Cession d’une résidence de tourisme en centre-ville à Dijon
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Le contexte
Nous avons accompagné la cession du City Loft Hotel Dijon, résidence de tourisme idéalement située au-dessus des Galeries Lafayette Dijon, en plein cœur de Dijon.
L’établissement était exploité depuis près de vingt ans par un couple de dirigeants profondément impliqués dans le projet. La dirigeante avait intégré l’hôtel en alternance à l’âge de 20 ans, avant d’en reprendre progressivement le fonds de commerce puis une partie des murs à l’occasion du départ à la retraite du propriétaire historique.
Il s’agissait pour eux :
- de leur unique actif,
- d’un projet construit sur la durée,
- d’un établissement géré au quotidien, sans structure institutionnelle.
Les enjeux
L’opération présentait plusieurs spécificités :
- Des vendeurs très investis affectivement, mais peu familiers des process structurés de cession
- Un volume important de documents à produire et à organiser
- Un acquéreur institutionnel expérimenté : le groupe Sohoma, exploitant plus de 70 hôtels
- Une asymétrie d’expérience entre exploitants indépendants et groupe structuré
- Une structuration juridique intégrant un crédit-bail sur les murs
Il s’agissait donc autant d’un travail technique que d’un travail d’accompagnement humain.
Notre accompagnement
1. Structuration complète du dossier vendeur
Les exploitants étant concentrés sur l’exploitation quotidienne, nous avons :
- identifié l’ensemble des pièces nécessaires à la cession,
- organisé plusieurs rendez-vous sur site,
- collecté, numérisé et structuré les documents,
- conseillé juridiquement pour sécuriser chaque étape.
Ce travail préparatoire a permis de présenter un dossier solide et lisible à un acquéreur institutionnel.
2. Mise en relation et équilibre des parties
Face à un groupe habitué aux acquisitions, nous avons veillé à :
- fluidifier les échanges,
- traduire les attentes respectives,
- sécuriser les intérêts des vendeurs,
- maintenir un climat de confiance.
Notre rôle a consisté à faire dialoguer deux univers professionnels très différents.
3. Gestion du crédit-bail et agrément du repreneur
L’actif étant structuré avec des murs en crédit-bail, l’opération nécessitait :
- un échange direct avec le crédit-bailleur,
- la présentation d’un acquéreur capable d’être agréé,
- le maintien des financements existants.
Sans agrément du repreneur, un remboursement anticipé aurait été exigé, avec des pénalités financières significatives. Nous avons donc identifié un candidat maîtrisant ces mécanismes et en capacité de dialoguer techniquement avec le crédit-bailleur.
Le résultat
- Cession sécurisée après plus d’un an de travail
- Transmission réussie à un groupe structuré
- Maintien des financements en place
- Intégration fluide de l’actif dans un portefeuille institutionnel
Pourquoi ce cas est emblématique
Ce dossier illustre notre capacité à :
- accompagner des exploitants indépendants dans des process exigeants
- gérer des actifs régionaux à forte valeur stratégique
- structurer des opérations intégrant des montages en crédit-bail
- sécuriser la transmission tant sur le plan technique qu’humain
Notre rôle ne se limite pas à rapprocher vendeur et acquéreur. Il consiste à sécuriser la transaction dans toutes ses dimensions : juridique, financière et relationnelle.
