Cession d’un hôtel 4 étoiles de 76 chambres – Opération à 44 M€ avec maintien du crédit-bail
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Le contexte
Nous avons accompagné la cession d’un hôtel 4 étoiles de 76 chambres situé à proximité immédiate de la Gare de l’Est, une opération conclue à près de 44 millions d’euros.
L’établissement avait été acquis en 2017 par un client historique, habitué aux restructurations lourdes. Son projet : transformer profondément l’actif pour en révéler tout le potentiel.
Malgré le contexte Covid, les travaux ont été menés à terme :
- création d’un second niveau de sous-sol,
- surélévation de deux étages,
- reconfiguration complète de l’outil hôtelier.
Initialement prévus sur deux ans, les travaux se sont étalés sur trois ans et demi en raison des aléas sanitaires et des défaillances d’entreprises.
Les enjeux
Cette opération cumulait plusieurs niveaux de complexité :
- Un actif de grande taille (76 chambres)
- Un montant de transaction élevé
- Des murs détenus en crédit-bail
- Un besoin de maintien des financements existants
- Un acquéreur devant être agréé par le crédit-bailleur
En cas de refus d’agrément, le remboursement anticipé du crédit-bail aurait entraîné des pénalités financières significatives.
Notre accompagnement
1. Suivi du projet de transformation
Bien que le client soit expérimenté, nous l’avons accompagné :
- dans le choix des architectes et partenaires majeurs,
- lors des changements d’entreprises intervenus pendant la période Covid,
- dans la structuration globale du projet avant remise sur le marché.
2. Structuration de la cession
Nous avons lancé un process structuré adapté à un actif institutionnel :
- ciblage d’acquéreurs capables de traiter ce niveau de transaction,
- qualification précise des candidats,
- sélection d’un repreneur maîtrisant les mécanismes de crédit-bail.
Tous les candidats ne sont pas en mesure d’appréhender un crédit-bail, notamment sur des montants significatifs. Notre rôle a consisté à identifier un acquéreur capable de dialoguer techniquement avec le crédit-bailleur et d’obtenir son agrément.
3. Négociation avec le crédit-bailleur
Au-delà de la recherche d’acquéreur, nous sommes intervenus directement auprès du crédit-bailleur afin de :
- sécuriser le maintien des prêts,
- éviter un remboursement anticipé,
- obtenir l’agrément du nouveau débiteur.
Ce travail conditionnait la réalisation effective de la vente.
Le résultat
- Transaction finalisée à près de 44 M€
- Maintien du crédit-bail en place
- Agrément du repreneur obtenu
- Actif restructuré et repositionné avec succès
Pourquoi ce cas est structurant
Cette opération démontre notre capacité à :
- intervenir sur des transactions hôtelières majeures
- accompagner des projets de restructuration lourde
- gérer des montages complexes en crédit-bail
- dialoguer avec établissements financiers et crédit-bailleurs
- sécuriser des opérations institutionnelles exigeantes
Au-delà de la mise en relation, notre rôle consiste à maîtriser l’ensemble de la chaîne : financement, structuration juridique, sélection des acquéreurs et sécurisation des agréments.
