Ratio de loyer hôtelier 2025 : usages de marché et prise en charge de l’article 606
Bonjour à toutes et à tous,
Dans une transaction hôtelière, le prix attire l’attention. Le bail, lui, conditionne la valeur réelle.
En 2025, alors que les chiffres d’affaires ont progressé dans de nombreuses destinations depuis la sortie de crise sanitaire, une question revient systématiquement lors des renouvellements : les usages locatifs ont-ils évolué ? Les propriétaires cherchent-ils à capter une part plus importante de la performance ? Les exploitants acceptent-ils des ratios plus élevés ?
La réponse mérite d’être examinée avec précision. Car malgré la hausse des chiffres d’affaires, les équilibres de marché n’ont pas profondément dévié.
Bonne lecture.
Le ratio de loyer : un repère économique structurant
Dans l’hôtellerie, le loyer s’analyse traditionnellement en pourcentage du chiffre d’affaires. Ce mode de lecture n’est pas anodin. Il permet d’évaluer immédiatement si la charge locative reste compatible avec la structure d’exploitation.
En 2025, lors des renouvellements de baux ou des nouvelles prises à bail observées dans le cadre de transactions, le ratio de loyer se situe majoritairement entre 10 et 13 % du chiffre d’affaires.
Ce n’est pas un chiffre arbitraire. C’est un équilibre de marché.
En dessous de cette fourchette, le propriétaire peut considérer que la rentabilité immobilière n’est pas optimisée. Au-dessus, le risque apparaît rapidement du côté de l’exploitant : réduction de la capacité d’investissement, tension sur la trésorerie, moindre résilience en cas de ralentissement.
Ce ratio constitue donc un point de rencontre entre deux logiques économiques différentes : celle du capital immobilier et celle de l’exploitation opérationnelle.
Pourquoi le pourcentage diminue-t-il dans l’hôtellerie haut de gamme ?
Un élément intéressant se confirme en 2025 : plus l’établissement est positionné sur un segment haut de gamme ou très haut de gamme, plus le pourcentage de loyer tend à se situer dans la partie basse de la fourchette.
Ce phénomène peut surprendre à première vue. Un hôtel générant un chiffre d’affaires élevé pourrait supporter un loyer proportionnellement plus important. En réalité, la structure de coûts vient modifier l’analyse.
Dans l’hôtellerie haut de gamme, la masse salariale est plus lourde, les standards de service plus exigeants, les investissements en rénovation plus fréquents et les charges fixes plus importantes. La performance brute ne reflète pas la marge réelle.
Un loyer trop ambitieux viendrait mécaniquement réduire la capacité d’investissement et, à terme, fragiliser l’actif lui-même. Le marché a intégré cette réalité. Le ratio s’ajuste en conséquence.
Comparatif éclairant : la boulangerie
Pour mesurer la spécificité du modèle hôtelier, il est utile de comparer avec un autre secteur que nous accompagnons régulièrement : la boulangerie.
Dans ce domaine, le ratio de loyer se situe généralement entre 4 et 7 % du chiffre d’affaires. L’écart avec l’hôtellerie est significatif.
La boulangerie repose sur un modèle à rotation rapide, une structure de charges différente et un actif immobilier souvent moins capitalistique. L’hôtellerie, à l’inverse, immobilise un actif lourd, nécessite des investissements réguliers et dépend davantage de la qualité du bâtiment lui-même.
Cette comparaison permet de comprendre pourquoi le ratio de 10 à 13 % en hôtellerie n’est pas excessif : il correspond à la nature même de l’activité.
L’article 606 : un transfert de risque de plus en plus fréquent
Un autre point stratégique se confirme en 2025 : la prise en charge des travaux relevant de l’article 606 du Code civil par le locataire devient plus fréquente dans l’hôtellerie.
Traditionnellement, les “gros travaux” structurels relèvent du propriétaire. Pourtant, dans de nombreux dossiers, l’exploitant accepte d’en assumer la charge.
Pourquoi ?
Parce que cela permet au bailleur de sécuriser un loyer net, sans incertitude majeure liée à d’éventuelles dépenses lourdes. En contrepartie, l’exploitant négocie généralement un niveau de loyer cohérent, une durée ferme plus longue ou des modalités d’indexation encadrées.
Ce mécanisme modifie subtilement le partage du risque entre propriétaire et exploitant. Il renforce la dimension stratégique du bail.
Hausse du chiffre d’affaires : pourquoi les loyers n’ont pas explosé
Ces dernières années ont été marquées par une progression significative des chiffres d’affaires dans de nombreuses destinations. On aurait pu imaginer une hausse proportionnelle des loyers.
Ce n’est pas ce que l’on observe.
La raison est simple : les charges d’exploitation ont augmenté dans des proportions comparables. Énergie, masse salariale, inflation des coûts de rénovation, exigences réglementaires… La hausse du chiffre d’affaires ne se traduit pas mécaniquement en hausse de marge.
Le marché a intégré cette réalité. Les ratios locatifs se maintiennent donc dans des fourchettes stables.
Le bail : outil de partage de valeur
En 2025, plus que jamais, le bail hôtelier apparaît comme un outil de partage de valeur.
Un bail déséquilibré peut affaiblir durablement un établissement.
Un bail trop favorable au propriétaire peut compromettre la capacité d’investissement.
Un bail trop favorable à l’exploitant peut réduire l’attractivité immobilière de l’actif.
Les renouvellements actuels montrent que le marché reste pragmatique. Les usages se maintiennent, les ratios restent cohérents, et la négociation s’inscrit dans une logique d’équilibre.
Pourquoi ces sujets sont stratégiques en transaction ?
Dans une cession, l’analyse du bail est déterminante.
Le montant facial du loyer ne suffit pas. Il faut examiner le ratio réel rapporté au chiffre d’affaires, la répartition des travaux, la durée résiduelle, les clauses d’indexation et la capacité d’absorption en cas de baisse d’activité.
Un bail structuré intelligemment sécurise la valeur de l’actif. À l’inverse, un déséquilibre peut freiner un acquéreur ou affecter le prix de transaction.
Conclusion
L’année 2025 confirme que, malgré les évolutions de marché, les usages en matière de baux hôteliers restent remarquablement stables.
Le ratio de 10 à 13 % du chiffre d’affaires demeure la référence.
La prise en charge de l’article 606 par le locataire progresse.
L’équilibre économique exploitant-bailleur reste la clé.
Chez Huchet-Demorge, nous analysons ces paramètres au cœur des transactions que nous accompagnons. Anticiper un renouvellement, structurer un bail ou en mesurer l’impact patrimonial constitue aujourd’hui un enjeu stratégique majeur.
Si vous envisagez un renouvellement ou une opération de cession, ou une acquisition, il peut être pertinent d’en discuter en amont.
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