Bilan de l’année 2023 des transactions hôtelières à Paris

Bonjour à toutes et à tous,

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Alors que les dernières lueurs de l'année 2023 s'estompent, nous plongeons dans les coulisses du marché hôtelier parisien, révélant les subtilités des transactions qui ont marqué cette période.

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Dans un contexte post-COVID, la ville lumière retrouve sa splendeur et le secteur hôtelier connaît une résurgence digne d'une renaissance. Suivez-nous dans cette exploration détaillée, où nous dévoilons les tendances, les chiffres et les dynamiques qui ont façonné le paysage des transactions hôtelières tout au long de cette année.

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Bonne lecture.

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Hôtellerie parisienne 2023 : une belle reprise suite à la crise sanitaire du Covid

Alors que les dernières notes de la crise sanitaire résonnaient encore au début de l'année 2022, le marché hôtelier a retrouvé son rythme de croisière dès le deuxième semestre. Les transactions ont repris de plus belle, marquant un renouveau attendu.

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Soulignons cependant que cette reprise n'a pas été instantanée. Jusqu'en mai-juin 2022, l'activité était en plein essor, mais les stigmates persistants des premiers mois ont créé des ajustements. Les vendeurs, conscients de la reprise fulgurante, ont parfois revu leurs prix à la hausse, créant du même coup un décalage avec des acheteurs encore ajustés aux séquelles de la crise. Mais au bout du compte, la dynamique a conduit à la concrétisation de nombreux dossiers amorcés en 2022, confirmant ainsi la vitalité retrouvée du marché. Exactement comme nous l'avions prévu dans notre article de 2021 dédié au sujet.

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Une reprise plus lente pour les fonds de commerce

Davantage marqués par les empreintes de la période COVID, les fonds de commerce ont affiché une reprise plus lente. Des marques indélébiles subsistaient, notamment pour ceux confrontés à des loyers pendant des périodes d'inactivité. Les prix de vente de fonds de commerce, autrefois estimés à 5,3 fois le chiffre d'affaires, ont marqué une légère baisse pour atteindre une moyenne de 4,5 en 2023.

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Une nuance s’observe toutefois pour les emplacements prestigieux qui gardent une moyenne plus élevée que 5 fois le chiffre d’affaires, comme les arrondissements 1 à 8 et la partie basse du neuvième arrondissement. Les autres emplacements oscillent entre 3,5 et 5.

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Malgré la légère baisse des prix des fonds de commerce, on a pu observer une augmentation remarquable du chiffre d'affaires des hôtels. En 2022, la moyenne parisienne avait enregistré une croissance de plus de 20% par rapport à 2019. Les prévisions pour 2023 indiquent une hausse supplémentaire de 10 à 20% par rapport à 2022.

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Globalement, cela se traduit par une augmentation d'environ 30 à 35% par rapport à 2019. Ainsi, même si les multiples des fonds de commerce ont enregistré une légère baisse, les prix restent essentiellement stables par rapport à la période précédant la crise.

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Davantage de murs vendus en 2023

En 2023, le marché de l'hôtellerie parisienne en murs et fonds a connu une expansion sans précédent. À Paris - où la vente d'une cinquantaine d'hôtels par an est la norme - la répartition habituelle de 30% de murs et fonds pour 70% de fonds de commerce a connu un revirement. Cette année, les transactions ont plutôt penché vers 55% de fonds de commerce et 45% de murs et fonds.

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Notre analyse révèle qu'une opportunité unique s'est présentée à certains hôteliers pendant la période COVID. Les murs, majoritairement détenus (65%) par des indivisions familiales, ont été mis en vente par certains propriétaires. Les indivisions, qui tiraient leurs revenus des loyers, ont été contraintes de céder leurs biens, optant ainsi pour un paiement immédiat plutôt que des revenus de loyer en déclin.

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En expliquant cette hausse exceptionnelle des transactions impliquant murs et fonds, il apparaît que certains propriétaires ont choisi de quitter l'industrie hôtelière ou de rééquilibrer leur portefeuille. Ceux qui possédaient plusieurs établissements ont opté pour la vente d'un hôtel, privilégiant les murs et fonds. Cette préférence s'explique par le fait que les murs et fonds restent très attractifs pour un éventail d'acheteurs potentiels.

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Que ce soit pour un hôtelier cherchant à étendre son activité, un investisseur institutionnel ou même une personne extérieure au secteur hôtelier cherchant à s'engager dans ce domaine sur le long terme, les murs et fonds conservent un attrait universel. En comparaison, un fonds de commerce seul demeure un marché de niche, suscitant logiquement moins d'intérêt en raison de sa spécificité.

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Murs + fonds : un prix de 2023 plus ou moins équivalent à l’avant crise de l'hôtellerie parisienne

Actuellement, le ratio prix/chiffre d'affaires pour les murs et fonds se situe entre 9 et 10, marquant une légère baisse par rapport à la période de pré-pandémie où il oscillait autour de 10. Cette diminution du multiple est largement compensée par l'augmentation du chiffre d'affaires, comme nous venons de le voir. Dès lors, même si le ratio a baissé, les prix sont largement supérieurs à avant pour les arrondissements à un chiffre et équivalents ou légèrement supérieurs pour les autres arrondissements.

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Les méthodes de valorisation demeurent inchangées, avec une évaluation basée sur un multiple du chiffre d'affaires, une pratique courante dans l'hôtellerie parisienne. On observe toutefois une tendance émergente, à savoir l'utilisation d'un prix par chambre.

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Exemple :

Prenons le cas d'un hôtel trois étoiles de 34 chambres générant 1,5 million d'euros de chiffre d'affaires. Dans la méthode traditionnelle, son évaluation oscillerait, en fonction de l’emplacement, entre 5 et 8 millions d'euros pour le fonds de commerce, avec une moyenne autour de 6,75 millions d'euros. En ce qui concerne les murs et fonds, ce chiffre serait doublé.

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En ce qui concerne le prix par chambre, la moyenne pour un fonds de commerce se situe en 2023 entre 150 000 et 300 000 euros. Pour un achat de murs et fonds, ce montant est également doublé. Nous avons cependant eu la chance d’avoir des exemples plus élevés cette année, avec des hôtels trois étoiles vendus à 600 000 euros par chambre, et des établissements quatre étoiles cédés à plus d’1 million d'euros par chambre, particulièrement aux emplacements exceptionnels.

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En conclusion, l'année 2023 a été marquée par une reprise significative de l'hôtellerie parisienne, avec des nuances dans les tendances des fonds de commerce et des murs. Les multiples de valorisation, bien que légèrement ajustés, maintiennent les prix dans des fourchettes comparables à celles d'avant la crise. La diversification des transactions entre fonds de commerce et murs et fonds indique une adaptabilité du marché face à des conditions économiques changeantes, reflétant ainsi la résilience de l'industrie hôtelière à Paris.

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