Diversification de patrimoine : pourquoi investir dans l’hôtellerie à Paris

Bonjour à toutes et à tous,

Pommes de terre, wasabi, truffes ou encore asperges vertes. Pour obtenir le meilleur rendement de son terrain, un cultivateur compose avec des milliers de possibilités. Pour faire les meilleurs choix, sa réflexion se base sur plusieurs facteurs : sa connaissance de la plante, le prix de départ, le prix de vente, la chance de réussite, le climat, le type de terre de sa parcelle, etc.

Non, rassurez-vous, vous n’êtes pas tombé sur un article de La France Agricole, mais ce qui précède ressemble étonnamment au monde du placement et de l’investissement. Pour faire fructifier son capital monétaire et générer des revenus complémentaires, il faut aussi se confronter à de multiples choix : investir directement dans la bourse, l’immobilier, les énergies, les sociétés.

Face à tous ces véhicules d’investissement, il n'est pas toujours évident pour l’investisseur de savoir où donner de la tête ! Pour vous aider à clarifier vos choix, cet article s’intéresse à un type d’investissement que nous maîtrisons depuis plus de 30 ans : l’hôtellerie à Paris.

Comme vous allez le voir, bien qu’il ne soit pas le plus connu, il offre son lot d’avantages.

Bonne lecture.

L’hôtellerie, un outil commercial

L’hôtellerie, c’est parfois l’achat de murs et en ce sens, on peut le rapprocher d’un investissement immobilier. Mais c’est aussi et surtout l’achat d’un fonds de commerce, et pas de n’importe quel type !

Bien que le montant d’un fonds de commerce d’hôtel à Paris soit relativement important - plusieurs millions d’euros - cela reste un outil commercial léger. La masse salariale de ce type de structure est relativement faible. Comme nous l’expliquions dans notre article sur la rentabilité d’un hôtel à Paris, l’hôtel moyen de la capitale fait 34 chambres et compte en moyenne un personnel de 10 personnes seulement. La gestion hôtelière (frais de gestion…) et le management hôtelier sont d’ailleurs deux facteurs qui souvent ne posent pas de réel problème (peu de turn-over, des équipes très professionnelles, des coûts très prévisibles…). Il s’agit d’un monde financier stable et calme.

Un hôtel à Paris est donc un outil qui vaut une somme non négligeable, qui n’est pas (vraiment) de l’immobilier (au sens traditionnel) et qui a une structure légère. L’hôtellerie permet ainsi d’investir simultanément dans des actifs immobiliers et dans le capital d’une entreprise, avec des avantages fiscaux non négligeables, un bon rendement et des possibilités de plus-values importantes. Pour celui qui souhaite développer son patrimoine,  l’investissement dans l’hôtellerie est un compromis très intéressant.

Les caractéristiques d'imposition de l’hôtellerie

Le fait d’investir votre patrimoine dans un fonds de commerce plutôt que dans la pierre n’offre pas uniquement l’opportunité d’avoir une structure légère. L’imposition sur ce type d’investissement est aussi beaucoup plus avantageuse.

Grâce aux frais de fonctionnement, aux travaux réguliers et à l’agilité de l’activité, il est possible d’amortir ses impôts d’une façon avantageuse. Grâce à une gestion intelligente, de nombreux hôteliers ne paient pas d’impôts avant plusieurs années. Contrairement au particulier qui se retrouve vite confronté à une double imposition quand il investit dans la pierre : impôts personnels et IFI.

Mais ce n’est pas tout ! L’hôtel est un outil qui peut être transmis à moindre frais grâce au pacte Dutreil. Contrairement à l’immobilier, où les frais de transmission sont très élevés, même lors d’une transmission de son vivant.

Comme vous pouvez le voir, l’agilité et les avantages de ce type d’investissement sont loin d’être anodins. Et nous n’avons qu'effleuré le sujet.

L’hôtellerie à Paris, un investissement sécurisé

Ne soyons pas dupes ! Si le TRI moyen sur 10 ans d’un hôtel à Paris est de 10% et que sa rentabilité oscille entre 40 et 50%, d’autres véhicules peuvent s’avérer plus performants. Mais à quel prix ? Au grand jeu du Monopoly pour adultes, il existe une constante invariable : plus le taux est important, plus le risque est élevé.

C’est la connaissance de cette loi indéfectible qui fait que chacun cherche évidemment à trouver le rapport taux/risque le plus intéressant. Et sur ce point, force est de constater  que l’hôtellerie à Paris n’a pas à rougir. Car le taux confortable proposé par cet investissement s’accompagne d’une sécurité rarement observée et d’une résilience de marché peu commune. Notre longue expérience sur ce marché nous a permis de nous en rendre compte. Si la crise des Subprimes, les attentats, les gilets jaunes ou encore le Covid 19 ont logiquement impacté les rentrées, nous avons pu constater que tous les hôteliers ou presque ont réussi à garder le navire à flot. L’hôtellerie permet ainsi de se constituer un patrimoine durable. Et ce, sans prendre trop de risques.

La stabilité du marché hôtelier à Paris

Jouer son capital en bourse peut offrir des résultats spectaculaires, mais il est difficile, voire impossible d’obtenir une stabilité sur le long terme et de gérer sans tensions son capital-investissement. Quand vous investissez en bourse, vous savez que certains placements spéculatifs ou volatils peuvent vous faire passer des nuits bien agitées.

Si on omet les dividendes attribués à date fixe, la diversification du patrimoine boursier exige d’obtenir aussi des rentrées et des sorties fluctuantes. Cette absence de vision pratique sur le cashflow à venir offre difficilement l’obtention d’un effet de levier et complique la gestion de patrimoine.

À l’inverse, l’hôtellerie à Paris et sa régularité permettent d’obtenir le financement d’un organisme plus aisément. Un moyen de passer à la vitesse supérieure côté finances, sans prendre des risques inconsidérés. Le niveau de risque d’un investissement en hôtellerie permet d’équilibrer votre gestion d’actifs, de bénéficier de bonnes rétributions monétaires et de construire un portefeuille particulièrement résilient et avantageux.

Pourquoi investir dans l’hôtellerie à Paris plutôt que dans une autre ville ?

Nous l’avons vu, investir dans un fonds de commerce d’hôtel offre une certaine sérénité. Mais pour que ce soit vrai, il faut tout de même bien choisir son emplacement. Et en termes d’emplacement, Paris et l’Île-de-France se placent sur le haut des marches. Avec un taux d’occupation moyen situé entre 79 et 85%, parfois 100% pour certains hôtels, la capitale bat tous les records. À titre de comparaison, une ville comme Lyon a un taux moyen de 75% et une fois que nous sortons de la liste des 10-20 plus grandes villes et de quelques exceptions comme la Côte d’Azur, le taux baisse à 60-65%. Le taux exceptionnel de Paris et l’historique du marché de la ville sont des arguments de choc lors de la demande d’un financement.

Mais le taux d’occupation n’est pas le seul point qui plaide en faveur de Paris. Avec seulement 1800 hôtels et une moyenne annuelle de 75 transactions, les hôtels franciliens gardent leur valeur et la voient même augmenter, année après année.

La polyvalence de la grande ville

Troisième avantage : l’attractivité de la capitale. Le rayonnement international de la France et en particulier celui de Paris bénéficie au marché hôtelier. D’abord, parce que cela permet d’avoir un nombre de touristes important chaque année, mais aussi parce que les investisseurs étrangers n’hésitent pas à investir à Paris. Grâce au faible nombre de transactions et à l’intérêt des investisseurs étrangers, la liquidité d’un fonds de commerce d’hôtel parisien est excellente. C’est une autre différence notable entre l’immobilier classique et l’hôtellerie.

Pour finir, rappelons que Paris coche toutes les cases de “l’aimantation” touristique : animation, gastronomie, monuments, patrimoine culturel, etc. C’est pour cette raison que l’OMT (organisation mondiale du tourisme) prévoit que le nombre de touristes y doublera d’ici 2040. Investir dans l’hôtellerie aujourd’hui pourrait bien, en plus d’une sécurité implacable, offrir des taux de rendement encore jamais vu dans le domaine. Et comme le rappellent nombre de journaux, l'économie française reste d’ailleurs, pour les investisseurs étrangers, la plus attractive de tous les pays européens.

Investir dans l’hôtellerie à Paris, le meilleur choix pour diversifier son patrimoine

Alors ? Wasabi, truffes ou pommes de terre ? Avant de faire votre choix, voyons les points synthétiquement :

1. Structure légère et agile ;
2. Imposition avantageuse ;
3. Transmission moins onéreuse ;
4. TRI sur 10 ans de 10 % et rentabilité pure entre 40 et 45% ;
5. Sécurité et résilience ;
6. Stabilité ;
7. Financement facilité (emprunt…);

Efforçons-nous de rester objectifs : d’autres investissements offrent aussi leur lot d’avantages. Mais après des dizaines d’années sur le marché, nous sommes convaincus que les outils commerciaux que nous proposons ont un fort intérêt. Et grâce à cet article, peut-être y penserez-vous lors de votre prochain investissement.

Si c’est le cas, sachez que nous sommes à votre entière disposition pour vous accompagner tout au long de votre projet. Du repérage de l’hôtel à la signature du contrat, en passant par la recherche de financement, Huchet-Demorge met son expertise à votre service. Alors n’hésitez pas à nous contacter.

Merci pour votre lecture.