November 29, 2021

La transmission de votre patrimoine hôtelier ou boulanger : le pacte Dutreil

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Investir dans l’hôtellerie ou la boulangerie offre, au-delà d’une rentabilité, la possibilité de transmettre son patrimoine de son vivant et de profiter d’avantages fiscaux importants.

Dans le domaine de la transmission de patrimoine, le fait d’investir dans un fonds de commerce avec ou sans les murs offre des opportunités fiscales intéressantes.

Les investisseurs/entrepreneurs doivent donc en avoir pleinement conscience pour faire les choix de placement les plus judicieux.

Peut-être que vous n'en êtes pas encore à ce type de réflexion, mais quand viendra l’heure pour vous de prendre congé et de penser à la transmission de votre patrimoine immobilier, vous serez certain que votre famille pourra s’en tirer à bon compte !

Comme disait Warren Buffet : “Quelqu’un s’assoit à l’ombre aujourd’hui parce que quelqu’un d’autre a planté un arbre il y a longtemps.” !

Les problèmes de transmission du patrimoine immobilier

Dans le domaine de l’immobilier conventionnel, l’investisseur particulier est facilement confronté à toute une flopée de contraintes plus ou moins dissuasives.

Le casse-tête : investir dans un bien immobilier rentable à la fiscalité avantageuse

Impôts personnels, IFI, droits de mutation, problèmes de double imposition… L’investisseur particulier peu aguerri peut rapidement s’avérer limité en termes d’investissements immobiliers lucratifs qui permettent de bénéficier de réels avantages fiscaux, notamment pour ce qui touche à la transmission patrimoniale.

Plusieurs dispositifs peuvent être utilisés, mais il est parfois difficile d’en dégager une rentabilité satisfaisante. Surtout si vous choisissez une société de gestion pour s'occuper de votre location.

Personne n’a envie d’investir dans un bien peu rentable mais facile à transmettre ou le contraire : un bien rentable mais difficile à transmettre… Avec l’investissement dans l’hôtellerie et grâce au pacte Dutreil, vous saurez répondre à ces deux objectifs sans difficulté !

Attention aux frais de transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants

Au-delà de 1 805 677 € de parts taxables, les droits de succession sont de 45% pour vos héritiers en ligne directe (entre enfants et parents ou inversement).

Autant dire que vos enfants risquent de se retrouver avec de gros soucis si la transmission de votre important patrimoine immobilier n’a pas été préparée.

C’est pourquoi nous vous suggérons de songer à diversifier votre patrimoine immobilier, notamment grâce à l’hôtellerie.

Pacte Dutreil : une transmission patrimoniale optimale

Lorsque vous investissez dans le fonds de commerce d’un hôtel ou d’une boulangerie, vous investissez en fait dans une entreprise. Grâce à cette caractéristique, vous pouvez opter pour le pacte Dutreil qui vous permet de transmettre ce fonds de commerce de votre vivant à vos ayants-droits !

Si la société qui détient votre fonds de commerce détient en plus les murs, et que vous transmettez votre entreprise, vous transmettez in extenso son patrimoine immobilier, car les murs sont inscrits aux actifs de l’entreprise.

Le pacte Dutreil : une arme parmi d’autres

Avant même de parler du pacte Dutreil, sachez que chacun de vos enfants dispose d’un abattement de 100 000 € par parent sur ce type d’actif. Une entreprise d’une certaine valeur peut donc être transmise sans soumettre vos enfants à de quelconques droits de mutation.

En réalisant un pacte “Dutreil”, vous bénéficiez d’une exonération de 75% de la valeur totale de la société ou fonds de commerce transmis.

Petite astuce complémentaire :

La reprise d’une entreprise d’une certaine valeur peut justifier qu’on étale sa cession dans le temps. Dans ce cas, nous vous conseillons de vous y prendre le plus tôt possible pour profiter de la reconstitution de l’abattement en ligne directe tous les 15 ans !

En vous y prenant correctement, vous pourrez donc transmettre votre patrimoine avec exonération totale d’impôts.

Attention cependant à bien vous mettre d’accord avec vos enfants pour assurer le passage de flambeau, car certaines contraintes ne permettent pas de réaliser un pacte Dutreil.

Il faut notamment que vos enfants s’engagent à conserver l’entreprise transmise pendant 5 ans minimum.

Pour vous assurer que tout se déroule comme prévu, n’hésitez pas à prendre contact avec nous. Nous serons ravis de mettre notre longue expérience à votre disposition !

Pourquoi l'hôtellerie est-elle avantageuse pour la transmission de patrimoine ?

Investir dans un hôtel ou une boulangerie revient à détenir une entreprise. Contrairement à l'immobilier classique, ce statut permet d'utiliser des dispositifs professionnels comme le Pacte Dutreil, qui réduit drastiquement la fiscalité lors de la transmission aux héritiers.

Quels sont les risques de transmettre un patrimoine immobilier classique ?

Sans préparation, les droits de succession en ligne directe peuvent atteindre 45 % au-delà de 1,8 million d'euros de parts taxables. Cela peut forcer les héritiers à vendre les biens pour payer l'impôt, là où l'investissement professionnel offre des abattements bien plus protecteurs.

Qu’est-ce que le Pacte Dutreil et quel est son principal avantage ?

Le Pacte Dutreil est un dispositif fiscal permettant de bénéficier d'une exonération de 75 % de la valeur de l'entreprise (fonds de commerce d'hôtel ou boulangerie) lors d'une donation ou d'une succession, sous réserve d'un engagement de conservation des titres.

Peut-on transmettre les murs d'un hôtel avec le Pacte Dutreil ?

Oui, à condition que les murs soient inscrits à l'actif de l'entreprise qui exploite le fonds de commerce. Dans ce cas, l'exonération de 75 % s'applique à l'ensemble (murs et fonds), optimisant ainsi la transmission du patrimoine immobilier professionnel.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Pacte Dutreil ?

Les héritiers ou donataires doivent s'engager à conserver l'entreprise pendant au moins 5 ans. Le donateur ou l'un des repreneurs doit également exercer une fonction de direction dans la société pendant une durée déterminée par la loi.

Comment cumuler le Pacte Dutreil avec l'abattement de 100 000 € ?

Le Pacte Dutreil s'ajoute à l'abattement légal de 100 000 € par enfant et par parent (renouvelable tous les 15 ans). En combinant ces deux leviers, il est souvent possible de transmettre une entreprise hôtelière de grande valeur avec une exonération totale d'impôts.

Pourquoi faut-il anticiper la transmission de son vivant ?

Anticiper permet d'étaler la cession dans le temps et de profiter de la reconstitution des abattements tous les 15 ans. Cela permet aussi de préparer le passage de flambeau opérationnel et d'assurer la pérennité de l'activité commerciale tout en sécurisant l'avenir financier de ses enfants.

Article rédigé par

Virgil Dablon