L'hôtellerie française en 2025 : un bon véhicule d'investissement ?

Bonjour à toutes et à tous,

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Dans un contexte d'incertitude politique et géopolitique, où l'immobilier résidentiel peine à convaincre et où le bureau traverse une crise majeure, l'hôtellerie française affiche une santé éclatante. Depuis deux ans et demi, cette classe d'actifs tire son épingle du jeu avec une constance remarquable. Mais derrière cette apparente réussite se cachent des mécanismes d'investissement et des véhicules de placement bien spécifiques qui en font aujourd'hui l'un des secteurs les plus prisés du marché français.

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Entre résilience post-Covid, avantages fiscaux méconnus et transmission patrimoniale optimisée, l'hôtellerie redéfinit les codes de l'investissement immobilier et s'impose comme un véhicule d'investissement de référence.

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Bonne lecture.

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Une classe d'actifs qui défie la morosité ambiante

La revanche de l'hôtellerie post-Covid

L'hôtellerie française a vécu une véritable résurrection depuis 2021. Après un arrêt quasi-total pendant la pandémie, le secteur a démontré une capacité de rebond spectaculaire dès l'été 2021, malgré une rechute temporaire au premier trimestre 2022. Cette résilience contraste singulièrement avec la baisse généralisée de l'immobilier traditionnel.

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Les chiffres parlent d'eux-mêmes : le marché de l'investissement hôtelier français a généré 2,7 milliards d'euros de transactions en 2024, soit 25% de plus par rapport à la moyenne des dix dernières années. Là où le résidentiel stagne et où le tertiaire souffre, l'hôtellerie continue d'afficher une progression des prix année après année. Cette dynamique s'explique par un phénomène de report d'investissement : face aux incertitudes du logement locatif et à la chute du bureau, les capitaux se dirigent naturellement vers une valeur refuge qui a fait ses preuves.

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Une demande qui dépasse largement l'offre

Depuis 2025, le marché de l'hôtellerie française connaît une pénurie d'offres inédites. Les vendeurs se font rares, tandis que la demande explose, créant mécaniquement une tension sur les prix. Cette situation profite particulièrement aux "gros hôtels indépendants" – ces établissements de 25 à 80 chambres valorisés entre 5 et 80 millions d'euros selon leur localisation.

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La réalité du marché européen confirme cette tendance : avec un volume de transactions atteignant plus de 15 milliards d'euros en 2024, soit une progression de 49% par rapport à la même période en 2023, l'engouement des investisseurs pour le secteur hôtelier ne se dément pas. Les acquéreurs potentiels, souvent extérieurs au secteur hôtelier, privilégient désormais les "beaux actifs" : des établissements rénovés, bien situés et générant un chiffre d'affaires solide. Cette sélectivité explique en partie la hausse continue des prix, ces investisseurs étant prêts à payer le prix fort pour sécuriser leur acquisition.

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Les nouveaux investisseurs : portrait d'une clientèle en mutation

Transmission familiale et nouvelles générations

L'hôtellerie indépendante reste un métier qui se transmet. Il n'est plus rare de rencontrer la deuxième, voire la troisième génération d'hôteliers qui continuent d'investir dans le secteur. Cette continuité s'explique par la nature intemporelle du métier : "offrir un lit" constitue un besoin fondamental qui perdure depuis le Moyen Âge.

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Cette dimension familiale attire également de nouveaux profils d'investisseurs. Beaucoup ont vendu leur activité principale et cherchent à réinvestir dans un secteur qu'ils perçoivent comme rassurant : l'hôtellerie combine la sécurité de l'immobilier avec la compréhension universelle du service d'hébergement.

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L'attrait des investisseurs externes

Une tendance lourde se dessine depuis un an : l'arrivée massive d'investisseurs totalement extérieurs à l'hôtellerie. Ces nouveaux entrants recherchent avant tout la sécurité dans un environnement économique incertain. Face aux turbulences géopolitiques et à l'instabilité politique française, ils se tournent vers l'essentiel : acquérir un actif tangible, dans une ville viable, capable de résister aux cycles économiques.

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Cette clientèle externe privilégie des investissements "clés en main" plutôt que des projets de rénovation lourde, confirmant leur recherche de sécurité et de simplicité opérationnelle.

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Les avantages fiscaux et patrimoniaux : un atout méconnu mais décisif

L'exemption d'IFI : un avantage concurrentiel majeur

L'un des arguments les plus convaincants en faveur de l'investissement hôtelier réside dans son statut fiscal privilégié. Contrairement à l'immobilier de placement classique, l'hôtellerie échappe à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès lors que l'activité commerciale est exercée. Elle prédomine et vaut plus cher que les murs.

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Cette exemption s'applique dans toutes les grandes villes françaises, où la valeur du fonds de commerce dépasse généralement celle des murs. Pour un investisseur détenant un patrimoine conséquent, cette caractéristique peut représenter une économie fiscale substantielle.

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La transmission optimisée grâce au pacte Dutreil

L'hôtellerie bénéficie aujourd'hui du régime du pacte Dutreil, permettant une transmission familiale avec un abattement de 75% sur la valeur de l'entreprise. Cet avantage, bien que remis en cause périodiquement, reste applicable en 2025 et attire de nombreux investisseurs soucieux d'optimiser la transmission de leur patrimoine.

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Concrètement, un investisseur peut acquérir un hôtel et organiser immédiatement sa transmission future en ne payant des droits de succession que sur 25% de la valeur de l'établissement. Cette perspective explique l'afflux récent d'investisseurs cherchant à bénéficier de cet avantage avant d'éventuelles modifications réglementaires.

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Les contraintes d'urbanisme renforcent la valeur d'existence

La raréfaction artificielle de l'offre

Les nouveaux Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) des grandes villes, à l'image de celui de Paris, compliquent considérablement la création de nouveaux établissements hôteliers. Il devient quasiment impossible d'acheter un bien immobilier pour le transformer en hôtel, ce qui renforce mécaniquement la valeur des établissements existants.

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Cette contrainte réglementaire crée une "valeur d'existence" qui protège les investisseurs actuels. Selon une étude interne, le nombre de créations d'établissements hôteliers en centre-ville a chuté de 40% entre 2020 et 2024, principalement en raison du durcissement des règles d'urbanisme.

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Un secteur à l'abri de la concurrence sauvage

Cette protection réglementaire distingue favorablement l'hôtellerie d'autres secteurs immobiliers commerciaux plus volatils. Contrairement aux bureaux ou aux commerces de pied d'immeuble, l'hôtellerie bénéficie d'une relative stabilité qui sécurise les investissements à long terme.

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L'équation économique et rendements de l'hôtellerie en 2025

Un modèle économique équilibré

L'hôtellerie présente l'avantage de combiner revenus récurrents et appréciation du capital. Contrairement à l'immobilier locatif traditionnel, soumis aux aléas des relations propriétaires-locataires, l'hôtel génère des revenus quotidiens diversifiés.

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Les établissements bien positionnés affichent des taux d'occupation moyens de 65% à 80% dans les grandes métropoles. À Paris notamment, le taux d'occupation atteint 76,4% en 2024 contre 82% en 2023. Cette baisse s’explique par un ralentissement de la demande avant et pendant les JO. Tandis qu'en région la Provence-Alpes-Côte d'Azur a atteint 80,8% en période de pointe. Cette régularité des revenus, combinée à la possibilité d'ajuster les tarifs en fonction de la demande, offre une flexibilité appréciable.

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Des rendements attractifs et performances solides

Malgré la hausse des prix d'acquisition, l'hôtellerie continue d'offrir des rendements nets compris entre 4% et 7% selon la localisation et le standing de l'établissement. Ces performances restent compétitives face aux placements financiers traditionnels, tout en offrant la sécurité d'un actif tangible.

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Les données de marché confirment cette attractivité : le secteur hôtelier a montré une remarquable capacité d'adaptation avec un chiffre d'affaires en hausse de +1,4% en 2024, permettant de compenser les pertes liées aux fluctuations économiques. Cette résilience se traduit par des taux de rentabilité internes qui se situent autour de 11% en France, un niveau particulièrement attractif dans l'environnement économique actuel.

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Les risques à ne pas sous-estimer

Une activité exigeante et chronophage

L'hôtellerie demeure une activité commerciale contraignante : ouverture 24h/24, 7j/7, gestion du personnel, respect des normes sanitaires et sécuritaires. Cette dimension opérationnelle ne convient pas à tous les profils d'investisseurs et nécessite soit une implication personnelle forte, soit une délégation de gestion professionnelle.

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La dépendance aux cycles économiques

Bien que résiliente, l'hôtellerie reste sensible aux variations de la conjoncture économique et aux événements exceptionnels. La crise Covid a rappelé cette vulnérabilité, même si la reprise a été remarquablement rapide.

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Perspectives et recommandations pour 2025

L'hôtellerie française s'impose comme un véhicule d'investissement de choix en 2025, particulièrement pour les investisseurs recherchant un actif tangible combinant revenus récurrents, avantages fiscaux et potentiel de transmission optimisée.

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Cette attractivité s'accompagne néanmoins d'une sélectivité accrue : seuls les établissements bien positionnés, correctement entretenus et bénéficiant d'un emplacement stratégique tireront pleinement parti de cette dynamique favorable.

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Pour les investisseurs tentés par l'aventure hôtelière, l'année 2025 représente une fenêtre d'opportunité, à condition de s'entourer d'experts capables d'identifier les actifs les plus prometteurs et d'accompagner efficacement la transition vers ce secteur d'activité spécifique.

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L'hôtellerie n'est peut-être pas un placement de père de famille au sens traditionnel, mais elle constitue aujourd'hui l'un des rares secteurs où investissement immobilier et activité commerciale se conjuguent harmonieusement pour créer de la valeur durable. En tant que véhicule d'investissement, elle offre une combinaison unique d'avantages fiscaux, de potentiel de rendement et de diversification patrimoniale qui séduisent une clientèle d'investisseurs de plus en plus large. Chez Huchet-Demorge, nous accompagnons depuis plus de 55 ans les investisseurs dans leurs projets hôteliers. Notre expertise du marché et notre connaissance fine des opportunités nous permettent de vous conseiller dans le choix de l'établissement le mieux adapté à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Contactez-nous !