Bilan 2025 de l’hôtellerie parisienne : une année solide mais fragmentée

Bonjour à toutes et à tous,

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L’année 2025 vient de s’achever pour l’hôtellerie parisienne, et une question revient régulièrement dans nos échanges avec les exploitants et les investisseurs : comment lire réellement cette année ?

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Après un rebond spectaculaire post-Covid, puis une année 2024 très particulière en raison des Jeux Olympiques, il était nécessaire de replacer 2025 dans une perspective plus stable.

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Les chiffres révèlent une réalité nuancée. Paris demeure solide, mais la ville n’évolue plus de manière uniforme. Les performances varient selon l’emplacement, la catégorie et le positionnement.

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Que faut-il retenir de cette année ?

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Quels enseignements en tirer pour les exploitants et les propriétaires ?

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Nous y répondons dans cet article. 

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Bonne lecture. 

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2023 comme véritable année de référence

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Pour analyser 2025 avec justesse, il faut d’abord clarifier le point de comparaison. Beaucoup pourraient être tentés de mesurer l’année écoulée par rapport à 2024. Or, cette dernière a été profondément atypique.

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Les Jeux Olympiques ont créé une dynamique extrêmement contrastée. Certains établissements avaient anticipé l’événement en augmentant leurs tarifs de 15 à 20 % et ont réalisé des performances remarquables. D’autres, en revanche, n’ont pas réussi à remplir leurs chambres, y compris en dernière minute. Cette hétérogénéité rend 2024 difficilement comparable.

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Pour environ 80 à 85 % du parc hôtelier parisien, l’année de référence reste donc 2023. C’est à partir de cette base que 2025 doit être analysée.

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Une capitale à deux vitesses

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Comparée à 2023, l’année 2025 affiche des résultats globalement solides. Dans certains emplacements, les performances sont équivalentes, voire supérieures de 5 à 10 %. Toutefois, cette progression ne concerne pas l’ensemble de la ville.

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Paris apparaît désormais clairement fragmenté.

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Les arrondissements du 1er au 9e concentrent les meilleures dynamiques. Certains micro-emplacements se distinguent particulièrement : le Marais, le quartier Opéra, le Triangle d’Or ou encore le véritable Saint-Germain-des-Prés. Dans ces zones, la demande reste soutenue et les performances surpassent celles de 2023.

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À l’inverse, la majorité des arrondissements à deux chiffres enregistrent un recul de 5 à 10 % par rapport à l’année de référence. Il ne s’agit pas d’une contre-performance au sens strict. Les chiffres restent élevés, notamment en comparaison avec 2019. Mais l’écart entre Paris intra-muros central et les secteurs plus périphériques se creuse.

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Il existe néanmoins des exceptions notables parmi ces arrondissements à deux chiffres. Le 16e et le 17e à proximité immédiate de l’Étoile, une partie du 15e collée au 7e autour de la Motte-Picquet et de l’École Militaire, ainsi qu’une zone très précise du 18e, de la place des Abbesses jusqu’à Pigalle, affichent des performances comparables aux arrondissements centraux. Ces micro-localisations confirment que, plus que jamais, la valeur d’un hôtel à Paris repose sur la précision de son emplacement.

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Le maintien des prix moyens : un indicateur déterminant

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Au-delà des variations d’occupation, le point le plus structurant du bilan 2025 reste le maintien des prix moyens.

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On observe parfois une légère baisse d’occupation et, dans certains cas, un ajustement marginal du prix moyen. Mais les niveaux atteints depuis le rebond post-Covid se maintiennent à un niveau très supérieur à ceux de 2019. Les anciens standards tarifaires n’existent plus.

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Ce maintien des prix est un signal essentiel pour les exploitants comme pour les investisseurs. Il confirme que le marché parisien a consolidé une nouvelle base tarifaire, portée par une demande qualitative et une montée en gamme progressive de l’offre.

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Une montée en gamme désormais structurelle

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L’un des éléments les plus marquants de ces dernières années, confirmé en 2025, est la transformation du parc hôtelier parisien.

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Paris intra-muros compte aujourd’hui un peu moins de 1 700 hôtels de tourisme. Parmi eux, 810 établissements sont classés 4 étoiles, 5 étoiles ou Palace. Autrement dit, près de la moitié du parc est positionnée sur le haut de gamme.

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À titre d’illustration, il reste aujourd’hui moins de trente hôtels 2 étoiles du 1er au 8e arrondissement. Ce chiffre témoigne de l’évolution rapide du positionnement global de la capitale.

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Cette montée en gamme s’explique en grande partie par les nombreux projets de rénovation engagés ces cinq dernières années, notamment après la période Covid. Plusieurs établissements déjà classés 4 étoiles ont entrepris des travaux importants afin de se repositionner en 4 étoiles supérieur ou en 5 étoiles. Ce mouvement ne bénéficie pas uniquement aux établissements concernés. Les hôtels situés à proximité profitent également de cette dynamique, qui rehausse l’image globale de leur environnement immédiat.

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Des charges sous pression, des travaux en forte hausse

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Si les performances commerciales restent solides, la question des charges demeure centrale.

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Les salaires continuent d’augmenter. Les coûts de l’énergie, qui avaient fortement progressé, sont revenus à des niveaux plus maîtrisés. En revanche, les postes liés au linge et à l’entretien courant poursuivent leur hausse.

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La rénovation constitue un autre point d’attention majeur. En l’espace de quinze ans, le coût des travaux a doublé. Un établissement ayant réalisé une rénovation entre 2010 et 2015 devrait aujourd’hui engager un budget deux fois supérieur pour des travaux équivalents. Cette réalité modifie en profondeur les stratégies d’investissement et les arbitrages budgétaires.

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Une année solide, mais exigeante

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En synthèse, 2025 confirme la robustesse du marché hôtelier parisien. Les performances demeurent élevées, les prix moyens se maintiennent et la montée en gamme se poursuit.

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Toutefois, la fragmentation géographique s’accentue. L’emplacement précis devient plus déterminant que jamais. Dans un contexte de charges élevées et de coûts de rénovation en forte progression, la capacité à bien positionner son établissement et à maîtriser ses investissements constitue un facteur clé de pérennité.

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Paris reste un marché solide. Mais il est désormais plus sélectif.

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Le moment est venu de faire le point

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Le bilan 2025 confirme que l’hôtellerie parisienne reste un marché robuste. Mais il met aussi en lumière une réalité devenue incontournable : la performance n’est plus uniforme. Elle dépend de l’emplacement précis, du positionnement, du niveau d’investissement consenti ces dernières années et de la capacité à maîtriser les charges.

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Dans un contexte où les prix moyens se maintiennent à des niveaux élevés, où la montée en gamme s’accélère et où les coûts de rénovation ont fortement progressé, les décisions stratégiques doivent être prises avec discernement. Faut-il investir pour se repositionner ? Attendre un cycle plus favorable ? Arbitrer un actif devenu mature ? Ou au contraire renforcer sa présence sur un micro-marché en pleine dynamique ?

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Autant de questions qui ne trouvent de réponse qu’à travers une lecture fine du terrain.

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Chez Huchet-Demorge, nous observons ces évolutions au quotidien. Notre rôle consiste précisément à replacer chaque établissement dans son environnement réel : son quartier, sa catégorie, son historique de performance et son potentiel futur. Car au-delà des moyennes globales, c’est toujours la situation particulière d’un actif qui détermine sa trajectoire et sa valeur.

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Dans un marché parisien désormais plus sélectif que jamais, l’analyse devient un outil stratégique. C’est elle qui permet de sécuriser les décisions d’investissement, d’anticiper les cycles et de préserver la valeur patrimoniale d’un hôtel.

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Si vous souhaitez analyser la situation spécifique de votre établissement ou échanger sur vos perspectives d'acquisition en 2026, nos équipes sont à votre disposition pour en discuter, en toute confidentialité.

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