Comment estimer les murs de son hôtel ?
Bonjour à toutes et à tous,
La vente d’un hôtel est toujours une étape fondamentale dans la vie de son propriétaire. Son acquisition n’est pas uniquement un actif financier, c’est un bien qu’il possède, généralement, depuis de longues années. Quand vient l’heure de le vendre, une question se pose : comment trouver le prix le plus juste possible ?
Avant de débuter, rappelons que le fonds de commerce et les murs commerciaux d’un hôtel sont deux notions juridiques distinctes. Il s’agit de ne pas les confondre, leur propriétaire pouvant être deux personnes morales ou physiques différentes.
Tandis que le fonds de commerce se définit par la présence d’une clientèle et de différents éléments commerciaux, les murs, quant à eux, constituent uniquement le local dans lequel se trouve ce même fonds.
Découvrez, dans cet article, quelques petites astuces pour faire estimer les murs d’un hôtel.
Comment estimer facilement les murs d'un hôtel avec la valorisation par rendement ou multiple du loyer annuel ?
La valeur locative annuelle d’un établissement est indispensable, sans elle impossible d'estimer le prix des murs de son hôtel. La méthode de valorisation des murs d’un hôtel peut alors être faite soit par rendement, soit en utilisant un multiple du loyer annuel. Cela revient quelque peu à la même chose.
Quoi qu’il en soit, les propriétaires de murs d'hôtels ont pour usage de raisonner en multiple du loyer annuel. Il s’agit donc de redéfinir un taux de capitalisation, comme les financiers se plaisent à le dire. Ce taux n’est autre que la différence entre les revenus nets d’exploitation et le prix d’achat de l’établissement hôtelier.
De façon générale, on procède au calcul suivant : Taux = Revenus nets x Prix de l’actif
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre les murs de son hôtel, il doit alors prendre en compte ce taux de capitalisation pour se faire une idée précise du prix. Généralement, ce taux de capitalisation ou taux de rendement est estimé de 2% à 10%.
C’est ce que l’on appelle la valorisation par rendement. Prix des murs = Loyer / Taux de rendement. Prenons l’exemple d’un hôtel situé au centre-ville de Paris, avec 100 000€ de loyer. Si son taux de rendement est de 4%, l'opération 100 000 / 4% permet de situer le prix des murs à hauteur de 2 500 000€. Sachez toutefois que les murs seuls d’un hôtel à Paris se vendent généralement entre 30 à 40 fois le loyer annuel.
Complétez votre estimation avec le facteur de l’emplacement
Sur le marché de l'hôtellerie française, les murs vendus seuls se valorisent aussi en fonction de la taille de l'hôtel et, bien sûr, de son emplacement.
Autrefois, en moyenne, le prix de vente d’un hôtel était de 25 fois le loyer annuel. Mais la pandémie du Covid-19 nous a démontré que le multiple pouvait être aux alentours de 35 fois à Paris et une hausse spectaculaire s’est manifestée pour les emplacements les plus prisés de la capitale.
C’est le cas, par exemple, dans le marais où le 7ème arrondissement de Paris, qui comptent peu d’établissements.
Huchet-Demorge a ainsi assisté à des ventes des murs d'hôtels parisiens idéalement vendus à pas moins de 45 fois le loyer annuel durant la pandémie. Les difficultés inhérentes à cette période ont fait que plusieurs propriétaires d’hôtels ont préféré vendre à un prix intéressant plutôt que de ne plus percevoir de loyer en attendant une accalmie du Covid-19. Les demandes de report - et l'inactivité - ont alors entraîné plusieurs ventes et le nombre de transactions hôtelières a grimpé.
Bien entendu, les différences ne se font pas que sentir entre les différentes parties de la capitale, mais également entre le monde de l'hôtellerie parisienne et celui de région. Voici un article plus détaillé sur le sujet.
Un tips supplémentaire : intégrez la durée du bail et la loi Pinel dans votre réflexion
Le prix de vente des murs de votre hôtel peut aussi être influencé par la date d'échéance du bail. Imaginons, par exemple, que votre locataire possède un bail qui court de 2023 à 2032 et que vous décidiez de vendre votre établissement hôtelier.
Depuis la mise en place de la loi Pinel, les propriétaires ont pour obligation d’informer leur locataire de leur projet de cession, ce dernier étant titulaire d’un bail commercial. Cette information doit contenir le contexte de la vente de l’hôtel ainsi que son prix de vente et doit être envoyée par une lettre recommandée.
Celle-ci sert alors d’offre de vente auprès du locataire qui dispose du droit de préemption en mettant en place une condition suspensive de financement. Il a un mois pour accepter la vente, ou non, et quatre mois pour la réaliser. Il bénéficie de ce délai s’il a fait une demande de prêt pour cet achat. Si le propriétaire décide de proposer un prix plus avantageux à un autre acquéreur, il doit également en faire la proposition, selon les mêmes modalités, auprès de son locataire.
À l’inverse, dans le cas où le locataire se trouve plutôt en fin de bail, et que ce dernier finit par exemple en 2024, le propriétaire peut évidemment en tenir compte pour considérer le prix de vente de son établissement à la hausse.
Besoin d’aide pour estimer les murs de votre hôtel ? Notre cabinet vous accompagne !
Le cabinet Huchet-Demorge est spécialisé en cession et achat de fonds de commerce d'hôtels à Paris, Ile-de-France et grandes villes partout en France. Si vous êtes en situation de vendre ou d’acheter un établissement hôtelier, nos équipes peuvent vous accompagner tout au long de la transaction.
Compte tenu des montants engagés, l’expertise que nous proposons est importante pour intégrer les bonnes pratiques et ne pas se tromper, tant du point de vue du vendeur que de l’acquéreur. N'hésitez donc pas à nous contacter.
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