Investir dans un hôtel à Paris : quel capital ?

Bonjour à toutes et tous,

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Comme vous le savez plus que probablement, Huchet-Demorge est spécialisé en gestion et transaction de fonds de commerce d’hôtel. Nous intervenons sur le marché parisien depuis plusieurs décennies et désormais dans toute la France. Nous avons donc une connaissance approfondie de ce marché et souhaitons en faire bénéficier les visiteurs de notre site internet.

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Si vous êtes tombé sur ce sujet, c’est que vous songez à vous lancer dans l’investissement hôtelier à Paris. Une perspective prometteuse, certes, mais l’accès à ce type de placement peut se révéler difficile d’un point de vue purement financier, notamment en termes de capital, et il existe quelques pièges dans lesquels il vaut mieux ne pas tomber. Avant d’investir, vous devez être conscient de la nature spécifique de ce support d’investissement.

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La question qui viendra très rapidement à la bouche de tout investisseur précautionneux sera la suivante : quel capital dois-je engager dans mon investissement en hôtellerie ? Comment mettre en place une stratégie sûre et efficace pour ce type d'affaires ?

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Réponse dans cet article !

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Investir dans un hôtel à Paris : quel est le prix d’acquisition ?

Investir dans un hôtel en direct à Paris peut se faire de multiples manières, selon l'activité envisagée.

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Selon votre approche, vous n’aurez ni à engager la même somme de capital, ni le même temps ou encore la même énergie (ni n’aurez à jouir du même degré de compétences en gestion).

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Fonds de commerce d’hôtel

Un fonds de commerce d’hôtel à Paris se vend entre 3,5 et 5,5 fois le chiffre d’affaires annuel, même en période d’inflation. Étant donné le capital que requiert un tel investissement, ce sont souvent les professionnels hôteliers, des groupes d’associés dont les rôles sont bien définis en amont ; ou bien des fonds d’investissement qui sont les principaux acteurs sur le marché.

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Les cessions de fonds de commerce d’hôtels représentent plus de 70% des transactions.

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Dans ce cas de figure, vous devenez chef d’entreprise. Il vaut donc mieux être bien formé, notamment en gestion, puisque vous allez devoir répondre à un certain nombre de responsabilités liées à l'activité hôtelière. Le cas échéant, vous pourrez toujours choisir un gérant professionnel, moyennant des frais de personnel supplémentaires que vous devrez intégrer dans votre business plan.

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On ne va pas vous le cacher : les hôtels parisiens ne sont pas accessibles à tout le monde. Mais ce qui compte surtout, c’est moins l’engagement de votre capital de départ que la qualité de votre business plan, dans son ensemble, et votre capacité à générer du cash et des revenus sur le long terme. Du côté de l’hôtellerie parisienne, nulle inquiétude à ce sujet : en moyenne, la rentabilité brute annuelle de ce type de fonds de commerce oscille entre 30 et 50%.

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Fonds de commerce et murs d’hôtel

L’investissement en murs et fonds de commerce représente moins de 30% du marché des transactions en France, et demeure en moyenne entre 7 et 11 fois le chiffre d’affaires. Il est donc de loin l’investissement que les entreprises et les sociétés préfèrent.

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Ce type d’investissement permet de se délier d’un bail parfois assez lourd ou handicapant, et d’être plus autonome dans sa gestion budgétaire et financière.

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On peut aussi noter qu’il est souvent plus facile de solliciter efficacement un financement pour ce type d’acquisition, étant entendu qu’il offre davantage de garanties au créancier et aux investisseurs.

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Murs d’hôtel

Ce type d’investissement est très rare dans le milieu et se rapproche de l’immobilier classique, tel que le grand public le connaît.

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Ceux qui veulent investir dans l’immobilier traditionnel préfèreront investir dans un immeuble plutôt que dans un hôtel. Peu de gens investissent seulement dans les murs, vu la contrainte de devoir gérer un immeuble monovalent (immeuble totalement conçu pour une activité particulière).

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Dans ce cas de figure, vous êtes propriétaire d’un bien, mais vous n’êtes pas hôtelier, c’est-à-dire chef d’entreprise ou dirigeant de société. La différence est très importante puisque, dans un premier cas, vous pourriez être soumis à l’IFI alors que dans un second cas, vous échapperez à l’IFI, et ne pourrez pas bénéficier des nombreux avantages afférents à la possession d’une entreprise. Vous jouirez simplement des revenus locatifs de votre bail commercial et pourrez éventuellement bénéficier des effets de la plus-value au moment de la revente des murs.

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En France, les murs seuls d’un hôtel se vendent en moyenne entre 25 à 35 fois le loyer annuel selon l’emplacement et la capacité.

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Voici d’ailleurs un rapport plus détaillé sur les différences entre les achats de fonds de commerce avec ou sans murs.

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Investir dans un hôtel parisien : les niveaux de valorisation des fonds de commerce sont structurellement élevés pour de bonnes raisons

Alors que des fonds de commerce d’hôtel se vendent rarement au-dessus de 2,5 fois le chiffre d’affaires à l’échelle nationale, Paris s’érige comme une exception.

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De nombreuses raisons expliquent ces niveaux de valorisation, comme nous allons le voir dans ce rapport.

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Peu de transactions et nombre d’hôtels en déclin

Commençons déjà par expliquer cette “cherté” par une approche très simple, basée sur le rapport entre l’offre/demande.

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En moyenne, le marché parisien de l’hôtellerie connaît un nombre de transactions assez faible : avec 40 à 50 transactions annuelles seulement, les hôtels parisiens se gardent comme des trésors !

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Le nombre d’hôtels disponibles fait face à une demande très forte, structurellement orientée à la hausse, et une offre en déclin depuis des décennies, en raison de la faible création de nouvelles structures. Résultat : la rareté des hôtels crée une pénurie positive pour leurs prix. En effet, alors qu’il y avait encore 3 200 hôtels à la fin des années 80, il n’en reste plus que 1 750 aujourd’hui. De quoi donner à l’entrepreneur des indicateurs très positifs et l’idée qu’une conservation de richesse est presque assurée grâce à ce véhicule d’investissement.

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Paris : ville dense et fortement touristique

Par rapport à d’autres capitales européennes ou mondiales, Paris est connue pour être extrêmement dense, et pour autant, elle n’a pas vocation à s’étendre. Le nombre de nuitées sollicitées reste soutenu et orienté à la hausse. Comme nous le rapportions déjà dans un précédent article, selon l’organisation mondiale du tourisme, la demande en hébergement à Paris devrait d’ailleurs doubler d’ici 20 ans !

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Créer de nouveaux bâtiments ex nihilo, ou rénover des locaux pour augmenter l’offre pourrait bien être une solution, mais la création d’un hôtel à Paris est aujourd’hui très compliquée, si bien qu’il vaut mieux acheter ou vendre ceux qui existent déjà…

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Chambres disponibles en déclin, taux d’occupation très élevé

Avec un taux d’occupation qui se situe entre 80 et 95% (certains hôtels sont complets toute l’année avec un taux incroyable de 100%), la capitale décroche la médaille d’or de la ville la plus occupée de France côté hôtellerie. En 2024, on dénote environ 85 000 chambres pour un afflux touristique de plus de 2,6 millions de personnes en 2023 et 3,1 millions en 2024 (boosté par les jeux Olympiques Paris 2024).

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Lyon par exemple, ville aussi très prisée, s’accroche à son taux moyen entre 70 et 75%, tandis que si l’on prend la liste des 20 plus grandes villes de France (excluant la Côte d’Azur), on se retrouve sur des taux de 60 à 70%. Cette performance incroyable de Paris est un argument de plus sur la balance des prix !

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Rentabilité incroyable et solidité (résilience)

La rentabilité brute d’un hôtel à Paris s’établit entre 35 et 50%.

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C’est un chiffre prodigieux qui permet de bénéficier d’un taux de rentabilité interne (TRI) sur 10 ans de 10% et plus. Cette solidité des résultats permet de bénéficier de fonds de commerce globalement fortement excédentaires et à la trésorerie abondante. De quoi tenir le coup en cas d’événement(s) imprévu(s), comme la crise du coronavirus, ou les diverses tensions sur le globe, qui ont clairement mis à rude épreuve l’hôtellerie parisienne.

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Dans tous les cas, lorsqu’une crise fait son apparition, elle ne remet certainement pas en cause la croissance structurellement haussière de l’activité hôtelière à Paris, suivant clairement la devise de la capitale : fluctuat nec mergitur.

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L’effet de levier potentiel grâce à l’endettement

Dans tous les cas, au vu des performances constatées par leur activité, l’effet de levier potentiel d’un investisseur est très intéressant.

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S’il met 1 sur la table, il se retrouve globalement à 2 au bout de 10 ans (grâce à l’endettement). Il est donc naturel que le prix suive cette incroyable performance.

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Des prix qui diffèrent en fonction de certains critères

Avec ce chapelet d’arguments, il est bien logique que les hôtels parisiens se vendent à des multiples d’EBE (excédent brut d’exploitation) compris entre 10 à 30 fois l’EBE. Au-delà de la région parisienne, ce chiffre se situe largement en dessous de 10 fois l’EBE (5 à 10). Mais en comparant les hôtels parisiens les uns avec les autres, différents critères font varier les prix que nous pouvons constater. C’est là-dessus que notre spécialisation en fonds de commerce hôteliers prend tout son sens. Notre cabinet est spécialisé en fonds de commerce hôteliers, ce qui prend tout son sens.

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Capacité de l’hôtel

L’hôtellerie parisienne met à disposition à peu près 85.000 chambres et la structure moyenne affiche 34 chambres, pour une équipe-type de 9 salariés.

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Rentabilité

Nous l’avons vu, la rentabilité d’un hôtel parisien est très intéressante. Mais selon les cas particuliers (nombre de chambres, emplacement…), certains établissements vous feront bénéficier de performances plus ou moins éloignées de la fourchette haute présentée ci-dessus.

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Emplacement ?

Évidemment, un apport de moins de 5 millions d’euros ne vous permettra pas d’acquérir un hôtel 4 étoiles sur les Champs Élysées. Un hôtel qui se situe dans un emplacement et un cadre exceptionnels se paie nécessairement plus cher !

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Typologie d’hôtel ?

L’hôtel moyen parisien est un 3 étoiles. Le nombre d’étoiles du fonds de commerce entre évidemment en ligne de compte pour l’appréciation d’un fonds de commerce hôtelier.

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Rénovations et valorisation

En fonction de la qualité, de l’image de marque d’un hôtel, de l’organisation et de la gestion des lieux, ou encore de la qualification du personnel en place, votre hôtel bénéficiera d’une appréciation particulière.

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Investir dans un hôtel à Paris : quel apport personnel dois-je consentir ?

L’hôtellerie est une fois de plus à dissocier complètement de l’immobilier conventionnel.

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Pour acheter un immeuble, par exemple, il est parfois tout à fait possible de consentir un apport de 20%. Mais pour l’hôtellerie, le minimum est situé à 50% pour espérer obtenir un financement auprès d’un organisme bancaire, selon les rapports financiers disponibles.

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À savoir : quand on sait que les niveaux de valorisation des hôtels à Paris sont élevés, on peut facilement avoir à s’acquitter d’apports assez conséquents, de plusieurs millions d’euros. Vous devez donc avoir à disposition un budget conséquent, ou bien vous associer avec d’autres sociétés ou créer une société avec des partenaires qui ont les mêmes objectifs que vous.  Guide plus détaillé juste ici.

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Dans tous les cas, nous pensons que c’est une erreur de faire l’acquisition de son hôtel sans financement. Au vu de la rentabilité constatée, ne pas bénéficier d’un effet de levier est dommage et fais perdre en rentabilité. Surtout dans l’environnement, des taux de nouveaux bas, que nous connaissons aujourd’hui.

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Une certaine difficulté à obtenir un financement en hôtellerie

Lorsqu’un hôtelier veut faire l’acquisition d’un fonds de commerce, beaucoup de banques restent fortement récalcitrantes dans la mesure où 99% des transactions portent sur les titres de la société.

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Il s’agit en effet d’un milieu qu’elles maîtrisent peu et sur lequel elles préfèrent ne pas prendre de risques. C’est pourquoi, chez Huchet-Demorge, deux personnes travaillent à plein temps sur les dossiers de financement de nos clients et la recherche d’organismes bancaires disposés à devenir partie prenante dans les projets d’acquisition de nos clients. Des décennies d’expertise et de suivi nous ont permis d’établir des liens de confiance étroits avec plusieurs organismes.

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Au bout de combien de temps puis-je espérer rembourser mon prêt ?

Une fois le prêt en poche, tout se débloque ! Le remboursement total d’un financement se fait en moyenne entre 10 à 12 ans pour un fonds de commerce d’hôtel situé en Île-de-France. Cette durée peut monter à 15 ans sur un murs et fonds, en fonction du montage financier. Sachant que la moyenne des dossiers que nous traitons comprend un différé plus ou moins long si des travaux sont nécessaires.

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Se faire aider dans la définition de son plan d’investissement et son financement

Si investir dans l’hôtellerie à Paris n’est pas un investissement neutre, vous devez garder à l’esprit l’apport que cela représente pour votre patrimoine global et surtout les revenus générés par cette activité.Dans tous les cas, considérant la complexité qui entoure l’acquisition d’un hôtel (fiscalité, financement, business plan, droit des sociétés…), nous vous suggérons de faire appel à des professionnels pour vous assister, de l’élaboration du projet à la création de votre investissement. Si le cœur vous en dit, vous pouvez d’ailleurs consulter notre historique de transactions réalisées.