Quelques conseils précieux pour la transmission d’un patrimoine hôtelier

Bonjour à toutes et tous.

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Plusieurs options se présentent quand le propriétaire d’un hôtel souhaite s’en séparer, et ce quelle que soit la raison qui le motive : un changement de vie, un âge qui avance, le début d’une nouvelle aventure, etc.

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Si certaines situations débouchent sur un acte de vente au profit d’un acquéreur jusque-là inconnu, il arrive également que l’hôtel - ou les biens hôteliers regroupés sous une même enseigne - fasse l’objet d’une transmission familiale.

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Que se passe-t-il dans ce cas précis ? Quelles sont les précautions à prendre pour assurer la transmission d’un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions, notamment sur un plan fiscal ? Ces questions-clés sont au cœur de cet article.

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Dans tous les cas, un hôtel est d’abord un outil commercial

Comme notre blog contient déjà plusieurs articles centrés sur la vente d’un bien hôtelier, nous avons ici choisi de nous arrêter sur une autre alternative pour faire passer les clés d’une main dans une autre : la transmission de son patrimoine hôtelier à ses enfants.

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Dans ce contexte et avant toute autre réflexion, il faut rappeler qu’un établissement hôtelier est un outil commercial, exploité par une société. Aujourd’hui, on ne peut plus gérer un hôtel - et a fortiori un complexe hôtelier composé de plusieurs bâtisses - en nom propre.

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Derrière chaque hôtel, du plus petit au plus grand, il y a donc toujours une société à laquelle sont rattachés les salariés qui travaillent pour l'hôtel.

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Pour le propriétaire qui souhaite transférer une société hôtelière de ce type à ses enfants, il existe en France un mécanisme plutôt favorable : le Pacte Dutreil.

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Pacte Dutreil, un abattement significatif

Instauré par la loi 2003-721 du 1er août 2003, le dispositif connu sous le nom de pacte Dutreil a été spécialement pensé pour permettre la transmission familiale d’une entreprise - hôtelière ou autre - en profitant de conditions fiscalement avantageuses.

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Selon les conditions, la transmission d’une l’entreprise hôtelière des parents vers leurs enfants peut ainsi bénéficier d’un abattement de 75 % sur la valeur de l'entreprise.

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Ce n’est pas tout. On peut en effet préciser que cet abattement est cumulable avec une réduction sensible (50%) des droits de donation si le cédant est âgé de moins de soixante-dix ans au moment de la transaction.

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Imaginés pour assurer la viabilité de certaines entreprises, ces avantages sont évidemment liés à quelques obligations, à commencer par la signature d’un engagement dans le chef des enfants, à savoir le fait de conserver les titres de l’entreprise pendant une période minimale de deux ans.

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Dans tous les cas, qu’il s’agisse d’une donation imminente ou d’une succession à terme, le cédant a tout intérêt à bien s’informer en amont pour ne pas passer à côté des avantages de ce dispositif.

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Les conseillers Huchet-Demorge sont naturellement à votre disposition pour étudier votre situation particulière et faire un point concret sur la façon de procéder pour préserver vos intérêts.

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Une économie considérable dans la transmission du patrimoine hôtelier

Dans les grandes lignes, quand les conditions du pacte Dutreil sont réunies, cela signifie donc qu’un hôtel qui vaut 10 millions d’euros peut se transmettre d’ascendant à descendant pour une valeur de l’ordre de 2,5 millions.

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En aval, c’est naturellement sur ce montant de 2.5 millions d’euros que seront calculés les droits à payer par les bénéficiaires de la transmission.

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Quand on sait, parallèlement, qu’il y a des abattements de cent mille euros par enfant tous les 15 ans, ce dispositif offre une grande flexibilité à l'hôtelier pour transmettre son patrimoine plus ou moins gratuitement. Il y a certes un coût, comme dans toute opération, mais il est infiniment plus raisonnable que si le parent devait transmettre son hôtel en tablant sur la valeur effective de dix millions.

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Pas d’obligation professionnelle dans le chef des enfants

Contrairement à ce que nous entendons parfois, il est utile de préciser un point : lors d’une transmission de patrimoine hôtelier réalisée avec le pacte Dutreil, il n’y a aucune obligation pour les enfants de travailler dans l’établissement.

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Le propriétaire d’un hôtel peut donc convenir d’un pacte Dutreil et profiter des avantages évoqués ci-avant sans que ses descendants aient une quelconque activité dans l’établissement en question.

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D’autres cas de figure peuvent se présenter, notamment quand une holding intervient dans le schéma financier. La transmission peut alors se nouer avec la société qui exploite l'hôtel ou avec la société holding qui détient l'entreprise propriétaire de l'hôtel. Pour faire court, si vous avez la société A qui détient le fond de commerce de l'hôtel B, vous pouvez conclure un pacte Dutreil directement sur cette société là, ou alors sur la société C qui détient elle même la société A.

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Quand la démarche intervient via la société C, c’est parce que la famille propriétaire possède plusieurs hôtels. Si elle en possède deux, par exemple, le pacte Dutreil établi avec la holding s’appliquera de facto sur la transmission des deux établissements. À défaut de holding, le pacte conclu avec la société A se limiterait à la transmission de l’hôtel concerné.

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Et sans pacte, comment procéder ?

Une autre solution pratiquée par certains ascendants consiste à vendre l’hôtel à leurs enfants à un prix qui peut être un peu moins cher que le prix du marché. Mais comme tout hôtelier, vous le savez : l’estimation financière d’un hôtel - nous y viendrons dans un prochain article - repose sur une série d’éléments tangibles et mesurables. La simple différence entre fonds de commerce et murs et fonds, telle qu'abordée dans ce papier, influe grandement sur le montant de la transaction.

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Si vous optez pour ce type de vente - donc sans souscrire aux engagements de la loi d’août 2003 - il ne faut pas que le prix du bien soit au ras des pâquerettes. À défaut d’une estimation correcte et justifiable, l’administration fiscale ne manquera pas d’estimer votre sous-estimation comme un dôle.

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Ce choix de transmission passe donc par une estimation sérieuse de la valeur de l’hôtel qui fait l’objet du contrat, mais ce type de transfert peut très bien s’envisager.

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Avec un prix de transfert proche de la valeur normale, l’ascendant peut évidemment faciliter la vie de l'enfant repreneur en proposant des conditions de paiement allégées. Plusieurs solutions existent pour souscrire ce qu’on appelle un crédit vendeur avec un paiement étalé dans le temps.

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Anticiper la transmission de son patrimoine hôtelier : le point commun de toutes les solutions

Quelle que soit la piste privilégiée par les propriétaires qui souhaitent transmettre leur hôtel - avec ou sans s - dans un esprit dynastique, deux observations sautent au yeux :

• Cette formidable attention ne doit en aucun cas se transformer en cadeau empoisonné.
• Les avantages et inconvénients de chaque option méritent une attention soutenue pour s’assurer de faire le meilleur choix.

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Forte de son expérience spécifique dans l’univers hôtelier, l’équipe Huchet-Demorge se réjouit de vous entendre ou de vous recevoir pour étudier votre situation de transmission. N’hésitez donc pas à nous contacter.