de comprendre beaucoup d’éléments fonctionnels assez vite et savoir si le fonds correspond à vos attentes ou non. Le nombre d’étoiles Paradoxalement, en moyenne, le taux de rentabilité diminue au fil de la montée en gamme. L’investisseur focalisé sur les performances préférera donc un hôtel 2 étoiles avec 50 chambres plutôt qu’un hôtel 3 étoiles avec le même nombre de chambres. Même si les chambres sont plus chères, elles s’accompagnent de coûts d’entretien et de personnel plus élevés !Consulter le bilan pour acheter un hôtel en toute conscienceConsulter le bilan (actif/passif) de l’hôtel que vous souhaitez acheter est un passage obligatoire. Là-dessus, vous devez maîtriser des bases comptables essentielles ou vous faire aider par des professionnels. Sachez quand même que partir à la conquête des marchés chahutés pendant quelques années et qui tiennent le coup est parfois un bon plan : en scrutant les fondamentaux de votre fonds de commerce en hôtellerie et en analysant les bons ratios de valorisation, vous saurez prendre des risques mesurés.Du fait de la crise de l’hôtellerie (qui ne date pas d’hier, avec AirBnB et d’autres acteurs qui challengent en permanence le business model des hôtels), vous constatez en règle générale des fonds qui après des années de nécessaire discipline financière vous délivrent des bilans très sains et rassurants pour la suite. Nous vous conseillons en la matière de vous entourer correctement et d’étudier la situation avec des analystes professionnels comme ceux que nous avons chez Huchet-Demorge.Acheter un hôtel : s’informer du mouvement des gros poissons sur le marché cible et être proche de ses acteursS’informer régulièrement des mouvements des “gros poissons” (fonds d’investissement, gros groupes etc.) permet de se donner une idée de la situation du marché et de perfectionner son timing d’entrée. Comme vu dans Les Echos, un conglomérat (le groupe Bertrand, Oceania Hôtels et Jean-Claude Lavorel) a racheté le 25 juin 2021 six hôtels de catégories 3, 4 et 5 étoiles du groupe JJW pour un montant total estimé à 175.5 millions d’euros. De quoi envoyer au marché des signaux de confiance appuyés.Jean-François Demorge précise même :“Pour ce lot, l’administration judiciaire a reçu 156 offres formulées par des fonds d’investissement vautours, persuadés d’en tirer un bon prix. Sa valorisation a envoyé un signal très positif au marché en démontrant que malgré la crise, les hôtels ne se bradent pas” Enfin, l’idée est de s’entourer correctement de personnes qui connaissent le marché cible pour obtenir les bonnes informations et se “mettre” convenablement dans le bain. Historique des résultats passés de l’hôtel cible (mais ne présument pas des performances futures)Consulter l’historique des comptes de résultat est essentiel pour toute personne désireuse de faire l’acquisition d’un fonds de commerce. Il permet de constater des tendances et participe au travail d’estimation des performances qu’on peut attendre pour le futur. Bien sûr, les performances passées ne présument jamais des performances futures, mais elles permettent de donner des informations complémentaires et d’orienter une prise de décision. S’intéresser à l’économie locale et au contexte : le cas parisien (ici à celle de Paris)Enfin, vous devrez faire une dernière chose. Quand vous souhaitez acheter un hôtel, vous décidez en général de vous restreindre à une zone géographique. Vous devez absolument connaître les particularités du marché de votre zone, et de son économie avant de vous lancer dans l’achat d’un fonds de commerce. Vous pourrez comparer les chiffres avec ceux de la zone géographique visée, pour ainsi comparer “ce qui est comparable”. Dans ce contexte,  certaines villes sont plus rentables que d’autres. Si vous visez le marché parisien, vous savez que vous aurez des chambres plus réduites et que les fonds de commerce seront bien plus chers que dans d’autres villes de France ! Les hôtels à ParisLes hôtels parisiens ont quelques particularités :Chambres plus petites que la moyenne des autres villes de FrancePénurie structurelle (3243 hôtels en 1987 et 1800 hôtels en 2022)Fort taux d’occupation par rapport à la moyenne nationale (80% en 2019)Plus chers que le marché des autres grandes villesCes particularités de votre marché doivent être connues. Chaque ville a ses caractéristiques, résultat de siècles d’histoire et d’une culture bien à elle !L’économie parisienne : scruter l’évolution du trafic aérien pour se donner un niveau de l’état de santéL’hôtellerie parisienne est un secteur cyclique qui est très lié à l’évolution du tourisme mondial. Plus votre secteur géographique se situe en zone mondialisée, plus il sera réceptif au contexte macroéconomique.Les résultats de l’hôtellerie parisienne sont en règle générale un reflet assez net de l’état de la situation touristique mondiale. L’indicateur à surveiller régulièrement est donc le flux des échanges internationaux. Il peut être constaté grâce à l’évolution du trafic aérien. A minima, il est possible aussi de consulter la tendance de la consommation d’hydrocarbures (même si avec la transition énergétique, cet indicateur risque bientôt d’être désuet), qui indique grossièrement la situation de l’activité économique mondiale. Comme Paris est un marché international, il est aussi beaucoup plus facile de consulter les mouvements des gros acteurs et de s’informer ! <H2> Passer à la visite : se faire accompagner pour acheter son hôtel </H2>Après avoir fait votre travail de bureau et avoir découvert les fonds qui correspondent à vos besoins, il va falloir passer à l’étape la plus ludique : la visite ! Mais tous les conseils que nous avons évoqués ne sont que génériques et ne permettent pas de vous faire une idée précise de la situation de l’hôtel que vous convoitez. Nous vous suggérons donc de toujours vous tourner vers des professionnels du secteur qui pourront aiguiller vos recherches et vous accompagner dans tout votre cycle d’achat. Si ce cycle concerne le marché parisien, Huchet-Demorge se tient fermement disponible pour vous !

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En savoir plus Achat d’un hôtel : comment faire une bonne affaire ?

  • 25/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Aujourd’hui, nous allons répondre à une question que beaucoup de nos clients ont pu nous poser : comment faire une bonne affaire quand on décide d’acheter un hôtel ? Comment trouver la perle rare à Paris, pour le meilleur prix ? Quels sont les tips ? Existe-t-il des astuces réservées à un certain cercle ? Faut-il faire partie d’un réseau en particulier ? Vous allez le voir, les informations qui suivent n’ont rien de vraiment révolutionnaire. À vrai dire, il s’agit plutôt de conseils puisés dans les richesses du bon sens, mais une piqûre de rappel peut toujours être utile ! Comme les années d’expérience nous l’ont montré, il n’est pas rare que certains se lancent dans l’aventure sans s’être bien renseigné. C’est là que le bât peut blesser, sévèrement. En combinant le manque d’informations et de préparation, l’aventure hôtelière peut amener son lot de désillusions. Pour trouver le sourire sur le chemin de l’investissement hôtelier, la sagesse le démontre tous les jours : mieux vaut être informé qu’intrépide ! Bonne lecture !Se renseigner sur le marché, écouter les conseils des acteurs et visiterComme nous l’avons déjà expliqué dans un article précédent, la première étape pour trouver l’hôtel de vos rêves consiste à beaucoup vous renseigner. Et cela vaut pour presque tout le monde : qu’on soit déjà un professionnel du monde de l’hôtellerie ou non. Pourquoi ? Parce que le marché diffère dans chaque pays et même dans chaque ville. La rentabilité d’un hôtel à Paris n’est pas la même que celle d’un hôtel à Bordeaux ou à Bruxelles, par exemple. Et les perspectives non plus. En France on note une nette différence entre le marché de l’hôtellerie parisienne et celui de l’hôtellerie de région.Si vous cherchez à faire l’acquisition d’un hôtel à Paris ou en Île-de-France, par exemple, vous allez devoir faire plusieurs choses : Se renseigner sur le marché avant d’acheter un hôtelLa première action à mener consiste à vous renseigner, comme vous le faites sur ce blog aujourd’hui. Vous devez intégrer de nombreuses informations : les typologies d’hôtels existantes, les zones les plus recherchées, les types d’hôtels qui offrent le meilleur rendement, les budgets pratiqués pour une vente – avec et sans murs -, les prévisionnels moyens, la liquidité des biens, le nombre annuel de transactions, etc. Cette première étape nous semble primordiale pour vous imprégner de l’écosystème dans lequel vous comptez investir. Comme dans tout investissement, seule la connaissance permet de distinguer le bon et le mauvais, le risque et la sérénité. Connaître l’actualité grâce aux communiqués des acteurs du marché  hôtelier convoitéAvec la première étape, vous serez en mesure de comprendre les tarifs pratiqués et leur justification. Pendant vos recherches, qui peuvent prendre plusieurs mois, nous vous conseillons de tout faire pour suivre l’actualité du marché, au risque de faire des erreurs dans vos projections à cause d’informations désuètes. En suivant l’actualité, que ce soit via les newsletters des différents acteurs, en vous abonnant aux revues spécialisées, en regardant les annonces régulièrement, ou tout autre moyen (appel, réunions régulières avec un conseiller), vous aurez toutes les informations pour ne pas passer à côté du mouton à 5 pattes que vous convoitez.  Faire un maximum de visites pour concrétiser vos observationsLa théorie ? Très utile ! La pratique ? Nécessaire. Ce qui est vrai dans 99% des cas l’est aussi dans notre exercice. Réaliser des visites, concrétiser vos idées, vous confronter à la réalité : tout cela est obligatoire pour cerner au mieux le véhicule d’investissement qui vous intéresse. Bien préciser la typologie d’hôtel qu’on souhaite acquérirVos recherches, vos connaissances, vos visites : l’enchaînement de ces étapes va vous permettre de définir votre projet avec plus de précision. Il est maintenant temps de prendre votre décision. Vous le savez : ce n’est qu’une fois qu’on connaît sa proie qu’on se trouve en mesure de la traquer ! Alors, maintenant que le marché n’a presque plus de secret pour vous, dans quels emplacements cherchez-vous à faire l’achat d’un hôtel ? Dans quel arrondissement ? Soyez précis ! Le second point, tout aussi important que le premier, est de vous décider sur la capacité que vous souhaitez. Combien de chambres souhaitez-vous ? En moyenne, un hôtel à Paris est composé de 34 chambres, affiche 3 étoiles et emploie 7 salariés. Et vous, quel est l’hôtel qui vous intéresse ? À l’instar de la construction de personae lorsqu’on crée son entreprise, il peut être utile de définir, sur le papier, la typologie exacte et idéale de votre projet. Bien entendu, c’est également à cette étape que vos projets de développement de l’hôtel doivent être pensés. Songez-vous à une grosse rénovation ? Visez-vous l’obtention d’une ou plusieurs étoiles supplémentaires ? Si c’est le cas, non seulement vous devriez vous renseigner sur les critères d’attribution de ces dernières, mais surtout il vous faut intégrer cela à notre prochain point.Définir son budget et éviter de subir un coût d’opportunitéDans la suite logique des choses, il importe de définir votre budget. Ce que vous ne pouviez pas réellement faire plus tôt, puisque le marché vous était inconnu. Alors, combien comptez-vous investir ? Dans le cadre d’un investissement en hôtellerie, il existe une règle : si vous avez 1, vous pourrez en investir 2 grâce à votre banque. Autrement dit, il est nécessaire d’avoir 50% d’apport pour bénéficier d’un accompagnement financier. Et ce, quel que soit le montant dont on parle. Il s’agit d’une information capitale pour bien définir le budget que vous pouvez allouer à votre projet. Pour bien procéder, il est nécessaire de prendre connaissance de l’aspect fiscal d’une cession de fonds de commerce, aussi bien en tant qu’acheteur, qu’en tant que potentiel revendeur.Une fois que vous aurez pris votre décision, assurez-vous que votre partenaire financier soit en mesure de vous accompagner. Il est nécessaire qu’il soit sensibilisé à ce véhicule d’investissement. Contrairement à l’immobilier, l’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel est encore méconnu par beaucoup de professionnels. Si vous n’avez pas encore de partenaire, n’hésitez pas à nous contacter : nous pouvons vous mettre en relation avec des entités de confiance. Rester en contact avec les acteurs du marché hôtelierS’il n’existe pas de secte mystérieuse, il existe bien des réseaux. N’hésitez pas à aller à la rencontre d’hôteliers qui travaillent dans le secteur que vous convoitez, d’avocats spécialisés ou bien évidemment d’intermédiaires, comme notre cabinet, qui peuvent vous aider à acheter un hôtel ! Ces trois acteurs sont chaque jour sur le terrain et au courant des moindres nouveautés, des futures ventes, des potentiels acquéreurs… Rappelez-vous que le monde est un village. En restant en contact avec l’un de nos conseillers, vous serez le plus à même d’être au courant d’une nouvelle entrée sur le marché qui correspond à vos recherches. Vous aurez aussi toutes les informations sur les perspectives, sur les capacités d’évolution du CA, sur les potentiels travaux. Bref ! Vous aurez toutes les billes nécessaires pour concrétiser votre projet dans des délais raisonnables. Acheter un hôtel : qu’est-ce que ça veut dire, faire une bonne affaire ?La fin de l’article se profile, mais nous n’avons toujours pas parlé d’acheter un hôtel à bas prix, alors que nous parlions de faire une bonne affaire… Un peu étrange, non ? Mettons nous d’accord : ce que nous appelons une “bonne affaire”, ce n’est pas un hôtel 20% moins cher que le prix du marché, bien évidemment. En réalité, le prix ne vient que comme un détail dans la définition que nous en avons. Une bonne affaire hôtelière, c’est avant tout : trouver un hôtel qui vous correspond, dans un délai raisonnable, dans la zone que vous recherchez et doté d’éventuelles capacités d’évolution. Éviter de passer en direct et conserver la qualité du marchéL’investissement dans l’hôtellerie offre des résultats non négligeables, notamment à Paris, et ce pour une raison simple : très peu de personnes passent en direct. Mais pourquoi ? Tout simplement parce que notre cabinet ou ceux de nos confrères jouent un rôle de régulation. Nous maintenons la qualité du marché grâce à des règles et à leur application. Si cela veut dire qu’il est très difficile d’acheter un hôtel à bas prix, cela veut aussi dire que la valeur de votre patrimoine sera conservée à la revente !Notre rôle, au-delà de la mise en relation, du conseil, de l’accompagnement, de la sécurisation de la transaction, c’est aussi de protéger les intérêts des acheteurs et des vendeurs. En clair : conserver la liquidité et la stabilité du marché qui crée toute sa valeur et sa qualité. Vous cherchez à acheter un hôtel à Paris ou en Île-de-France, n’hésitez pas à consulter le catalogue Huchet-Demorge ou à nous contacter. Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Vente de son hôtel, quel retour sur investissement ?

  • 24/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Comme vous le savez sans doute, notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerce d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France. Aujourd’hui, nous allons parler de la première activité citée, à savoir l’achat et la vente d’hôtels. Comment trouver la perle rare ? Quelles sont les différentes étapes avant de vous lancer ? Quelles sont les perspectives d’avenir sur ce véhicule d’investissement ? Des questions que nous avons déjà explorées. Nous avons aussi discuté de la rentabilité d’un achat d’hôtel à Paris. Mais étrangement, la notion de retour sur investissement n’était pas encore tombée sur le tapis. Qu’à cela ne tienne, nous allons nous rattraper dans cet article. Excellente lecture ! Vente de son hôtel : quelle rentabilité finale peut-on espérer au moment de la cession?Quand on vend son hôtel, “le retour sur investissement” correspond au bilan total net de la rentabilité que le cédant peut espérer de sa prise de participation. Bien sûr, plein de facteurs viennent faire monter le TRI (taux de rentabilité interne) de votre investissement, et donc votre ROI (return on investment) final : appréciation de l’actif au fil du temps (en fonction du bilan du fonds de commerce), durée de détention, appréciation du chiffre d’affaires…Un investissement qui offre de belles perspectivesL’investissement en hôtellerie est objectivement un investissement très rentable. À Paris, par exemple, les chiffres peuvent être étourdissants : la rentabilité pure oscille entre 30 et 50% et reste stable au fil des années. Logique étant donné que le taux d’occupation moyen de la capitale française est le meilleur d’Europe après Londres. Nous avons donc là un fonds de commerce particulièrement lucratif, susceptible d’enchanter bien des investisseurs. En plus de ce taux de rentabilité annuel, l’appréciation des murs de l’hôtel tout au long de la période de détention (dans le cas où l’achat porte sur les murs + fonds) permet de profiter d’une plus-value non négligeable au moment de la vente.Du côté des tendances du tourisme et des bilans extrêmement sains des fonds de commerce d’hôtel (malgré les crises), le retour sur investissement au moment de  la vente promet de continuer à délivrer des performances intéressantes… faisant de l’hôtellerie une véritable valeur refuge !Un outil de diversification solide Outil soumis à une fiscalité particulière, l’hôtellerie constitue une matière idéale pour diversifier son patrimoine. En plus de bénéficier de forts retours sur investissement tout au long des années de détention de son fonds de commerce d’hôtel, il faut rappeler qu’elle demeure une activité résiliente et stable : de quoi faire dormir l’investisseur sur ses deux oreilles ! Même en période extrême (la crise du coronavirus nous l’a démontré), l’hôtellerie sait tenir bon et reprendre de plus belle après la tempête (lien avec le nouvel article sur les leçons à tirer après ma crise du coronavirus). Au global, avec une stratégie d’emprunt solidement construite et une gestion professionnelle de cet effet de levier, l’investisseur saura édifier un business-plan pertinent qui donnera des résultats capables d’enchanter les repreneurs futurs : en bref, votre investissement attirera les regards et vous n’aurez pas à craindre de la liquidité de votre fonds de commerce d’hôtel. Investissement fiable, résilient, liquide, patrimonial… L’hôtellerie est un outil de diversification patrimonial étonnant qui mérite une attention toute particulière.Un outil fiscal qui offre des avantages importantsVotre fonds de commerce est un outil commercial même lorsque vous détenez les murs. Le fonds de commerce aura toujours une valeur plus élevée que les murs ce qui permet à l’hôtel d’échapper à l’IFI.. En l’occurrence, cette particularité vous permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux indéniables, que ce soit au niveau de la transmission et lors de la cession de votre fonds d’hôtel.Sachez également que sur le plan fiscal, votre fonds de commerce d’hôtel est soumis à l’IS. Cela change beaucoup de choses : cela peut vous permettre de limiter vos impôts, ce qui n’est pas le cas pour un particulier qui investit dans de l’immobilier locatif en direct par exemple. Rappelons aussi que l’hôtelier jouit de certains régimes fiscaux favorables : par exemple, il a la possibilité d’appliquer la loi TEPA, de quoi profiter d’avantages importants de défiscalisations et ainsi diminuer les charges de personnel.Financement facilité et remboursable rapidementDu fait de l’environnement favorable des taux d’intérêt, investir dans un hôtel permet un retour sur investissement décuplé. Avec un projet cohérent et fiable, vous êtes en mesure de bénéficier d’un financement moyennant un effort de 50% sur le prix d’acquisition. En tout cas, c’est ce que nous préconisons chez Huchet-Demorge. La seconde moitié étant financée à l’aide d’un emprunt auprès d’un organisme bancaire spécialisé. Avec en moyenne un remboursement total qui s’opère au bout de 9 à 12 ans pour un fonds de commerce d’hôtel situé en Île-de-France (la moyenne des dossiers que nous suivons est de 11 ans), l’hôtelier peut jouir d’un effet de levier considérable. Après ces 12 ans, vous vous retrouvez sans dette. Vous pouvez profiter pleinement de votre fonds de commerce, décider de le revendre pour empocher une plus-value ou profiter de la puissance d’un actif désendetté. Exemple :En payant 1 pour l’acquisition de 2 (grâce à votre endettement), vous vous retrouvez avec un fonds de commerce qui vaut au minimum 2 au bout du chemin (s’il ne s’est pas déprécié et que les qualités de rentabilité de votre fonds de commerce ont pu être préservées). Vous pouvez choisir de :Continuer à jouir de la nouvelle performance de votre hôtel, désormais allégé de ses obligations financières. Revendre votre fonds de commerce sans plus-value. Dans ce cas, le prêt a permis d’acquérir un actif qui vous a rapporté tous les ans quelque chose, mais dont la valeur intrinsèque est restée la même au fil du temps. Revendre votre fonds de commerce avec une plus-value. Dans ce dernier cas, la plus-value de cession est taxée sous le régime de la plus-value de cession de titres (loi Copé). Elle est donc soumise au taux de 12% de l’impôt société. À titre d’exemple, si votre plus value est de 1 000 000 €, vous devrez vous acquitter de 12% de l’impôt société actuel (qui est fixé à 25%). Après calculs, cela vous revient donc à payer 3% de plus-value soit 30 000 €.Le TRI moyen pour un investissement en hôtelL’investisseur profite durant toute la période de détention d’un hôtel de performances difficiles à égaler par ailleurs.Le TRI moyen (taux de rentabilité interne) sur 10 ans est de 15%. Après avoir payé votre passif exigible (intérêts…), vous pouvez donc constater qu’il vous reste encore une bonne manne pour pouvoir réaliser des investissements complémentaires ou tout simplement renforcer vos fonds propres. La rentabilité financière de votre hôtel est ainsi suffisante pour couvrir la dette contractée, générer des marges importantes et offrir un retour solide sur les capitaux investis. De quoi faire de votre hôtel, un actif idéal pour du moyen ou long terme (ou du très long terme, sur plusieurs générations). Une transmission simplifiée grâce au pacte DutreilGrâce au pacte Dutreil auquel votre fonds de commerce d’hôtel est éligible, vous avez la possibilité de simplifier et d’optimiser fiscalement la transmission de votre patrimoine hôtelier. En réalisant une transmission de votre vivant à vos ayants-droits, vous leur faites bénéficier d’une exonération de 75% de la valeur totale de la société ou fonds de commerce transmis. De quoi conserver le patrimoine familial en diminuant une bonne partie de l’impôt et en optimisant le retour sur investissement de votre famille sur le très long terme. Par exemple, dans le cadre où la valeur patrimoniale d’une société détenue par Monsieur Dupont est de 5 000 000 d’euros, une donation avec le dispositif Dutreil à son fils lui fait bénéficier d’une exonération partielle de la base imposable de 75%, ce qui nous ramène à une base imposable de 1 250 000 euros. Sans ce dispositif, la base taxable aurait été l’intégralité des 5 000 000 euros.. Vente de son hôtel avec ou sans murs, une différence sur votre ROI ? Plusieurs formules à rentabilité variable sont possibles quand on investit dans un hôtel. Il est possible de consacrer l’investissement aux “murs” seulement. Ici, l’investissement est purement immobilier. On devient bailleur et on perçoit des loyers. Le risque est minime et les efforts consentis sont moins importants. Le rendement suit nécessairement l’ampleur de la prise de risque et reste faible (6%/an net en moyenne). Dans ce cas de figure, les murs peuvent rentrer dans la base imposable pour l’IFI ce qui diminuera vos revenus générés par le loyer.On investit seulement dans le fonds de commerce, avec un rendement d’à peu près 10 à 15%/an, avec une prise de risque plus conséquente.On investit à la fois dans le fonds de commerce et les murs : cette association permet d’optimiser la rentabilité de l’hôtel. Le rendement attendu est plus difficile à prévoir dans cette situation et dépend en grande partie de l’habileté de l’hôtelier-investisseur. Au moment de la vente, il est possible de bénéficier de 2 facteurs positifs : d’une part l’appréciation du fonds de commerce, d’autre part celle des murs (qui suit plus ou moins les prix de l’immobilier). De quoi bénéficier d’un potentiel de retour sur investissement très intéressant.Selon l’objet de l’acquisition, vous voyez que le retour sur investissement dans le cadre de la vente de votre hôtel sera variable, et naturellement en accord avec le niveau de prise de risque consenti. Une augmentation des fonds propres (ou du patrimoine) significatives grâce à l’effet de levierGrâce à l’effet de levier, si l’hôtelier revend son entreprise au bout de 10 ans de détention, en général son prêt est remboursé et il s’est considérablement enrichi. Prenons un cas concret. Un hôtelier achète pour 2 millions d’euros et consent à un apport personnel de 50% (il a apporté 1 million d’euros). Il se retrouve au bout du chemin avec un actif qui vaut le double de ce qu’il a apporté initialement (si les performances restent stables, au minimum). S’il décide de le céder après la fin du remboursement, l’hôtel peut donc être revendu à 2 millions d’euros au minimum, ce qui lui permet de doubler son capital de départ en l’espace de 10 ans..Et encore, il s’agit là d’un ordre de grandeur avec une optique prudente. Puisque si cet hôtelier a fait des choix judicieux, il pourrait se retrouver avec un fonds de commerce nettement plus apprécié au terme de sa période de détention. Il pourrait potentiellement revendre son entreprise 2,5 millions d’euros et réaliser une performance financière brute de 150 % en 10 ans. À noter :Le vendeur devra présenter aux acheteurs potentiels les bilans comptables des résultats des 3 dernières années, de quoi leur donner l’eau à la bouche et leur montrer de quoi l’actif est capable. Si l’opération globale du vendeur se révèle être un succès évident, les effets seront positifs sur la valeur vénale de l’actif en question. L’optimisation du timing de vente, outre l’aspect fiscal, est aussi capitale sur le plan purement financier.Une fois que le remboursement est effectué, la revente n’est pas forcément la seule option sur la table. Il est aussi tout à fait possible de continuer à renforcer ses fonds propres, proposer des innovations originales et de nouveaux services au sein de l’hôtel, trouver d’autres voies de commercialisation de son offre (réseaux sociaux etc), de quoi poursuivre une stratégie tournée vers l’appréciation de votre fonds de commerce pour optimiser la plus-value au moment de la revente.Soyez accompagné dans la vente de votre hôtelPour obtenir le meilleur retour sur investissement, un certain nombre de contraintes et particularités risquent de vous barrer la route. En la matière nous ne pouvons donc que vous conseiller de vous entourer de spécialistes qui sauront vous aiguiller et vous proposer les solutions les plus adaptées à votre situation. Nous nous tenons donc à votre disposition ! Merci pour votre lecture.

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En savoir plus Le rôle de Huchet-Demorge pour les transactions en hôtellerie

  • 22/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Bien sûr, tomber sur le fonds de commerce d’hôtel qui vous convient lors d’une prospection en toute autonomie est tout à fait possible. Les acteurs d’expérience savent y faire en la matière.Mais est-ce bien raisonnable pour tout le monde ? La question est ici plus épineuse. En vérité, la recherche d’une pépite qui correspond à tous vos critères – dans une zone géographique restreinte – risque d’être aussi hasardeuse que la découverte d’un trésor Ouzbek au fin fond du Groenland. Autant dire que la performance est assez exceptionnelle ! C’est pour cela que bien des entreprises se sont spécialisées dans la transaction de fonds de commerce en hôtellerie, comme Huchet-Demorge. Quel est l’intérêt de notre métier ? Que faisons-nous, experts des transactions de fonds de commerce en hôtellerie, pour accompagner nos clients ? Quel est notre rôle exact ? Nous allons tâcher de répondre à ces trois questions. Excellente lecture !Transaction d’hôtels : déterminer des objectifs réalistes et clairs et mettre en relation avec des expertsÇa y est, vous avez décidé de vous lancer dans la recherche de votre hôtel. Dès cette étape initiale, il importe de cibler votre marché et de poser des bases claires et réalistes.Premier problème : vous ne connaissez pas bien votre marché. Difficile donc d’identifier des caractéristiques essentielles, de formuler des préférences concrètes ou de tomber dans certains écueils, puisque vous ne connaissez pas les contraintes du domaine que vous abordez. Bref, difficile d’avancer.C’est ici que Huchet-Demorge peut intervenir en premier lieu : apporter des connaissances au client pour structurer ses besoins, son budget et hiérarchiser ses priorités. Une fois chose faite, nous pourrons nous lancer ensemble, avec méthode, dans les premières phases de prospection et d’exploration du marché hôtelier. Notre expertise en hôtellerie parisienne vous permet de gagner un temps précieux. Avec une stratégie inspirée par votre approche et votre sensibilité au risque, on évite le piège des dossiers qui n’ont aucune chance d’aboutir. Accompagnement d’une équipe d’experts des transactions en hôtellerie variéesTout au long de votre démarche transactionnelle – de la définition de vos besoins à la signature finale – vous êtes accompagné par toute une série d’intervenants, rompus à l’exercice de la transaction hôtelière : négociateurs, avocats, fiscalistes spécialisés, banquiers.Par leurs actions conjointes, ils vous permettront d’obtenir des résultats optimaux et vous apporteront une certaine quiétude. Vous serez parfaitement entouré pour arpenter le marché parisien de l’hôtellerie.Cohérence dans la démarche pour la transaction hôtelièreFort de son expérience et de son expertise, Huchet-Demorge vous propose une démarche cohérente et canalisée pour mettre tous les atouts au service d’une transaction saine et profitable. Il est malheureusement facile, pour un novice, de faire certaines choses à contresens et de négliger quelques curseurs essentiels au fil des différentes étapes. Compte-tenu des sommes engagées, la transaction hôtelière ne laisse pas de place aux oublis et aux approximations. L’ensemble du processus doit se construire sur-mesure, dans le plus grand respect de vos intérêts. Faciliter le financement de votre fonds de commerce en hôtellerieIl est rare d’acheter un hôtel sans financement. Si vous ne parvenez pas à en obtenir un, votre projet risque de tomber à l’eau avant même d’avoir pu y songer sérieusement.C’est pourquoi le cabinet Huchet-Demorge s’évertue à construire des collaborations de qualité avec des acteurs financiers reconnus dans le milieu de l’hôtellerie. Pourquoi ? Parce que 95% des transactions d’hôtels portent sur l’acquisition de la société détenant le fonds de commerce de l’hôtel ne permettant pas à la banque d’avoir une garantie réelle sur le fonds de commerce. Nous savons que la plupart des banques ne sont pas spécialisées en transaction de fonds de commerce et qu’il est parfois difficile pour elles d’appréhender les particularités de ce type d’opération. Chez Huchet-Demorge, nous avons établi une règle de sécurité : l’apport de l’hôtelier qui souhaite investir dans un hôtel doit être de 50% du prix final de l’acquisition. Un précepte qui nous a permis de nous forger une réputation de fiabilité auprès de nos partenaires financiers.L’accompagnement de votre dossier par notre cabinet est ainsi perçu comme un gage de qualité auprès de partenaires avec lesquels nous travaillons depuis longtemps. Un bon moyen pour vous de débloquer un financement sans avoir à vous heurter à un processus labyrinthique, ou à un interlocuteur qui n’arrive pas – malgré tous vos efforts – à percevoir la crédibilité de votre projet d’achat de fonds de commerce d’hôtel.Notre préoccupation est claire : faciliter votre recherche de financement pour vous permettre de vous concentrer sur l’essentiel et trouver l’hôtel qui vous correspond ! Initier au réseau de l’hôtellerie parisienneSe faire accompagner par Huchet-Demorge pour la transaction de son hôtel, c’est aussi passer par l’initiation au réseau hôtelier parisien. Huchet-Demorge connaît l’intégralité des acteurs du marché hôtelier parisien et tâche de mettre en relation les bonnes personnes aux moments les plus opportuns. Au cours de nos 50 ans d’existence, nous avons eu à cœur de tisser des liens avec tous ceux qui font vivre l’hôtellerie parisienne. Ainsi, nos clients bénéficient d’une relation avec un carnet d’adresse privilégié, édifié à travers des années d’activité sur ce marché passionnant. Et les résultats sont là : les échanges avec les personnes averties permettent aux novices d’accélérer leur apprentissage du marché hôtelier parisien et d’améliorer la réalisation de leurs objectifs. Offrir des conseils adaptés et transmettre des connaissances sur les transactions en hôtellerieLe cabinet Huchet-Demorge s’applique à fournir aux clients une approche pédagogique en leur apportant un maximum de conseils appropriés, avec une vue à 360°. Ce qui signifie que nous agissons aussi bien sur le plan patrimonial (transmission), que sur les plans transactionnel et financier. Nos collaborateurs ont l’habitude de côtoyer des hôteliers de tout niveau. Ils s’adapteront ainsi à votre profil et vous feront profiter d’échanges variés, de qualité, sans jargon ni faux-semblants.Préserver l’intégrité du marché et protéger l’intérêt de nos clients hôteliersComme tout marché, celui de l’hôtellerie connaît une certaine volatilité. Les écarts de prix constatés en fonction des périodes économiques doivent inciter les acteurs à la plus grande vigilance. Par définition, il est impossible de savoir de quoi seront faits les lendemains. Or, notre expérience des tempêtes et nos décennies d’approche par le risque nous ont permis de construire notre propre boussole et un panel de règles que nous suivons strictement. Ce sont elles qui nous permettent de vous aider à appréhender le marché avec une force constante, tant dans le creux des périodes troubles (ce fut le cas durant la période de la covid-19) que sur la vague des périodes fastes. De quoi vous apporter un maximum de sécurité et vous protéger des caprices du marché lors des transactions.En capacité de reconnaître les opportunités, nous veillons toujours à sécuriser la transaction d’actifs de qualité pour un prix juste, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Le cabinet Huchet-Demorge met un point d’honneur à respecter l’intégrité du marché, parce qu’il est capital de protéger tous les clients, quelle que soit leur situation (achat, vente, en activité). Clarté, loyauté, honnêteté : telles sont, selon nous, les valeurs qui servent au mieux l’intérêt du marché dans son ensemble.Aider à trouver un repreneurEn tant que vendeur de fonds de commerce, il n’est pas simple de trouver un repreneur. Parfois, certains fonds de commerce d’hôtel restent en vente durant des mois sans qu’aucun acheteur potentiel ne contacte le vendeur. C’est pour éviter ce genre de situation délicate que les cabinets spécialisés en transactions de fonds de commerce d’hôtel sont sollicités.  Le vendeur peut donc faire appel à Huchet-Demorge pour l’aider à trouver un acquéreur et faire en sorte que sa cession se déroule sans accroc. Comme le témoigne nos nombreuses transactions réalisées.Il vaut mieux se faire accompagner pour ses transactions en hôtellerieNous l’avons vu : l’acheteur et le vendeur de fonds de commerce d’hôtels ne sont pas obligés de faire appel à un cabinet spécialisé en transactions. Ceci dit, n’hésitons pas à mettre nos compétences en avant avec ce conseil : pensez à vous entourer comme il se doit !Voici un résumé de notre rôle :Trouver le fonds de commerce qui correspond à votre demande ou l’acquéreur sérieux qui rachètera votre hôtelSécuriser votre acquisition ou votre venteBénéficier d’un accompagnement 360° avec des experts qualifiésObtenir le financement nécessaire pour votre projetMonter en compétences sur le marché de l’hôtellerie Mécaniquement, vos victoires sont également les nôtres. Nous avons donc tout intérêt à vous voir réussir et gagner la rentabilité escomptée.Grâce à des professionnels qui travaillent à vos côtés, vous optimisez ainsi vos chances de succès en tant qu’investisseur dans l’univers hôtelier. Au bout du compte, notre histoire et notre connaissance du marché sont au service d’une clientèle exigeante et fidèle qui nous choisit pour les performances que nous délivrons, ainsi que pour notre amour de l’hôtellerie parisienne et nos très nombreuses transactions conclues !Nous ne pouvons donc que vous enjoindre à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure pour l’acquisition de votre hôtel. 

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En savoir plus Faut-il vraiment être un expert en hôtellerie pour investir dans un hôtel ?

  • 22/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,L’hôtellerie est un service de consommation qui ne cesse de faire rêver. Pour le particulier-consommateur, il est associé aux parenthèses de bien-être, propices au repos et à la revitalisation. Un moment de vacances où le seul choix crucial de la soirée sera le suivant : un rouge ou un blanc pour accompagner son dîner ? Outre l’engouement inébranlable de la part des consommateurs pour ce secteur, c’est aussi, dans le monde des affaires, un domaine d’activité particulièrement lucratif pour l’entrepreneur ou l’investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine.  Mais avant d’aller plus loin, peut-être devons-nous commencer par nous présenter. Notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerces d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France. Et il nous arrive régulièrement d’être en contact avec des investisseurs néophytes dans l’hôtellerie. Ces derniers se demandent assez logiquement si elle est vraiment faite pour eux. Dans l’absolu, impossible de donner une réponse définitive, puisque même si l’investissement est objectivement rentable, c’est le cœur et l’envie qui doivent trancher avant d’entériner une décision de ce type. Mais du côté de la raison – niveau rendement et gestion – nous sommes pleinement capables de vous offrir un bref panorama de ce à quoi vous pouvez vous attendre en investissant dans un hôtel.  Comment investir dans un hôtel ? À quel retour sur investissement peut-on s’attendre ? Quels sont les pièges dans lesquels vous ne devez pas tomber ? Nous allons tâcher de répondre à toutes ces questions ! Excellente lecture. Investir dans un hôtel : comment ça marche ?Investir dans un hôtel, c’est investir dans un actif un peu particulier. Il est toujours utile de préciser qu’un hôtel n’est pas un “bien immobilier”. Il s’agit avant tout d’un fonds de commerce, c’est-à-dire d’une entreprise. Et comme toute entreprise, son but est de réaliser des profits. Ces profits, après investissements et impôts, sont utilisés à titre redistributif pour les actionnaires (ou associés), à titre de revenus complémentaires pour le personnel ou sont tout simplement mobilisés pour améliorer la solidité d’un bilan (les capitaux propres, ou l’actif net de l’entreprise). Une personne peut investir dans un hôtel en prenant une participation au capital social d’une entreprise (un fonds de commerce), en totalité ou partiellement. Un hôtelier est donc un entrepreneur, détenteur d’une entreprise. Ainsi, pour acheter une entreprise, il vaut mieux faire appel à des spécialistes de la transaction pour ne pas risquer de vous tromper. Cela vous permettra de suivre les étapes essentielles quand on veut acheter un hôtel. Acheter un fonds de commerce d’hôtel, quel intérêt ?L’intérêt de cet investissement par rapport à “l’immobilier” traditionnel est sans comparaison.Avec un fonds de commerce, vous bénéficiez d’un appareillage entrepreneurial pour répondre à la nature de votre activité. Du matériel corporel, mais aussi des éléments incorporels pour faire tourner le business et faire croître sa profitabilité. Vous avez un contact régulier avec une clientèle qu’il faut satisfaire et un personnel qu’il faut rémunérer. En investissant dans un fonds de commerce, vous devenez un associé qui peut prendre part aux bénéfices réalisés par son entreprise (au prorata du pourcentage de détention des parts). Outre l’aspect purement entrepreneurial, le deuxième intérêt réside dans le fait que votre fonds de commerce est une personnalité morale. Cela peut vous permettre de jouir d’une protection supplémentaire sur votre patrimoine en cas de difficultés financières (dans le cas d’une SAS par exemple), puisque vous, personne physique, êtes différente de votre entreprise, personne morale. Investir dans un fonds de commerce, c’est donc bénéficier de tous les avantages que représente le fait d’avoir une entreprise. Ces avantages se révèlent ainsi au bout du bout par le  retour sur investissement possible au moment de la vente de son hôtel, puisqu’au titre de fonds de commerce, il vous permet de bénéficier de catégories fiscales particulières.Quel retour sur investissement en moyenne ?En moyenne, le retour sur investissement en hôtellerie est très intéressant. Grâce à l’environnement de taux très avantageux, l’investisseur bénéficie d’un climat favorable pour bénéficier du meilleur effet de levier et ainsi obtenir le meilleur rendement possible. En tout, il faut par exemple en moyenne 9 à 12 ans pour rembourser un fonds de commerce d’hôtel qui se trouve en Île-de-France et 7 à 9 ans pour les autres villes. À noter également que le TRI (taux de rentabilité interne) moyen sur 10 ans est de 15%. De quoi offrir à l’investisseur des performances plus que satisfaisantes. Outre cet aspect-ci, du côté du fonds de commerce, la rentabilité pure dégagée par l’entreprise peut facilement se fixer aux alentours des 30 à 50% (à Paris du moins). Cette rentabilité moyenne est constatée sur une longue période et reste stable (sans compter bien sûr la période du coronavirus, une parenthèse désenchantée qui ne remet pas en cause la tendance positive générale). En plus de cette rentabilité inhérente à la profitabilité du fonds de commerce (ses résultats), il faut bien sûr noter l’appréciation de l’actif au fil des années.Connaître le prix pour investir dans un hôtelLe prix d’un hôtel varie fortement d’une région à une autre, du nombre de chambres à disposition, de la vétusté des lieux, de la performance du fonds de commerce, etc. Impossible donc de vous donner une fourchette de prix cohérente et fiable. En général, vous devez simplement savoir savoir qu’on exprime le prix de l’hôtel en “nombre de fois son chiffre d’affaires”. À titre d’exemple, à Paris et en Île-de-France, un hôtel vaut entre 4 à 6 fois le chiffre d’affaires pour le fonds de commerce seul et 8 à 12 fois le chiffre d’affaires lorsque la vente porte sur les murs et le fonds de commerce. Enfin, nous devons nous assurer que vous connaissez cette information essentielle : il est bien entendu possible d’acheter seulement le fonds de commerce d’hôtel, c’est-à-dire l’entreprise qui exerce au sein d’un local (murs), ou bien d’acheter le fonds de commerce d’hôtel et les murs qui l’abritent. En règle générale, on achète soit le fonds de commerce tout seul, soit le fonds de commerce et les murs (rarement les murs seuls). À savoir que la dernière option est très commune et permet de faciliter la gestion du bail, (parfois) faire des économies intéressantes, garder son indépendance et optimiser son rendement. Le financement de votre projet pour investir dans un hôtelSi vous souhaitez investir dans un hôtel, il va falloir démontrer à vos partenaires que votre projet a du sens et que vous êtes prêt à vous engager pleinement dedans. C’est pourquoi il est couramment nécessaire d’apporter entre 40 à 60% du prix total de votre investissement pour pouvoir solliciter un financement auprès d’acteurs spécialisés dans la transaction d’hôtels (qui vous aideront pour acquérir un emprunt). Bien entendu, nous vous aiderons à choisir idéal pour votre capital, compte tenu de cette balance et de vos potentiels projets d’aménagements.En tout cas, du côté de Huchet-Demorge, une règle nous est chère : c’est 50/50. L’investisseur doit apporter au minimum 50%, et la seconde moitié de l’acquisition peut être financée par l’emprunt. Cet apport donnera un signe positif à votre partenaire financier car le risque lors du financement d’une entreprise n’est pas négligeable pour lui. Enfin, si l’investisseur souhaite mettre toutes ses économies dans l’acquisition d’un fonds de commerce, il va falloir prendre des gants et agir avec raison et prévoyance. Il vaut mieux prévoir une marge de sécurité de l’ordre de 15% pour pouvoir pallier les imprévus éventuels (travaux…) et éviter d’être bloqué par des mauvaises surprises ! Investir dans un hôtel suppose d’être à l’aise avec les caractéristiques de cet actif commercialInvestir dans un hôtel, ce n’est pas fait pour tout le monde. Et ce n’est pas parce que vous avez travaillé dans le milieu que vous saurez gérer une entreprise. Êtes-vous donc prêt à endosser le rôle d’un chef d’entreprise ou d’un associé ? À devoir gérer une clientèle et des salariés 24h/24, participer à des assemblées générales et donner votre avis, à devoir répondre constamment à des problèmes, trouver des solutions, prendre vos responsabilités ? Beaucoup de personnes n’ont pas les épaules pour accepter toute cette pression et les cheveux blancs prématurés risquent de pousser sur nombre de têtes ! Avez-vous donc le caractère pour devenir hôtelier ? Aussi, un hôtelier doit pouvoir faire preuve d’une intelligence de l’aménagement des espaces, d’un sens esthétique soigné et d’une intelligence financière (pour optimiser la performance attendue à la suite de travaux engagés par exemple), d’une gestion parfaite de ses employés qui sont le reflet de l’hôtel auprès des clients. En ayant toutes ces qualités, l’hôtelier peut alors déployer tout le potentiel de rentabilité de son fonds de commerce et transformer son hôtel en petit coin de paradis incroyablement lucratif. Voir les possibilités infinies d’aménagement, être à l’écoute des clients et de son personnel pour travailler à les satisfaire toujours, tout cela demande finalement une bonne dose de savoir-faire et de savoir-être.Si le contact humain n’est pas fait pour vous et que vous n’avez pas le sens de la résolution de problèmes, nous sommes au regret de vous dire qu’il vaut peut-être mieux vous tourner vers un autre type d’actif. Ou bien de trouver des solutions pour déléguer radicalement sa gestion et faire appel à un gérant qualifié pour cette mission, moyennant des frais de personnel supplémentaires.Investir passivement dans l’hôtellerie : c’est possibleSi vous souhaitez investir passivement et indirectement dans l’hôtellerie, de nombreuses solutions existent : SCPI, FCPI, FIP et titres vifs accessibles sur les marchés financiers réglementés. Ici, vous ne vous occupez de rien : c’est l’entreprise dans laquelle vous prenez des parts qui gère les actifs pour vous. Dans ce type d’investissement, votre rentabilité peut se révéler plus faible qu’un investissement en direct, vous avez une part peu importante dans les choix de gestion, mais en contrepartie vous n’avez à vous occuper de rien et vous laissez les choses se faire naturellement. Être expert pour investir dans un hôtel : non, mais il faut se former et bien s’entourerAu global, il n’est pas nécessaire d’être un expert pour investir dans un hôtel, tant les possibilités de délégation existent. Mais il sera dans ce cas absolument nécessaire de bien vous entourer et surtout de vous former un minimum à la gestion d’entreprise et d’avoir un sens de l’entrepreneuriat.Voici ce qu’il vous faudra acquérir : Bases de comptabilitéFormation en management et en gestion d’entrepriseFormations complémentaires en hôtellerie (yield, réglementation, assurances…)Constitution d’un réseau d’hôteliersConnaissances en droit des affaires et fiscalSachez que si beaucoup d’investisseurs choisissent d’engager un gérant qualifié, ce sera toujours à vous de prendre les grandes décisions d’investissement et vous serez responsable du succès ou de l’échec de votre hôtel. Vous devrez aussi vous entourer d’une armée de spécialistes en tout genre : fiscalistes, avocats…Quelques conseils supplémentaires pour le débutant qui veut investir dans un hôtelSi vous êtes un néophyte mais que l’aventure vous tente, nous vous conseillons de commencer par prendre part à un conglomérat d’hôteliers pour acheter votre premier hôtel. Cela vous permettra d’apprendre en limitant vos responsabilités ou implications et en allouant plus facilement une faible part de votre patrimoine à votre investissement. Si l’investissement groupé est une option à envisager, nous vous recommandons aussi de commencer par vous intéresser à des fonds de commerce qui présentent peu de risques et d’ambiguïtés. Mais pour le débutant hôtelier bien formé qui souhaite commencer son activité, il est toujours possible de prendre un peu plus de risques… Le maître-mot étant de définir des objectifs réalistes et cohérents en fonction de ses compétences. Dans tous les cas, il faut que l’investisseur prenne conscience de ses qualités et ses défauts, mais aussi du potentiel de formation qu’il a et du degré d’implication qu’il veut mettre dans son projet.Investir dans un hôtel avec les conseils d’un cabinet spécialisé en transaction de fonds de commerceUn conseil essentiel triomphe parmi les autres : ne faites pas l’erreur de vous lancer seul. Vous ne connaissez sans doute pas assez le marché de l’hôtellerie qui vous fait envie. En faisant appel à un cabinet de transaction, vous saurez définir des objectifs clairs et réalistes, vous faciliterez le financement de votre fonds de commerce et vous gagnerez du temps. Ce cabinet vous permettra entre autres d’intégrer un réseau et de ne pas rester isolé. Vous aurez ainsi une pleine conscience des contraintes, des réglementations et des taxes qui vous attendent. Vous bénéficierez de conseils adaptés venant d’experts prêts à transmettre leurs connaissances et leur amour de l’hôtellerie. Enfin, gardez à l’esprit cette information capitale : le cabinet de transaction a intérêt à ce que vous réussissiez. S’il sent que votre projet n’est pas mature ou pas assez précis ou réaliste, il jouera franc jeu et vous évitera de faire un faux pas : il doit évidemment veiller à sa réputation auprès de ses partenaires ! Cela vous permet donc de jouir d’une protection supplémentaire pour votre projet d’investissement dans un hôtel. Si vous avez un projet d’investissement en hôtellerie en tête ou que vous vous posez des questions, nous sommes aptes à y répondre dans les plus brefs délais ! 

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En savoir plus Hôtellerie parisienne : quelles leçons tirer de la crise sanitaire ?

  • 21/03/2022
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerces d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France depuis maintenant quelques décennies. Disons le tout de go : avant la crise de la covid-19, nous n’avions jamais été confrontés à une crise économique de cette ampleur (surtout côté hôtellerie). Depuis ce choc, nos clients ne cessent de s’enquérir de la situation du marché hôtelier pour savoir si les affaires “tiennent le coup”. Logique : la vie d’un investisseur oscille, non pas “entre souffrance et ennui” comme dirait Schopenhauer, mais plutôt entre deux sentiments contradictoires : la crainte de faire un mauvais placement et l’exaltation face aux opportunités.Opportunité ou importunité ? Action ou attente ? Oui ou non ? Des conséquences importantes peuvent résulter de ces choix binaires. L’exigence minimale, c’est donc de préparer le terrain avec sérieux et efficacité.Que peut-on espérer pour la suite (2022-2030) ? Pourquoi l’hôtellerie reste un véhicule d’investissement très lucratif et intéressant pour les années à venir ? Que nous révèle la crise sanitaire sur la nature de l’hôtellerie parisienne ? Toutes nos réponses dans cet article. Excellente lecture ! Une crise sanitaire très éprouvante pour l’hôtellerie parisienneNous l’écrivions déjà dans notre article sur la relance de l’économie parisienne : la crise sanitaire a clairement secoué l’écosystème hôtelier parisien. Logique, considérant la situation de “hub” touristique et d’affaires qui caractérise la capitale française. Des chiffres terrifiants pour l’hôtellerie de la capitale en 2020En 2020, le RevPAR (Revenue per available room) des établissements a reculé de 55% et le taux d’occupation moyen s’est écroulé de 52% à Paris. Sur la même période, le chiffre d’affaires des hôtels parisiens chutait de 74%. Un chiffre absolument terrible, non causé par des facteurs endogènes, mais directement lié à des éléments externes, contraignants et improbables, comme l’instauration de mesures sanitaires très restrictives et la fermeture des frontières de nombreux pays dans le monde.L’hôtellerie parisienne a ainsi principalement souffert de sa dépendance à la clientèle internationale. Le frein touristique et la mise à l’arrêt des voyages d’affaires ont pesé très lourd dans la balance. En effet, les clients nationaux représentaient la quasi-totalité des clients de l’hôtellerie parisienne en 2021 (96% à Paris selon le Comité régional du Tourisme Paris Île-de-France). À titre de comparaison, la clientèle nationale représente 50% des touristes en période habituelle. Notons aussi que la rive gauche a été plus fortement touchée que la rive droite.À mettre en perspective avec des informations plus positivesHeureusement, les mesures gouvernementales intervenues en soutien et les trésoreries globalement abondantes ont permis de sauver les meubles. Et pour l’heure, des signaux extrêmement positifs commencent à émerger ici et là pour l’avenir de l’hôtellerie parisienne. Tout d’abord, notons que la valeur des actifs ne s’est pas détériorée. Les fonds de commerce seuls – représentant pas moins de 70% du marché – se vendent toujours (en moyenne) 4.26 fois le chiffre d’affaires annuel et les murs et fonds 10 fois le CA. Ensuite, s’il faut mettre 2020 entre parenthèses, il faut noter qu’en dépit des événements (grèves, gilets jaunes, attentats), l’hôtellerie parisienne se portait extrêmement bien. D’année en année, elle n’a cessé d’afficher des records de fréquentation (196,4 millions de nuitées en 2019). Face aux questions d’Eugénie Déloire pour les Echos, notre gérant Jean-François Demorge le rappelle avec fermeté : “La crise sanitaire a marqué une parenthèse désenchantée sur un marché hôtelier parisien qui, en dépit des grèves, du mouvement des gilets jaunes et des attentats, continuait d’afficher des taux de fréquentation record.”Cette solidité de la fréquentation hôtelière à Paris repose entre autres sur la forte attractivité touristique de la capitale. L’aimant reste magnétique et Paris jouit toujours d’une image inspirante dans le monde, en particulier dans le Céleste Empire. Rappelons que la ville accueillait 2.2 millions de touristes chinois en 2019 avec des dépenses moyennes estimées à 1024 euros/jour. De quoi soutenir pleinement l’activité de l’hôtellerie de la capitale.Une rareté structurelle des actifs hôteliers à ParisAu-delà de l’attractivité touristique parisienne, un autre argument doit retenir l’attention de l’investisseur. Comme le souligne Jean-François Demorge, la solidité du marché provient en fait d’une rareté structurelle des actifs : “Il est très difficile de transformer et réaffecter un immeuble à Paris. Pour un mètre carré transformé, il faut pouvoir livrer, en contrepartie, deux mètres carrés de commerce ou d’habitation.” L’offre hôtelière est donc globalement très limitée et il est très difficile de reconvertir des bâtiments et/ou de créer de nouveaux actifs. D’ailleurs les chiffres le confirment. Comme nous l’avions rappelé sur notre compte Instagram, entre 1987 et aujourd’hui, le nombre d’hôtels, toutes catégories confondues, est passé de 3247 à 1800 dans la capitale. En tenant compte, en plus, de la diminution progressive du nombre de chambres “classiques” au profit de suites et d’un manque de foncier spécifique à Paris, vous obtenez une conclusion limpide : les actifs extrêmement convoités sont solides sur leurs appuis. Une leçon essentielle : le marché de l’hôtellerie parisienne est solide, fiable et résilientEt maintenant, que nous réserve l’avenir ? Après avoir mis un genou à terre, l’hôtellerie reprend franchement du poil de la bête et les perspectives s’annoncent positives. Nous voyons revenir les sourires sur les visages des hôteliers !Investisseurs, c’est à vous de jouer. Malgré la multiplicité des crises, l’hôtellerie de Paris “fluctuat nec mergitur”Si on veut être le plus précis possible sur la situation parisienne, il faut la mettre en perspective ! Notre capitale est très exposée aux aléas du marché économique mondial et de son expansion. Logique donc que Paris réagisse à la baisse en période de contraction économique “globalisée” sévère.En général, c’est l’une des capitales européennes qui souffre le plus en cas de crise économique globale. Mais elle rebondit et reprend ses marques plus rapidement que les autres. La capitale est ainsi soumise à une certaine volatilité qui peut parfois faire peur aux investisseurs. Mais sur le long terme, la ville est capable d’apporter aux investisseurs/entrepreneurs des résultats très probants…Mieux que cela, puisque les bas de cycles de l’économie parisienne ont paradoxalement tendance à renforcer son positionnement sur le long terme, confirmant sa fameuse devise : fluctuat nec mergitur. Il est battu par les flots, mais ne sombre pas. Ce fut le cas pour toutes les crises économiques du XXème et XXIème siècle (et notamment celle de 2008). L’hôtellerie parisienne est habituée aux tempêtes du marché et a appris à traverser les crises avec agilité. Gageons donc ensemble que l’attractivité historique de la capitale reprendra ses droits après la pandémie et que l’hôtellerie en bénéficiera pleinement !Crise sanitaire : un crash-test très utile pour évaluer le secteur de l’hôtellerie parisienneLa crise sanitaire ne s’est pas cantonnée aux informations négatives pour l’hôtellerie parisienne, bien au contraire. Pour l’investisseur et l’entrepreneur, ce choc peut être vu comme une sorte de “crash test” dans les conditions réelles. Un bon moyen pour estimer avec conviction la solidité du marché de l’hôtellerie parisienne. L’investisseur a pu constater le comportement de son actif dans un environnement défavorable,  affecté par une série d’aléas.En dépit d’une situation qualifiée de cataclysmique par certains, la conclusion se résume en trois mots : solidité, stabilité et résilience. Une fois encore, les faits nous démontrent que l’hôtellerie parisienne sait accuser le coup et sortir grandie de ses expériences. Ce degré de sécurité constitue un garde-fou pour l’investisseur. Surtout quand le met en perspective avec la rentabilité moyenne d’un hôtel à Paris. Nous confirmons ici notre profonde conviction chez Huchet-Demorge : l’hôtellerie est à la fois un instrument de diversification passionnant et fiable, mais aussi incroyablement lucratif. Ce crash test a d’ailleurs été interprété très positivement par de nombreux professionnels. Comme le rappelait Les Echos, un conglomérat (le groupe Bertrand, Oceania Hôtels, et Jean-Claude Lavorel) a racheté le 25 juin 2021 six hôtels de catégories 3, 4 et 5 étoiles du groupe JJW pour un montant total estimé à 175.5 millions d’euros. De quoi envoyer au marché des signaux de confiance appuyés.Jean-François Demorge précise même :“Pour ce lot, l’administration judiciaire a reçu 156 offres formulées par des fonds d’investissement vautours, persuadés d’en tirer un bon prix. Sa valorisation a envoyé un signal très positif au marché en démontrant que, malgré la crise, les hôtels ne se bradent pas” Leçon n° 2 : le monde de l’hôtellerie parisienne sait s’adapter et créer de nouveaux axes de croissance, crise sanitaire ou pasLa crise sanitaire n’est pas la seule difficulté rencontrée par l’hôtellerie.Avec l’émergence de nouvelles pratiques sociales qui redéfinissent la place du logement, les systèmes de location courte durée (AirBnB) ou encore l’explosion des chambres d’hôtes, les hôteliers connaissent le sens du mot challenge ! Au quotidien, leur environnement les pousse à se surpasser et à innover toujours plus.L’hôtellerie parisienne garde un œil attentif sur les tendances, les mouvances et les exigences. Les hôteliers sont inventifs et proposent des montées en gamme. Ils se focalisent sur une clientèle en recherche d’expériences singulières, et ils n’hésitent pas à multiplier les projets de rénovation pour affirmer une nouvelle identité ! Certains surfent sur l’explosion du télétravail et l’avènement du “salarié nomade” pour aménager de nouveaux environnements adaptés et “cosy”. Nous pouvons donc l’affirmer sans crainte : l’hôtellerie parisienne sait se trouver une place dans le monde de demain. Et elle affiche déjà les pourtours d’une nouvelle identité, fraîche et moderne. Circonstances, expériences, contraintes, efforts, remises en cause… Ce qu’on observe entre toutes les lignes, c’est que l’hôtellerie parisienne est particulièrement souple et très réactive. Ces qualités sont évidemment précieuses pour aborder sereinement une décennie qui promet bien des évolutions !Pour vous aider dans l’abordage de ce chapitre de l’hôtellerie parisienne post-crise sanitaire, n’hésitez pas à nous contacter ! Experts des transactions, nous vous conseillerons sur vos biens, ou futurs biens, et vous aiderons à faire les meilleures affaires.

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En savoir plus Le rôle du cabinet Huchet-Demorge pour les transactions en boulangerie

  • 21/03/2022
  • BOULANGERIE, INVESTIR, RECONVERSION

Bonjour à toutes et tous,Trouver seul la boulangerie qui vous correspond, est-ce possible ? Oui, tout à fait. Et il est même complètement possible pour les acheteurs et/ou vendeurs émérites de s’en sortir très convenablement au moment de la transaction. Mais est-ce recommandé ou conseillé la plupart du temps ? Là, c’est une autre affaire. Car se mettre en quête du fonds de commerce adéquat, dans une zone donnée, requiert une volée de compétences. Pour celui qui manque de repères et/ou d’expérience dans le domaine de la transaction, le parcours s’annonce périlleux. Ceci explique que des entreprises se sont spécialisées dans ce type d’activité au fil du temps. Chez Huchet-Demorge, nous en avons fait un cœur de métier et cela nous amène à une question essentielle : que fait Huchet-Demorge, expert des transactions de fonds de commerce en boulangerie, pour accompagner ses clients ? Quel est notre rôle exact ? Excellente lecture !Déterminer des objectifs réalistes et clairs et mettre en relation avec des experts : la première étape de toutes les transactions en boulangerieLorsqu’un client boulanger contacte Huchet-Demorge, l’objectif liminaire consiste à identifier sa situation et ses besoins. Son budget, ses contraintes et ses préférences révèlent des informations essentielles pour faire le tri et gagner un temps précieux. Dès le départ, nous veillons à fixer ensemble des objectifs réalistes ! Le but étant de veiller ensemble à la cohérence du projet et à sa faisabilité économique : il vous faut des revenus fiables mais aussi des performances pointue sur la durée ! Logique, puisque Huchet-Demorge a une connaissance très pointue du paysage boulanger parisien. Nous allons donc nous focaliser sur certains fonds de commerce en vente dont nous avons une très bonne connaissance pour offrir au client ce qu’il recherche. Côté vendeur, l’approche n’est pas différente : nous sélectionnons l’acheteur le plus susceptible d’être intéressé par l’offre proposée. Tout au long des démarches, nos négociateurs vous accompagnent. Forts de leur expérience, ils régulent la passerelle entre le vendeur et l’acheteur en veillant à préserver l’intérêt des deux parties, mais aussi l’intégrité générale du marché parisien. Pour résumer, ils agissent pour trouver un prix de vente cohérent, et un prix d’achat juste. Au moment où les choses se précisent, notre cabinet vous met en relation avec des avocats et des fiscalistes spécialisés. Meilleure façon d’optimiser les résultats de la transaction et de vous apporter le plus de sérénité possible. Faciliter le financement de vos transactions en boulangerieHuchet-Demorge travaille en étroite collaboration avec des acteurs financiers pour accompagner ses clients dans la réalisation concrète de leur projet d’achat de fonds de commerce. Pourquoi ? Parce que nous savons que cet aspect peut être parfois capricieux. Un accompagnement par notre cabinet est perçu comme un gage de qualité auprès d’un bon nombre d’acteurs financiers avec lesquels nous avons tissé des liens depuis des années. Sous l’égide de notre cabinet, vous n’aurez pas à vous justifier pendant des semaines et des semaines auprès d’une banque qui ne comprend pas ce que vous faites. En solo, ce que vous risquez le plus souvent, c’est de vous époumoner sans obtenir une réponse favorable au bout du compte. Dans notre cabinet, deux personnes travaillent à plein temps pour s’assurer du montage financier en règle de vos projets.Nous ferons donc tout pour faciliter votre recherche de financement (total ou partiel) afin de passer sereinement à l’étape suivante : l’aspect business de votre projet et la recherche du fonds de commerce en boulangerie capable de vous enchanter. Nous vous conseillerons d’ailleurs sur l’entièreté du processus fiscal de cette acquisition, tant on sait qu’il peut être épineux ! C’est avec cette méthode que nous avons garanti le bon déroulement d’un grand nombre de transactions en boulangerie.Initier au réseau de la boulangerie parisienneSe faire accompagner par Huchet-Demorge pour la transaction de sa boulangerie, c’est aussi faire son entrée dans un réseau. Huchet-Demorge connaît la situation du marché boulanger parisien sur le bout des doigts. Pour ce faire, le cabinet a tissé des liens (sur plus de 50 ans d’existence) avec l’ensemble des acteurs du marché. Notre histoire et notre connaissance du marché, à la fois générationnelle et instinctive, sont des atouts imparables pour une clientèle exigeante, en recherche des meilleurs résultats. Nous avons donc constitué un carnet d’adresses conséquent que nous mettons à disposition de notre clientèle. De quoi accélérer l’apprentissage d’un marché parfois compliqué pour qui n’est pas du milieu. Offrir des conseils adaptés et transmettre des connaissancesGlobalement, le cabinet Huchet-Demorge se veut pédagogique et porteur de conseils variés. Tant sur le plan patrimonial que sur un plan purement transactionnel et technique. Nos conseils sont une vraie mine d’or pour nos clients. Dans tous les cas, nos collaborateurs sont à vos côtés. Ils s’adaptent à vos particularités et s’efforcent de vous proposer un accompagnement sur-mesure. Notre but est de vous transmettre chaque information qui a du sens et un intérêt pratique pour une transaction aboutie. Cet esprit de partage et d’échange est très apprécié par nos clients. Préserver l’intégrité du marché et protéger nos clientsLe cabinet Huchet-Demorge est très attaché à l’idée de préserver l’intégrité du marché, dans son ensemble. À la fois pour protéger ses clients du passé, ses clients actuels mais aussi ceux à venir. Pour ce faire, nous proposons un accompagnement clair et sérieux, axé sur des valeurs de loyauté, d’honnêteté et de professionnalisme. Cette façon d’approcher et de considérer le marché forge les conditions pérennes de sa santé. Tout en restant alerte face aux événements. Notre cabinet agit au quotidien en veillant à l’application scrupuleuse d’une série de règles que nous suivons maintenant depuis des décennies. Cette constance permet de vous protéger des fluctuations du marché et de préserver vos intérêts (à la fois côté acheteur et côté vendeur) lors des démarches transactionnelles.Par exemple, pour optimiser vos résultats, nous nous assurons de la santé de l’entreprise que le client achète. Que ce soit sur le plan comptable ou encore sur le plan fonctionnel grâce à des audits que nous sollicitons (électricité, matériel). De quoi vous offrir une sécurité supplémentaire à laquelle nous sommes très attachés ! Un suivi post transactionUne fois la transaction réalisée, vous n’êtes pas lâché dans la nature. Nous sommes toujours disponibles pour répondre à vos besoins et exigences, ou pour trouver une solution à un problème, quel qu’il soit. Nous mettons ainsi un point d’honneur à vous offrir un service post transaction de qualité. Car l’humain et les relations de confiance qui s’établissent dans la durée sont notre plus grande priorité. C’est elles qui sont source d’un enrichissement commun et le sens même de notre métier ! Il vaut mieux se faire accompagner pour ses transactions en boulangerieNous l’avons vu : être accompagné dans le domaine n’est pas indispensable, mais cela reste une décision sage et raisonnable. Le premier intérêt, c’est de sécuriser votre acquisition, quitte à investir un peu plus qu’en négociant tout seul. Le risque d’opter pour un fonds de commerce inadapté et inefficace que vous devrez conserver une bonne partie de votre vie est bien plus grave. Il peut faire plus de dégâts qu’un petit caillou dans la chaussure. Avec des professionnels qui jouent dans votre équipe en veillant à préserver vos intérêts, votre gestion patrimoniale ne peut que s’épanouir. Nous conseillons vivement aux acquéreurs/vendeurs de fonds de commerce en boulangerie de se faire accompagner. Sécurité, optimisation, rendement : tout démontre qu’un suivi et un accompagnement de qualité peuvent gommer de nombreux risques. Pour les non initiés des transactions en boulangerie, comme pour les habitués !Merci de votre lecture.

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En savoir plus Quelle fiscalité pour l’acheteur lors de la cession d’un fonds de commerce en hôtellerie ou boulangerie ?

  • 09/12/2021
  • BOULANGERIE, HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et tous,Vous souhaitez acquérir un fonds de commerce en hôtellerie ou boulangerie ? Bonne idée ! Pour mettre votre projet sur les rails et toutes les chances de votre côté, la case “informations” est incontournable, notamment sur le plan fiscal. En effet, côté fiscalité, de petites particularités existent. Et si vous souhaitez faire une étude de marché pour valider votre décision d’investissement, ces connaissances fiscales vous permettront d’estimer au mieux la rentabilité de votre projet. À défaut, vous risqueriez quelques erreurs regrettables.Bien sûr, les conseils qui suivent sont génériques. Pour faire un point plus précis sur votre situation personnelle, il faudra que des professionnels étudient votre projet professionnel avec minutie. Ne vous limitez donc pas aux informations ci-dessous et contactez-nous pour une étude approfondie de votre situation ! Pour une vision complète, n’hésitez pas non plus à parcourir l’article apparenté qui s’intéresse aux enjeux du vendeur. (faire lien article)Bonne lecture !La fiscalité de l’acheteur lors de la cession d’un fonds de commerce : des règles de base très clairesLe principe de la fiscalité applicable du côté de l’acquéreur d’un fonds de commerce n’est pas très difficile à comprendre, mais comporte tout de même quelques particularités.Lorsqu’une cession a lieu, le vendeur a bien souvent à payer un impôt sur la plus-value réalisée (différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente pratiqué et acté). On pourrait penser que seul le vendeur est fiscalisé, mais dans le cas d’un fonds de commerce, ce n’est malheureusement pas vrai ! Quand le cessionnaire fait l’acquisition d’un bien, il a l’obligation de vérifier s’il est éligible à des droits de mutation. Si c’est le cas, il devra s’en acquitter dans le mois qui suit la signature. Ces droits sont calculés très simplement à partir d’un barème progressif, dont le taux varie entre 3% et 5% sur le prix total des parts sociales acquises (quand le statut juridique de l’entreprise est adapté). Si la valeur du fonds ne dépasse pas 23 000 €, aucun droit de mutation ne sera imputable à l’acheteur au-delà du droit forfaitaire de 25 €. Entre 23 000 € et 200 000 €, l’acquéreur devra s’acquitter de 3% du prix d’achat du fonds de commerce. Au-delà de 200 000 €, le taux des droits de mutation sera de 5%. Récapitulatif :Si le prix du fonds < 23 000 €, un droit forfaitaire de 25 € est à régler.Si le prix du fonds se situe entre 23 000 et 200 000 €, l’acquéreur devra verser un droit équivalent à 3% du prix du fonds pour la partie qui excède les 23 000 € d’abattement. Si le prix du fonds dépasse 200 000 €, le cessionnaire devra payer un droit équivalent à 5% sur la partie qui dépasse le seuil des 200 000 euros. Ce paiement correspond aux droits d’enregistrement. Il permet une docte authentification auprès de l’administration. Mais attention ! Pour éviter les abus, l’administration fiscale se réserve le droit de ne pas retenir le prix de vente pratiqué pour déterminer le montant des droits d’enregistrement à payer. Dans ce cas, c’est la valeur vénale du fonds de commerce qui servira de référence fiscale. À noter que ladite valeur vénale est une estimation approximative, déterminée par des experts en cession au regard des prix du marché. D’où l’intérêt de vous faire accompagner par des professionnels lors de l’acquisition de votre fonds de commerce.D’autre part, s’il s’agit d’un achat d’un pourcentage de parts, alors c’est au prorata que cette assiette fiscale s’appliquera. Par exemple, si le fonds total d’une SARL vaut 150 000 € et que Monsieur Dupont acquiert 50% du fonds pour 75 000 €, il devra payer des droits à hauteur de 3% du prix de ses parts. Déduction faite de la moitié de l’abattement de 23.000 euros, il paiera donc 3% de 63 500 €, soit 1905 €Si on résume la fiscalité de l’acheteur dans cette acquisition de fonds de commerce :(75 000 – (23 000*0.5))*0.03 = 1905 €Il faut ici noter que le vendeur est solidairement responsable de la bonne exécution du paiement des droits d’enregistrement. Il vaut donc mieux choisir un entremetteur qualifié pour gérer la transaction sans embûches.Voici le tableau que l’on peut retrouver sur le site gouvernemental impots.gouv.fr.Quelques règles supplémentaires selon certaines situationsÊtes-vous redevable de la TVA ?La cession totale d’un fonds de commerce entraîne normalement l’assujettissement à la TVA. Mais vous êtes exonéré si vous remplissez les conditions suivantes : Vous achetez l’intégralité du fonds de commerceVous êtes redevable de la TVADans ce cas, vous êtes exonéré sur la totalité des biens cédés : biens mobiliers, meubles incorporels et lieux d’exploitation. Contribution économique et territoriale (CET)Le cédant (vendeur) est en principe l’entité qui doit s’occuper de la prise en charge de la contribution économique et territoriale au titre de l’exercice de l’année entière si la cession a lieu dans l’année. Si la cession a lieu en janvier, c’est l’exercice de l’année précédente qui servira de base pour déterminer la CET. Ceci dit, le contrat de vente peut clairement stipuler que l’acquéreur se porte solidaire en partie pour la prise en charge de cette CET.Dans tous les cas, l’acquéreur devra remplir une déclaration provisoire n° 1447 C SD avant le 31 décembre de l’année de la cession du fonds. De son côté, et dans le même délai, le cédant doit informer, sur papier libre, l’administration fiscale du changement d’exploitant.Et si les titres sont des actions ?Certaines entreprises permettent une souplesse fiscale plus importante.C’est le cas des SAS, SA, SELAS etc. Si le fonds de commerce acquis est représenté sous ce statut juridique, le cessionnaire doit s’acquitter de droits d’enregistrement équivalents à 0,1% du total du prix de cession. Petite astuce : Une bonne anticipation du calendrier de cession peut vous permettre de passer votre fonds de commerce SARL en SA ou SAS afin de bénéficier en toute légalité de cette réduction de taux. Des avantages fiscaux en cas de transmissionSi la cession du fonds de commerce se fait en pleine propriété en faveur d’un salarié de l’entreprise ou d’un membre de la famille du vendeur, un abattement de 300 000 € peut être appliqué avant le calcul des droits d’enregistrement. Mais un certain nombre de conditions initiales doivent être remplies dans ce cas de figure (années d’ancienneté, durée de détention du fonds de commerce…). La fiscalité du cessionnaire lors de la cession d’un fonds de commerce en boulangerie : ses particularitésIl est de moins en moins rare qu’une boulangerie soit détenue par une SAS ou une SA. Si ce n’est pas le cas, il est donc très fréquent d’appliquer la règle fiscale la plus conventionnelle du côté de l’acquéreur : celle représentée par le tableau récapitulatif de l’administration fiscale publié ci-dessus.Le sujet de la fiscalité dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce ne doit pas être traité à la légèreÉtant un cessionnaire de fonds de commerce aujourd’hui, il va rapidement falloir que vous preniez connaissance des particularités fiscales imputables au cédant dans ce type de transaction. Nous ne prenons pas beaucoup de risques en disant que vous serez sans doute un vendeur dans un avenir plus ou moins proche.Cela vous permettra d’estimer et d’optimiser votre fiscalité et d’anticiper le rendement net de votre investissement à l’issue de son exploitation. Nous vous invitons donc à consulter notre article sur la fiscalité du côté vendeur pour tâter le sujet.Par ailleurs, si vous êtes maintenant détenteur d’hôtel, vous aurez certainement intérêt à vous pencher sur l’attribution des étoiles et ses critères, comme vous vous en doutez ces polygones peuvent avoir un grand impact sur l’image et le rendement de votre nouveau fonds de commerce.Dans tous les cas, nous vous conseillons vivement de vous entourer de professionnels afin de mieux aborder votre fiscalité d’acheteur lors de l’acquisition de votre fonds de commerce. Avec une bonne équipe, vous pourrez concevoir des plans d’investissement bien plus efficaces. Cette précaution vous permettra d’optimiser votre investissement et de vous épanouir dans votre carrière d’entrepreneur. Pour bénéficier de l’avis éclairé d’un professionnel, le cabinet Huchet-Demorge est naturellement à votre écoute. Nous attendons votre contact avec impatience.

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En savoir plus Quelle fiscalité pour le vendeur lors de la cession d’un fonds de commerce en hôtellerie ou boulangerie ?

  • 09/12/2021
  • BOULANGERIE, HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous,Que l’on soit un cessionnaire (acheteur) ou un cédant (vendeur), vous vous demandez sûrement à quelle fiscalité vous devez vous attendre lors de la cession d’un fonds de commerce en hôtellerie ou en boulangerie.Et vous avez bien raison de vous en enquérir. Connaître la fiscalité en cas de cession d’un fonds de commerce vous permet d’estimer plus fidèlement la rentabilité nette que vous pouvez espérer tirer de votre investissement (et de mieux identifier votre éventuelle plus-value nette). Une vision claire sur la fiscalité est indispensable pour l’étude minutieuse de votre projet. Sans ces connaissances, le risque de commettre des erreurs irréparables s’accroît fortement : ne naviguez donc pas sans boussole ! Dans cet article, notre cabinet d’experts en transactions hôtelières et boulangères fait le point sur les règles fiscales qui concernent le vendeur lors de la cession d’un fonds de commerce.La fiscalité du vendeur lors de la cession d’un fonds de commerce : les principaux enjeuxQuelle que soit la nature du fonds de commerce cédé, le vendeur devra faire attention à plusieurs points. Pour garantir cette vigilance, il lui est fortement recommandé de recourir aux services de professionnels expérimentés dans ce type de transactions. Les déclarations à faireAu moment de la vente de son fonds de commerce, le vendeur devra réaliser 4 déclarations distinctes : Déclaration pour s’affranchir de la contribution économique territoriale (CET). Elle est normalement à la charge du cédant, mais une solidarité avec l’acheteur peut être négociée lors du contrat de vente.Déclaration de la TVA due par le vendeur au moment de la cession. Sauf si l’acheteur est lui-même assujetti à la TVA et nouveau propriétaire du fonds de commerce à 100%.Déclaration de plus-value sur la vente du fonds de commerce. Cette déclaration pourra donner lieu à une exonération totale ou partielle, selon la situation du vendeur. Déclaration des bénéfices réalisés après la clôture du dernier exercice (s’ils n’ont pas encore été imposés).Pour vendre son fonds de commerce, le cédant doit retenir certaines informations clés. Au regard du bilan, du compte de résultats (chiffre d’affaires et bénéfices annuels…) et du fonds de commerce, la situation peut entrer dans des catégories fiscales bien particulières.A savoir : après la déclaration dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), le délai de déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours, selon le statut juridique ou fiscal du cédant. Quelques cas d’exonération fiscales sur les plus-valuesSelon la durée de détention et d’exploitation de votre fonds de commerce, vous pourrez profiter ou non d’exonérations et d’avantages fiscaux non négligeables : dans certaines conditions, par exemple, la cession dans le cas d’un départ en retraite peut mener à une exonération partielle des plus-values réalisées (seuls les prélèvements sociaux seront dûs, soit 17.2% de la plus-value). Le montant des recettes annuelles est aussi déterminant pour identifier une exonération sur la plus-value. De ce côté-ci, l’administration fiscale est très claire (dans le cas d’entreprises individuelles). Nous nous permettons donc de réutiliser le tableau affiché sur son site internet au sujet des cession de fonds de commerce : À retrouver sur le site internet service-public.frDans le cas de l’hôtellerie/boulangerie, le type d’activité retenu est l’activité de vente et d’hébergement. Si les recettes d’une boulangerie font moins de 250 000 € et que la société a le statut d’entreprise individuelle, la plus-value générée est par exemple automatiquement exonérée. La durée de détention : une caractéristique incontournable pour la fiscalité du vendeur lors de la cession d’un fonds de commerceLe cédant doit prendre en compte la durée de détention et d’exploitation de son fonds de commerce pour pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux. Par exemple, si la durée de détention d’un fonds de commerce est supérieure à deux ans, la taxe sur la PV pourra être appliquée sous le régime de la flat tax (30%, 17.2% de prélèvements sociaux + 12.8% de CRDS). Une contribution additionnelle pourra être demandée pour certains revenus les plus élevés. Sinon, s’appliqueront le barème progressif de l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales de 30 à 40% ! Il est donc essentiel d’adapter le calendrier de cession pour traiter ce sujet efficacement en amont. D’où les enjeux d’un suivi de votre dossier avec des experts de la transaction en fonds de commerce. Sachez également qu’il est possible de transmettre votre patrimoine à moindre frais si vous êtes éligible au pacte Dutreil. Notre top conseils pour votre transmission c’est juste ici. Pour en savoir davantage sur vos droits et votre situation, nous vous suggérons bien entendu de vous rapprocher d’un professionnel agréé pour bénéficier de ses précieux conseils.Personne morale ou personne physique pour l’impôt sur la plus-value ?Nous avons pour l’instant évoqué le cas fiscal d’une personne physique (ou une société) soumise à l’impôt sur le revenu et qui réalise une plus-value sur la vente de son fonds de commerce. Il est donc utile de préciser que la fiscalité appliquée sera différente, selon que le vendeur soit une entreprise ou un particulier. Voyons maintenant ce qu’il en est si le cédant est une société soumise à l’impôt sur les sociétés.Si le fonds de commerce détenu par une entreprise est cédé et que cette même société est détenue par une autre société, autrement appelée société holding, alors la plus-value de cession sera taxée au taux de 12% de l’impôt sur les sociétés à savoir 12% de 26,5% en 2021 puis 25% en 2022. Cela revient donc à payer 3% de plus-value en 2022 sur la cession d’un hôtel ou d’une boulangerie en réalisant ce montage.Ce faible taux est possible grâce à ce que l’on appelle la cession de participations par la société mère (société holding) qui permet d’avoir une imposition avantageuse lorsque l’on cède une filiale de la société mère. Ce mécanisme n’est possible qu’en respectant 2 conditions : la société mère doit détenir au minimum 5% de la société fille la société doit être détenue depuis au moins 2 ansSi l’une de ces conditions n’est pas respectée, l’imposition sera l’impôt société suivant le barème suivant :Un taux réduit de 15% pour les 38 120 premiers euros de bénéfices. Un taux un peu plus faible s’applique entre 38 120 € et 500 000 € de bénéfices : soit 28% sur la plus-value.Dans tous les cas, sachez qu’une plus-value à long terme est toujours avantagée sur le plan fiscal par rapport à une plus-value de court terme. La fiscalité du cédant lors de la cession d’un fonds de commerce en boulangerie : ses particularitésDans le cas de la boulangerie, il n’est pas rare de s’occuper de cas de petites structures qui bénéficient de recettes relativement modestes, en comparaison à d’autres fonds de commerce ou catégories d’entreprises. Il est donc souvent possible pour le boulanger d’appliquer l’exonération (totale ou partielle) sur la plus-value réalisée lors de la cession. Dans tous les cas, le boulanger devra effectuer la déclaration des bénéfices réalisés après la clôture du dernier exercice – ceux qui n’ont pas encore été imposés – et une déclaration de la plus-value réalisée lors de la vente. Cette plus-value peut être exonérée si la boulangerie-pâtisserie a le statut d’entreprise individuelle et si le cédant a exploité son entreprise pendant au minimum 5 années, conformément aux modalités exprimées plus haut dans l’article. La fiscalité du cédant lors de la cession d’un fonds de commerce en hôtellerie : ses particularitésAu vu de la lourdeur de certains projets de cession de commerce dans le secteur de l’hôtellerie (elle-même contenue dans les CHRD) – et surtout à Paris – vous avez tout intérêt à faire bien attention au suivi de votre dossier. Dans tous les cas, entourez-vous correctement pour anticiper vos frais fiscaux lors de la cession de votre fonds de commerce en hôtellerie. En cas d’activité pendant 5 ans et d’un chiffre d’affaires annuel inférieur à 250 000 €, l’exonération de la plus-value réalisée sur le fonds de commerce est totale. Entre 250 000 et 350 000 €, une exonération partielle est possible. Si l’application de l’article 238 quindecies du Code général des impôts est possible et que la valeur totale du fonds de commerce est de 300 000 €, alors une exonération totale sur la PV est possible. Entre 300 000 € et 500 000 €, une exonération partielle est envisageable. Sinon, la plus-value à long terme réalisée est imposée au taux de 16% auquel s’ajoute 15,5% au titre des prélèvements sociaux.Que se passe-t-il en cas de moins-value ?En règle générale, un fonds de commerce qui tourne bien génère au moment de la cession une plus-value. Mais il est possible qu’un certain nombre de circonstances vous amènent à vendre à perte. Que se passe-t-il dans ce cas ?S’il s’agit d’un particulier, le déficit s’impute au revenu global du contribuable de la même année. L’excédent de déficit peut être reporté sur le revenu global des six années qui suivent. Dans le cas d’une entreprise, la moins-value vient diminuer simplement les bénéfices de l’entreprise. Or, si les bénéfices d’une entreprise sont insuffisants pour absorber la lourdeur de la moins-value, il est possible de la passer classiquement en déficit d’exploitation reportable.Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle a deux options : le report en avant, ou bien le report en arrière.Report en avant : reporter le déficit sans limite de temps, dans la limite d’un million d’euros/an Report en arrière : reporter sur les bénéfices de l’exercice précédent l’exercice déficitaire (encore dans la limite d’un million d’euros/an).Le sujet de la fiscalité dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce ne doit pas être traité à la légèreComme vous pouvez le constater, le sujet de la fiscalité du vendeur en cas de plus-value est complexe : notre article n’est qu’un petit aperçu des informations fiscales dont vous devez vous enquérir si vous souhaitez réaliser la cession de votre fonds de commerce.Veuillez donc nous contacter pour des informations complémentaires et un suivi au cas par cas.PS : Dans un article jumeau, nous abordons la fiscalité de l’acheteur dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce en boulangerie ou en hôtellerie. À lire également ! 

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En savoir plus La transmission de votre patrimoine hôtelier ou boulanger : le pacte Dutreil

  • 29/11/2021
  • BOULANGERIE, HÔTELLERIE, INVESTIR

Investir dans l’hôtellerie ou la boulangerie offre, au-delà d’une rentabilité, la possibilité de transmettre son patrimoine de son vivant et de profiter d’avantages fiscaux importants.Dans le domaine de la transmission de patrimoine, le fait d’investir dans un fonds de commerce avec ou sans les murs offre des opportunités fiscales intéressantes. Les investisseurs/entrepreneurs doivent donc en avoir pleinement conscience pour faire les choix de placement les plus judicieux.Peut-être que vous n’en êtes pas encore à ce type de réflexion, mais quand viendra l’heure pour vous de prendre congé et de penser à la transmission de votre patrimoine immobilier, vous serez certain que votre famille pourra s’en tirer à bon compte ! Comme disait Warren Buffet : “Quelqu’un s’assoit à l’ombre aujourd’hui parce que quelqu’un d’autre a planté un arbre il y a longtemps.” !Les problèmes de transmission du patrimoine immobilierDans le domaine de l’immobilier conventionnel, l’investisseur particulier est facilement confronté à toute une flopée de contraintes plus ou moins dissuasives. Le casse-tête : investir dans un bien immobilier rentable à la fiscalité avantageuseImpôts personnels, IFI, droits de mutation, problèmes de double imposition… L’investisseur particulier peu aguerri peut rapidement s’avérer limité en termes d’investissements immobiliers lucratifs qui permettent de bénéficier de réels avantages fiscaux, notamment pour ce qui touche à la transmission patrimoniale. Plusieurs dispositifs peuvent être utilisés, mais il est parfois difficile d’en dégager une rentabilité satisfaisante. Surtout si vous choisissez une société de gestion pour s’occuper de votre location.Personne n’a envie d’investir dans un bien peu rentable mais facile à transmettre ou le contraire : un bien rentable mais difficile à transmettre… Avec l’investissement dans l’hôtellerie et grâce au pacte Dutreil, vous saurez répondre à ces deux objectifs sans difficulté ! Attention aux frais de transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfantsAu-delà de 1 805 677 € de parts taxables, les droits de succession sont de 45% pour vos héritiers en ligne directe (entre enfants et parents ou inversement). Autant dire que vos enfants risquent de se retrouver avec de gros soucis si la transmission de votre important patrimoine immobilier n’a pas été préparée. C’est pourquoi nous vous suggérons de songer à diversifier votre patrimoine immobilier, notamment grâce à l’hôtellerie.Pacte Dutreil : une transmission patrimoniale optimaleLorsque vous investissez dans le fonds de commerce d’un hôtel ou d’une boulangerie, vous investissez en fait dans une entreprise. Grâce à cette caractéristique, vous pouvez opter pour le pacte Dutreil qui vous permet de transmettre ce fonds de commerce de votre vivant à vos ayants-droits !Si la société qui détient votre fonds de commerce détient en plus les murs, et que vous transmettez votre entreprise, vous transmettez in extenso son patrimoine immobilier, car les murs sont inscrits aux actifs de l’entreprise. Le pacte Dutreil : une arme parmi d’autresAvant même de parler du pacte Dutreil, sachez que chacun de vos enfants dispose d’un abattement de 100 000 € par parent sur ce type d’actif. Une entreprise d’une certaine valeur peut donc être transmise sans soumettre vos enfants à de quelconques droits de mutation. En réalisant un pacte “Dutreil”, vous bénéficiez d’une exonération de 75% de la valeur totale de la société ou fonds de commerce transmis. Petite astuce complémentaire : La reprise d’une entreprise d’une certaine valeur peut justifier qu’on étale sa cession dans le temps. Dans ce cas, nous vous conseillons de vous y prendre le plus tôt possible pour profiter de la reconstitution de l’abattement en ligne directe tous les 15 ans !En vous y prenant correctement, vous pourrez donc transmettre votre patrimoine avec exonération totale d’impôts.Attention cependant à bien vous mettre d’accord avec vos enfants pour assurer le passage de flambeau, car certaines contraintes ne permettent pas de réaliser un pacte Dutreil. Il faut notamment que vos enfants s’engagent à conserver l’entreprise transmise pendant 5 ans minimum. Pour vous assurer que tout se déroule comme prévu, n’hésitez pas à prendre contact avec nous. Nous serons ravis de mettre notre longue expérience à votre disposition !

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En savoir plus Reconversion en boulangerie : une si bonne idée ?

  • 01/11/2021
  • BOULANGERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et à tous, Le monde de la boulangerie-pâtisserie évolue chaque jour. Les concepts se multiplient et de nouvelles petites boulangeries naissent un peu partout. Si le métier de boulanger était autrefois presque vu comme une basse besogne, les émissions de télévisions comme “La Meilleure Boulangerie de France” et la quête de sens dans son travail ont créé un nouvel engouement pour ce travail chargé de tradition. Ce changement de prisme a suscité un attrait particulier pour la profession et de nombreuses personnes envisagent de sauter le pas. Cela va d’Emma, 34 ans, qui en a marre de travailler dans le digital à l’étudiant qui pensait vendre des voitures de luxe en bouclant ses études commerciales, en passant par Didier, 50 ans, qui rêve de changer son fusil d’épaule car il a fait le tour de son métier. Et c’est assez logique quand on y réfléchit : le métier de boulanger peut être une merveilleuse opportunité financière et s’avérer extrêmement épanouissant. Mais attention tout de même à ne pas se lancer dans le grand bain trop vite ! Derrière les vitrines alléchantes, les superbes viennoiseries et les sourires qui éclairent le visage des clients, se cachent aussi quelques inconvénients bien réels. Voici un article qui permet de se poser les bonnes questions avant de se lancer. Bonne lecture. Quelle formation pour ma reconversion professionnelle en boulangerie?Avant de parler des formations, il est important de vous poser une série de questions. Souhaitez-vous travailler dans la boulangerie de quelqu’un d’autre ? Voulez-vous acquérir votre propre fonds de commerce et le gérer ? Souhaitez-vous créer votre propre boulangerie ? Préférez-vous effectuer les tâches de création et production ou être au contact des clients et gérer l’équipe de production ? Il est important de savoir exactement ce que vous souhaitez faire car cela impactera directement vos choix. Le CAPPour travailler en boulangerie de façon classique, le CAP (Certificat d’aptitude professionnelle) est la meilleure option. Ce certificat s’obtient après 1 ou 2 ans d’études, des stages en boulangerie doivent être réalisés et l’alternance est possible. Ce diplôme se passe en 8 mois, répartis en deux phases. La première phase de 4 mois conjugue l’apprentissage des parties théorique et technique en milieu scolaire. La deuxième phase est un stage de 4 mois dans une boulangerie.Le CAP boulangerie est suffisant pour qui souhaite demander un prêt pour acheter son propre fonds de commerce. Il faut en effet savoir que les banques ne vous prêteront jamais ce que vous demandez si vous n’avez pas une certification liée au métier de boulanger ou si vous ne vous associez pas avec une personne qui en dispose.Brevet de maîtrise en boulangeriePour les adultes qui ont déjà une petite expérience en boulangerie, il est possible de passer son BM (brevet de maîtrise). Cette formation dure 2 ans et peut être réalisée en alternance également. Ce cycle approfondit les connaissances et permet d’en savoir davantage sur la partie managériale et la gestion d’une boulangerie. Quelles sont les aides pour une formation en boulangerie ?De nombreuses institutions (CPF, AIF, fonds de formation, etc.) sont susceptibles de vous accompagner dans votre reconversion professionnelle en vous versant une aide. N’hésitez pas à les contacter pour obtenir davantage d’informations à ce sujet. Les avantages du métier de boulangerLorsqu’on s’intéresse un peu au secteur des ressources humaines, de façon globale, il est facile de se rendre compte que le monde du travail est en pleine crise. Non pas d’un point de vue chômage, turnover, etc. Non, en pleine crise identitaire. De nombreuses études actuelles montrent que la quête de sens dans son travail est devenu un facteur majeur dans la décision de prendre un poste. Les dernières générations sont d’ailleurs particulièrement demandeuses de sens. À l’heure où les “bullshit jobs”, comme ils sont appelés, continuent de fleurir, on peut comprendre pourquoi la boulangerie attire. Ses différents aspects – concret, utile, manuel et intellectuel – font de ce travail l’archétype du vrai job. Mais ce ne sont pas les seules raisons de son succès. Au-delà de ces avantages, le métier de boulanger offre de belles perspectives. Le secteur recrute de façon importante et le savoir-faire à la française fait qu’il est également possible de trouver facilement un travail de boulanger à l’étranger. Si le salaire de base en France est un smic brut français, le gestionnaire de boulangerie, lui, peut atteindre des sommes bien supérieures et se construire un bel avenir. Nombre de nos clients ont commencé avec l’acquisition d’une boulangerie et ont terminé leur carrière avec une dizaine ou certains mêmes sont devenus hôteliers.Travailler de beaux produits, faire plaisir à sa clientèle, se constituer une trésorerie personnelle sérieuse : oui, tout cela fait un peu rêver ! Mais comme vous allez le voir dans la partie suivante, cela exige de nombreux sacrifices. Connaître les inconvénients du métier de boulanger avant de se lancer dans une reconversion professionnelle Nous ne le dirons jamais assez : le métier de boulanger n’est pas fait pour tout le monde. Notre expérience et nos contacts quotidiens avec les professionnels du milieu l’ont montré : on ne compte pas ses heures quand on est boulanger. Outre les horaires que chacun connaît, le boulanger travaille énormément. Cela laisse parfois peu de place pour une vie personnelle. Pour l’exercer durant des années, il faut clairement être passionné ! Le turnover important auquel il faut faire face, la concurrence haute, la gestion des prix et leur fluctuation, la comptabilité  particulière, le respect des normes sanitaires toujours plus strictes, sont d’autres points dont il faut avoir conscience. Gérer ce type d’entreprise n’est pas une sinécure.Avant de vous lancer dans une reconversion en boulangerie, nous vous conseillons de vous renseigner un maximum sur la réalité de ce travail. Dès que possible nous vous conseillons d’aller travailler dans une boulangerie pour apprendre le métier et comprendre son fonctionnement. Nous avons pu constater que beaucoup de personnes se lancent avec l’image idyllique du métier et ne finissent jamais leur cursus, car ce n’était pas ce qu’ils imaginaient. Être boulanger peut être absolument formidable, mais seulement quand on connaît toutes les facettes du métier. Voilà pourquoi nous vous avons concocté un article-guide sur le sujet, afin de bien préparer votre reconversion !Définir son budget et ses objectifsUne fois que vous aurez effectué l’ensemble des étapes précédentes et que vous êtes sûr de vouloir vous lancer dans un projet, il reste encore des points importants à définir.Dès le départ, définissez le budget que vous souhaitez allouer à votre projet. Pour votre première acquisition, une banque vous suivra si votre apport est conséquent, de l’ordre de 25 à 30% du coût global. Il est également conseillé de cerner votre cible : souhaitez-vous reprendre une boulangerie qui a déjà un chiffre d’affaires établi – ce qui permettra d’obtenir un financement plus aisément – ou, à l’inverse, visez-vous une boulangerie qui stagne au regard de son potentiel en vue de la redresser ? L’autre piste consiste à créer votre propre boulangerie en partant du point zéro. Vous ferez certes l’économie du fonds de commerce, mais une question va vous assaillir : trouverez-vous le nombre de clients espérés dans des délais raisonnables ?  C’est un risque que vous ne pouvez pas négliger.Dans les deux cas, l’emplacement de votre boulangerie est un aspect essentiel que vous ne pouvez absolument pas négliger. Et qui aura une grande incidence aussi bien sur le budget de votre projet que sur sa potentielle rentabilité. Pour bien vous y retrouver par rapport à cette dernière, voici un article complet sur le sujet.Notre cabinet vous accompagne tout au long de votre reconversion en boulangerie à Paris Vous êtes encore là ? Toujours motivé ? Bravo ! Si vous souhaitez ouvrir votre première boulangerie, sachez que nous pouvons vous accompagner. Avec plus de 50 ans d’expérience dans l’acquisition et la vente de fonds de commerce de boulangerie à Paris et en Île-de-France, nous sommes à même de vous aider tout au long de votre parcours : de la recherche à la signature, et même après ! N’hésitez pas à consulter notre catalogue de boulangeries à vendre et à nous contacter si vous avez la moindre question. Avec un TRI moyen de 15% sur 7 ans, les boulangeries parisiennes pourraient bien vous faire craquer. Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Dossier : L’économie de Paris, que peut-on espérer de la relance parisienne ?

  • 20/10/2021
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et à tous !Plus grande région européenne par son PIB, la région parisienne possède tous les atouts pour rayonner à l’international et attirer les investissements du monde entier : tourisme conséquent, centre financier majeur, vivier de fonctions de commandement… La puissance de Paris n’est plus à démontrer !La région île-de-France pesait d’ailleurs environ 726 milliards d’euros de PIB en 2018, un chiffre astronomique en regard des 2 304,8 milliards d’euros de PIB pour l’ensemble du territoire français la même année (31.5% du PIB national). Mais quand une pandémie s’invite dans la partie, il est naturel de se poser mille questions sur la solidité de l’économie parisienne pour les années à venir. Soyez d’emblée rassurés : les perspectives sont excellentes. Mais permettons-nous tout d’abord un retour sur la base de l’économie parisienne et approfondissons un peu ce sujet passionnant.Nous vous souhaitons une bonne lecture !L’économie parisienne, qu’est-ce que c’est ?Malgré les politiques de décentralisation menées depuis des années par les gouvernements successifs, chacun sait que le centralisme à la française est encore très prégnant. Paris reste la référence internationale pour la France. Avec son statut de capitale économique et nationale, le département de Paris dispose d’une économie au dynamisme hors du commun.Une économie extrêmement tertiariséeLa ville lumière se démarque par une économie très inégale : le secteur des services est très largement sur-représenté.Le secteur tertiaire capte en effet une très grande partie de l’ensemble des emplois, puisqu’il représente plus de 83.8% du marché. Ce sont les activités de services aux entreprises qui occupent la première place.Le secteur agricole se contente de 0.3% des emplois, malgré le fait qu’il fournisse 20% de l’ensemble des denrées alimentaires du marché francilien. Enfin, le secteur de l’industrie pèse seulement pour 17% environ. Le BTP s’y distingue, mais le secteur industriel est globalement sous-représenté en comparaison avec la répartition nationale, du fait des délocalisations des sites de production.Un tourisme gargantuesque et très dynamiqueEn 2018, environ 50 millions de touristes visitaient Paris et la région Île-de-France. Un chiffre en hausse et un record, en dépit d’un contexte social compliqué, lié aux grèves dans les transports et au mouvement des “gilets jaunes”.Que ce soit dans la restauration, la culture ou encore l’hôtellerie, le secteur du tourisme est particulièrement attractif et dynamique pour l’économie parisienne. Avec ses dizaines de grands musées et ses multiples événements, Paris s’affiche très clairement comme le fleuron culturel de la France ! Particulièrement appréciée par les touristes asiatiques, Paris reste la destination européenne la plus visitée par les Chinois. Avec 2.2 millions de visiteurs en 2019, le Céleste Empire participe grandement au succès touristique parisien. L’économie de Paris s’y retrouve – notamment le commerce de détail – puisque ce public venu de loin ne lésine pas sur les dépenses : 1024 euros/jour sur place en moyenne en 2019.Un marché immobilier parisien exceptionnel et incontournableQuand on pense à l’immobilier parisien, on en vient rapidement à ses immeubles haussmanniens qui abritent des appartements “hors de prix” et à son impressionnant patrimoine culturel. Malgré un prix moyen de 10 419 euros au m² aujourd’hui, le dynamisme du marché immobilier ne faiblit pas ! Pour rappel, il était de l’ordre de 3000 €/m² en 2001. Le constat est foudroyant : le prix moyen du mètre carré parisien a plus que triplé en 20 ans.Actant l’accélération de l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier, les prix de la grande couronne se sont envolés de 13% en 2019 (avec un environnement de taux favorable). En tout, la même année, 176 580 transactions ont émaillé le marché de l’ancien en île-de-France.Une crise violente pour l’économie de ParisEn 2020, la crise du coronavirus a fait plonger toute l’économie parisienne. Chômage éclair de masse, fermeture des lieux accueillant du public… mais les mesures gouvernementales de soutien économique (PGE, chômage partiel…) ont permis d’encaisser le plus gros du choc. Il n’empêche que 46 000 commerces dits “non essentiels” ont baissé le rideau en mars-avril et novembre 2020, participant à un ralentissement profond de l’activité économique globale. Disparité des secteurs touchés : Paris dans l’oeil du cycloneComme vous le savez certainement, cette crise n’a pas touché tous les secteurs de la même manière. Les secteurs du tourisme, de la culture et de la restauration – en bref toutes les structures qui accueillent du public – ont été affectés plus que les autres. En raison de la forte représentation de ces secteurs dans la capitale, Paris a souffert plus que les autres villes. Le recul d’activité enregistré s’y est élevé à 10% en moyenne, contre 8% à l’échelle du pays.Chômage conséquentEn pleine pandémie, confinement et mesures sanitaires battent leur plein. Le chômage des jeunes augmente même de 32% (moins de 25 ans), affectant lourdement une catégorie d’âge où l’embauche reste un souci majeur. En tout, le chômage connaît une hausse de 16% à Paris, contre 8% sur l’ensemble du territoire. Ce sont donc 38 600 emplois salariés qui sont détruits, malgré l’éventail des mesures mises en place : chômage partiel, aides à l’investissement et exonération de loyers, taxes et autres redevances.Sans surprise, 64% des emplois touchés par les mesures sanitaires sont des emplois du service marchand. L’hôtellerie particulièrement touchéeLe secteur de l’hôtellerie a été le secteur du tourisme le plus impacté par la pandémie. Dans une logique de transparence, nous nous devons de l’écrire sans détour : les chiffres de 2020 ont été catastrophiques pour l’activité hôtelière.Ainsi, en 2020, le RevPAR (revenue per available room) des établissements ouverts et fermés a reculé de 55 % et le taux d’occupation moyen s’est écroulé de 52 % à Paris. Dans l’hôtellerie-restauration, 21 740 emplois de salariés privés sont passés à la trappe, représentant une baisse de 13 % sur ce marché de l’emploi.Globalement, le CA des hôtels parisiens a baissé de 74% en 2020 ! Heureusement, les mesures gouvernementales en soutien et les trésoreries abondantes ont permis d’encaisser une bonne partie du choc. Il y a eu très peu de faillites, malgré un taux d’occupation réduit à 14% à Paris et en Île-de-France. Notons aussi que la rive gauche a été plus fortement touchée que la rive droite.La chute du tourisme internationalL’hôtellerie parisienne a principalement souffert de l’arrêt du tourisme international. En effet, les clients nationaux représentaient la quasi-totalité des clients de l’hôtellerie parisienne en 2021 (96% à Paris selon le Comité régional du Tourisme Paris Île-de-France). À titre de comparaison, la clientèle nationale représente 50% des touristes en période habituelle. A contrario, certaines villes n’ont connu qu’une faible baisse de leur fréquentation touristique hôtelière : seulement 6.5% pour Nantes, par exemple, par rapport au bilan de 2019. Logique quand on sait que le succès y repose davantage sur les nuitées réservées par la clientèle française.  Les chiffres parisiens reflètent l’état de la situation touristique mondiale. L’indicateur à surveiller pour la suite est l’évolution du trafic aérien puisqu’il permet de quantifier l’ampleur des échanges touristiques internationaux !Si le sujet vous intéresse, nous avons d’ailleurs un article entier dédié à l’impact de cette crise sur le milieu hôtelier, ainsi qu’aux leçons qu’il nous faut en tirer.Une relance parisienne qui s’annonce (déjà) prometteuse !Et maintenant, que nous réserve l’avenir ? Après avoir mis un genou à terre, l’hôtellerie reprend franchement du poil de la bête et les perspectives s’annoncent positives. Investisseurs, la balle est donc dans votre camp !Le plan de relance parisienne : un soutien inébranlable des autorités publiquesPour pallier les difficultés de l’économie parisienne, les autorités publiques ont acté la mise en place d’un fonds de soutien destiné au secteur du tourisme. En 2021, un programme d’investissement de 1.4 Mds a été débloqué par la ville pour que l’ensemble du marché sorte par le haut de la crise. Au total, 5 milliards d’euros d’aides de l’Etat ont été allouées à Paris. Paris et sa solidité économique historique maintes fois éprouvée : pas la première relance parisienneDu fait de son exposition mondiale et de son capital touristique impressionnant, Paris est très sensible aux aléas de l’économie internationale. Cette volatilité peut interpeller l’investisseur, mais c’est sans compter sur sa capacité de résilience et son caractère fortement “antifragile”. Paris a le don de se recomposer aussi vite qu’elle est chahutée. Ce fut le cas pour toutes les crises économiques du XXème et XXIème siècle. En 2008, les chiffres du chômage et du ralentissement de l’activité dépassaient également les chiffres nationaux, mais le rebond qui s’en est suivi s’est révélé plus puissant et durable. Un “cataclysme” économique à Paris a souvent tendance à renforcer son positionnement sur le long terme, confirmant au passage sa fameuse devise : fluctuat nec mergitur (Il est battu par les flots, mais ne sombre pas).Par-delà les tempêtes, Paris reste une destination phare et le capital-séduction de la France ne se dément pas. Comme le prouvent d’ailleurs ces chiffres sur la différence entre l’hôtellerie parisienne et de région. En 2019, le cabinet de conseil américain A.T. Kearney plaçait d’ailleurs la France dans son top 5 des pays attractifs, entérinant l’amour des investisseurs étrangers pour notre beau pays, et en particulier Paris. Cette attractivité historique et génétique ne s’est pas envolée avec la pandémie. Un dernier fait marquant mérite d’être souligné : malgré le recul d’activité constaté en 2020, les créations d’entreprises ont augmenté de 12 % dans la Ville Lumière !Un marché immobilier pour le direCe marché est particulièrement résilient puisqu’en pleine crise du coronavirus, les transactions immobilières ont chuté de seulement 17% et les prix se sont maintenus à leur niveau pré-crise. Ce qui démontre une solidité du marché parisien, quoi qu’on puisse lire ou entendre.En Île-de-France, au cœur même de l’épidémie, les prix des logements ont augmenté de 4,1% d’avril 2020 à avril 2021. Répétons-le : la crise économique ne touche pas tout le monde de la même manière.Et pour le tourisme et l’hôtellerie ?Dans le secteur de l’hôtellerie, chaque choc se révèle comme une opportunité à saisir, tant la stabilité sur le long terme est reconnue : l’upside qui en découle est donc très intéressant.L’hôtellerie parisienne est toujours passionnante à étudier car elle traduit bien les particularités structurelles de l’économie de Paris. Plus volatile que les économies d’autres grandes villes françaises, mais aussi plus résiliente, elle est fortement exposée aux crises financières et économiques. Mais elle délivre un potentiel de création de richesse incroyablement stable sur le long terme.Nous notons déjà que les transactions hôtelières ont fortement augmenté au deuxième semestre 2021, démontrant un sentiment fortement positif de la part des professionnels. La grande majorité des spécialistes estiment que la situation actuelle présente des opportunités de très long terme.L’été que nous venons de boucler a été bien meilleur que celui de l’année dernière. L’hôtellerie a connu une hausse d’un peu plus de 40% de chiffre d’affaires sur la période estivale juillet-août. Même si cela reste en-deçà de l’activité d’avant crise (-20 % de chiffre d’affaires en comparaison avec l’été 2019), cela montre que l’hôtellerie est sur la bonne voie pour se relever et repartir plus fort.Nous pensons que le retour au niveau d’activité pré-pandémie se fera concrètement en 2023-2024. Et encore, il s’agit d’un avis prudent. Il est donc plus que temps de commencer à s’intéresser aux différentes étapes qui vous séparent de vos premiers pas dans le monde de l’hôtellerie parisienne.Bien se lancer dans la relance parisienneSi l’univers hôtelier vous attire et que vous souhaitez obtenir davantage d’informations, n’hésitez pas à nous contacter pour parler de votre projet. Avec plus de 30 années d’expérience dans la transaction d’hôtels à Paris, nous sommes sûrs de pouvoir vous aider !Merci pour votre lecture.Bibliographie : retrouvez tous les chiffreshttps://www.apur.org/fr/nos-travaux/impacts-crise-economie-parisienne-2020https://www.manageo.fr/geo/ile-de-france-_reg11/paris-_dep75/paris-_vil7111.htmlhttps://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/relance-entreprisehttps://fr.wikipedia.org/wiki/%C3%89conomie_de_l%27%C3%8Ele-de-Francehttps://www.paris.fr/pages/paris-s-engage-pour-la-relance-de-l-activite-economique-16661https://actu.fr/ile-de-france/paris_75056/crise-economique-du-covid-19-a-paris-32-de-hausse-du-chomage-chez-les-jeunes_39298427.htmlCovid-19 et économie parisienne : où en est le tertiaire ?https://hospitality-on.com/fr/statistiques-tendances/bilan-de-lactivite-hoteliere-en-2020-apres-le-choc-une-convalescence-quihttps://www.alioze.com/chiffres-hotellerie/https://hospitality-on.com/fr/tendance-hotellerie/bilan-de-lete-2021-lhotellerie-francaise-traverse-enfin-une-meilleure-passehttps://www.deplacementspros.com/hebergement/hotellerie/en-france-8-chambres-dhotel-sur-10-sont-videshttps://www.mysweetimmo.com/2021/06/24/immobilier-paris-toujours-plus-de-transactions-toujours-plus-cher/https://www.universalis.fr/encyclopedie/paris/6-capitale-economique/https://www.lesechos.fr/economie-france/conjoncture/investissements-la-france-fait-son-entree-parmi-les-5-pays-les-plus-attractifs-du-monde-1018160https://www.insee.fr/fr/statistiques/4475864?sommaire=4475986

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En savoir plus L’importance du turnover en boulangerie : ce qu’il faut en savoir !

  • 05/10/2021
  • BOULANGERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et à tous, La capacité de faire face aux changements n’est pas une qualité sans intérêt. En boulangerie comme ailleurs, c’est une arme essentielle, indispensable. Un dirigeant doit pouvoir rebondir à tout moment et s’adapter quand les remous agitent la surface paisible des eaux. L’un des phénomènes qui perturbe les activités de façon récurrente, c’est la rotation du personnel, le fameux turnover. Le roulement de l’effectif est un facteur qui pèse sérieusement sur l’organisation, et donc sur les résultats.Le secteur de la boulangerie est loin d’échapper au phénomène. Quand il se produit à faible dose, le patron boulanger peut se retourner assez vite pour embaucher un nouveau collaborateur et assurer le maintien de sa production. Mais quand le cycle des départs et des arrivées s’emballe au point de dépasser une cote limite, les soucis s’empilent et se multiplient … plus vite que les pains.Pour freiner la floraison des cheveux blancs, entrons dans les coulisses du turnover. Mieux le comprendre, c’est un premier pas pour mieux l’appréhender.Bonne lecture.Quel est le poids du turnover sur les résultats d’exploitation d’une boulangerie-pâtisserie ?Pour cerner les grandes lignes du marché de la boulangerie-pâtisserie en France, penchons-nous sur les chiffres de l’INSEE : en 2018, le pays recensait 33.341 commerces de boulangerie-pâtisserie, dont deux tiers avec un statut juridique de société.Ce même rapport précise que trois-quarts des entreprises de boulangerie-pâtisserie en France emploient des salariés. Concrètement, cela signifie que 25.000 devantures sont concernées par le problème de rotation d’effectif évoqué dans cet article. Si le turnover moyen se situe à hauteur de 15% pour les entreprises françaises, tous secteurs confondus, on sait que certains secteurs affichent des chiffres nettement supérieurs. C’est notamment le cas des call-centers et des commerces de proximité, à commencer par les restaurants, où le taux moyen s’affiche à hauteur de 70%. Dans le secteur de la boulangerie-pâtisserie, que ce soit pour les emplois de vente ou de production, la moyenne nationale s’établit à 47%. Si le taux de rotation du personnel de votre boulangerie se situe bien en deçà, par exemple 30%, vous pouvez raisonnablement estimer que c’est une situation stable, révélatrice d’un cadre de travail apprécié. Si votre turnover franchit allègrement le cap de 50%, sauf circonstances particulières, cela peut traduire un souci d’organisation, un problème de cohésion, voire une ambiance de travail qui mériterait d’être revue en profondeur.Au-delà des problèmes structurels et relationnels qu’il est susceptible de révéler, un turnover excessif n’est pas sans conséquence sur le plan financier. Quand le personnel change à tour de bras, les frais directs et indirects s’en donnent à coeur joie.Comment s’y prendre pour calculer le turnover d’une boulangerie ?Comment se profile votre enseigne de boulangerie – ou celle que vous ambitionnez d’acquérir – en matière de turnover ?Pour le savoir, sortons la calculette. L’opération est simple et 3 données suffisent pour en avoir le coeur net : l’effectif global de la boulangerie au début de l’année, le nombre de salariés qui quittent l’équipe durant l’année concernée et le nombre de nouvelles personnes embauchées au cours des 12 mois de la même période.Quand vous avez ces trois éléments, commencez par additionner les départs et les arrivées. Dans la foulée, divisez ce total en deux étapes successives : d’abord par 2 et ensuite par l’effectif global. Prenons l’exemple d’une boulangerie qui avait un effectif de 14 personnes au 1er janvier 2020. En cours d’année, elle a enregistré 4 défections et embauché 3 nouvelles recrues.Son turnover sera de 4 + 3 = 7, divisé par 2 = 3.5, puis divisé par 14 = 0.25. Il ne reste qu’à multiplier ce 0.25 par 100 pour exprimer le taux de roulement en pourcentage. Notre exemple débouche donc sur un turnover de 25 %.  La boulangerie de notre exemple affiche donc un turnover honorable, compte tenu de la moyenne nationale. Il faut malgré tout s’intéresser aux raisons qui ont incité les 4 collaborateurs à quitter l’entreprise. Si le quatuor s’est dispersé pour rallier la concurrence, c’est un signe inquiétant. En revanche, il se peut qu’un collaborateur ait été victime d’un accident, que 2 soient partis en retraite et que le 4e soit parti à l’étranger pour des raisons personnelles. Dans ce dernier scénario, on pourra clairement considérer que l’importance du turnover relève plus de la fatalité que d’une gestion défaillante.Identifier les causes de départ pour mieux les anticiperDépart en retraite, décès, incapacité, accident, handicap : de nombreuses causes de départ échappent à la volonté du patron. Sur un plan moral, elles ne devraient pas intervenir dans le calcul du turnover, mais leur impact financier ne peut être ignoré pour autant.Les efforts qu’un employeur doit déployer concernent les autres causes : l’ambiance au travail, le plan de rémunération, les primes, les perspectives d’évolution. Dans son éventail d’actions, il doit aussi prendre des mesures pour éviter l’épuisement, anticiper la démotivation, lutter contre le  stress et faire oublier les sirènes de la concurrence. Toutes ces démarches sont importantes pour que les salariés d’une boulangerie-pâtisserie s’épanouissent dans leur travail. Car le fait est là : le bonheur professionnel n’est plus un vœu pieu. En 2020, un sondage réalisé en association par Philonomist et l’IFOP ne laissait aucune place au doute : 82 % des personnes interrogées estiment qu’une entreprise est responsable du bonheur de ses salariés ! Dans tous les cas, la fidélité d’une équipe est un atout !Tout cela corrobore une autre vérité : la fidélité est un atout majeur, des deux côtés d’un comptoir ! Si celle des clients est décisive pour faire tourner la boutique, celle du personnel l’est tout autant. Dans la colonne des dépenses, votre bilan préfèrera toujours la stabilité au désordre. S’il peut éviter les frais d’embauche, les indemnités de départ et les dépenses à consentir pour un onboarding réussi, il ne dira pas non. Tout ceci sans parler des coûts de formation éventuels, ni du ralentissement de production qui va généralement de pair avec les changements qu’une équipe doit absorber.Pour reprendre une boulangerie, découvrez nos servicesIl ressort de cet article que la rotation du personnel est une réalité tangible dans l’univers des boulangeries-pâtisseries. Cette instabilité relative repose sur plusieurs raisons, et la moindre n’est pas la plus évidente : la boulangerie est un beau métier, emblématique et porteur de traditions, mais il n’est pas donné à tout le monde. Il exige de la ténacité et certains sacrifices. Si vous rêvez d’investir et de vous reconvertir dans ce secteur, il faut en prendre conscience. L’expérience de nos conseillers vous sera certainement profitable. N’hésitez pas à les consulter pour mettre tous les atouts de votre côté.

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En savoir plus Top 8 des meilleurs hôtels 3 étoiles de Paris

  • 22/09/2021
  • HÔTELLERIE

Bonjour à toutes et à tous,Les bonnes adresses, c’est comme les bonnes bouteilles et les meilleures recettes : c’est bien meilleur quand on choisit de les partager.Avec notre expérience du monde hôtelier et les très nombreuses transactions que nous avons réalisées dans ce secteur, c’est un univers que nous connaissons bien. Au fil des ans et des opportunités, nous avons franchi le seuil d’une incroyable série d’établissements, toutes catégories confondues.Aujourd’hui, pour cette nouvelle chronique, nous avons fait le choix de vous emmener à la découverte des 10 plus beaux hôtels 3 étoiles de Paris Ce sont des valeurs sûres. Des lieux où vous pourrez poser vos valises avec une garantie de confort et un accueil de qualité. Précisons qu’il n’y a pas de ranking dans notre top 10 puisque notre idée n’est pas de classer ces hôtels, mais bien de vous les présenter, comme nous l’avons déjà fait pour les hôtels 4 étoiles.Bonne lecture.  Les 8 meilleurs hôtels 3 étoiles de Paris :La Nouvelle RépubliquePrenons tout de go la direction d’un quartier chatoyant et animé pour découvrir La Nouvelle République, un hôtel situé entre la place de la République et Belleville-Ménilmontant, si joyeusement chanté par feu Charles Trenet. Si vous êtes sans voiture, sachez que le bus 96 vous y conduit et que trois lignes de métro le desservent. Équipées d’un lit king size, les 30 chambres s’inscrivent dans la modernité, avec des facilités appréciables, comme une tablette avec abonnement Netflix, le Wi-Fi haut-débit, la liseuse et les sacro-saintes prises USB. Au rayon des petites attentions, notez que les bouteilles d’eau sont fournies gracieusement, de même que le thé et le café, disponibles à discrétion dans un espace dédié. Bon à savoir : l’hôtel dispose d’une petite terrasse. Un parking privé est également disponible, moyennant supplément.La PerleUn patronyme comme celui-là méritait clairement un quartier légendaire ! Autant dire que ça matche à 100% puisque La Perle a trouvé son écrin à Saint-Germain-des-Prés, à 10 minutes de marche de Saint-Michel et du lieu chéri de Quasimodo, alias Notre-Dame. Élégantes et cosy – avec des poutres d’origine et un duvet d’oie pour le soyeux de la literie – toutes ses chambres sont parfaitement climatisées. Pour profiter de l’air du dehors, les clients se réjouiront en découvrant la cour intérieure, fleurie comme il se doit. Parmi les services assurés, outre la bagagerie et le bar qui propose boissons et collations, notons l’accès à un service de nettoyage à sec. L’autre bonus sympathique : une promenade de 15’ suffit pour rejoindre le musée du Louvre.Jules et JimSi le film de François Truffaut nous plongeait dans le Paris de 1912, on peut vous rassurer illico : l’hôtel Jules et Jim n’a pas loupé le chemin de la modernité. Ses chambres climatisées – avec salle de bain privative – sont toutes dotées d’une télévision écran plat, d’une connexion Wi-Fi performante et d’un socle-recharge pour votre IPod.L’établissement se situe au cœur de la ville, dans le quartier du Marais, entre la place des Vosges et le centre Georges Pompidou. En 3 minutes de semelle, après un petit déjeuner continental, les promeneurs peuvent rejoindre la station métropolitaine des Arts & Métiers. Un point de départ idéal pour l’une des visites les plus courues de la capitale : le cimetière du Père Lachaise. Le HenrietteSi vous avez et/ou appréciez l’esprit bohême, voici une adresse à pointer au sommet de votre petite liste. Soigneusement signée par la patte habile de Vanessa Scoffier, la déco de l’Hôtel Henriette ne vous laissera pas de marbre : c’est totalement broc’n’roll. À deux pas du quartier Mouffetard, rive gauche, les 32 chambres de l’établissement jouent la carte de la singularité. Ici, l’hospitalité repose sur la notion “chambre d’ami”. Pour aller dans ce sens et bousculer les codes parfois rouillés de certains lieux, le petit-déjeuner est servi “comme à la maison”. Un dernier atout pour vous séduire : le jardin d’hiver, vintage et cosy à la fois.Les TournellesAvec Les Tournelles – petites tours en vieux français – nous sommes toujours dans le quartier du Marais, à moins de 500 mètres de la station métro Saint Paul et un tout petit kilomètre du centre Georges Pompidou. La célèbre place des Vosges n’est qu’à deux minutes de marche.Non contentes de proposer une salle de bain privative – avec des accessoires de toilette qui raviront les voyageurs -, les chambres jouissent d’un bureau qui peut s’avérer bien utile en déplacement.Cler hôtelRapprochons nous maintenant de la Tour Eiffel. Le trésor métallique visité par plus de 6 millions de personnes chaque année se trouve à 12 minutes de marche du Cler Hôtel. Comptez le même timing pour accéder au Champs de Mars. Le quartier environnant ressemble à un petit village de l’hôtel avec ses petits commerçants et restaurants.Parmi les bons points, outre la bagagerie, le service d’étage et la réception disponible 24h/24, l’hôtel a la chance de disposer d’une terrasse, accessible depuis la salle où les petits-déjeuners sont servis chaque matin, de 7h30 à 10h30. Côté métro, notons que la station Tour Maubourg est toute proche, idéale pour rejoindre directement l’Opéra Garnier et la place de la Concorde.Hôtel d’AngleterreSitué dans la rue Jacob, l’Hôtel d’Angleterre est un petit établissement aux allures de maison privée. Des balcons fleuris rayonnent sur sa  façade engageante. Sur la rive gauche de Paris, à Saint-Germain-des-Prés, il est tout proche des fameux cafés littéraires qui ont participé à la réputation du lieu.Avant de fermer leurs paupières dans l’une des 26 chambres et suites de l’établissement, les voyageurs auront donc tout le loisir de découvrir les Deux Magots et le Café de Flore, toujours en activité. Ceci dit, l’histoire même du bâtiment les guidera peut-être vers d’autres rêves, puisque le lieu fut jadis fréquenté par Ernest Hemingway, mais aussi par Charles Lindbergh, juste après son premier vol sans escale de New-York vers Paris.Le 34BDans un environnement moderne et fonctionnel, à 1 petit kilomètre de l’Opéra Garnier, voici un hôtel qui réunit plein d’atouts. Son nom ressemble à un code – le 34 B – mais nous pouvons vous rassurer : ses nombreux services sont accessibles sur simple demande, sans nul besoin d’un mot de passe.Toutes les chambres – avec bain ou douche – sont équipées d’une télé écran plat et d’un minibar qui met gratuitement des boissons – sans alcool – à la disposition de ses clients. L’hôtel propose même des collations gratuites chaque après-midi. Pour rejoindre les principaux sites qui attirent les voyageurs à Paris, sachez que l’hôtel est proche du métro Grands Boulevards (lignes 8 et 9).Mentions spéciales :Paris Louvre OpéraCe bâtiment magnifique, daté du XVIIe, ne pouvait que devenir un hôtel élégant. Avec son nom qui aligne trois mots-clés incontournables, le Paris Louvre Opéra dit bien ce qu’il veut dire : en quittant la réception – ouverte 24h/24 – il suffit de 5 minutes de marche pour découvrir l’Opéra Garnier ou se plonger dans les trésors du Louvre.Les chambres sont insonorisées, climatisées, modernisées. Le Wi-Fi est gratuit dans tout l’établissement. Cette même générosité s’applique pour diverses collations et les boissons qui prennent le froid dans le minibar.Hotel OratioPrenons cette fois la direction du Quartier Latin pour découvrir un établissement qui honore la langue de Virgile : l’Hôtel Oratio (qui signifie “discours”, “le fait de parler”). Nous sommes dans le cœur de Paris, entre Notre-Dame et le Panthéon, à 600 petits mètres de l’île Saint-Louis.C’est l’esprit classique qui domine dans la déco. Desservies par ascenseur, les chambres – insonorisées et climatisées – sont toutes équipées d’une salle de douche, garnie avec des produits de soins qui viennent toujours à point. Pour les déplacements underground, notez que la station Maubert-Mutualité est à moins de 200 pas. Hotel du LevantNous restons dans l’animation du Quartier Latin pour évoquer la dixième et dernière enseigne de ce top : L’Hôtel du Levant. L’une de ses caractéristiques repose sur sa gestion familiale.Vous n’aurez pas l’occasion d’user vos semelles pour rejoindre la Seine : elle coule à 3 minutes de la chambre climatisée dans laquelle vous aurez le plaisir de séjourner. Avant de mettre la tête sur l’oreiller, vous profiterez comme vous l’entendez des différentes commodités : télévision écran plat, espace bureau, salle de bain privative et minibar.  Pour la touche finale, notons que l’hôtel dispose d’un coin salon chaleureux, avec un éventail de journaux et différents jeux de société.Un tour d’horizon des 3 étoiles de Paris qui en dit long Ce nouveau tour d’horizon démontre une fois de plus que Paris détient une incroyable série d’atouts pour accueillir les touristes dans les meilleures conditions. Au vu de ces prestations, ce n’est pas un hasard si le parc hôtelier de la ville lumière est considéré comme l’un des plus attractifs au niveau mondial.Si vous caressez le rêve de devenir un jour le propriétaire d’un hôtel à Paris, vous êtes au bon endroit pour en parler. Le cabinet Huchet-Demorge est spécialisé dans l’achat et la revente de fonds de commerces hôteliers parisiens depuis plus de 3 décennies. Les prestations que nous proposons vous accompagnent de la genèse du projet à sa concrétisation, sans oublier le suivi. Merci pour votre lecture.

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En savoir plus Quels sont les critères d’attribution des étoiles pour un hôtel en France ?

  • 17/09/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Vous êtes-vous déjà demandé à quoi correspondait concrètement le nombre d’étoiles pour les hôtels ? Bien entendu, tout le monde sait que plus un hôtel a d’étoiles, plus son niveau de confort est élevé et plus il est jugé haut de gamme. Là n’est pas la question. Mais quels sont les critères d’attribution de ces étoiles qui font rêver les visiteurs ? Et que doivent faire les établissements hôteliers pour les mériter ? Sur quoi se base-t-on ? Un hôtel garde-t-il ses étoiles et son accréditation pour toujours ? Les étoiles ont-elles toutes la même valeur en fonction des pays (suit-on le même référentiel) ? Sont-elles toujours un gage de qualité ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article ! Bonne lecture. Comment les étoiles sont-elles attribuées aux hôtels en France ?Si nous parlerons aussi de la qualité liée au nombre d’étoiles dans des hôtels à l’étranger, nous nous attarderons tout de même davantage sur les critères de classement des hôtels de notre pays. En France, il existe une liste importante de critères – jusqu’à 240 – pour déterminer le nombre d’étoiles qu’un hôtel peut afficher. Pour être gratifié de ses galons, un hôtel doit créer un dossier de demande assorti de toutes les pièces justificatives nécessaires, en fonction de ces différents critères : surface des chambres et des pièces communes, équipements, produits et articles de confort, services, etc.Une fois ce dossier envoyé à Atout France – l’agence de développement touristique française chargée d’attribuer les étoiles et de mettre à jour le cahier des charges d’attribution – un cabinet accrédité vient effectuer une visite de l’hôtel pour vérifier si l’établissement hôtelier dispose bien des atouts détaillés dans son dossier. L’inspectionLors d’une inspection, le résultat de celle-ci doit être conforme à 95% avec les critères nécessaires pour le classement. Pour chaque classement, il y a des points obligatoires et non compensables (comme la taille des chambres ou les services) et des points à la carte.Pour les hôtels 1, 2 et 3 étoiles, les dirigeants sont toujours prévenus de la visite. Ils connaissent la date et l’heure de l’inspection de l’organisme évaluateur. La chose est toute autre pour les hôtels de luxe, classés 4 ou 5 étoiles, dont l’inspection se fait de façon cachée. Cette visite d’inspection mystère est une bonne manière de s’assurer que les services de l’hôtel demeurent les mêmes en toute circonstance. L’usage veut que l’inspecteur prévienne l’hôtel qu’il se rendra dans les lieux en indiquant une période approximative de 30 jours.C’est donc en fonction de la conformité de l’hôtel avec la grille de contrôle que les spécialistes d’Atout France décideront – ou non – de décerner le nombre d’étoiles demandé. Un hôtel garde-t-il toujours ses étoiles ?Contrairement à une idée répandue, les étoiles ne sont pas données pour la vie. Et ce pour une raison toute simple : les notions de confort et d’accueil évoluent avec le temps. Un hôtel classé 5 étoiles dans les années soixante ne répondrait sans doute plus aux critères requis pour être un hôtel 5 étoiles en 2021. La durée d’attribution est de 5 ans. L’objectif est clair : veiller à la modernisation des services et challenger les hôteliers sur leur capacité à innover pour que le standing soit toujours mis à jour. Une fois le délai passé, le dirigeant de l’hôtel doit introduire une nouvelle demande pour obtenir une classification up-to-date. En fonction des modifications opérées au cours des dernières années, son établissement pourrait garder ses astres précieux, se voir déclasser ou obtenir une étoile supplémentaire. Jetons maintenant un œil sur les critères d’attribution. Il va de soi que la liste qui suit n’est pas exhaustive; elle se résume aux critères les plus importants. Pour en savoir plus, vous pouvez télécharger le tableau des critères d’attribution sur le site Étoiles de France. Quels critères pour les hôtels 1 étoile ?Pour avoir une étoile en France, le principal critère est que l’hôtel propose des chambres double faisant un minimum de 9 m2, sans compter l’espace sanitaire, qui peut être privé ou commun. Quels critères pour les hôtels 2 étoiles ?Un hôtel 2 étoiles doit aussi disposer de chambres doubles de minimum 9 m2, mais également de pièces communes de 30 m2 ou plus. Par ailleurs, le service d’accueil de l’établissement doit couvrir une plage horaire minimale de 10 heures par jour et pouvoir s’exprimer dans une langue étrangère utilisée en Europe. Dans le cas où l’hôtel aurait quatre étages ou plus, il doit mettre un ascenseur à la disposition de ses clients. Quels critères pour les hôtels 3 étoiles ? Un hôtel trois-étoiles doit presque proposer les mêmes prestations qu’un hôtel 2 étoiles. Cependant, quelques normes minimales varient. Ses chambres doubles doivent faire 13.5 m2 au moins, sanitaires individuels compris. La plage horaire du service d’accueil passe de 10 à 12 heures quotidiennes. Par ailleurs, une télévision couleur est obligatoire. Voici notre petit top personnel des meilleurs 3 étoiles de Paris.Quels critères pour les hôtels 4 étoiles ?Globalement, passer du 3 au 4 étoiles représente un véritable bond. Les chambres doubles doivent faire 16 m2 au minimum en comprenant les sanitaires individuels. Les espaces communs doivent se déployer sur un minimum de 70 m2. Si l’établissement compte plus de 30 chambres, le service d’accueil doit être disponible 24h/24. La climatisation, l’accès aux chaînes internationales, l’ascenseur à partir de 2 étages, le wi-fi et bien d’autres équipements sont à prévoir. Comme pour la catégorie précédente, voici une courte liste des meilleurs 4 étoiles de Paris.Quels critères pour les hôtels 5 étoiles ?S’il existe des hôtels au plus grand nombre d’étoiles à l’étranger, comme l’hôtel 7 étoiles Burj al Arab à Dubaï, en France, la limite est de 5 étoiles pour les meilleurs hôtels. Pour atteindre ce Graal, les hôteliers doivent proposer un confort irréprochable et des prestations exceptionnelles, de haut standing : Chambres doubles d’une surface minimale de 24 m2 sanitaires compris ;Room Service ; Ascenseur à partir d’un étage ; Peignoir à disposition ; 90 m2 minimum pour les salles communes ; Coffre-fort ; Étagères ;Service voiturier ; Deux langues étrangères parlées par l’accueil, dont l’anglais. Quels critères pour devenir un Palace ?Pour se voir attribuer le titre de Palace, l’hôtelier doit également faire appel à Atout France. Obtenir ce titre honorifique est loin d’être une mince affaire. Globalement, il est attendu que l’établissement permette de faire rayonner la France à l’international. Que ce soit par son architecture, sa localisation, son histoire, son restaurant gastronomique ou par des prestations hors du commun, l’hôtel doit être exceptionnel pour être référencé parmi les palaces ! Une différence notable avec les hôtels situés à l’étrangerLes critères utilisés par Atout France sont jugés stricts par rapport aux normes internationales. C’est notamment pour cette raison qu’un hôtel 5 étoiles à l’étranger pourra parfois ne pas être au niveau d’un hôtel 3 étoiles en France. Il est entendu que le parc hôtelier français est l’un des plus beaux du monde et cela vient en partie de ces normes très sélectives qui permettent de maintenir des services touristiques de très haute qualité. Acheter son premier hôtel et lui offrir les étoiles qu’il mérite, c’est possible ?Vous cherchez à investir dans le fonds de commerce (avec ou sans murs) d’un hôtel à Paris ? Vous voulez en faire un hôtel étoilé ou lui offrir une étoile supplémentaire ? Sachez que c’est tout à fait possible ! Notre cabinet est spécialisé dans l’accompagnement d’achat et de revente d’hôtels à Paris depuis plus de 30 ans. Nous pouvons vous conseiller des établissements susceptibles de vous intéresser.  N’hésitez pas à jeter un œil à notre catalogue pour vous faire une idée. De la recherche à la signature, au conseil après votre achat, nous pouvons vous aider sur tous les tableaux. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements. 

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En savoir plus Top 10 des meilleurs hôtels 4 étoiles à Paris

  • 06/09/2021
  • HÔTELLERIE

Bonjour à toutes et à tous, Aujourd’hui, nous ne parlerons pas directement de l’achat ou de la revente d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur ces sujets, il existe déjà plusieurs ressources sur notre blog ! En tant que cabinet spécialisé dans la transaction d’hôtels parisiens, nous nous devons de connaître le marché. Aussi bien d’un point de vue financier que d’un point de vue utilisateur. C’est cette vision à 360° qui nous permet d’offrir les meilleurs conseils à nos clients. Et ce serait dommage de garder ces connaissances uniquement pour les membres de notre équipe et nos clients. C’est pour cette raison que nous avons décidé de vous présenter la liste des 10 hôtels 4 étoiles que nous aimons le plus. Cela devrait vous donner des idées pour votre prochain séjour dans la capitale. Il va de soi que l’ordre d’affichage est purement aléatoire et ne fait en aucun cas office de classement. Maintenant que les choses sont dites, place au rêve ! Bonne lecture.Le top 10 des meilleurs hôtels 4 étoiles de ParisHôtel de l’AbbayeNiché au sein du quartier de Saint-Germain-des-Prés  (6ème arrondissement), l’hôtel 4 étoiles de l’Abbaye est un ancien couvent de Bénédictines. L’établissement a ouvert en 1973 et a été rénové en 1990. Depuis, très peu de choses ont changé. Et cela procure un charme fou au lieu.Avec ses grandes portes en fer forgé, son jardin privé, son bar, son restaurant à la française et ses 44 chambres décorées avec du mobilier d’époque, l’hôtel de l’Abbaye ne peut que conquérir le cœur des touristes en quête de patrimoine et d’histoire ! Hôtel FabricComme son nom le laisse deviner, l’hôtel Fabric est un ancien bâtiment industriel. Dans un temps plus lointain, c’était une usine de textile. L’établissement est situé dans le quartier Oberkampf (11ème arrondissement) et il offre des prestations exceptionnelles. Son hammam et sa salle de sport ne sont pas ses seuls atouts. Avec une décoration contemporaine qui rend honneur au passé du lieu, l’hôtel Fabric offre une véritable expérience. Ses 33 chambres, plus spacieuses qu’à l’habitude, ne laissent personne indifférent. Hôtel Montecristo  Plus qu’un séjour, l’hôtel Montecristo vous propose un voyage en ses murs. Directement inspirée par l’univers d’Alexandre Dumas, la décoration se veut à la fois originale et luxueuse. Tout a été fait avec une grande attention. Que ce soit le choix des matériaux, des objets et des plantes ou les influences orientales choisies. À moins de 2 kilomètres de Notre-Dame et moins de 3 de l’opéra Bastille et du Louvre, sa situation géographique est idéale. Le sauna et la piscine luxuriante de l’hôtel Montecristo sont d’autres arguments indiscutables pour l’inviter dans ce top 10.L’hôtel François 1erÀ deux pas des Champs-Élysées et quelques pas de plus de l’Arc de Triomphe, l’hôtel François 1er ne pouvait que figurer dans cette liste. Le jardin d’hiver de l’établissement, sa situation géographique parfaite et son bar en font un endroit d’exception. Entre luxe et tradition, la décoration des chambres ne manquera pas d’émerveiller les voyageurs qui y séjourneront. La Maison Favart Dans le même ordre d’idée que l’hôtel Montecristo, La Maison Favart s’inspire de l’univers du couple Favart, qui fut l’instigateur de l’Opéra comique à Paris. La décoration puise ses trésors dans le style du 18ème siècle. Elle est donc haute en couleur, généreuse, théâtrale, audacieuse et luxueuse, mais sans jamais tomber dans le kitch ou le mauvais goût. Proche de l’opéra Garnier, de la ligne Richelieu-Drouot et de la place Vendôme, cet hôtel de 39 chambres (classiques, luxe, suite et duplex) ravit tous les clients qui décident d’y poser leurs valises.Regent’s Garden Proche de l’Arc de Triomphe et du Palais des Congrès, l’hôtel Regent’s Garden jouit d’une décoration contemporaine. Dans l’éventail de ses qualités, la palme revient à sa cour intérieure, véritable écrin de verdure. Un cadre idéal pour retrouver le calme après une journée trépidante et l’agitation de la ville. Parfaitement équipées, les chambres ne pourront que satisfaire les attentes les plus pointilleuses.Hôtel La ComtesseSitué dans le 7ème arrondissement de Paris, à une paire de minutes du Champ-de-Mars et du musée Rodin, l’hôtel La Comtesse a beaucoup à offrir ! Ce superbe bâtiment d’angle haussmannien datant du 19ème siècle cache derrière sa jolie façade un hammam, une salle de sport, une belle bibliothèque et un must irrésistible : plusieurs chambres avec vue sur la Tour Eiffel. Pas étonnant qu’il provoque un coup de cœur chez nombre de voyageurs. Hôtel National des Arts et Métiers Avec une décoration post-new-yorkaise imaginée par le designer Raphaël Navot et l’agence d’architecture DVVD, l’hôtel National des Arts et Métiers plonge ses clients dans une atmosphère très tendance/chic. Les 66 chambres – sortes de mini appartements – ont été dessinées avec soin et jouissent des plus beaux matériaux naturels. Le bar à cocktails Herbarium et l’incroyable rooftop qui offre une vue splendide sur Paris en font un endroit hyper trendy. Hôtel Royal Madeleine Dans le quartier de l’Opéra (8ème arrondissement), l’hôtel 4 étoiles Royal Madeleine est un véritable havre de paix et de tranquillité. Rénové il y a peu, il offre tout le confort nécessaire pour ses voyageurs : spa luxueux, espace bien-être, salle de fitness. Ses chambres sont toutes finement décorées et la sensation cocon est omniprésente. Proche du théâtre Edouard VII, de l’Olympia, de l’opéra Garnier, du musée d’Orsay et des Tuileries, le Royal Madeleine est un endroit parfait pour les touristes qui souhaitent découvrir le patrimoine de la capitale française. 20 minutes de marche suffisent pour rejoindre le Musée du Louvre.Hôtel RochechouartÀ deux pas de la butte Montmartre, l’hôtel Rochechouart existe depuis 1929. Sa magnifique façade Art Déco abrite un intérieur intimiste, mélangeant modernité et style rétro. L’univers chaleureux et confortable rappelle celui des artistes et intellectuels de l’entre deux guerres. L’hôtel est idéalement placé dans le quartier de Pigalle, à seulement  2 minutes de la station du même nom et de celle d’Anvers. Il est à 10 minutes du Sacré-Coeur et du Moulin rouge et à moins de 3 kilomètres des Champs-Élysées. Alors, lequel vous a fait rêver ?Ce n’est un secret pour personne : le parc hôtelier de Paris est l’un des plus beaux et qualitatifs du monde. Il était donc difficile de faire un choix ! Nous espérons que ce petit top vous aura plu et que certains établissements auront éveillé votre intérêt. Il est important de relancer l’activité hôtelière suite à la crise du Covid, comme beaucoup d’autres secteurs. Si vous souhaitez devenir plus qu’un simple voyageur et posséder votre propre hôtel, sachez que c’est tout à fait possible et que nous pouvons vous y aider ! Notre cabinet est spécialisé dans l’acquisition et la revente de fonds de commerces d’hôtels à Paris depuis plus de 30 ans. Nous pouvons vous accompagner de l’idée jusqu’à sa concrétisation, et même après ! Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Comment évaluer l’emplacement d’une boulangerie : les critères

  • 01/09/2021
  • BOULANGERIE, RECONVERSION

Bonjour à toutes et à tous, Le monde des boulangeries-pâtisseries continue de surprendre par sa croissance. Sa popularité dans les émissions télévisées et les magazines fait rêver de nombreux entrepreneurs. Bien qu’une part non négligeable du marché ait été progressivement avalée par des entreprises de plus grande envergure, comme les grandes surfaces et les franchises (Paul, Mie Câline, etc.), il est toujours possible de créer une entreprise de boulangerie florissante. Le succès repose évidemment sur de multiples conditions – le boulanger doit raisonner plus que jamais comme un homme d’affaires – mais l’une d’elles reste déterminante : le choix de l’emplacement. La situation géographique d’une boulangerie est un facteur clé de réussite ou d’échec ! Il est donc essentiel de comprendre ce qui différencie un emplacement efficace d’un lieu-catastrophe qui vous empêcherait de trouver un repreneur. Si cet article s’adresse davantage aux personnes qui souhaitent se lancer dans la boulangerie, comme notre article sur les 6 conseils avant d’acheter un fonds de commerce de boulangerie, les professionnels ne manqueront pas d’y trouver quelques éléments intéressants. Bonne lecture. Quel type de boulangerie souhaitez-vous gérer ?Avant de vous lancer dans la recherche du local qui vous permettra de travailler pendant de nombreuses années, il est intéressant de savoir ce que vous voulez faire comme type de boulangerie-pâtisserie. Votre positionnement marketing aura un impact direct sur le choix de votre emplacement. Une boulangerie artisanale spécialisée dans la création de sandwichs et la restauration rapide aura certainement son fief entouré de bureaux. Une petite boulangerie plus classique, quant à elle, cherchera davantage à être proche d’habitations. Enfin, les concepts plus originaux et les boulangeries haut de gamme trouveront plus facilement leur bonheur dans des quartiers touristiques où les prix de vente sont plus élevés. Nous le répétons volontairement : avoir une idée concrète du business que vous souhaitez diriger – tant en termes de produits de boulangerie qu’en termes de types de clients – est loin d’être anodin pour choisir son emplacement. Les critères pour évaluer la qualité d’un emplacement pour une boulangerieMaintenant que ce préambule est posé, entrons dans le vif du sujet. Alors ? Quels critères devez-vous vérifier avant de faire votre choix ?Les bureaux et entreprisesCe n’est pas une grande surprise : la présence de multiples entreprises et de bureaux à moins de 5 minutes de marche maximum est un point extrêmement positif. Mais votre business-model doit être adapté à une position géographique de ce type. Vous devez penser rapidité, qualité et petits prix. Sandwichs savoureux, mini quiches, pizzas et salades diverses pourraient vite devenir les produits que vous vendrez le plus. Si votre vitrine se concentre sur les viennoiseries, les pâtisseries de maître et les baguettes artisanales plus chères que la moyenne, vous risquez de passer à côté de la cible. Il ne suffira pas de vendre différents pains et des baguettes de tradition pour satisfaire cette clientèle.Si vous êtes intéressé par ce type de localisation, nous vous encourageons à chercher des fonds de commerces situés dans des zones commerciales ou dans des quartiers d’affaires. Petit point : Les fonds de commerce de boulangerie situés en ZI sont rarement pourvus d’un appartement. La présence d’écoles, collèges, lycées ou d’études supérieures à proximité : qui dit emplacement prisé dit potentielle grande clientèle pour votre boulangerieFaut-il vraiment développer ce point ? Pour certains, aller à la boulangerie est un vrai rituel. Se situer près d’un établissement scolaire est un vrai plus, pour de multiples raisons. Quand les parents vont chercher leurs enfants, ils profitent de l’occasion pour acheter deux croissants et un pain au chocolat. Pour les étudiants, pousser la porte d’une boulangerie reste un moyen de se restaurer à moindre frais. Toujours dans un périmètre équivalent à 5 minutes de marche maximum. Cette limite est importante pour une planification optimale du business model de votre future boulangerie.Le nombre d’habitants dans la zoneLe nombre d’habitations qui entourent le local est le troisième critère le plus important. Il faut savoir que le marché de la boulangerie se caractérise par des amplitudes d’ouverture importantes. En d’autres termes, un artisan boulanger peut ouvrir sa boutique très tôt et la fermer relativement tard. Or, en dehors des heures de bureau, ce sont les résidents qui sont susceptibles de venir faire leurs emplettes. En se trouvant à moins de 3 minutes à pied d’une zone de résidence importante, le boulanger-pâtissier peut tabler sur des achats inopinés, compulsifs. Au delà de 3 minutes, beaucoup de clients renonceraient à faire l’effort de marcher. Le local est situé dans une zone très touristiqueLa gastronomie française est saluée mondialement. La boulangerie et la pâtisserie françaises s’inscrivent dans ce courant de reconnaissance. Les touristes étrangers sont friands des produits dont nos artisans ont le secret. Un local situé dans une zone touristique peut donc être une aubaine. Mais attention à la régularité du flux touristique. Si le tourisme est de saison, vous pourriez réaliser la moitié de votre chiffre d’affaires en 5 à 6 mois et endurer des périodes plus creuses le reste de l’année. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise chose, mais votre prévisionnel doit en tenir compte. Le flux de véhicules à proximité de l’emplacementSi un local est proche d’un axe routier important et que votre vitrine donne directement sur ce dernier, c’est une excellente nouvelle. Mais ne vous arrêtez pas à cet indice. Sans place de stationnement à proximité, cela ne pourrait être que de la poudre yeux. Un flux de véhicules est un point positif, mais sans résidents ou zones commerciales/de travail, ce n’est pas nécessairement une bonne affaire. Il faudrait au moins 10.000 à 15.000 voitures quotidiennes sur l’axe pour maintenir le cap, contre à peine 6.000 si des résidents et des travailleurs sont proches de la position de la boulangerie.  Petite astuce : Pour obtenir des informations sur le flux de véhicules, contactez le service DDE de la ville dans laquelle vous souhaitez vous implanter. La concurrence : un emplacement trop saturé peut nuire à votre boulangerieAvec plus de 33.000 boulangeries en France, dont 6000 en Île-de-France, la concurrence existe. Il ne sert à rien de le nier. Et contrairement à ce que vous pourriez penser, ce n’est pas toujours via de meilleurs produits qu’on arrive à dépasser une boulangerie concurrente. Le consommateur est souvent paresseux. Aussi, il préférera marcher 3 minutes plutôt que 5, même si la boulangerie la plus éloignée offre des produits autrement plus qualitatifs. Comment trouver toutes les informations ?Que ce soit pour connaître le taux de chômage, le nombre de travailleurs, le salaire moyen, le nombre d’entreprises et bien d’autres informations, nous vous conseillons de faire appel à l’INSEE. Attention à demander un découpage par IRIS (par pâté de maison), sinon les données que vous recevrez seront trop difficiles à exploiter. Penser à soi avant de choisir un emplacement de boulangerieComme dernier critère, n’oubliez pas de penser à vous ! Vous allez devoir y être tous les jours ou presque, alors autant que le quartier de votre futur commerce vous plaise. Pensez également au trajet quotidien pour vous y rendre. Fixez-vous clairement sur la nécessité – ou non – de trouver une boulangerie assortie d’un appartement, comme c’est souvent le cas. Derrière les chiffres, n’oubliez pas les exigences de la réalité : il s’agit d’un engagement personnel important. Il serait dommage de privilégier toutes les statistiques au détriment de vos envies et d’acheter une boulangerie qui ne vous fait pas vraiment rêver. Les meilleurs points de vente sont tenus par des boulangers qui aiment avant tout leur métier et savent fournir des produits de qualité!Huchet-Demorge vous accompagne dans toutes vos démarches !Vous avez maintenant toutes les clés pour trouver l’emplacement de boulangerie idéal ! Si votre projet est d’acquérir un fonds de commerce de boulangerie à Paris ou en Île-de-France – que vous soyez ou non en reconversion professionnelle – n’hésitez pas à consulter notre catalogue ou à nous demander conseil. Avec plus de 55 ans d’expertise dans le domaine, notre cabinet peut vous aider dans toutes les démarches : recherche, négociations, vente, conseil… N’hésitez pas !  Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Achat d’un hôtel à Paris : quels risques pour l’investisseur

  • 25/08/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Vous le savez certainement, mais rappelons-le : l’investissement dans un hôtel se distingue de l’investissement consenti pour un projet immobilier conventionnel. L’hôtel n’est pas un bien immobilier comme un autre.Dans une démarche d’honnêteté par rapport à notre activité, nous tenons à vous le dire : investir dans un hôtel peut parfois être risqué. Aller trop vite, céder au coup de cœur ou se lancer avec un prévisionnel trop optimiste sont autant de facteurs qui pourraient vous amener à regretter d’avoir placé votre pécule.Mais le risque est écrit dans les gènes de tout investissement. Il y a d’ailleurs une corrélation notoire entre le risque et la rentabilité. Plus le premier est élevé, plus la seconde augmente. Pour limiter l’infortune et saisir les opportunités, il existe un remède efficace : la préparation. Un explorateur comme Mike Horn ne s’arrête pas devant les défis les plus fous, mais prend le temps de s’informer, de préparer le matériel adapté et de s’entraîner pour mettre tous les atouts de son côté. C’est ce type de mentalité et d’attitude qu’il faut adopter pour se lancer. Alors voyons ensemble les risques liés à l’investissement dans un fonds de commerce d’hôtel à Paris et comment les limiter drastiquement. Bonne lecture. #1 Un prévisionnel trop optimisteÊtre optimiste est nécessaire, sinon on ne se lancerait dans rien ! Mais attention à l’excès. L’optimiste qui n’est pas accompagné d’une connaissance réelle du terrain se rapproche plus de la naïveté. Lorsqu’on cherche à investir dans un fonds de commerce d’hôtel à Paris ou en Île-de-France, il est crucial d’avoir quelques chiffres clés en tête : taux d’occupation moyen, taux de rentabilité, coût de la masse salariale, coût des rénovations, etc. Pour réaliser votre prévisionnel, nous vous conseillons de vous baser sur des chiffres bien concrets et assez récents si possible. Pour en trouver quelques-uns, pensez à feuilleter nos articles sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, la diversification du patrimoine avec l’hôtellerie ou encore les chiffres clés du tourisme de la capitale. Avec ces chiffres, vous aurez déjà une base plus saine. Vous pourrez passer à l’étape que nous conseillons : réaliser 3 prévisionnels. Le premier en mode pessimiste, le deuxième avec une jauge normale et le dernier avec un supplément d’optimisme. Si votre prévisionnel pessimiste vous permet de tenir bon, vous pourrez peut-être vous lancer dans votre projet d’achat avec le cœur plus léger et bien vous positionner sur les annonces de vente. Info : Notre connaissance approfondie du marché des hôtels parisiens nous permet de vous indiquer les produits les plus intéressants financièrement. Notre expérience peut vous indiquer, par exemple, que l’hôtel de Jean – celui que vous souhaitez acquérir – est très bien géré et qu’il sera difficile, voire impossible, de faire mieux que lui en termes de chiffres. Ces informations capitales vous éviteront de tomber de haut. Notre cabinet peut également vous accompagner dans la réalisation de vos budgets prévisionnels et vous fournir les chiffres clés d’établissements géographiquement et financièrement proches du vôtre. Cela vous permettra de construire sereinement votre modèle. #2 Une précipitation malvenue : le plus commun des risques à l’achat d’un hôtelPatience est mère de vertu. Si l’adage se vérifie volontiers dans la vie courante, il en va de même côté finances. Vous ne devez pas oublier une chose : “Investir dans un fonds de commerce d’hôtel, c’est investir dans une entreprise, un produit, un véhicule d’investissement. Ce n’est pas comme acheter une maison pour soi. Si le coup de cœur est compréhensible dans le second cas, il peut déboucher sur une erreur dans le premier. La raison doit prédominer.”Il est très dur de devoir tourner les talons face à l’hôtel dont on a toujours rêvé, mais s’il n’est pas bon économiquement, mieux vaut le faire. Ne vous laissez pas charmer par cette terrasse fabuleuse, cette vue imprenable ou cette localisation idéale si le business est dans les choux. Ce n’est pas la qualité du panorama qui remplira votre porte-monnaie ! La plupart de nos clients consacrent plus d’un an aux recherches et à l’étude de leur projet à nos côtés avant de réaliser leur premier placement. Comme nous l’avons expliqué dans notre article “Acheter un hôtel à Paris : les étapes à suivre”, il est important de faire de nombreuses visites, de comparer le rapport prix-prestations pour être efficace lors des négociations, de réaliser tous les diagnostics nécessaires et d’avoir un devis millimétré pour les travaux éventuels. En clair : il ne faut pas se précipiter ! C’est l’une des clés fondamentales pour un investissement réussi. #3 Un manque de connaissances dans la gestion d’entrepriseLà encore, il s’agit d’une logique élémentaire : ce n’est pas parce qu’on connaît l’hôtellerie ou qu’on travaille dans le milieu qu’on sait comment gérer un outil commercial. Avant de vous lancer, il est crucial de vous former et d’avoir les bases requises pour manager une entreprise. Ces compétences seront précieuses pour assurer la viabilité de votre projet dans les périodes creuses et optimiser les performances durant les périodes favorables. Ce que nous expliquons ici part de l’idée qu’il vous plairait de présider aux destinées de votre futur hôtel, mais ce n’est pas toujours le cas. De nombreux investisseurs choisissent  d’engager un gestionnaire qualifié pour réaliser cette mission. Si tel est votre cas, n’oubliez pas d’intégrer le coût de cette masse salariale supplémentaire dans votre prévisionnel. #4 Des fonds propres trop justesIl est a priori nécessaire d’apporter entre 40 et 60% du prix total afin d’obtenir un financement auprès d’un organisme spécialisé dans les hôtels. Cet apport est crucial, car le banquier finance une société, ce qui implique plus de risques de son côté. Mais le calcul de l’acquéreur ne doit pas s’arrêter là. Cet apport ne peut en aucun cas constituer l’intégralité de ses économies. Une marge supérieure d’environ 10 à 15% sera la bienvenue pour faire face aux possibles imprévus. Cette marge de manœuvre est importante pour tenir le coup en cas de pépin. #5 Rédiger des statuts clairsL’une des premières causes de dissolution des entreprises est le conflit entre associés. La rédaction de statuts clairs, prenant en compte tous les scénarios – y compris les catastrophes – est nécessaire pour assurer les arrières de toutes les parties prenantes. À la demande, notre cabinet peut vous diriger vers des avocats partenaires, spécialisés dans l’hôtellerie. Leur expérience peut s’avérer déterminante pour effectuer ces démarches et apaiser vos doutes.#6 Ne pas hésiter à se faire accompagnerQue ce soit par un gestionnaire d’hôtels, par un avocat spécialisé ou encore un cabinet expert dans la transaction d’hôtels, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Il serait bien dommage de chuter dans des crevasses que d’autres ont déjà signalées. Profiter de l’expérience de conseillers, c’est aller plus vite, obtenir de meilleurs résultats et éviter les mauvaises surprises. C’est aussi un bon moyen pour obtenir des conseils avisés en matière de rénovation et apporter une valeur ajoutée non négligeable à votre hôtel. S’il existe bien quelques risques, rappelons surtout que le marché de l’hôtellerie à Paris est stable, résilient et sécuritaire depuis de nombreuses décennies … et qu’il promet une croissance considérable dans les années à venir. Si vous êtes à la recherche d’un hôtel ou que ce projet commence doucement à germer dans votre esprit, n’hésitez pas à nous contacter. Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner durant toutes les étapes du processus d’acquisition, et même après !  Merci pour votre lecture.

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En savoir plus Acheter un hôtel à Paris : les étapes à suivre

  • 12/08/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Avant d’acheter un hôtel à Paris, il faut franchir quelques étapes. Si le parcours d’acquisition de ce type d’outil financier est devenu limpide pour certains, nous savons que les conseils et l’assistance ne sont pas superflus pour les nouveaux investisseurs. Et c’est tout à fait normal. La recherche et l’acquisition d’un hôtel nécessitent une préparation importante et une solide base de connaissances pour éviter les déconvenues, qu’elles soient financières ou temporelles. Personne ne saute en parachute sans y être préparé ! Et ici, c’est un peu la même chose… Acheter un hôtel, ce n’est pas comme acheter un appartement sur le marché immobilier classique. Pour faire un choix raisonné, il faut se familiariser avec les normes spécifiques à cette catégorie de produit financier. C’est donc ce que nous allons voir ici : de la recherche au compromis de vente, tout ce qu’il faut savoir pour acquérir un hôtel à Paris. Bonne lecture.Se renseigner sur le marché parisien avant de se lancerSi vous lisez cet article, c’est que vous êtes déjà dans un bon état d’esprit. Cela prouve que vous êtes à la recherche d’informations. Et c’est obligatoire. Vous devez vous renseigner en profondeur sur le marché spécifique auquel vous vous intéressez. Si vous êtes habitué au marché lyonnais, par exemple, vous pourriez être tenté de dire que  que tout est trop cher à Paris. Mais comparaison n’est pas raison, surtout dans ce cas de figure ! Le marché hôtelier parisien a ses propres règles, il s’agit vraiment d’un écosystème à part et c’est pour ça qu’il ne peut pas se comparer à celui d’autres villes.Voici 7 points capitaux qui permettent d’en prendre conscience : Les chambres d’hôtels franciliennes sont souvent peu spacieuses comparées aux chambres des hôtels situés en province (mais non moins confortables !).Il y a seulement 40 à 50 transactions d’hôtels par an en moyenne et la demande est plus importante que l’offre, notamment de la part des investisseurs institutionnels et étrangers. L’hôtel moyen parisien est un 3 étoiles de 34 chambres avec 9 salariés.La rentabilité annuelle oscille entre 35 et 50% (lien rentabilité hôtel). Le TRI moyen sur 10 ans est supérieur à 10%. Le taux d’occupation hôtelier à Paris a une moyenne supérieure à 80%. Le marché parisien est résilient, sécurisé et offre un rendement particulièrement stable. (lien vers l’article sur la diversification du patrimoine) Avant d’acheter un hôtel à Paris : définissez votre projetUne fois que vous aurez correctement analysé les tenants et aboutissants du marché, il sera temps de vous focaliser sur vous et sur ce que vous souhaitez réaliser comme investissement. Et pour faire votre choix au mieux,  nous vous conseillons de vous  concentrer sur 2 points avant toute chose : le budget et l’emplacement. Définir son budget Côté budget, vous devez être conscient que l’hôtellerie n’est pas comparable à l’immobilier. Là où pour l’achat d’un immeuble, vous devez avoir un apport situé entre 20 et 30%, en hôtellerie, c’est plutôt entre 50 et 60% du financement. Sachant que les montants des hôtels parisiens sont relativement importants (plusieurs millions), c’est loin d’être anodin. Choisir un ou plusieurs emplacements Quand vous aurez défini un budget maximum pour votre nouveau véhicule d’investissement, ce sera l’heure de choisir le où les emplacements qui pourraient vous intéresser. Si nous vous recommandons d’agir dans cet ordre, c’est tout simplement parce que le budget déterminera tout de suite les zones auxquelles vous pourrez avoir accès ou non. À titre d’exemple, un apport inférieur à 10 millions d’euros ne vous permettra pas d’acquérir un hôtel prestigieux sur les Champs Élysées. Si vous visez un hôtel idéalement situé dans un cadre privilégié, vous devrez bien sûr y mettre le prix.  Point important à considérer avant d’acheter un hôtel à Paris :Contrairement à ce qu’on pourrait imaginer, de nombreuses banques connaissent assez mal le marché de l’hôtellerie. Elles peuvent donc se montrer réticentes quand il s’agit de faire l’acquisition d’un fonds de commerce hôtelier. L’achat des murs – en plus du fonds de commerce – aura tendance à les rassurer, car cela leur offre davantage de garantie. Si vous souhaitez investir dans l’hôtellerie, que ce soit pour murs et fonds ou simplement fonds de commerce, nous connaissons des organismes spécialisés, avec lesquels nous pourrons vous mettre en relation. Affiner ses choix Lorsque vous aurez une idée précise de budget et d’emplacement, cela vous permettra de voir ce qui existe sur le marché et qui répond à vos premiers critères. Il faudra alors analyser chacune des structures proposées à la vente pour affiner votre choix. Voulez-vous acquérir les murs avec le fonds de commerce ? Quelle classification d’hôtel cherchez-vous ? Un 3 étoiles ? Un 4 étoiles ? Combien de chambres minimum ? Quid de la masse salariale ? Le catalogue que vous aurez sous les yeux apportera des réponses précises à toutes ces questions. Faites un maximum de visitesVous savez maintenant ce que vous voulez ou presque et connaissez mieux le marché. L’heure est donc venue de faire des visites ! Nous vous conseillons d’en faire autant que possible avant de vous prononcer. Cela vous permettra de vous confronter à la réalité du marché. Savoir que les chambres parisiennes ont une superficie plus faible est une chose, le constater lors d’une visite en est une autre. Cette étape est cruciale pour vous sentir à l’aise avec la transaction hôtelière que vous envisagez. Lors de vos visites, il est important de vous mettre dans la peau d’un gestionnaire d’affaires et non pas dans la peau d’un client potentiel. Vous ne visitez pas un appartement ou une maison, mais bel et bien un outil commercial. C’est avec cette mentalité qu’il convient de faire ses visites. Une écrasante majorité de nos clients n’ont jamais essayé leur hôtel et n’y travaillent pas non plus. Les tâches sont souvent déléguées à un gérant qui établit des rapports réguliers. Attention donc à garder le bon état d’esprit durant les visites. Comme pour tout autre achat, vous pouvez bien entendu faire appel à des professionnels pour vous épauler, comme les experts de notre cabinet, par exemple. En vous accompagnant et en écoutant vos différentes remarques pendant les visites, ils feront rapidement le tri entre ce qui vous séduit et ce qui vous chiffonne. Ces informations précieuses leur permettront de vous proposer des fonds de commerces d’hôtels plus proches de vos attentes. Se préparer mentalement à la période d’achatVous vous êtes renseigné, vous avez défini vos critères en fonction du marché et avez fait vos visites. À ce stade, vous comprenez pourquoi une estimation est correcte – ou non – et vous avez une vue plus claire sur le potentiel de rentabilité des différents lieux visités. Après plusieurs déceptions, vous trouvez enfin l’hôtel qui répond à la majorité de vos critères. Félicitations ! Mais la route ne s’arrête pas là… L’achat d’un fonds de commerce de ce type est bien différent de l’achat d’un bien immobilier. La durée de vente est longue, en moyenne 6 à 7 mois. Cela peut décourager. Vous devez vous y préparer pour que ça n’arrive pas et tout faire pour réussir à acquérir l’hôtel qui occupe vos pensées la nuit. Trouvez des professionnels qualifiés pour vous accompagnerPour faire face à cette période stressante et pleine de rebondissements, le mieux est de se faire accompagner de professionnels habitués à ce genre de transactions. Trouver un avocat Côté droit, mieux vaut oublier l’avocat de famille et privilégier un avocat spécialisé dans la transaction d’hôtels à Paris. Il y en a 5 à 6 dans la capitale et nous pouvons vous mettre en contact avec l’un d’eux.Trouver un cabinet Nous vous recommandons logiquement de faire appel à un cabinet de transactions comme le nôtre. La connaissance du terrain et notre habitude de ces négociations vous permettront d’obtenir votre hôtel à Paris au prix le plus juste, avec plus de sérénité et des délais souvent raccourcis. Vous savez maintenant tout ce qu’il faut pour acheter un hôtel à ParisVous l’aurez compris, acheter un hôtel à Paris est loin d’être évident. Cela demande de s’investir personnellement et de dégager du temps. Mais comme dirait OSS 117 : le jeu en vaut la chandelle. Le marché hôtelier parisien est merveilleux et risque bien d’exploser tous les records dans les années à venir. Tant d’un point de vue résilience, sécurité, financier et Humain, vous pourriez bien en tomber amoureux. Si vous êtes à la recherche d’un hôtel ou que le projet commence doucement à germer dans votre esprit, n’hésitez pas à nous contacter. Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Diversification de patrimoine : pourquoi investir dans l’hôtellerie à Paris

  • 05/08/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Pommes de terre, wasabi, truffes ou encore asperges vertes. Pour obtenir le meilleur rendement de son terrain, un cultivateur compose avec des milliers de possibilités. Pour faire les meilleurs choix, sa réflexion se base sur plusieurs facteurs : sa connaissance de la plante, le prix de départ, le prix de vente, la chance de réussite, le climat, le type de terre de sa parcelle, etc. Non, rassurez-vous, vous n’êtes pas tombé sur un article de La France Agricole, mais ce qui précède ressemble étonnamment au monde du placement et de l’investissement. Pour faire fructifier son capital monétaire et générer des revenus complémentaires, il faut aussi se confronter à de multiples choix : investir directement dans la bourse, l’immobilier, les énergies, les sociétés. Face à tous ces véhicules d’investissement, il n’est pas toujours évident pour l’investisseur de savoir où donner de la tête ! Pour vous aider à clarifier vos choix, cet article s’intéresse à un type d’investissement que nous maîtrisons depuis plus de 30 ans : l’hôtellerie à Paris. Comme vous allez le voir, bien qu’il ne soit pas le plus connu, il offre son lot d’avantages. Bonne lecture.  L’hôtellerie, un outil commercial L’hôtellerie, c’est parfois l’achat de murs et en ce sens, on peut le rapprocher d’un investissement immobilier. Mais c’est aussi et surtout l’achat d’un fonds de commerce, et pas de n’importe quel type ! Bien que le montant d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris soit relativement important – plusieurs millions d’euros – cela reste un outil commercial léger. La masse salariale de ce type de structure est relativement faible. Comme nous l’expliquions dans notre article sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, l’hôtel moyen de la capitale fait 34 chambres et compte en moyenne un personnel de 10 personnes seulement. La gestion hôtelière (frais de gestion…) et le management hôtelier sont d’ailleurs deux facteurs qui souvent ne posent pas de réel problème (peu de turn-over, des équipes très professionnelles, des coûts très prévisibles…). Il s’agit d’un monde financier stable et calme. Un hôtel à Paris est donc un outil qui vaut une somme non négligeable, qui n’est pas (vraiment) de l’immobilier (au sens traditionnel) et qui a une structure légère. L’hôtellerie permet ainsi d’investir simultanément dans des actifs immobiliers et dans le capital d’une entreprise, avec des avantages fiscaux non négligeables, un bon rendement et des possibilités de plus-values importantes. Pour celui qui souhaite développer son patrimoine,  l’investissement dans l’hôtellerie est un compromis très intéressant.  Les caractéristiques d’imposition de l’hôtellerie Le fait d’investir votre patrimoine dans un fonds de commerce plutôt que dans la pierre n’offre pas uniquement l’opportunité d’avoir une structure légère. L’imposition sur ce type d’investissement est aussi beaucoup plus avantageuse. Grâce aux frais de fonctionnement, aux travaux réguliers et à l’agilité de l’activité, il est possible d’amortir ses impôts d’une façon avantageuse. Grâce à une gestion intelligente, de nombreux hôteliers ne paient pas d’impôts avant plusieurs années. Contrairement au particulier qui se retrouve vite confronté à une double imposition quand il investit dans la pierre : impôts personnels et IFI. Mais ce n’est pas tout ! L’hôtel est un outil qui peut être transmis à moindre frais grâce au pacte Dutreil. Contrairement à l’immobilier, où les frais de transmission sont très élevés, même lors d’une transmission de son vivant. Comme vous pouvez le voir, l’agilité et les avantages de ce type d’investissement sont loin d’être anodins. Et nous n’avons qu’effleuré le sujet.  L’hôtellerie à Paris, un investissement sécurisé Ne soyons pas dupes ! Si le TRI moyen sur 10 ans d’un hôtel à Paris est de 10% et que sa rentabilité oscille entre 40 et 50%, d’autres véhicules peuvent s’avérer plus performants. Mais à quel prix ? Au grand jeu du Monopoly pour adultes, il existe une constante invariable : plus le taux est important, plus le risque est élevé. C’est la connaissance de cette loi indéfectible qui fait que chacun cherche évidemment à trouver le rapport taux/risque le plus intéressant. Et sur ce point, force est de constater  que l’hôtellerie à Paris n’a pas à rougir. Car le taux confortable proposé par cet investissement s’accompagne d’une sécurité rarement observée et d’une résilience de marché peu commune. Notre longue expérience sur ce marché nous a permis de nous en rendre compte. Si la crise des Subprimes, les attentats, les gilets jaunes ou encore le Covid 19 ont logiquement impacté les rentrées, nous avons pu constater que tous les hôteliers ou presque ont réussi à garder le navire à flot. L’hôtellerie permet ainsi de se constituer un patrimoine durable. Et ce, sans prendre trop de risques. La stabilité du marché hôtelier à Paris Jouer son capital en bourse peut offrir des résultats spectaculaires, mais il est difficile, voire impossible d’obtenir une stabilité sur le long terme et de gérer sans tensions son capital-investissement. Quand vous investissez en bourse, vous savez que certains placements spéculatifs ou volatils peuvent vous faire passer des nuits bien agitées. Si on omet les dividendes attribués à date fixe, la diversification du patrimoine boursier exige d’obtenir aussi des rentrées et des sorties fluctuantes. Cette absence de vision pratique sur le cashflow à venir offre difficilement l’obtention d’un effet de levier et complique la gestion de patrimoine. À l’inverse, l’hôtellerie à Paris et sa régularité permettent d’obtenir le financement d’un organisme plus aisément. Un moyen de passer à la vitesse supérieure côté finances, sans prendre des risques inconsidérés. Le niveau de risque d’un investissement en hôtellerie permet d’équilibrer votre gestion d’actifs, de bénéficier de bonnes rétributions monétaires et de construire un portefeuille particulièrement résilient et avantageux. Pourquoi investir dans l’hôtellerie à Paris plutôt que dans une autre ville ?  Nous l’avons vu, investir dans un fonds de commerce d’hôtel offre une certaine sérénité. Mais pour que ce soit vrai, il faut tout de même bien choisir son emplacement. Et en termes d’emplacement, Paris et l’Île-de-France se placent sur le haut des marches. Avec un taux d’occupation moyen situé entre 79 et 85%, parfois 100% pour certains hôtels, la capitale bat tous les records. À titre de comparaison, une ville comme Lyon a un taux moyen de 75% et une fois que nous sortons de la liste des 10-20 plus grandes villes et de quelques exceptions comme la Côte d’Azur, le taux baisse à 60-65%. Le taux exceptionnel de Paris et l’historique du marché de la ville sont des arguments de choc lors de la demande d’un financement. Mais le taux d’occupation n’est pas le seul point qui plaide en faveur de Paris. Avec seulement 1800 hôtels et une moyenne annuelle de 75 transactions, les hôtels franciliens gardent leur valeur et la voient même augmenter, année après année. La polyvalence de la grande villeTroisième avantage : l’attractivité de la capitale. Le rayonnement international de la France et en particulier celui de Paris bénéficie au marché hôtelier. D’abord, parce que cela permet d’avoir un nombre de touristes important chaque année, mais aussi parce que les investisseurs étrangers n’hésitent pas à investir à Paris. Grâce au faible nombre de transactions et à l’intérêt des investisseurs étrangers, la liquidité d’un fonds de commerce d’hôtel parisien est excellente. C’est une autre différence notable entre l’immobilier classique et l’hôtellerie. Pour finir, rappelons que Paris coche toutes les cases de “l’aimantation” touristique : animation, gastronomie, monuments, patrimoine culturel, etc. C’est pour cette raison que l’OMT (organisation mondiale du tourisme) prévoit que le nombre de touristes y doublera d’ici 2040. Investir dans l’hôtellerie aujourd’hui pourrait bien, en plus d’une sécurité implacable, offrir des taux de rendement encore jamais vu dans le domaine. Et comme le rappellent nombre de journaux, l’économie française reste d’ailleurs, pour les investisseurs étrangers, la plus attractive de tous les pays européens. Investir dans l’hôtellerie à Paris, le meilleur choix pour diversifier son patrimoineAlors ? Wasabi, truffes ou pommes de terre ? Avant de faire votre choix, voyons les points synthétiquement : Structure légère et agile ;Imposition avantageuse ;Transmission moins onéreuse ;TRI sur 10 ans de 10 % et rentabilité pure entre 40 et 45% ;Sécurité et résilience ;Stabilité ;Financement facilité (emprunt…); Efforçons-nous de rester objectifs : d’autres investissements offrent aussi leur lot d’avantages. Mais après des dizaines d’années sur le marché, nous sommes convaincus que les outils commerciaux que nous proposons ont un fort intérêt. Et grâce à cet article, peut-être y penserez-vous lors de votre prochain investissement. Si c’est le cas, sachez que nous sommes à votre entière disposition pour vous accompagner tout au long de votre projet. Du repérage de l’hôtel à la signature du contrat, en passant par la recherche de financement, Huchet-Demorge met son expertise à votre service. Alors n’hésitez pas à nous contacter. Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Achat boulangerie : les 6 conseils de nos experts !

  • 26/07/2021
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et à tous, Depuis quelques années, le monde de la boulangerie française connaît un regain de popularité important. Avec des émissions comme “La Meilleure Boulangerie de France” ou encore “Le Meilleur Pâtissier”, de plus en plus de gens se verraient bien fournir du pain et charmer les palais de leurs clients avec de merveilleuses et gourmandes viennoiseries. Revenir à un métier qui a du sens, mettre une touche d’artisanat dans son travail, évoluer dans une petite structure et se lancer dans un métier de tradition française par excellence. Ce sont, parmi d’autres, des raisons qui font aujourd’hui flotter un vent très favorable sur le secteur de la boulangerie, d’autant plus que la rentabilité n’y est pas un vain mot.Avec un plan calibré et des conseils avisés, l’achat d’une boulangerie dispose de tous les atouts requis pour réaliser un investissement judicieux : rendement important, rentabilité rapide, risques limités. Le point crucial, c’est de bien choisir votre boulangerie pour être certain de faire le bon achat, surtout si l’objectif est de faire l’acquisition des murs et fonds. Pour éclairer les candidats repreneurs, nos experts font ici le point sur les critères qui doivent retenir l’attention lors de l’achat d’une boulangerie. Si l’article s’adresse essentiellement aux personnes qui envisagent de réaliser leur première transaction, les boulangers déjà lancés y trouveront sans nul doute quelques informations utiles sur les mécanismes d’achat-vente. Bonne lecture.  #1  Suivre l’ordre logique des choses Avant de se lancer dans ce type de projet, il faut être pleinement conscient d’une chose : ne devient pas boulanger qui veut. Avant de mettre les mains dans la farine et d’exercer vos talents dans le pétrin, il est nécessaire d’avoir une formation de boulanger et d’obtenir un diplôme (CAP boulangerie  ou bac pro boulangerie, par exemple) ou de vous associer à une personne qui détient un diplôme de boulanger. Cette condition est incontournable si vous souhaitez ouvrir un établissement ou en reprendre un.Pour un éclairage complet sur ce point, sachez que les conditions d’accès à la profession sont détaillées dans le décret n°2017-767, en vigueur depuis le 4 mai 2017.Outre la nécessité qu’il représente pour garantir des produits de qualité aux consommateurs, le diplôme est une clé indispensable pour ouvrir les négociations avec une banque. Sans ce sésame, vos démarches ne porteront jamais leurs fruits.L’autre point qu’il faut verrouiller avant de pousser la porte des établissements financiers, c’est l’apport personnel que vous pourrez glisser dans le panier. Par expérience, nos conseillers peuvent vous dire que l’achat d’un fonds de commerce en boulangerie se présente bien quand l’acquéreur dispose de 25% de la somme.  #2 Quel type de commerce cherchez-vous ? De nombreuses questions vont se succéder avant le jour où vous enfilerez fièrement votre beau tablier brodé, patience !Dans le flux des interrogations, il y en a une que vous devez “trancher” assez vite : est-il ou non important pour vous de disposer d’une partie logement dans votre futur commerce ? Comme vous le soupçonnez, cette facilité ne sera pas sans incidence sur le prix d’acquisition de votre futur fonds de commerce.Sur Paris et en Île-de-France, la zone d’expertise du cabinet Huchet-Demorge, cette seule question va directement diviser par deux l’étendue de votre choix : dans la moitié des boulangeries mises en vente, il n’y a pas d’espace prévu pour le logement, pas même un tout petit studio.Dans 50% des reprises, en revanche, votre bail boulangerie pourra comprendre une partie affectée au logement, voire même un véritable appartement, équipé et confortable, idéal pour votre famille. #3 Choisir l’emplacement qui vous convient Rat des villes ou rat des champs, quel est votre profil ? Selon votre histoire, votre expérience, vos envies et bien d’autres critères, votre avenir d’artisan boulanger se déroulera au cœur d’une ville, à sa lisière ou dans un joli coin de campagne. Ce qui importe ici, comme pour toute activité, c’est de vous sentir bien à l’endroit où vous déciderez de nicher votre comptoir. Ne cachons pas la vérité : le métier de boulanger est exigeant (peu de congés, longues journées…) et vous n’irez pas bien loin si le cœur n’y est pas.En fonction du choix rural ou citadin, certains critères seront plus ou moins décisifs pour valider votre implantation.En ville, l’étude de la concurrence locale est un must. Un repérage complet du quartier dans lequel vous souhaitez vous établir est indispensable. Où sont les autres artisans boulangers ? Quels sont les autres commerces qui vendent du pain ? Outre des baguettes, vendent-ils aussi des sandwiches et pizzas pour attirer du monde le midi ? Où se situent les grandes surfaces les plus proches ? Certains confrères font-ils des tournées et/ou des livraisons à domicile ? Où et comment sont déployés les points de vente  ? En fonction des services et des produits que vous comptez développer, ce topo concurrentiel vous apportera des réponses très intéressantes. Avant de passer à l’achat de la boulangerie : trouver une clientèle adaptée à vos ambitionsPour équilibrer l’analyse de votre localisation, pensez maintenant à l’autre plateau de la balance : qui sont vos futurs clients et combien sont-ils ? Si vous rêvez d’ouvrir un comptoir spécial avec une variété de 20 sandwiches, assurez-vous d’avoir les clients adéquats juste à portée de trottoir : entreprises, écoles, professions libérales, etc. À Paris par exemple, on compte un bon nombre de critères à réunir pour s’assurer d’un bon succès à l’achat de sa boulangerie.En campagne, selon la taille du village ou du hameau dans lequel vous lèverez votre volet six jours sur sept, l’étude de la concurrence sera plus facile à boucler, de même que la zone de chalandise.Si une solide formation en boulangerie est requise pour tous ceux qui souhaitent effectuer une reconversion professionnelle dans le secteur, il ne faut pas se précipiter sur le premier fonds de commerce à vendre. Votre décision suppose d’analyser en détail la localisation de votre première boulangerie pâtisserie artisanale pour comprendre dans quelles conditions vous lancerez votre activité. Sans cela, le film de votre expérience boulangère risque de ressembler à un court-métrage. Si cette question vous taraude, voici un guide plus détaillé sur le sujet. #4 Respect des normes d’hygiène Avant toute chose, n’oubliez pas que la boulangerie est une entreprise. À ce titre et à l’instar de tout autre magasin, elle doit respecter les règles d’hygiène et de sécurité classiques, sans oublier les modalités propres aux établissements qui accueillent du public.De façon plus pointue, le boulanger-pâtissier doit aussi veiller à la sécurité alimentaire et pouvoir retracer les produits qui interviennent dans ses préparations. D’où l’importance du choix des fournisseurs pour s’assurer que votre baguette tradition sera sans danger pour vos clients. Parmi les procédures dont il faut tenir compte, citons notamment le système Haccp, chargé d’évaluer et de contrôler les dangers qui peuvent menacer la salubrité de vos produits de boulangerie (de votre bon pain de campagne à votre pain au chocolat). #5 Vérification du matériel et fournisseurs  L’acheteur qui s’engage à reprendre un fonds de commerce de boulangerie doit évidemment s’intéresser à l’état des locaux, à leur superficie et à l’agencement général, mais l’examen du matériel que l’ancien propriétaire laisse sur les lieux n’est pas à négliger.Que raconte le four ? Dans quel état sont les batteurs-mélangeurs et les pétrins ? La fraîcheur est-elle toujours de mise dans les frigos et dans la chambre froide ? Quid de la chambre de fermentation ?Si cet univers est totalement nouveau pour vous et que la technique vous parle peu, pensez à solliciter l’avis d’un technicien avisé pour éviter les mauvaises surprises. Il serait bien malheureux d’attaquer vos premières fournées avec un rossignol.  #6 Achat boulangerie : faire appel à un cabinet comme Huchet-Demorge pour vous accompagner Si toutes les étapes précédentes finissent par vous faire craquer pour une boulangerie qui vous plaît, il est grand temps de vous pencher sur les chiffres.Avec le chiffre d’affaires réalisé par votre prédécesseur, vous aurez une première idée des possibilités financières, mais il faudra passer par une analyse détaillée pour établir un prévisionnel affûté. De nombreuses données s’inviteront quelque part dans l’équation : le type de bail, les frais de personnel, le coût des matières premières, le nombre de jours prestés, l’originalité éventuelle du concept, etc.Si vous avez choisi Paris où l’Île-de-France pour faire vos premiers pas dans le secteur de la boulangerie, sachez que notre équipe peut vous accompagner de l’amont jusqu’à l’aval pour une planification optimale. Pour conclure, n’hésitez pas à parcourir la page qui présente tous les fonds de commerce en boulangerie que nous détenons en portefeuille.  Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Tourisme parisien : quelles tendances à venir pour l’hôtellerie ?

  • 14/07/2021
  • HÔTELLERIE, INVESTIR

Bonjour à toutes et à tous, Nom de Zeus ! Si Marty Mcfly et Doc jouissent d’une Delorean quelque peu spéciale pour voyager dans le temps, ce n’est malheureusement pas notre cas. Et c’est bien dommage. Un aller-retour entre aujourd’hui et Paris 2030 serait bien utile pour épingler les chiffres du tourisme ! Avant la crise sanitaire, les études et statistiques sur les flux touristiques à Paris et en Île de France offraient une vision du futur relativement nette, suffisante pour se lancer dans des investissements. Aujourd’hui, c’est un peu plus compliqué. De nombreux hôteliers se demandent à quelle sauce ils seront mangés et restent pétrifiés face à l’incertitude des prochaines années. Y aura-t-il une reprise du tourisme et une croissance de la fréquentation à Paris ? La question est sur les lèvres de tous nos amis hôteliers. Mais comme vous le savez, la paralysie n’est jamais une stratégie gagnante. Et à certains égards, un marché chamboulé peut rimer avec opportunités. Pour repousser le brouillard et vous offrir quelques éclaircies, penchons-nous sur les perspectives auxquelles nous croyons pour la clientèle des hôtels parisiens. Bonne lecture. Tourisme Paris : les chiffres de l’hôtellerie en 2018-2019Avant de nous plonger dans ce que pourrait être le futur de l’hôtellerie à Paris, il n’est pas vain de faire un bond dans le passé. Les réalités du temps d’avant détiennent des clés que le futur et les professionnels du tourisme ne peuvent totalement ignorer. Pour donner du sens à ce flashback, nous avons choisi de nous focaliser sur les années 2018 et 2019. Nous avons donc mis les années dorées de l’hôtellerie francilienne (2013-2014) sur le côté pour éviter les fausses illusions, estimant qu’il s’agissait d’un référentiel trop daté. De la même façon, par souci d’équilibre, le focus sur les années 2015 à 2017 ne nous semblait pas judicieux non plus, compte tenu des attentats qui ont marqué cette horrible période. En 2018, les hôtels de la capitale ont accueilli 35 millions de touristes, ce qui constituait un nouveau record. L’année 2019 a placé la barre encore plus haut avec 38 millions de touristes, dont plus de 50% étaient Français. Cette donnée montre un élément important : le tourisme national est toujours dynamique à Paris. Des bâtons dans les rouesVoilà des chiffres positifs, en dépit des événements passés et des manifestations (gilets jaunes) qui ont eu lieu durant ces années. Côté taux d’occupation, le pourcentage a dépassé les 80 %, ce qui reste le plus haut taux d’occupation de France. Sur ces bases, les projections réalisées à la fin de l’année 2019 annonçaient une croissance continue du secteur du tourisme pour les années suivantes.Avant que la crise sanitaire ne vienne tout chambouler, les réservations allaient bon train pour l’année 2020 : elle promettait d’honorer toutes les prédictions en assurant une augmentation du nombre de touristes, notamment des visiteurs étrangers.Si nous avons fait le choix de nous remémorer ces années, ce n’est pas par mélancolie, mais bien pour montrer qu’en dehors de la crise que nous traversons, l’avenir offre de réelles raisons d’être optimiste. Avec son statut, Paris est un incontournable des destinations mondiales. Au-delà des vicissitudes, la capitale française conserve un fort potentiel touristique et a toutes les clés pour profiter du retour des visiteurs. Et en particulier de la clientèle étrangère !Une crise sanitaire qui fait mentir les statistiques du tourisme à ParisSi nous écrivons ces lignes aujourd’hui, hélas, c’est bien parce que le scénario d’embellie s’est pris les pieds dans le tapis. Plus fort qu’une tempête inattendue, le covid a balayé tous les tableaux de croissance et ce qui devait être une fête s’est transformé en galère. Entre le début 2020 et avril 2021, les retombées touristiques de la crise ont été terribles. Les hôteliers ont survécu tant bien que mal, certains en restant ouverts, d’autres attendant un rayon de soleil plus clément pour rouvrir boutique. Et difficile de ne pas les comprendre, avec un taux d’occupation qui dégringolait de 84 % en mi-janvier 2020 à 1.4% en mi-mars 2020 (du jamais vu). Avec une fréquentation touristique au point mort, personne ne savait plus que faire. Heureusement, depuis début mai 2021, les réservations explosent et la croissance du tourisme peut reprendre pour espérer décrocher un nouveau record ! Sans doute est-ce dû aux avions qui reprennent du service et aux campagnes de vaccination. Dans tous les cas, le brouillard semble se lever. Les mots “Destination” et “France” peuvent enfin se remarier et inviter des millions de visiteurs étrangers pour célébrer les noces. La question que les professionnels se posent aujourd’hui est davantage de savoir quand et si nous retournerons aux chiffres réalisés en 2018-2019. Et là dessus, notre avis est franchement positif : de belles perspectives hôtelières et des revenus touristiques considérables sont à prévoir. Le tout est de savoir tirer des leçons de cette période de crise sanitaire.Tourisme à Paris : le patrimoine ne s’est pas envolé avec la criseDepuis les années 1980, la France est la première destination touristique mondiale. Si les chamboulements récents ont secoué les esprits, il est important de ne pas l’oublier. La ville de Paris n’a pas été désertée parce qu’elle n’avait plus rien à offrir, mais bien parce que le monde entier était paralysé. La remise en marche de l’économie mondiale tout au long du second semestre 2021 et le retour de la sécurité sanitaire vont relancer toute l’économie du tourisme.Pour aimanter les visiteurs, une destination touristique doit répondre à plusieurs critères : capacité de logement, patrimoine, divertissement, gastronomie, shopping, etc. Paris répond avec brio à toutes ces exigences. Elle reste une destination incontournable, mondiale et très attractive ! 5 attraits du tourisme parisien :Avec plus de 1800 hôtels, dont certains de grande renommée, et plus de 80.000 chambres, sa capacité d’accueil est au beau fixe pour accueillir l’affluence touristique.Avec le Musée du Louvre qui accueillait environ 10 millions de touristes chaque année, le Château de Versailles (8 millions), le Musée d’Orsay (3 millions), la Tour Eiffel (6 millions) et des dizaines d’autres lieux mythiques, Paris coche la case haut la main.Côté divertissement, Paris répond à toutes les attentes avec ses nombreux salons internationaux, ses concerts, ses rencontres sportives et ses artistes locaux. Pour la gastronomie, la France est largement reconnue. Elle a toujours sa place sur le podium des meilleures cuisines du monde. C’est d’ailleurs dans notre pays qu’on trouve le plus de restaurants étoilés et que le meilleur restaurant de la planète de 2020 est installé. Question shopping, Paris est connue pour ses boutiques de luxe et elle est classée dans les 10 meilleures villes pour faire ses emplettes. Vous l’aurez compris : si les chiffres n’ont pas totalement retrouvé la sérénité du beau fixe, Paris reste une destination touristique magique et de premier choix. Il ne fait aucun doute qu’elle gardera une place forte dans le cœur des vacanciers au fil des mois à venir. Hôtellerie à Paris : un retour à la normale prévu pour quand ? Si la situation reste incertaine – la fragilité a forcément marqué les esprits -, l’attrait touristique de Paris n’a rien perdu de son pouvoir. À la mi-2021, il est difficile de placer le curseur et impossible de savoir quand nous pourrons retrouver des chiffres égaux à ceux réalisés en 2018 et 2019. D’après le cabinet d’audit et de conseil mondial KPMG, la reprise devrait avoir lieu vers mars 2022. Mais l’année 2022 ne permettra peut-être pas d’obtenir des résultats cohérents avec le passé. Notre opinion est que l’hôtellerie devrait retrouver pleinement sa santé à partir de l’année 2023. Si on en croit les chiffres de l’OMT (Organisation Mondiale du Tourisme), Paris devrait même accueillir deux fois plus de touristes (grâce entre autres à une forte croissance des touristes asiatiques) d’ici 20 ans. Avant de conclure, rappelons que l’année 2024 devrait être particulièrement intéressante avec les Jeux Olympiques. De quoi panser les blessures et reconstituer une trésorerie meurtrie !Le marché de l’hôtellerie à Paris et en Île-de-France est extrêmement résilient. Malgré la période sensible, nous pouvons affirmer qu’un investissement hôtelier dans la capitale française reste un véhicule d’investissement sécurisant. La période troublée peut même offrir certaines opportunités, bien que la page soit en passe d’être tournée. Si vous souhaitez investir dans un fonds de commerce d’hôtel à Paris ou que vous avez la moindre question par rapport à ce type d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter. Les experts Huchet-Demorge peuvent vous accompagner pour toutes les étapes, de la naissance de votre projet à sa concrétisation, et même plus encore. Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Tout savoir sur la rentabilité d’un hôtel à Paris

  • 24/06/2021
  • HÔTELLERIE

Bonjour à toutes et à tous, Passe, impair et rouge. À la roulette du casino, les gains d’un joueur sont toujours le fruit du hasard. Même si quelques martingales peuvent aiguiller les profits, il ne serait pas avisé de comparer ce type de jeu au monde de l’investissement. Comme vous le savez, investir nécessite d’écarter autant d’inconnues que faire se peut. C’est en ayant un maximum de cartes en main qu’il devient possible de limiter les risques et les mauvaises surprises. C’est pourquoi le professionnel qui investit dans une action boursière, par exemple, regarde toujours l’état des comptes de la société, ses actifs, le type de management et autres informations qui concerne l’entreprise sur laquelle il a des vues. La prise en considération de ces précieuses données différencie l’investisseur avisé du simple boursicoteur. Le monde de la transaction hôtelière, que ce soit en France ou ailleurs, ne fait pas exception à cette règle. Investir dans ce créneau, et précisément dans un hôtel, c’est investir dans un actif économique. Cela nécessite donc de réaliser une sérieuse étude de marché. Si vous souhaitez faire ce type de placement dans la capitale, il est nécessaire de connaître le taux de rentabilité moyen d’un hôtel à Paris, le nombre de transactions réalisées chaque année, la liquidité des biens et bien d’autres choses. En bref, il vous faudra procéder à une analyse financière pour optimiser l’allocation de vos capitaux.C’est pour cette raison que notre cabinet d’experts en transactions d’hôtels a décidé de vous donner un maximum d’informations en faisant ici, en particulier, un focus sur la rentabilité d’un hôtel à Paris. Bonne lecture. Le tourisme hôtelier à Paris ces dernières annéesAvant de nous jeter corps et âme dans une série de chiffres sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, prenons un peu de recul et voyons ensemble comment le marché hôtelier de la capitale s’est comporté ces 10 dernières années. Globalement, nous pouvons décomposer les années 2010 en deux grandes parties. Entre 2010 et 2015, le marché a connu une croissance continue. Les années 2013 et 2014, grâce à des chiffres positivement historiques, sont aujourd’hui devenues des années références pour l’hôtelier parisien. Malheureusement, ce qui promettait d’être une belle lancée a été perturbé par les tragiques événements survenus durant l’année 2015. Cette sombre période de notre histoire marque le début de la seconde partie, moins réjouissante. Durant les années 2015 et 2016, les hôteliers ont vu leur chiffre d’affaires baisser entre 10% et 30%. Les hôtels très axés sur une clientèle luxueuse ont particulièrement souffert durant cette période. L’année 2017 a progressivement rattrapé le naufrage, avec une baisse que l’on situe aujourd’hui entre 10 et 20% et l’année 2018 a continué d’écoper la chaloupe en stabilisant le recul à un niveau moyen de 10%. La note qui viendra tout de même apporter son lot d’optimisme, c’est l’année 2019, un excellent cru pour tous les hôteliers de Paris. Fluctuat nec mergitur n’est pas qu’une devise. Et puis ?Et puis quelqu’un a mangé un ragoût douteux. Alors que les projections étaient très belles pour l’année 2020 et qu’elles promettaient de battre un nouveau record, tout le monde a vite été contraint d’annuler ses réservations. Mais il faut rester positif. Avec un trafic aérien qui redémarre et la campagne de vaccination actuelle, les téléphones des hôtels qui ont ouvert commencent sérieusement à sonner : les réservations reprennent. De quoi reconstituer la trésorerie abîmée, couvrir le besoin en fonds de roulement, redorer le chiffre d’affaires et repartir sur les rails de la croissance. Si 2021 ne sera sans doute pas idéale, compte tenu de la situation sanitaire mondiale, les semestres à venir pourraient tout de même se révéler surprenants sur le plan touristique.Les particularités du marché hôtelier à ParisAvant d’imaginer investir dans un hôtel parisien, comme nous l’avons vu, il est important d’avoir un maximum d’informations. Voici 4 données clés que vous devez avoir à l’esprit. Si elles n’abordent pas directement le sujet de la rentabilité d’un hôtel – nous verrons cette partie en dernier – elles vous permettront néanmoins de connaître un peu mieux l’écosystème. #1 Les chambres d’hôtels à Paris sont généralement plus petitesÀ Paris, les chambres sont en moyenne plus petites que les standards des autres villes. Les façades Haussmanniennes, bien que magnifiques, renferment très souvent des immeubles aux tailles relativement modestes et une architecture parfois alambiquée. Il est bon de le savoir à l’avance. Pour un investisseur hôtelier habitué à d’autres villes, cela peut décontenancer. Mais le fait que les chambres de la capitale soient un peu plus étriquées que la moyenne donne tout de même un bel un indice sur la nature du marché parisien. #2 Peu d’hôtels et peu de transactions annuellesParis est une petite ville en termes de superficie par rapport à d’autres capitales européennes ou même mondiales. Elle n’a cependant pas l’intention de s’étendre, alors même que les demandes de logement à l’année ou de nuitées pour le tourisme sont chaque année plus nombreuses. L’Organisation Mondiale du Tourisme estime d’ailleurs que la demande en hébergement à Paris devrait doubler d’ici 20 ans. Ce ratio  “place limitée” et  “croissance constante des demandes” participe évidemment à l’édification d’un marché immobilier au coût important. Raison pour laquelle il est aujourd’hui extrêmement difficile de créer un hôtel à partir de zéro et qu’il est préférable de jouer avec ce qui existe sur le marché.  À ce ratio vient s’additionner le nombre toujours plus bas d’hôtels à Paris. Alors qu’il y avait près de 3200 hôtels toutes catégories confondues il y a encore 30 ans, il n’en reste aujourd’hui plus que 1800. Cette déflation extrêmement importante de l’offre hôtelière, liée à une moyenne de 75 transactions annuelles seulement, fait que les hôtels parisiens ont une valeur très forte sur le marché et qu’ils garantissent la conservation du capital. #3 Le taux d’occupation le plus grand de FranceInformation très rapide cette fois : les hôtels parisiens ont le taux d’occupation le plus élevé de France, avec une moyenne située entre 79 et 85%. Certains hôteliers peuvent même se targuer d’avoir des taux d’occupation de 100%. Pour vous donner une idée, dans une ville comme Lyon, par exemple, on est plus proche de 75%. #4 Une attractivité internationaleSi les hôtels de la capitale ont un taux d’occupation si élevé, c’est surtout parce que Paris jouit d’une attractivité internationale. D’un point de vue touristique, la ville a beaucoup à offrir, que ce soit par son patrimoine culturel, son architecture, ses événements, etc. Le point clé ici, c’est que cette attractivité ne se limite pas aux touristes. La ville plaît également aux investisseurs !Si un hôtelier souhaitait vendre son établissement situé à Limoges à un investisseur étranger, il aurait beaucoup plus de mal à réaliser cette opération que si son bien était dans le quartier du Marais. Paris rassure, c’est un fait ! Et si cette assurance a un coût, nul besoin de nier l’évidence, elle permet tout de même de jouir d’un délai de vente clairement raccourci le jour J et de conserver son capital.La rentabilité d’un hôtel en France et à ParisMaintenant que toutes ces informations sont intégrées, parlons de ce qui nous intéresse dans cet article :  la rentabilité d’un hôtel à Paris.  Les différents critères pour connaître sa rentabilitéÀ l’instar du collectionneur de cartes de baseball qui analysera l’état, l’année, la rareté et une myriade de données pour évaluer le prix d’une carte, il est nécessaire de se baser sur plusieurs facteurs pour connaître la rentabilité pure d’un hôtel. Le nombre d’étoiles de l’hôtel  Dans la liste des critères qui interviennent pour déterminer la rentabilité d’un hôtel, la catégorie de ce dernier vient sur la première place du podium. Concrètement, le taux de rentabilité diminue au fur et à mesure qu’on grimpe les échelons. Un hôtel 3 étoiles de 34 chambres (l’hôtel moyen à Paris) fera environ 40% de rentabilité pure, quand un 4 étoiles avec le même nombre de chambres sera plus proche des 35%.  Pour tout comprendre sur le système d’attribution des étoiles, voici un article plus complet.Le nombre de chambresLe nombre de chambres est un autre facteur déterminant. Un hôtel 2 étoiles avec 30 chambres peut espérer générer une rentabilité de 45%. Le même hôtel, mais cette fois-ci avec 60 chambres, pourrait se rapprocher de la barre des 55%. Cela est vrai pour les hôtels 1 et 2 étoiles, pas obligatoirement pour les autres, car les charges de ce type d’hôtel sont davantage liées aux dépenses salariales qu’aux prestations des locaux. Aussi, en augmentant le nombre de chambres, les charges salariales augmentent relativement peu, sauf au niveau du ménage, mais il n’est pas nécessaire d’avoir plus de réceptionnistes. Cela permet donc de dégager une rentabilité plus importante. L’emplacement de l’hôtelPour l’achat d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris, il faut prévoir un budget faisant entre 4 et 6 fois le chiffre d’affaires annuel de l’hôtel. À titre de comparaison, pour acheter le fonds de commerce d’un hôtel situé dans une autre des 10 plus grandes villes de France, le ratio est plutôt de 2 à 3 fois le chiffre d’affaires. Et l’indice se situe entre 1 et 2 pour le reste de la France.  Pour celui qui souhaite acquérir le fonds et également les murs d’un hôtel en zone francilienne, il faut compter entre 8 et 12 fois le chiffre d’affaires. Ce qui déterminera qu’un indice soit plus proche de 8 ou de 12 est en partie l’emplacement du bien. Aussi, la localisation impactera directement le budget de départ et, par conséquent, le taux de rendement final. La vitesse de remboursementPar rapport aux autres grandes villes françaises, l’investissement dans un hôtel à Paris offre un retour plus lent. Il faut compter entre 10 et 12 ans pour rembourser son prêt, contre 7 à 9 ans pour les autres villes. C’est un point qu’il convient de garder en tête lorsqu’on s’apprête à mesurer la rentabilité financière de l’hôtel de son choix. Un investissement stable et sécurisantPour résumer et donner une fourchette – tous facteurs confondus – la rentabilité pure d’un hôtel à Paris oscille entre 30 et 50%. De quoi offrir une belle génération de cash.Côté investisseur, le TRI moyen (taux de rentabilité interne) sur 10 ans est d’une moyenne de 10%. La rentabilité économique d’un hôtel est en général largement suffisante pour couvrir son endettement, s’assurer des marges confortables et un bon retour sur les capitaux investis. Et ce, aussi bien sur du moyen-terme que sur du long-terme. Avec une bonne stratégie d’emprunts, et une belle gestion de cet effet de levier, il est possible de constituer un business-plan particulièrement solide pour un repreneur. Et ce, même sans être un expert du milieu hôtelier.S’il est possible d’obtenir une rentabilité brute plus intéressante en investissant dans une autre ville, le marché Parisien offre cependant une résilience et une constance difficilement concurrençables. Dans le cas où votre cœur battrait pour un investissement dans la capitale et que vous souhaiteriez obtenir davantage d’informations, n’hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet. Avec plus de 30 années d’expérience dans la transaction d’hôtels à Paris, nous sommes sûrs de pouvoir vous aider ! Merci pour votre lecture. 

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En savoir plus Quelle est la rentabilité d’une boulangerie à Paris ?

  • 23/06/2021
  • BOULANGERIE

Bonjour à toutes et à tous,Aujourd’hui, nous parlerons de la rentabilité d’une boulangerie à Paris.Lorsque notre regard se pose sur la vitrine joliment achalandée d’une boulangerie-pâtisserie, notre gourmandise prend instantanément le contrôle. N’essayons pas de le nier, c’est humain. Pendant que nos pupilles pétillent, nos papilles s’imaginent déjà noyées dans le beurre d’un croissant frais.Comment s’en vouloir ?Avec une qualité de pain et des viennoiseries dont la réputation dépasse toutes les frontières, mêmes les plus difficiles, il est quasiment impossible de résister !Cependant, chers lecteurs, nous vous demanderons aujourd’hui de réaliser l’impossible. Mettez votre côté fin gourmet en veilleuse et laissez parler vos talents d’’investisseur. Car notre article n’a pas vocation à s’épancher sur la volupté d’un Paris Brest, mais bien de vous éclairer sur la rentabilité d’une boulangerie. Bonne lecture.Le marché de la boulangerie en Île-de-FranceAvant d’entrer dans le vif du sujet et d’analyser la rentabilité d’une boulangerie à Paris, faisons un petit tour d’horizon du marché. La boulangerie : un marché assez homogèneContrairement à l’hôtellerie, qui constitue l’autre domaine d’expertise de notre cabinet, le marché de la boulangerie est relativement homogène. Là où les hôtels ont un nombre de chambres très variable, un nombre d’étoiles différent et des prestations fortement diversifiées, les boulangeries se ressemblent davantage. Cette similitude peut être observée sur de nombreux points, à commencer par le prix de vente des produits. Si la baguette est vendue au prix moyen de 1 €, votre commerce de proximité vendra également sa baguette à 1 €. À moins d’avoir une boulangerie-pâtisserie située dans un quartier extrêmement prisé et dense en termes de population. Dans ce cas, vous pourriez fournir du pain pour un prix légèrement supérieur. Le lieu de vente peut donc conditionner vos tarifs. Mais globalement, l’homogénéité permet de simplifier les calculs et les projections pour avoir une vision rapide de la rentabilité d’un fonds de commerce de boulangerie. La planification d’un investissement en boulangerie et la constitution de votre business plan s’en trouvent donc facilitées par rapport à bien d’autres fonds de commerce.Le nombre de transactions réalisées chaque année et le prix d’achat d’une boulangerieIl y a environ 6000 boulangeries en Île-de-France et 250 transactions sont réalisées chaque année, en moyenne. Dans ce marché, le prix d’achat d’un fonds de commerce se base naturellement sur le chiffre d’affaires annuel.  Aussi, un fonds de commerce de boulangerie à Paris et Ile de France aura un prix de vente situé entre 1 et 1.4 fois le CA, contre une fourchette oscillant entre  0.7 et 1 en dehors de la capitale. À titre informatif, pour celui qui envisage d’acquérir le fonds et les murs d’une boulangerie parisienne, le ratio sera plus proche de 2.2. Exemple : Une boulangerie qui fait 450.000 € de chiffre à l’année sera vendue à environ 1 million d’euros si l’acheteur souhaite le fonds et les murs. Le chiffre d’affaires annuel moyen d’une boulangerie en Île-de-FranceSi le chiffre d’affaires moyen d’une boulangerie en France est d’environ  260.000 € HT/ an (2017), la moyenne observée en Île-de-France se situe davantage entre 400.000 € et 500.000 € d’après les transactions réalisées par notre cabinet. Bien évidemment, il s’agit de chiffres moyens. Des différences notables existent entre une boulangerie située en banlieue de Paris et une boulangerie située à Neuilly, l’Eldorado des boulangers. Il est rare d’y voir des établissements faisant moins d’un million de chiffre d’affaires.Un marché en croissance et déséquilibré Si la crise sanitaire est venue apporter son lot de difficultés pour les boulangeries, plus à Paris qu’ailleurs, cette période ne doit pas noircir le tableau pour autant. Globalement, avant le Covid, le marché a toujours été en croissance, tant d’un point de vue chiffre qu’en termes d’attractivité pour les clients et les investisseurs. Cette croissance est intimement liée au fait qu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs en Île-de-France ! Par le jeu de cette donnée réconfortante, la boulangerie représente un véhicule d’investissement hautement sécurisé. Posons aussi un autre élément sur la table : la boulangerie-pâtisserie artisanale résiste très bien à la grande distribution !La boulangerie : un investissement à la modeAvec des émissions comme “La meilleure boulangerie de France”, “Le Meilleur Pâtissier” et un regain d’intérêt marqué pour les métiers artisanaux, sans oublier le made in France, la boulangerie a la cote et vit une époque formidable ! De nombreuses personnes souhaitent ouvrir des chaînes à la sortie de leur école ou se reconvertir. La conjonction de ces différents facteurs amène chaque jour de nouveaux acheteurs sur le marché. Et la diversification des services proposés joue également son rôle dans le courant de séduction qui enveloppe la filière du pain.Titillé par la demande des consommateurs, le chef d’entreprise qu’est le boulanger a dû se diversifier pour aller au-delà de la simple fabrication du pain, de la brioche, des croissants et autres pains au chocolat. La dernière dizaine d’années a vu de nouveaux concepts de boulangeries artisanales apparaître : 100% vegans, BIO, boulangeries spécialisées dans la vente de sandwiches, boulangeries salon de thé, etc. Cette diversité de concepts a conduit les professionnels de la boulangerie à soigner leurs compétences en matière de marketing et de gestion. Plus question de n’être qu’un simple artisan-commerçant. Le boulanger 2.0 propose de nouveaux services qui complexifient la gestion de son entreprise et bouleversent l’univers de la restauration rapide : livraison à domicile (de la baguette tradition à la pizza), commande en ligne, points de fidélité, etc. Plus que jamais, les boulangers ont appris à mieux gérer leur affaire pour dégager un maximum de profit. Cette évolution du métier et des concepts a créé l’étincelle qu’il fallait pour que de plus en plus de personnes souhaitent investir et/ou se reconvertir dans ce secteur. La rentabilité moyenne d’une boulangerie à ParisAvant d’investir dans un projet de ce type, il est fondamental d’avoir un maximum d’informations sur le sujet. C’est la connaissance du marché dans sa globalité qui vous permettra de faire un placement raisonné. Voilà pourquoi une introduction au marché nous semblait judicieuse. Maintenant que ce petit tour est fait, il est temps de voir ce qui vous intéresse le plus : la rentabilité d’une boulangerie à Paris. En moyenne, la rentabilité pure d’une boulangerie à Paris ou en Île-de-France se situe à hauteur de 25% de son chiffre d’affaires. Il faut généralement compter 7 ans pour rembourser un fonds de commerce. Le TRI moyen sur cette période est de 15%. Bien entendu, il s’agit ici d’une moyenne. En fonction du concept, de l’emplacement, du nombre de jours d’ouverture et du management de vos coûts, ces chiffres peuvent être revus à la baisse ou à la hausse. Une boulangerie pour accroître son capitalUn investissement dans ce secteur, lorsqu’il est bien géré, offre donc la possibilité d’un accroissement rapide de votre capital. Vu comme ça, devenir boulanger-pâtissier semble une voie rêvée pour s’offrir la poule aux œufs d’or, mais tout n’est pas parfait pour autant. Si vous comptez prendre le tablier – et pas seulement investir -, sachez que le métier vous demandera de pulvériser la barre des 35 heures de travail hebdomadaire, de faire face à un turn-over souvent important et d’avoir des horaires particuliers. Outre une bonne qualification professionnelle, la décision d’ouvrir une boulangerie requiert donc d’avoir le cœur bien accroché.  Si vous êtes intéressé, voici un article plus complet sur le processus de reconversion.Point informatif :En moyenne, il vous faudra compter un apport personnel de 25% minimum du prix de vente de l’investissement souhaité. Par ailleurs, les banques refusent presque systématiquement un prêt si vous n’avez pas une formation en boulangerie ou un brevet professionnel dans le domaine, comme par exemple, un CAP, BEP ou Bac-pro,  ou que vous n’êtes pas associé à un professionnel du secteur.Vous souhaitez investir dans la boulangerie à Paris ?Dans le cas où vous souhaiteriez reprendre une boulangerie pour vous lancer dans ce noble secteur de la tradition française, n’hésitez pas à consulter la liste des boulangeries à vendre sur notre site et à faire appel à nos conseillers. Avec une expertise de plus de 50 ans dans ce secteur, notre Cabinet pourra vous donner les meilleures astuces pour augmenter votre marge, trouver le fonds de commerce qui colle à votre concept et vous accompagner sur le long terme ! Merci pour votre lecture. 

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