Vente de son hôtel, quel retour sur investissement ?

Bonjour à toutes et à tous,

Comme vous le savez sans doute, notre cabinet est spécialisé dans les transactions de fonds de commerce d’hôtels et de boulangeries à Paris et en Île-de-France.

Aujourd’hui, nous allons parler de la première activité citée, à savoir l’achat et la vente d’hôtels.

Comment trouver la perle rare ? Quelles sont les différentes étapes avant de vous lancer ? Quelles sont les perspectives d’avenir sur ce véhicule d’investissement ? Des questions que nous avons déjà explorées.

Nous avons aussi discuté de la rentabilité d’un achat d’hôtel à Paris. Mais étrangement, la notion de retour sur investissement n’était pas encore tombée sur le tapis. Qu’à cela ne tienne, nous allons nous rattraper dans cet article.

Excellente lecture !

Vente de son hôtel : quelle rentabilité finale peut-on espérer au moment de la cession?

Quand on vend son hôtel, “le retour sur investissement” correspond au bilan total net de la rentabilité que le cédant peut espérer de sa prise de participation.

Bien sûr, plein de facteurs viennent faire monter le TRI (taux de rentabilité interne) de votre investissement, et donc votre ROI (return on investment) final : appréciation de l’actif au fil du temps (en fonction du bilan du fonds de commerce), durée de détention, appréciation du chiffre d’affaires...

Un investissement qui offre de belles perspectives

L’investissement en hôtellerie est objectivement un investissement très rentable.

À Paris, par exemple, les chiffres peuvent être étourdissants : la rentabilité pure oscille entre 30 et 50% et reste stable au fil des années. Logique étant donné que le taux d’occupation moyen de la capitale française est le meilleur d’Europe après Londres. Nous avons donc là un fonds de commerce particulièrement lucratif, susceptible d’enchanter bien des investisseurs.

En plus de ce taux de rentabilité annuel, l’appréciation des murs de l’hôtel tout au long de la période de détention (dans le cas où l’achat porte sur les murs + fonds) permet de profiter d’une plus-value non négligeable au moment de la vente.

Du côté des tendances du tourisme et des bilans extrêmement sains des fonds de commerce d’hôtel (malgré les crises), le retour sur investissement au moment de  la vente promet de continuer à délivrer des performances intéressantes… faisant de l’hôtellerie une véritable valeur refuge !

Un outil de diversification solide

Outil soumis à une fiscalité particulière, l’hôtellerie constitue une matière idéale pour diversifier son patrimoine. En plus de bénéficier de forts retours sur investissement tout au long des années de détention de son fonds de commerce d’hôtel, il faut rappeler qu’elle demeure une activité résiliente et stable : de quoi faire dormir l’investisseur sur ses deux oreilles ! Même en période extrême (la crise du coronavirus nous l’a démontré), l’hôtellerie sait tenir bon et reprendre de plus belle après la tempête (lien avec le nouvel article sur les leçons à tirer après ma crise du coronavirus).

Au global, avec une stratégie d’emprunt solidement construite et une gestion professionnelle de cet effet de levier, l’investisseur saura édifier un business-plan pertinent qui donnera des résultats capables d’enchanter les repreneurs futurs : en bref, votre investissement attirera les regards et vous n’aurez pas à craindre de la liquidité de votre fonds de commerce d’hôtel.

Investissement fiable, résilient, liquide, patrimonial… L’hôtellerie est un outil de diversification patrimonial étonnant qui mérite une attention toute particulière.

Un outil fiscal qui offre des avantages importants

Votre fonds de commerce est un outil commercial même lorsque vous détenez les murs. Le fonds de commerce aura toujours une valeur plus élevée que les murs ce qui permet à l’hôtel d’échapper à l’IFI..

En l’occurrence, cette particularité vous permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux indéniables, que ce soit au niveau de la transmission et lors de la cession de votre fonds d’hôtel.

Sachez également que sur le plan fiscal, votre fonds de commerce d’hôtel est soumis à l’IS. Cela change beaucoup de choses : cela peut vous permettre de limiter vos impôts, ce qui n’est pas le cas pour un particulier qui investit dans de l’immobilier locatif en direct par exemple. Rappelons aussi que l’hôtelier jouit de certains régimes fiscaux favorables : par exemple, il a la possibilité d’appliquer la loi TEPA, de quoi profiter d’avantages importants de défiscalisations et ainsi diminuer les charges de personnel.

Financement facilité et remboursable rapidement

Du fait de l’environnement favorable des taux d’intérêt, investir dans un hôtel permet un retour sur investissement décuplé. Avec un projet cohérent et fiable, vous êtes en mesure de bénéficier d’un financement moyennant un effort de 50% sur le prix d’acquisition.

En tout cas, c’est ce que nous préconisons chez Huchet-Demorge. La seconde moitié étant financée à l’aide d’un emprunt auprès d’un organisme bancaire spécialisé. Avec en moyenne un remboursement total qui s’opère au bout de 9 à 12 ans pour un fonds de commerce d’hôtel situé en Île-de-France (la moyenne des dossiers que nous suivons est de 11 ans), l’hôtelier peut jouir d’un effet de levier considérable.

Après ces 12 ans, vous vous retrouvez sans dette. Vous pouvez profiter pleinement de votre fonds de commerce, décider de le revendre pour empocher une plus-value ou profiter de la puissance d’un actif désendetté.

Exemple :

En payant 1 pour l’acquisition de 2 (grâce à votre endettement), vous vous retrouvez avec un fonds de commerce qui vaut au minimum 2 au bout du chemin (s’il ne s’est pas déprécié et que les qualités de rentabilité de votre fonds de commerce ont pu être préservées).

Vous pouvez choisir de :

1. Continuer à jouir de la nouvelle performance de votre hôtel, désormais allégé de ses obligations financières.

2. Revendre votre fonds de commerce sans plus-value. Dans ce cas, le prêt a permis d'acquérir un actif qui vous a rapporté tous les ans quelque chose, mais dont la valeur intrinsèque est restée la même au fil du temps.

3. Revendre votre fonds de commerce avec une plus-value. Dans ce dernier cas, la plus-value de cession est taxée sous le régime de la plus-value de cession de titres (loi Copé). Elle est donc soumise au taux de 12% de l’impôt société. À titre d’exemple, si votre plus value est de 1 000 000 €, vous devrez vous acquitter de 12% de l’impôt société actuel (qui est fixé à 25%). Après calculs, cela vous revient donc à payer 3% de plus-value soit 30 000 €.

Le TRI moyen pour un investissement en hôtel

L’investisseur profite durant toute la période de détention d’un hôtel de performances difficiles à égaler par ailleurs.

Le TRI moyen (taux de rentabilité interne) sur 10 ans est de 15%. Après avoir payé votre passif exigible (intérêts…), vous pouvez donc constater qu'il vous reste encore une bonne manne pour pouvoir réaliser des investissements complémentaires ou tout simplement renforcer vos fonds propres.

La rentabilité financière de votre hôtel est ainsi suffisante pour couvrir la dette contractée, générer des marges importantes et offrir un retour solide sur les capitaux investis. De quoi faire de votre hôtel, un actif idéal pour du moyen ou long terme (ou du très long terme, sur plusieurs générations).

Une transmission simplifiée grâce au pacte Dutreil

Grâce au pacte Dutreil auquel votre fonds de commerce d’hôtel est éligible, vous avez la possibilité de simplifier et d’optimiser fiscalement la transmission de votre patrimoine hôtelier.

En réalisant une transmission de votre vivant à vos ayants-droits, vous leur faites bénéficier d’une exonération de 75% de la valeur totale de la société ou fonds de commerce transmis. De quoi conserver le patrimoine familial en diminuant une bonne partie de l’impôt et en optimisant le retour sur investissement de votre famille sur le très long terme.

Par exemple, dans le cadre où la valeur patrimoniale d’une société détenue par Monsieur Dupont est de 5 000 000 d’euros, une donation avec le dispositif Dutreil à son fils lui fait bénéficier d’une exonération partielle de la base imposable de 75%, ce qui nous ramène à une base imposable de 1 250 000 euros.

Sans ce dispositif, la base taxable aurait été l’intégralité des 5 000 000 euros..

Vente de son hôtel avec ou sans murs, une différence sur votre ROI ?

Plusieurs formules à rentabilité variable sont possibles quand on investit dans un hôtel.

1. Il est possible de consacrer l’investissement aux “murs” seulement. Ici, l’investissement est purement immobilier. On devient bailleur et on perçoit des loyers. Le risque est minime et les efforts consentis sont moins importants. Le rendement suit nécessairement l’ampleur de la prise de risque et reste faible (6%/an net en moyenne). Dans ce cas de figure, les murs peuvent rentrer dans la base imposable pour l’IFI ce qui diminuera vos revenus générés par le loyer.
2. On investit seulement dans le fonds de commerce, avec un rendement d’à peu près 10 à 15%/an, avec une prise de risque plus conséquente.
3. On investit à la fois dans le fonds de commerce et les murs : cette association permet d’optimiser la rentabilité de l’hôtel. Le rendement attendu est plus difficile à prévoir dans cette situation et dépend en grande partie de l’habileté de l’hôtelier-investisseur. Au moment de la vente, il est possible de bénéficier de 2 facteurs positifs : d’une part l’appréciation du fonds de commerce, d’autre part celle des murs (qui suit plus ou moins les prix de l’immobilier). De quoi bénéficier d’un potentiel de retour sur investissement très intéressant.

Selon l’objet de l’acquisition, vous voyez que le retour sur investissement dans le cadre de la vente de votre hôtel sera variable, et naturellement en accord avec le niveau de prise de risque consenti.

Une augmentation des fonds propres (ou du patrimoine) significatives grâce à l’effet de levier

Grâce à l’effet de levier, si l’hôtelier revend son entreprise au bout de 10 ans de détention, en général son prêt est remboursé et il s’est considérablement enrichi.

Prenons un cas concret. Un hôtelier achète pour 2 millions d’euros et consent à un apport personnel de 50% (il a apporté 1 million d’euros). Il se retrouve au bout du chemin avec un actif qui vaut le double de ce qu’il a apporté initialement (si les performances restent stables, au minimum). S’il décide de le céder après la fin du remboursement, l’hôtel peut donc être revendu à 2 millions d’euros au minimum, ce qui lui permet de doubler son capital de départ en l’espace de 10 ans..

Et encore, il s’agit là d’un ordre de grandeur avec une optique prudente. Puisque si cet hôtelier a fait des choix judicieux, il pourrait se retrouver avec un fonds de commerce nettement plus apprécié au terme de sa période de détention. Il pourrait potentiellement revendre son entreprise 2,5 millions d’euros et réaliser une performance financière brute de 150 % en 10 ans.

À noter :

Le vendeur devra présenter aux acheteurs potentiels les bilans comptables des résultats des 3 dernières années, de quoi leur donner l’eau à la bouche et leur montrer de quoi l’actif est capable. Si l’opération globale du vendeur se révèle être un succès évident, les effets seront positifs sur la valeur vénale de l’actif en question. L’optimisation du timing de vente, outre l’aspect fiscal, est aussi capitale sur le plan purement financier.

Une fois que le remboursement est effectué, la revente n’est pas forcément la seule option sur la table. Il est aussi tout à fait possible de continuer à renforcer ses fonds propres, proposer des innovations originales et de nouveaux services au sein de l’hôtel, trouver d’autres voies de commercialisation de son offre (réseaux sociaux etc), de quoi poursuivre une stratégie tournée vers l’appréciation de votre fonds de commerce pour optimiser la plus-value au moment de la revente.

Soyez accompagné dans la vente de votre hôtel

Pour obtenir le meilleur retour sur investissement, un certain nombre de contraintes et particularités risquent de vous barrer la route. En la matière nous ne pouvons donc que vous conseiller de vous entourer de spécialistes qui sauront vous aiguiller et vous proposer les solutions les plus adaptées à votre situation.

Nous nous tenons donc à votre disposition !

Merci pour votre lecture.