Achat d’un hôtel à Paris : quels risques pour l’investisseur

Bonjour à toutes et à tous,

Vous le savez certainement, mais rappelons-le : l’investissement dans un hôtel se distingue de l’investissement consenti pour un projet immobilier conventionnel. L’hôtel n’est pas un bien immobilier comme un autre.

Dans une démarche d'honnêteté par rapport à notre activité, nous tenons à vous le dire : investir dans un hôtel peut parfois être risqué. Aller trop vite, céder au coup de cœur ou se lancer avec un prévisionnel trop optimiste sont autant de facteurs qui pourraient vous amener à regretter d’avoir placé votre pécule.

Mais le risque est écrit dans les gènes de tout investissement. Il y a d’ailleurs une corrélation notoire entre le risque et la rentabilité. Plus le premier est élevé, plus la seconde augmente.

Pour limiter l’infortune et saisir les opportunités, il existe un remède efficace : la préparation. Un explorateur comme Mike Horn ne s’arrête pas devant les défis les plus fous, mais prend le temps de s’informer, de préparer le matériel adapté et de s’entraîner pour mettre tous les atouts de son côté. C’est ce type de mentalité et d’attitude qu’il faut adopter pour se lancer.

Alors voyons ensemble les risques liés à l’investissement dans un fonds de commerce d’hôtel à Paris et comment les limiter drastiquement.

Bonne lecture.

#1 Un prévisionnel trop optimiste

Être optimiste est nécessaire, sinon on ne se lancerait dans rien ! Mais attention à l’excès. L’optimiste qui n’est pas accompagné d’une connaissance réelle du terrain se rapproche plus de la naïveté. Lorsqu’on cherche à investir dans un fonds de commerce d’hôtel à Paris ou en Île-de-France, il est crucial d’avoir quelques chiffres clés en tête : taux d’occupation moyen, taux de rentabilité, coût de la masse salariale, coût des rénovations, etc.

Pour réaliser votre prévisionnel, nous vous conseillons de vous baser sur des chiffres bien concrets et assez récents si possible. Pour en trouver quelques-uns, pensez à feuilleter nos articles sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, la diversification du patrimoine avec l’hôtellerie ou encore les chiffres clés du tourisme de la capitale.

Avec ces chiffres, vous aurez déjà une base plus saine. Vous pourrez passer à l’étape que nous conseillons : réaliser 3 prévisionnels. Le premier en mode pessimiste, le deuxième avec une jauge normale et le dernier avec un supplément d’optimisme. Si votre prévisionnel pessimiste vous permet de tenir bon, vous pourrez peut-être vous lancer dans votre projet d’achat avec le cœur plus léger et bien vous positionner sur les annonces de vente.

Info : Notre connaissance approfondie du marché des hôtels parisiens nous permet de vous indiquer les produits les plus intéressants financièrement. Notre expérience peut vous indiquer, par exemple, que l’hôtel de Jean - celui que vous souhaitez acquérir - est très bien géré et qu’il sera difficile, voire impossible, de faire mieux que lui en termes de chiffres. Ces informations capitales vous éviteront de tomber de haut. Notre cabinet peut également vous accompagner dans la réalisation de vos budgets prévisionnels et vous fournir les chiffres clés d’établissements géographiquement et financièrement proches du vôtre. Cela vous permettra de construire sereinement votre modèle.

#2 Une précipitation malvenue : le plus commun des risques à l'achat d'un hôtel

Patience est mère de vertu. Si l’adage se vérifie volontiers dans la vie courante, il en va de même côté finances. Vous ne devez pas oublier une chose :

“Investir dans un fonds de commerce d’hôtel, c’est investir dans une entreprise, un produit, un véhicule d’investissement. Ce n’est pas comme acheter une maison pour soi. Si le coup de cœur est compréhensible dans le second cas, il peut déboucher sur une erreur dans le premier. La raison doit prédominer.”

Il est très dur de devoir tourner les talons face à l’hôtel dont on a toujours rêvé, mais s’il n’est pas bon économiquement, mieux vaut le faire. Ne vous laissez pas charmer par cette terrasse fabuleuse, cette vue imprenable ou cette localisation idéale si le business est dans les choux. Ce n’est pas la qualité du panorama qui remplira votre porte-monnaie !

La plupart de nos clients consacrent plus d’un an aux recherches et à l’étude de leur projet à nos côtés avant de réaliser leur premier placement. Comme nous l’avons expliqué dans notre article “Acheter un hôtel à Paris : les étapes à suivre”, il est important de faire de nombreuses visites, de comparer le rapport prix-prestations pour être efficace lors des négociations, de réaliser tous les diagnostics nécessaires et d’avoir un devis millimétré pour les travaux éventuels. En clair : il ne faut pas se précipiter ! C’est l’une des clés fondamentales pour un investissement réussi.

#3 Un manque de connaissances dans la gestion d’entreprise

Là encore, il s’agit d’une logique élémentaire : ce n’est pas parce qu’on connaît l’hôtellerie ou qu’on travaille dans le milieu qu’on sait comment gérer un outil commercial. Avant de vous lancer, il est crucial de vous former et d’avoir les bases requises pour manager une entreprise. Ces compétences seront précieuses pour assurer la viabilité de votre projet dans les périodes creuses et optimiser les performances durant les périodes favorables.

Ce que nous expliquons ici part de l’idée qu’il vous plairait de présider aux destinées de votre futur hôtel, mais ce n’est pas toujours le cas. De nombreux investisseurs choisissent  d’engager un gestionnaire qualifié pour réaliser cette mission. Si tel est votre cas, n’oubliez pas d’intégrer le coût de cette masse salariale supplémentaire dans votre prévisionnel.

#4 Des fonds propres trop justes

Il est a priori nécessaire d’apporter entre 40 et 60% du prix total afin d’obtenir un financement auprès d’un organisme spécialisé dans les hôtels. Cet apport est crucial, car le banquier finance une société, ce qui implique plus de risques de son côté. Mais le calcul de l’acquéreur ne doit pas s’arrêter là. Cet apport ne peut en aucun cas constituer l’intégralité de ses économies. Une marge supérieure d’environ 10 à 15% sera la bienvenue pour faire face aux possibles imprévus. Cette marge de manœuvre est importante pour tenir le coup en cas de pépin.

#5 Rédiger des statuts clairs

L’une des premières causes de dissolution des entreprises est le conflit entre associés. La rédaction de statuts clairs, prenant en compte tous les scénarios - y compris les catastrophes - est nécessaire pour assurer les arrières de toutes les parties prenantes.

À la demande, notre cabinet peut vous diriger vers des avocats partenaires, spécialisés dans l’hôtellerie. Leur expérience peut s’avérer déterminante pour effectuer ces démarches et apaiser vos doutes.

#6 Ne pas hésiter à se faire accompagner

Que ce soit par un gestionnaire d’hôtels, par un avocat spécialisé ou encore un cabinet expert dans la transaction d’hôtels, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Il serait bien dommage de chuter dans des crevasses que d’autres ont déjà signalées. Profiter de l’expérience de conseillers, c’est aller plus vite, obtenir de meilleurs résultats et éviter les mauvaises surprises.

C’est aussi un bon moyen pour obtenir des conseils avisés en matière de rénovation et apporter une valeur ajoutée non négligeable à votre hôtel.

S’il existe bien quelques risques, rappelons surtout que le marché de l’hôtellerie à Paris est stable, résilient et sécuritaire depuis de nombreuses décennies … et qu’il promet une croissance considérable dans les années à venir.

Si vous êtes à la recherche d’un hôtel ou que ce projet commence doucement à germer dans votre esprit, n’hésitez pas à nous contacter. Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner durant toutes les étapes du processus d’acquisition, et même après !  

Merci pour votre lecture.