Achat d’hôtel à Paris ou en région : avec ou sans les murs ?
Bonjour à toutes et à tous,
L’achat d’un hôtel requiert plusieurs notions commerciales et immobilières qu’il s’agit de connaître.
Comme vous le savez, il est possible d’acheter uniquement le fonds de commerce d’un hôtel ou de faire une acquisition qui comprend les murs et le fonds.
D’où cette question : un achat d'hôtel est-il préférable avec ou sans les murs ? Dans cet article, nous vous proposons quelques éclaircissements pour vous aiguiller vers l’investissement qui correspond le mieux à vos attentes.
Achat d'un hôtel avec ou sans murs à Paris ou en région : quelles différences ?
Tout savoir sur l’achat d’un hôtel sans murs
Acheter un hôtel sans murs à Paris, ou dans une autre ville de France, revient à investir uniquement dans un fonds de commerce. On achète en fait l’hôtel et son activité commerciale, ainsi que les éléments matériels et immatériels nécessaires à cette pratique. L’acquéreur a donc la responsabilité de l’exploitation commerciale de l’hôtel, de son bon fonctionnement et de sa rentabilité.
Les murs commerciaux, quant à eux, ne sont pas comptabilisés dans cette acquisition et appartiennent à un bailleur. L’acquéreur de l’établissement hôtelier se doit donc de verser chaque mois un loyer à son propriétaire, détenteur des murs concernés.
Tout savoir sur l’achat d’un hôtel murs et fonds
Pour ce qui est de l’achat d’un hôtel murs et fonds, en revanche, l'acquéreur dispose d’un double patrimoine, immobilier et commercial. Il a donc acheté les murs commerciaux, ainsi que le fonds de commerce et donc l'activité commerciale de l’hôtel.
Si vous achetez "murs et fonds de commerce" vous décidez vous-même de réaliser tous les travaux que vous souhaitez. Cet investissement a toutefois un coût puisque l'acquéreur de l'hôtel et du fonds de commerce doit aussi s'acquitter du foncier, lequel représente un montant souvent conséquent qui est quasiment équivalent au prix du fonds de commerce d’un hôtel à Paris. Il est souvent supérieur au prix du fonds de commerce en région. Comme souvent, les différences entre la capitale et le reste du pays se font sentir. C'est pourquoi nous avons rédigé un article complet visant à comparer les deux hôtelleries, que vous pouvez trouver juste ici.
Acheter un hôtel sans murs à Paris et en région : avantages et inconvénients
Une règlementation française qui assouplit les contraintes locatives
Comme nous l’avons précisé plus haut, l’achat d’un fonds de commerce n’inclut pas la possession des murs.
Ceci dit, le locataire et propriétaire de fonds de commerce dispose de nombreux avantages. Parmi eux, citons la loi du 1er juillet 1964, établie sous la présidence du Général de Gaulle. Elle a institué de nouvelles règles pour les relations entre propriétaires et hôteliers, notamment en cas de travaux de la part de ces derniers.
Promulguée pour promouvoir la rénovation du parc hôtelier en France, cette loi permet aux locataires - en respectant un certain formalisme - de réaliser des travaux de modernisation au sein de l'hôtel sans avoir à solliciter l’autorisation du propriétaire du bâtiment.
À la clé de ce dispositif légal, à la fin du chantier, le locataire doit notifier les travaux réalisés à son bailleur et, pendant 12 ans, ce dernier ne pourra faire accession de ses travaux. C'est-à-dire qu’il ne pourra pas en revendiquer la propriété, et ce même s’il y a un renouvellement du bail pendant cette durée.
Un rendement certain lors de la revente du fonds
Le locataire est dès lors bien protégé par les lois en vigueur et les dernières jurisprudences en l’état sur la valorisation des fonds de commerce d'hôtels à Paris respectent toujours ces usages.
Lorsque vous vendez votre fonds de commerce, ce dernier est valorisé avec un multiple du chiffre d’affaires, toujours compris entre 3,5 et 6 fois. Ce multiple diffère cependant en fonction de l’emplacement, de la taille de l'hôtel et du niveau de loyer.
Dans tous les cas, le locataire qui a procédé à des travaux efficaces peut ainsi bonifier son investissement et obtenir un rendement avantageux.
Un loyer à payer à son bailleur chaque mois
Comme dans toute location immobilière, le locataire doit payer un loyer mensuel à son bailleur. Dans l’immense majorité des cas, la méthode utilisée pour calculer le loyer de locaux à usage d'hôtels repose sur un pourcentage de la recette réalisée par l’hôtelier.
À Paris, la fourchette d’usage s’établit entre 10 et 15% des recettes, en fonction de l'hôtel. Moins l’hôtel possède d’étoiles, plus le pourcentage est élevé. Par exemple, un établissement deux étoiles aura un loyer plutôt proche des 15%, alors qu’un prestigieux 4 étoiles aura plutôt un loyer de l’ordre de 10%. Ces nuances s’expliquent essentiellement par une différence de charges entre ces catégories d’établissements.
Acheter un hôtel à Paris et en région avec murs et fonds : avantages et inconvénients ?
Une rentabilité amoindrie par rapport aux fonds de commerce
En ce qui concerne la revente d’un hôtel murs et fonds, on peut dire que la valorisation par le pourcentage vaut double et se situe donc entre 7 et 12 fois le chiffre d’affaires.
En revanche, en termes de rentabilité, cela ne veut pas dire que les gains sont doublés. Dans la pratique, deux fonds de commerce permettent un meilleur chiffre d’affaires et une meilleure rentabilité qu’un seul achat groupant les murs et le fonds.
En effet, si les fonds de commerce permettent un bon rendement, ce n’est pas forcément le cas des murs. Ces derniers suivent le cours du marché immobilier de Paris et leur valeur tient évidemment compte de leur localisation.
Annulation du loyer
Lorsque vous achetez un établissement hôtelier murs et fonds, l’avantage réside dans le fait qu’en fonction du montage réalisé, il est possible de supprimer le loyer.
Vous rembourserez certes votre emprunt tous les mois, mais les sommes engagées participent dans tous les cas à la constitution de votre patrimoine.
Les contraintes ne sont donc pas les mêmes qu’avec un fonds de commerce.
Une grande demande de la part des investisseurs
De nombreux acquéreurs investissent dans des hôtels murs et fonds car ils se disent qu’ils disposent d’un immeuble entier.
Les murs et fonds sont ainsi très demandés, parce que le fonds de commerce seul dissuade parfois les investisseurs qui ne connaissent pas bien le milieu de l'hôtellerie.
La formule murs et fonds dispose donc d’un atout intuitif pour attirer les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine avec un investissement qui s’apparente à de l’immobilier mais qui est une activité commerciale et ne rentre donc pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière.
Faites confiance à un cabinet d’experts en transactions immobilières pour votre achat d’hôtel avec ou sans murs
Au bout du compte, les deux types d’investissement présentent un intérêt et l’acquéreur trouvera des avantages et des inconvénients dans chacune des situations. Si vous voulez commencer à feuilleter vos options, voici un catalogue d'options.
Au moment-clé, pour soupeser les choix, la spécificité du marché hôtelier ne dicte qu’un conseil : se faire accompagner !
Si vous avez l’âme d’un futur hôtelier et/ou l’envie de compléter votre patrimoine avec une nouvelle acquisition, les experts du cabinet Huchet-Demorge se tiennent naturellement à votre disposition.
Notre expertise et notre expérience dans les transactions d'hôtels à Paris et en région vous permettront de gagner un temps précieux dans vos démarches.
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