Achat d’un hôtel en France : tout savoir sur le financement

Bonjour à toutes et à tous,

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Naviguer dans les eaux du financement hôtelier en France peut s'avérer complexe. Entre les spécificités du secteur, les fluctuations des taux d'intérêt et les particularités légales, réussir l'achat d'un hôtel requiert une compréhension approfondie des réglementations et des mécanismes financiers.

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Dans cet article, nous vous proposons d’éclaircir certains points relatifs aux différentes formules de financement.

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Bonne lecture

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L'importance capitale du financement dans les acquisitions hôtelières en France

Dans l'univers des acquisitions hôtelières en France, le financement bancaire est un pilier essentiel. Il intervient environ dans 85% des transactions, que cela concerne l'achat de fonds de commerce ou l'acquisition des murs et fonds conjointement. Pour les acteurs du secteur, cette dépendance marquée au financement souligne la nécessité de nouer des relations solides avec les institutions financières.

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Dans la période antérieure à 2023, les acteurs du marché bénéficiaient de taux d'intérêt historiquement bas, rendant les conditions d'emprunt extrêmement avantageuses, au point de donner l'illusion d'un coût d'emprunt négligeable. Depuis, avec le retour des taux d'intérêt à des niveaux plus habituels, le secteur a dû s'adapter. La réalité financière d’aujourd’hui remet en perspective les coûts liés au financement. Cette correction rappelle que les périodes de taux très bas, voire négatifs, ne correspondent pas à la norme, mais plutôt à des contextes économiques exceptionnels.

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Pour les investisseurs, la situation actuelle exige une planification financière plus rigoureuse et une évaluation précise des conditions de financement, marquant un retour à des pratiques plus traditionnelles dans la gestion des acquisitions hôtelières. Cette évolution met en lumière l'importance de stratégies d'investissement bien pensées pour prendre pied ou élargir ses actifs dans le secteur hôtelier français.

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Une structure de transaction plus complexe qu’on l’imagine

Depuis plus d'une décennie, le marché de l'hôtellerie favorise les ventes d'entreprises, englobant souvent les transactions des murs et du fonds de commerce. Il est courant que l'entité possédant le fonds de commerce détienne aussi les murs ou bien 100% de la société propriétaire des murs. Cette configuration est choisie pour optimiser les avantages fiscaux, incitant le vendeur à privilégier la cession de l'entité juridique plutôt que la vente directe des actifs.

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Cependant, cette pratique se heurte à une contrainte légale spécifique en France*, qui interdit d'offrir les actifs d'une entreprise en garantie à une banque lors de son acquisition. Par conséquent, acheter une entité hôtelière sans pouvoir utiliser l'hôtel comme garantie limite les options de financement. C’est alors la société holding qui doit emprunter et obtenir un prêt pour acquérir la société détenant l’hôtel. Cette exigence augmente le besoin en capitaux propres, rendant le processus de financement plus exigeant pour l'acheteur.

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*Cette restriction, ancrée dans le droit des affaires et le droit bancaire français, vise à protéger les actifs de l'entreprise au bénéfice de ses créanciers actuels et futurs. Elle prévient le risque de surendettement des actifs, qui pourrait nuire à la santé financière de l'entreprise acquise.

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Durée de financement et pourcentage d’apport nécessaire

Lorsque la transaction est réalisée via une société holding, la durée du prêt est généralement plus courte que dans l'immobilier classique, se limitant à 10-12 ans, voire 15 ans pour les meilleures conditions, comparativement à 20 ans pour l'achat d'un bien immobilier résidentiel. Conséquemment, cette différence implique un apport personnel plus important, généralement compris entre 45% et 50% du prix d'achat, voire davantage si le bilan de la société acquise est jugé insuffisant.

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À Paris - où les valorisations hôtelières sont parmi les plus élevées de France - cette structure de transaction présente des défis particuliers. Les valorisations élevées, plusieurs fois supérieures au chiffre d'affaires et à l'actif net, rendent le financement complexe, d'autant que les valeurs reprises dans les bilans - notamment pour les murs et le fonds de commerce - sont souvent très inférieures au prix de transaction.

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Cette situation crée un écart significatif entre la valorisation convenue entre acheteur et vendeur et la valeur comptable de la société, ce qui complique l'évaluation du risque par les banques.

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Dynamiques du marché hôtelier en régions françaises

Au-delà de l'agitation parisienne, le paysage hôtelier des régions françaises offre une perspective différente, marquée par des valorisations plus accessibles et une évolution notable vers les transactions d'entreprises. Historiquement, la vente directe d'actifs était plus courante en région, en raison de valorisations moins élevées comparées à Paris. Toutefois, la tendance a commencé à changer au cours des dernières années, avec une nette augmentation des valorisations et un intérêt croissant pour les structures de vente d'entreprises.

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Cette transition s'explique par plusieurs facteurs. D'abord, l'écart de valorisation entre Paris et les régions s'est resserré, bien que de manière inégale, favorisant une montée des transactions significatives, allant jusqu'à plusieurs millions d'euros. Ensuite, l'adoption des structures d'entreprise, notamment les holdings, s'est généralisée, facilitant les opérations de vente complexes.

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Prenons l'exemple d'un hôtel en région valorisé entre 4 et 6 millions d'euros, générant un chiffre d'affaires de 1,2 million d'euros, contre une valorisation hypothétique de 10 millions pour un établissement similaire à Paris. Malgré cette différence de valorisation, la rentabilité peut rester comparable, il faudra apporter des fonds propres plus importants à Paris qu’en Région.  Cette équation financière avantageuse se reflète également dans les conditions de financement. En région, il est désormais possible d'obtenir des prêts sur des durées similaires à celles de Paris (généralement entre 10 et 12 ans), mais avec des exigences d'apport personnel nettement réduites, variant de 20% à 35% du montant de l'acquisition.

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Cette flexibilité financière, couplée à des valorisations plus attractives, rend le marché hôtelier régional particulièrement intéressant pour les investisseurs. Les possibilités de réaliser des acquisitions avec des apports initiaux moins conséquents offrent une opportunité séduisante, soulignant une diversification bienvenue dans le secteur hôtelier français, au-delà des frontières de la capitale.

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Naviguer dans le paysage financier de l'hôtellerie française

L'achat d'un hôtel en France, qu'il soit situé dans le cœur vibrant de Paris ou dans le charme des régions (découvrez notre comparatif complet dans notre article dédié), représente une aventure entrepreneuriale riche en opportunités, mais aussi en défis.

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Comme précisé en amont, le financement constitue la pierre angulaire de tout projet d'acquisition hôtelière, exigeant une compréhension fine des multiples facettes du secteur, des conditions de marché et des structures transactionnelles complexes qui caractérisent ces opérations.

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Pour approfondir votre compréhension sur ce sujet, nous vous invitons à prendre contact avec nos équipes. Nous assistons quotidiennement de nombreux investisseurs dans l'élaboration de leurs plans de financement et les orientons vers des partenaires de confiance, essentiels à la concrétisation de leur vision.